BAB III PENGIKATAN JAMINAN FIDUSIA TERHADAP BANGUNAN YANG
BERDIRI DI ATAS LAHAN HAK PENGELOLAAN PULAU BATAM
A. Sistem Pemerintahan Otorita Batam
1. Sistem Pemerintahan di daerah Otorita Batam Pulau Batam merupakan kawasan yang memilliki nilai strategis dan signifikan
terhadap pembangunan ekonomi regional dan nasional. Juga merupakan front line ujung tombak dalam mengahadapi globalisasi pada umumnya dan Singapura pada
khususnya sampai dengan tahap perkembangan mutakhir yang penuh dengan dinamika sekaligus kompleksitas.
Sebagai suatu kawasan perekonomian, Batam kini merupakan salah satu dan sedikit penyangga perekonomian di Indonesia. Di luar kawasan-kawasan sentral di
Pantura Jawa yang membentang dan Cilegon Banten, hingga Sidoarjo, Jawa Timur. Singkatnya, kawasan Batam bersama Bali berfungsi sebagai kawasan yang
menyangga perekonomian nasional dan Luar Jawa. Sekalipun demikian latar belakang pertumbuhan Batam yang demikian jelas
berbeda dibandingkan dengan kawasan-kawasan lainnya. Bali misalnya, semata-mata digerakkan oleh modal alamiah berupa lingkungan alam dan budaya lokalnya yang
sangat ‘’kompetitif” tetapi Batam tumbuh sepenuhnya arena factor ‘intervensi’ yang sangat terencana dilakukan oleh Pemerintah Pusat
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Alasan-alasan Pemerintah Pusat melakukan intervensi dapat ditelusuri dan perjalanan sejarah Batam selama 40 tahun terakhir. Tanpa tindakan-tindakan
intervensi Pemerintah Pusat dengan segala dampak positif dan negatifnya Batam tentu tidak mungkin tumbuh dengan akselerasi yang demikian tinggi. Persoalan saat
ini adalah bagaimana memanfaatkan potensi atau peluang yang diberikan oleh posisi Batam saat ini ditinjau dari berbagai aspek, untuk kemajuan masyarakatnya dan
Negara Republik Indonesia, sambil mengendalikan dan mengatasi sejumlah akses negatif yang umum terjadi disetiap kawasan yang tumbuh cepat. khususnya dengan
lingkungan sosial politis yang sudah dan terus berubah.
124
Sistem pengelolaan masyarakat Batam pada hakikatnya merupakan langkah transisional yang rawan antara lain dilakukan dengan penerapan sistem desentralisasi
kekuasaan malalui otonomi Daerah, dengan paradigma yang sama sekali berbeda dengan pemerintahan sentralistik. Singkatnya. proyek Otorita Batam sepenuhnya
merupakan produk pemerintahan yang sentralistik, sekalipun ide dasar basic idea yang melatar belakanginya sangat menjanjikan.
125
Di samping persoalan-persoalan pelik yang bersifat transisional dalam rangka implementasi Otonomi Daerah tersebut, perbagai independent variables lain muncul
sehingga menambah kompleksitas masalah yang sudah ada. Perbagai variable
124
Wawancara dengan bapak Agus Setyadi,SH,MH. Kasubdit hak atas lahan otorita Batam.dilakukan pada tanggal 26-28 nopember 2008.
125
HR Ridwan. Hukum Administrasi Negara, Universitas indonesia Press Yogyakarta, 2002, Hal. 56-57.
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
tersebut antara lain berupa: kurang diperhatikannya asumsi-asumsi transisional dalam mengeluarkan Undang-Undang Pemerintahan Daerah Nomor 22 Tahun 1999 dan
Undang-Undang Nomor 53 Tahun 1999 tentang pembentukan beberapa kabupaten baru dan Kota Batam; belum adanya Peraturan Pemerintah yang sebenarnva
diharapkan berfungsi sebagai sistem kendali komprehensif comprehensive guidelines dan Otonomi Daerah; belum adanya Peraturan Pemerintah PP yang
mengatur hubungan kerja antara Otonita Batam dan Pemerintah Kota Batam yang otonom dan terbentuknya Provinsi Riau Kepulauan.
126
Di tengah kompleksitas masalah tersebut, akhir-akhir ini muncul pemikiran yang sudah di lembagakan dalam bentuk RUU tentang penetapan Batam sebagai
“free Trade Zone” tarik menarik antara berbagai variabel yang kompleks tadi jelas tidak sesederhana yang di perkirakan sejumlah pihak akhir-akhir ini
Dalam rangka pengembangannya wilayah, Batam sebagai salah satu pilar ekonomi nasional dengan luas kurang Iebih 415 km2 yang berbatasan dengan
Singapura dan Malaysia di sebelah utaranya mempunyai lokasi yang sangat ideal dan strategis yaitu berada di Selat Singapura dilewati oleh jalur pelayaran internasional
yang sangat ramai, sekaligus merupakan jalur perdagangan internasional yang meliputi Asia Timur, Amerika Bagian Barat, Timur Tengah dan Eropa.
127
126
Agus setyadi, Op.Cit hal 1
127
http:unser1589.multiply.comjournalitem38. di akses pada tanggal 28 desember 2008.pukul 20.00
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Sebagai langkah koordinasi dan pengintegrasian kegiatan pembangunan proyek daerah industri dibentuklah Badan Pimpinan Industri Pulau Batam sebagai
lembaga penguasa yang bertugas dalam bidang : a.
perencanaan, dan pengembangan dan perencanaan industri dan prasarananya;
b. Menampung dan meneliti izin usaha untuk diajukan pada instansi terkait;
c. Mengawasi pelaksanaan proyek industri
128
Dalam perkembangannya, Batu Ampar kemudian tumbuh menjadi kawasan industri yang menunjang ekspor minyak. Selanjutnya dengan Keppres Nomor 41
Tahun 1973, seluruh wilayah Pulau Batam dikembangkan sebagai Daerah Industri yang dikelola oleh dua lembaga. Lembaga pertama ada Perusahaan Perseroan
Pengusahaan Daerah Industri Pulau Batam Persero Batam dengan fungsi menyelenggarakan pengusahaan daerah industri. Lembaga kedua adalah Otorita
Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam Otorita Batam yang bertanggung jawab atas Pengembangan dan Pertumbuhan Daerah Industri Pulau Batam, dengan
tugas: 1.
Mengembangkan dan mengendalikan pembangunan pulau Batam sebagai daerah industri dan kegiatan pengalihkapalan di Pu1au Batam:
128
Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 dan UU No. 53 Tahun 1999, tentang Bentuk Pemerintahan Otorita Batam
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
2. Merencanakan kebutuhan prasarana dan pengusahaan Instalasi prasarana dan
fasilitas lainnya; 3.
Menampung dan meneliti permohonan izin usaha untuk diajukan ke instansi terkait;
4. Menjamin kelancaran dan ketertiban tata cara perizinan dan pemberian jasa
agar menumbuhkan minat penanaman modal Swasta di Pulau Batam
129
Selanjutnya berdasarkan Keppres Nomor 33 Tahun 1974 tanggal 29 Juli 1974 dan berdasarkan PP 2072, tentang kawasan di Pulau Batam Batu Ampar, Sekupang
dan Kabil memperoleh status bonded warehouse gudang berikat yang mestinya memiliki fungsi sebagai sarana penyimpanan barang Impor dan tidak dikenai
pungutan Bea masuk dan cukai. Sejak saat itu, kawasan ini telah bercampur baur antara kawasan perumahan dan perdagangan. Akibat krisis minyak Pertamina, pada
23 Juni 1976 kepemimpinan Pulau Batam untuk sementara dialihkan ke Menteri Penertiban Aparatur Pembangunan yang dijabat oleh JB Sumarlin beserta Keppres
60M176. Pembangunan Batam saat itu berjalan di tempat.
130
Batam selanjutnya ditetapkan sebagai Kawasan Berikat Bonded Area, guna menarik para Investor untuk menanamkan modalnya di pulau Batam dan pada
akhirnya seluruh wilayah Pulau Batam ditentukan sebagai Kawasan Berikat Keppres
129
Heri Muliono, Merajut Batam Masa Depan Menyongsong Status Free Trade Zone. 2001, LP3ES, hal. 143.
130
Tim Peneliti The Habibie Center, Sistein Pengelolaan Kawasan Batam pada Era Otonomi Daerah dan Perdagangan Bebas, 2003, hal. 6
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Nomor 41 Tahun 1978. Menurat PP 3177 definisi bonded warehouse adalah suatu sarana institusional dalam bidang perekonomian dan perdagangan dalam daerah
pabean Indonesia. Memasuki dasawarsa 1980-an, Batam mulai memasuki babak baru dengan
pertumbuhan industri manufaktur terutama elektronika. Selain itu. melewati dasawarsa 1980-an prasarana infrastruktur jalan dan pembangkit tenaga listrik
telekomunikasi telah dibangun. Industri petroleum sudah menancap kuku dan memberikan sumbangan yang fundamental bagi ekonomi Batam.
Mengingat potensi ekonominya dari berbagai sektor, maka pemerintah melalui Keputusan Presiden Nomor 5684 tanggal 18 September 1984 memperluas
kawasan ekonomi Batam mencakup lima pulau di sekitarnya, yakni pulau Kasem, pulau Moi-Moi, pulau Ngenang, pulau Tanjung Sauh dan pulau Janda Berias, dan
kepada wilayah ini diberi status bonded warehouse artinya kawasan pertumbuhan ekonomi.
131
Di bidang-bidang lainnya lebih mengambil posisi mengikuti perkembangan ekonomi berbasiskan sektor industri. Di sinilah letak perbedaan Batam
dan Bali. Sejalan dengan perkembangan pembangunan Batam, pertumbuhan penduduk
Batam pun secara perlahan tapi pasti meningkat dan menumbuhkan adanya jasa perkotaan. Karena itu, di awal tahun 1980-an dipandang perlu adanya pengaturan
khusus dalam hal penyelenggaraan pemerintahan..
131
Ibid, hal.9
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Atas pertimbangan perlunya lembaga di luar Otorita Batam, Pemerintah Pusat kemudian dari Peraturan Pemerintah Nomor 3483 mengenai Pembentukan Kota
Administratif Batam di wilayah Propinsi Daerah Tingkat I Riau sebagai perangkat dekonsentrasi. Sejak saat itu pula, pengelolaan kawasan Batam melibatkan dua
lembaga, yakni Otorita Batam dan Pemerintah Kota Administratif. Karena itu untuk urusan tata kelola pemerintahan, setiap masalah yang
muncul harus di lihat dari segi berbagai dimensi dengan menggunakan sebanyak mungkin asumsi. Artinya berbagai asumsi dari berbagai aspek pembangunan harus
dikemukakan pada saat hendak merumuskan suatu peraturan yang menyangkut tatakelola pemerintahan di Batam.
Untuk kasus Batam, jelas bahwa beban urusan yang dilimpahkan demikian besar, dapat menjadi masalah sementara kapasitas kelembagaan Pemerintah Kota
sebagai pemerintahan baru masih relatif kecil. Maka paling tidak, mestinya asumsi yang dipakai di sini adalah asumsi transisional jika Pemerintah Pusat tetap ingin
menyarankan daerah otonom Batam dengan daerah otonom lainnya. Hal ini akan tergantung apakah Otorita Batam masih dilihat keberadaannya yang bersifat temporer
atau merupakan permanent body Selain menggunakan asumsi transisional di atas, kebijakan tata kelola
pemerintahan Batam tentunya juga harus memasukkan asumsi-asumsi lainnya yang mungkin tidak terlalu perlu untuk daerah-daerah kabupaten atau kota-kota lain.
Asumsi-asumsi tersebut, misalnya bisa mencakup masalah kecenderungan
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
regionalisasi ASEAN, perubahan geopolitik internasional, ketahanan ekonomi nasional, stabititas sosial yang dinamis, pelestarian lingkungan ekologis. dan
sebagainya. Secara sektoral, pembangunan kewenangan tersebut semestinya tidak sulit.
karena kita bisa merujuk kepada pembagian kewenangan yang lumrah antara urusan pemerintahan pelayanan publik dan urusan mekanisme pasar. Dalam rangka
memberikan iklim yang kondusif kepada pelaku pasar, misalnya, kita perlu menegaskan lewat undang-undang bahwa lembaga Otorita Batam tetap harus diberi
kewenangan mengurus industri besar, pelabuhan dan bandara, kawasan-kawasan industri, dan pengadaan dan pengelolaan insfrastruktur industri.
132
Sementara itu, Pemerintah Kota Batam sendiri memperoleh kewenangan- kewenangan lain, kecuali kewenangan-kewenangan yang disebutkan untuk Otoritas
Batam tadi. Tetapi untuk masa transisi menuju satu otoritas pemerintahan, juga harus melihat secara realistis adanya sektor-sektor yang terpaksa berada diwilayah abu-abu
grey sector. Urusan yang bisa masuk ke dalam wilayah abu-abu ini misalnya, pelayanan kesehatan, pertanahan, pengadaan air bersih dan beberapa lainnya.
133
2. Bangunan Diatas Lahan Hak Pengelolaan di Pulau Batam
132
Ibid, hal.1
133
Ibid, hal.1
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Sebagai konsekuensi dan dualisme fungsi ini, pembangunan bangunan khususnya perumahan di Batam kurang terarah sebagaimana diperlihatkan oleh
kondisi perumahan dan pembangunan yang berlangsung sekarang ini. Bahkan dualisme fungsi ini semakin kompleks oleh pertambahan luas wilayah kerja pada
tahun 1992 dengan diperluasnya wilayah kerja Otorita Batam berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 28 Tahun 1992 yang memasukan Pulau Rempang. Pulau Galang
Baru dan pulau-pulau baru di sekitarnya sekaligus menetapkan statusnya sebagai kawasan berikat bonded zone.
Menurut Ferry Santoso, pembangunan perumahan di Batam umumnya dilakukan dengan menambah dataran datar, bukit, dan hutan. Akibatnya, bukit
menjadi gundul dan hutan rusak. Kawasan rumah toko ruko pun menjamur. Ironisnya, masih cukup banyak rumah dan ruko yang tidak berpenghuni sehingga
menjadi aset yang tidak produktif. Di sisi lain, rumah yang dikategorikan sebagai “rumah liar” yang dibangun penduduk miskin berkembang makin subur karena untuk
mendapatkannya lebih mudah dan lebih murah.
134
Oleh karena itu, terkesan, kebijakan pembangunan sektor properti, seperti perumahan dan ruko, tidak terarah dan tidak memiliki prioritas. Yang penting ada
lahan, langsung dibangun. Soal kualitas rumah, itu menjadi nomor dua. Lingkungan yang rusak menjadi pemandangan atau hal yang biasa. Siapa yang beli atau setelah
dibeli mau diapakan juga tidak menjadi persoalan. Hal ini terjadi karena dualisme
134
Feri santoso, Batam Jauh Panggang dari Api, Kompas 26 Juni 2006, hal. 3
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
kelembagaan untuk urusan yang sama, yakni, dalam mengelola urusan pemerintahan sekaligus urusan industri dan investasi terkait dengan perubahan yang terjadi setelah
diberlakukannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 dan Undang-Undang Nomor 53 Tahun 1999, yang menjadikan Batam sebagai Daerah Pemerintahan Kota
Otonom.
135
Maraknya pembangunan sektor properti dapat dilihat dari alokasi lahan Otorita pengembangan Daerah Industri pulau Batam, dari luas Pulau Batam sebesar
41.500 hektar, sampai akhir tahun 2005 pihak Otorita Batam telah mengalokasikan lahan untuk sektor perumahan sehesar 9.646 hektar atau 39,85 persen.
136
Alokasi lahan untuk sektor perumahan itu jauh lebih besar daripada alokasi lahan untuk sektor lain. Sebagai gambaran, alokasi lahan dan Otorita Batam untuk
sektor industri 5.234 ha 21,62 persen, jasa dan perdagangari 2.4 15 ha 9,98 persen, pariwisata 3.056 ha 12,63 persen. fasilitas umum 1 .738 ha 7,18 persen, pertanian
dan perikanan 696 ha 2,88 persen, dan padang golf1.420 ha 5,87 persen.
137
Total alokasi lahan yang dikeluarkan Otorita Batam sampai tahun 2005 mencapai 24.208 ha. Alokasi lahan itu sudah melebihi lahan yang seharusnya dapat
dialokasikan. Pihak Badan Pertanahan Nasional Kota Batam baru mengeluarkan hak pengelolaan HPL kepada Otorita Batam seluas 17.500 ha sampai akhir tahun 2005.
135
Feri santoso ibid, hal. 3
136
Ibid, hal 4
137
Ibid, hal.4
Yosephina Hotma Vera : Agunan Dalam Perjanjian Kredit Yang Di Ikat Dengan Akta Jaminan Fidusia Terhadap Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Otorita Batam, 2009
USU Repository © 2008
Kredit yang disalurkan perbankan untuk KPR pun terus meningkat. Sebagai gambaran, realisasi KPR
Dengan kondisi itu, tidak heran jika rumah-rumah dan ruko yang dibangun banyak yang masih kosong atau tidak berpenghuni. Rumah, kecuali rumah mewah,
yang dibangun terkesan hanya asal dibangun, kualitas rumah kurang baik, dan lingkungan menjadi kurang sehat. Rumah yang kosong atau tidak berpenghuni sehari-
harinya dapat dilihat jelas di beberapa perumahan yang banyak dihuni, misalnya dan kawasan perkotaan di Nagoya Selain belum hanyak berpenghuni, di perumahan-
perumahan itu juga terlihat jalan masuk yang belum beraspal. rumah yang terhenti pengerjaannya.
138
Selain daerah. Otorita Batam dan Pemerintahan Kota Batam sebaiknya membangun proyek rumah susun rusun. Dengan demikian. bukit dan hutan tidak
banyak dirusak dan pertumbuhan rumah liar dapat dikurangi. Jika perumahan dan ruko terus menjamur, akan banyak dampak yang akan ditimbulkan. Selain lingkungan
rusak, dampak sosial, seperti kecemburuan dan kerawanan sosial pun muncul belum lagi risiko kredit macet dan sektor perbankan.
139
B. Hak Pengelolaan Lahan Otorita Batam
Kategori