BAB III KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Pengertian dan Latar Belakang Kredit Pemilikan Rumah
Dalam kehidupan sehari-hari, kata kredit bukan merupakan perkataan yang asing bagi masyarakat Indonesia. Perkataan kredit tidak saja dikenal oleh
masyarakat di kota-kota besar, tetapi sampai di desa-desa pun kata kredit sudah sangat populer.
Kata kredit berasal dari bahasa Romawi, “credere” dalam bahasa Belanda: vertrouwen, Inggris: believe, trust, confidence yang artinya percaya.
Kepercayaan ini merupakan dasar dari setiap perikatan, yaitu seseorang berhak menuntut sesuatu dari orang lain. Elemen dari kredit adalah adanya 2 dua pihak,
kesepakatan pinjam-meminjam, kepercayaan, prestasi, imbalan, dan jangka waktu tertentu.
65
65
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Penerbit Alumni, Bandung, 1994, Hal. 137
Pengertian kredit menurut Pasal 1 angka 11 UU No.10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan UU
Perbankan, yaitu: “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”
Universitas Sumatera Utara
Dari pengertian tersebut dapat ditemukan adanya unsur-unsur dalam kredit, yaitu antara lain:
66
1 Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa kredit
tersebut akan dibayar kembali oleh si penerima kredit dalam jangka waktu tertentu yang telah diperjanjikan;
2 Waktu, yaitu bahwa pemberian kredit dengan pembayaran kembali
tidak dilakukan pada waktu yang bersamaan melainkan dipisahkan oleh tenggang waktu;
3 Resiko, yaitu bahwa setiap pemberian kredit mempunyai resiko
akibat adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian kredit dengan pembayaran kembali. Semakin panjang jangka waktu
kredit semakin tinggi resiko kredit tersebut;
4 Prestasi, atau objek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk
uang, tetapi juga dapat berbentuk barang atau jasa. Namun, dalam objek kredit yang menyangkut uanglah yang sering dijumpai dalam
praktek perkreditan.
Dapat dilihat bahwa objek yang dapat menjadi prestasi maupun kontraprestasi di dalam kredit dapat berupa barang, uang atau jasa. Dengan akan
diterimanya kontraprestasi pada masa yang akan datang, maka jelas tergambar bahwa kredit dalam arti ekonomi adalah penundaan pembayaran dari prestasi
yang diberikan sekarang, baik dalam bentuk barang, uang maupun jasa. Disini terlihat pula bahwa faktor waktu merupakan faktor utama yang memisahkan
prestasi dan kontraprestasi. Sehingga dapat diartikan bahwa pihak kesatu memberikan prestasi baik berupa uang, barang atau jasa, sedangkan kontraprestasi
akan diterima kemudian dalam jangka waktu tertentu.
67
66
Yayasan Lembaga Bantuan Hukum Indonesia, Panduan Bantuan Hukum di Indonesia, YLBHI, Jakarta, 2007, Hal. 131
67
Thomas Suyatno, dkk, Dasar-Dasar Perkreditan, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1997, Hal.12
Pengertian kredit menurut Peraturan Bank Indonesia Nomor 72PBI2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum, Pasal 1 angka 5, adalah:
Universitas Sumatera Utara
“Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank
dan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga, termasuk:
a. Cerukan overdraft, yaitu saldo negatif pada rekening giro
nasabah yang tidak dapat dibayar lunas pada hari akhir; b.
Pengambilalihan tagihan dalam rangka kegiatan anjak piutang; c.
Pengambilalihan atau pembelian kredit dari pihak lain.” Kredit yang diberikan oleh bank didasarkan atau kepercayaan sehingga
pemberian kredit merupakan pemberian kepercayaan kepada nasabah. Oleh karena pemberian kredit bank dimaksudkan sebagai salah satu usaha untuk
mendapatkan keuntungan, maka bank hanya boleh meneruskan simpanan masyarakat kepada nasabahnya dalam bentuk kredit jika ia betul-betul yakin
bahwa si debitur akan mengembalikan pinjaman yang diterimanya sesuai dengan jangka waktu dan syarat-syarat yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. Hal
tersebut menunjukkan perlu diperhatikannya faktor kemampuan dan kemauan, sehingga tersimpul kehati-hatian dengan menjaga unsur keamanan dan sekaligus
unsur keuntungan dari suatu kredit.
68
Secara umum praktek saat ini dikenal 2 dua jenis kredit yang diberikan kepada masyarakat, yaitu :
69
1 Kredit ditinjau dari segi tujuan penggunaannya dapat berupa :
a. Kredit Produktif, yaitu kredit yang diberikan kepada usaha-usaha yang
menghasilkan barang dan jasa sebagai kontribusi daripada usahanya. Kredit ini terdiri dari:
1 Kredit Modal Kerja, yaitu kredit yang diberikan untuk membiayai
kebutuhan usaha-usaha termasuk guna menutup biaya produksi dalam rangka peningkatan produksi atau penjualan;
2 Kredit Investasi, yaitu kredit yang diberikan untuk pengadaan
barang modal maupun jasa yang dimaksudkan untuk menghasilkan suatu barang dan ataupun jasa bagi usaha yang bersangkutan.
68
Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti Bandung, 2000, Hal. 299
69
Yayasan Lembaga Bantuan Hukum Indonesia, Op.Cit., Hal.131-132
Universitas Sumatera Utara
b. Kredit Konsumtif, yaitu kredit yang diberikan kepada orang-perorangan
untuk memenuhi kebutuhan konsumsi masyarakat umumnya. 2
Kredit ditinjau dari jangka waktunya dapat berupa: a.
Kredit Jangka Pendek, yaitu kredit yang diberikan dengan tidak melebihi jangka waktu 1 tahun.
b. Kredit Jangka Menengah, yaitu kredit yang diberikan dengan jangka
waktu lebih dari 1 tahun tetapi tidak lebih dari 3 tahun. c.
Kredit Jangka Panjang, yaitu kredit yang diberikan dengan jangka waktu lebih dari 3 tahun.
Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan rakyat yang adil dan makmur.
Dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan tersebut, para pelakunya meliputi pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badan
hukum, sangat memerlukan dana dalam jumlah besar. Hal ini berakibat meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat pula keperluan akan tersedianya
dana yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan. Sandang, pangan dan papan sudah menjadi kebutuhan pokok dalam
kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka waktu yang panjang, namun dapat
diperoleh dalam jangka waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat
oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 dua pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit pemilikan
rumah atau melalui sewa.
70
Pada saat sekarang ini, banyak sekali para pengembang penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada
70
Sugondo, Op.Cit., Hal. 54
Universitas Sumatera Utara
masyarakat. Namun, yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara kontan. Hal itu dikarenakan keterbatasan
keuangan sebagai penyebab utamanya. Semakin tingginya harga tanah dan bangunan di daerah-daerah perkotaan, membuat pembelian rumah tanpa kredit
bagaikan mimpi di siang bolong. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah KPR sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi
mereka yang tidak memiliki dana tunai.
71
Berdasarkan survei Bank Indonesia pada triwulan ketiga tahun 2012, hanya sekitar 8,47 dari pembeli properti yang melakukan pembelian dengan
metode tunai. Sebanyak 80,5 membeli properti lainnya menggunakan fasilitas KPR dari bank. Memilih mengambil fasilitas KPR dari bank tentu memiliki
keuntungan dibandingkan membeli rumah secara tunai. Salah satu keuntungannya adalah, dengan KPR, kita membeli aset bernilai besar dengan bantuan bank.
Sementara jika kita menabung untuk membeli properti yang kita inginkan, maka besar kemungkinan properti yang kita taksir sudah dibeli orang lain pada saat
uang terkumpul. Selain itu, nilai rumah pun selalu merangkak naik, yang terkadang jauh di atas kenaikan tabungan. Keuntungan KPR yang lain adalah
surat-surat kepemilikan yang lebih aman. Pasalnya, properti yang dibeli melalui KPR berarti telah melalui proses seleksi di bank. Pihak bank biasanya hanya mau
membiayai properti dengan surat-suratsertifikat kepemilikan yang lengkap, IMB yang legal, dan pembayaran pajak yang sesuai.
72
71
Ibid.
72
Hasto Prianggoro, Mengenal Kredit Pemilikan Rumah, http:www.tabloidnova.comNovaGriyaTips-GriyaMengenal-Kredit-Pemilikan-Rumah, diakses
pada Rabu, 29 Mei 2013
Universitas Sumatera Utara
Selain keuntungan, tentu ada pula kerugian memilih KPR. Yang paling terutama adalah komitmen cicilan yang bisa meningkat. Harus diakui, untuk
nasabah KPR yang sudah berusia di atas 3 tahun, umumnya harus membayar biaya bunga yang cukup besar. Suku bunga KPR umumnya cukup rendah di tahun
1-3 dan seringkali fixed , tapi setelah itu, bunga KPR bisa floating dengan kenaikan antara 3-5 dari suku bunga awal.
73
KPR Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminanagunan
berumah rumah. Walaupun penggunaannya mirip, KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang
akan dibeli itu sendiri.
74
Komponen utama KPR adalah sebagai berikut :
75
1. Kreditur KPR
Kreditur adalah lembaga keuangan misalnya bank yang mengucurkan dana kepada debitur untuk membeli objek KPR.
2. Debitur KPR
Debitur adalah seseorang atau sebuah badan hukum misalnya PT yang akan membeli objek KPR.
3. Objek KPR
Objek KPR disini merupakan lahan dan rumah yang hendak dibelidiakuisisi oleh pihak debitur.
4. Jangka waktu KPR
KPR merupakan jenis kredit jangka panjang. KPR merupakan satu-satunya kredit yang memiliki waktu pelunasan terpanjang,
yakni bisa mencapai beberapa puluh tahun.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR, yaitu:
76
73
Ibid.
74
Wikipedia, Kredit Pemilikan Rumah,
http:id.wikipedia.org wikiKredit_pemilikan_rumah, diakses pada Selasa, 28 Mei 2013
75
Kredit Pemilikan Rumah, Kredit Pemilikan Rumah, http:kredit-kepemilikan- rumah.blogspot.com201108kredit-kepemilikan-rumah.html?m=1, diakses pada Selasa, 28 Mei
2013
Universitas Sumatera Utara
1. KPR Subsidi
Suatu kredit yang diperuntukkan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau
perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa : subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau
perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini.
Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi
Suatu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga
dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
B. Tinjauan Terhadap UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kategori