45
d. Kontrak konstruksi atas dasar jumlah biaya dan upah cost plus fee.
Disini pemberi tugas akan membayar pemborongan dengan jumlah biaya yang sesungguhnya yang telah dikeluarkan ditambah dengan upahnya.
46
3. Menurut sumber dananya, maka suatu kontrak konstruksi dapat dibagi ke
dalam : a.
Kontrak konstruksi dengan dana perusahaan instansi sendiri; b.
Kontrak konstruksi dengan dana pinjaman luar negeri; c.
Kontrak konstruksi dengan APBN; d.
Kontrak konstruksi dengan APBD; e.
Kontrak konstruksi dengan Inpres Banpres; f.
Kontrak konstruksi dengan biaya pinjaman luar negeri.
47
4. Menurut penyediaan dana tiap-tiap tahun anggaran.
a. Kontrak konstruksi dalam satu tahun anggaran;
b. Kontrak konstruksi lebih dari satu tahun anggaran.
5. Menurut pemberi tugasnya.
a. Kontrak konstruksi dari perseorangan;
b. Kontrak konstruksi dari swasta;
c. Kontrak konstruksi dari pemerintah.
D. Para pihak dalam kontrak konstruksi
Para pihak yang terdapat dalam kontrak konstruksi adalah pengguna jasa dan penyedia jasa. Pengguna jasa adalah perseorangan atau badan usaha sebagai
pemberi tugas atau pemiliki pekerjaan proyek yang memerlukan layanan jasa perencanaan. Penyedia jasa adalah pihak yang melaksanakan pekerjaan
berdasarkan permintaan atau perintah resmi atau kontrak pekerjaan dari pihak
46
Sri Soedewi Masjchun Sofwan,Op.Cit., Hal. 52.
47
Munir Fuady, Op.Cit., Hal. 43.
46
pengguna jasa.
48
Pihak penyedia jasa terdiri dari perencana konstruksi, pelaksana konstruksi, dan pengawas konstruksi. Masing-masing penyedia jasa terdiri dari
orang perorangan atau badan usaha yang berbeda antara satu dengan yang lainnya.Adapun pihak-pihak yang terlibat dalm kontrak konstruski adalah:
1. Pemberi Tugas Bouwheer.
Pemberi tugas dapat berupa perorangan, badan hukum, instansi pemerintah ataupun swasta. Pemberi tugas mempunyai prakarsa
memborongkan bangunan sesuai dengan kontrak dan apa yang tercantum dalam bestek dan syarat-syarat. Dalam pemborongan pekerjaan umum
dilakukan oleh instansi pemerintah, direksi lazim ditunjuk dari instansi yang berwenang, biasanya dari instansi pekerjaan umum atas dasar penugasan
ataupun perjanjian kerja.
49
Hubungan antara pemberi tugas dengan pemborong dapat berupa jika pemberi tugas adalah pemerintah dan pemborong juga pemerintah maka
hubungannya berwujud hubungan kedinasan. Jika pemberi tugas dari pemerintah atau swasta sedangkan pemborong dari pihak swasta, hubungannya
dituangkan dalam perjanjian pemborongan Surat Perintah Kerja. Adapun hubungan antara pemberi tugas dengan perencana jika pemberi
tugas adalah pemerintah dan perencana juga dari pemerintah maka terdapat hubungan kedinasan. Jika pemberi tugas dari pemerintah dan atau swasta,
perencana adalah pihak swasta yang bertindak sebagai penasihat pemberi
48
Adrian Sutedi, Aspek Hukum Pengadaan Barang dan Jasa dan Berbagai Permasalahannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.4.
49
Ibid, Hal. 6.
47
tugas, maka hubungannya dituangkan dalam perjanjian melakukan jasa-jasa tunggal. Sedangkan apabila pemberi tugas dari pemerintah atau swasta dengan
perencana dari phak swasta yang bertindak sebagai wakil pemberi tugas sebagai direksi maka hubungannya dituangkan dalam perjanjian pemberian
kuasa Pasal 1792- 1819 KUHPerdata. Tugas dari pemberi tugas yaitu memeriksa dan menyetujui hasil
pekerjaan pemborong, menerima hasil pekerjaan dan membayar harga bangunan.
50
2. Pemborong kontraktor.
Pemborong adalah perseorangan atau badan hukum, swasta maupun pemerintah yang ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan pemborongan
bangunan sesuai dengan bestek.
51
Penunjukan sebagai pelaksana bangunan oleh pemberi tugas dapat terjadi karena pemborong menang dalam pelelangan
atau memang ditetapkan sebagai pelaksana oleh pemberi tugas. Dalam melaksanakan pekerjaan, pemborong yang memenangkan lelangtender bekerja
sama dengan pemborong lain yang biasanya disebut sub kontraktor. Pekerjaan ini tidak boleh diserahkan secara keseluruhan kepada sub
kontraktor, hanya boleh untuk sebagian pekerjaan yang biasanya tidak menjadi keahlian pemborong setelah sebelumnya sub kontraktor ini diusulkan oleh
pemborong dan mendapat izin tertulis dari pemberi tugas. Hubungan hukum antara yang memborongkan dengan pemborong
diatur sebagai berikut:
50
Djumialdji 2, Perjanjian Pemborongan, Rineka Cipta, Jakarta,1999, Hal. 8.
51
Ibid.
48
1. Apabila yang memborongkan maupun pemborong keduanya pemerintah,
maka hubungan hukumnya disebut hubungan kedinasan. 2.
Apabila yang memborongkan pihak pemerintah sedangkan pemborongnya pihak swasta, maka hubungan hukumnya disebut perjanjian pemborongan
yang dapat berupa akta dibawah tangan, surat perintah kerja. 3.
Apabila yang memborongkan maupun pemborong keduanya pihak swasta maka hubungan hukumnya adalah perjanjian pemborongan yang dapat
berupa akta dibawah tangan, surat perintah kerja, surat perjanjian pemborongankontrak.
52
3. Perencana arsitek
“Yang dimaksud perencana konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli di bidang perencanaan
jasa konstruksi,”
53
yakni oleh arsitek architect atau insinyur engineer. Arsitek adalah perseorangan atau badan hukum yang berdasarkan keahliannya
mengerjakan perencanaan, pengawasan, penaksiran harga bangunan, memberi nasehat, persiapan dan melaksanakan proyek dibidang teknik pembangunan
untuk pemberi tugas. Arsitek tidak merupakan pihak yang terkait dalam kontrak konstruksi, akan tetapi memiliki peranan yang penting dalam kontrak
konstruksi. “PerencanaArsitek dapat digolongkan menjadi dua macam, yakni
perorangan, dan badan usaha baik pemerintah maupun swasta. Untuk mendirikan perusahaan jasa konstruksi, perencana harus memperoleh izin dari
Menteri Pekerjaan UmumPejabat yang ditunjuk. Izin tersebut adalah Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi SIUJK”.
54
52
IR. Soedibyo, Pihak Yang Melaksanakan Pembangunan, Pradnya Paramita, Jakarta, 1998, Hal. 17.
53
Nazarkhan Yasin 2,Op.Cit., Hal. 95.
54
Djumialdji 1, Op. Cit., Hal. 30.
49
Objek dalam kontrak perencanaan jasa konstruksi adalah memberikan layanan perencanaan jasa konstruksi yang meliputi bidang pekerjaan
arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan atau tata lingkungan Pasal 4 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 2000 tentang Usaha dan Peran Serta
Jasa Konstruksi. Ruang lingkup pekerjaannya, meliputi:
55
survei, perencanaan umum, studi makro, dan studi mikro, perencanaan teknik, operasi, dan
kepemeliharaan, dan penelitian Pasal 5 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 2000 tentang Usaha dan Peran Serta Jasa Konstruksi.
Selain tugas diatas, tugas perencana dapat dilihat sebagai berikut: a.
Sebagai penasihat. Perencana mempunya tugas dan untuk membuat rencana biaya dan gambar
bangunan sesuai dengan pesan pemberi tugas. Hubungan pemberi tugas dengan perencana sebagai penasihta dituangkan dalam perjanjian
melakukan jasa-jasa tunggal dalam bentuk prakteknya yang dikenal dengan perjanjian perencana.
b. Sebagai wakil.
Disini perencana bertindak sebagai pengawas dengan tugas mengawasi pelaksanaan pekerjaan. Hubungan antara pemberi tugas dengan perencana
sebagai wakil dituangkan dalam perjanjian pemberian kuasa Pasal 1792- 1989 KUHPerdata.
56
Perencana sebagai wakil atau si kuasa dapat diberhentikan sewaktu- waktu Pasal 1814 KUHPerdata. Perencana dapat menunjuk orang lain untuk
mengawasi pekerjaan. Hal ini dikatakan ada subtitusi. Si kuasa bertanggung jawab untuk orang yang melaksanakan kuasanya jika ternyata ia tidak
55
Salim, H.S 2, Op. Cit., Hal. 96.
56
Djumialdji 2, Op.Cit., Hal. 11.
50
diberikan hak untuk menunjuk orang lain sebagai penggantinya dan tentang substitusi dalam Pasal 1803 KUHPerdata ditentukan sebagai berikut si
berkuasa bertanggung jawab untuk orang yang telah ditunjuk oleh sebagai penggantinya dalam melaksanakan kuasanya.
Hubungan hukum antara yang memborongkan dengan perencana diatur sebagai berikut:
a. Apabila yang memborongkan maupun perencana keduanya pihak
pemerintah, maka hubungan hukumnya disebut hubungan kedinasan. b.
Apabila yang memborongkan adalah pihak pemerintah, sedangkan pihak perencana pihak swasta, maka hubungan hukumnya disebut dengan
perjanjian melakukan jasa yang dalam prakteknya dituangkan dalam surat perjanjian pekerjaan perencanaan.
c. Apabila yang memborongkan maupun perencana keduanta adalah pihak
swasta, maka hubungan hukumnya disebut perjanjian melakukan jasa Pasal 1601 KUHPerdata yang dalam prakteknya dituangkan dalam surat
perjanjian pekerjaan perencanaan.
57
4. Pengawas Direksi.
Direksi bertugas untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan pemborong. Disini pengawas memberi petunjuk-petunjuk memborongkan pekerjaan,
memeriksa bahan-bahan, waktu pembangunan berlangsung dan akhirnya membuat penilaian opname dari pekerjaan. Selain itu, pada waktu pelelangan
pekerjaan direksi bertugas sebagai panitia pelelangan yaitu mengadakan pengumuman pelelangan yang akan dilaksanakan, memberikan penjelasan
mengenai RKS Rencana Kerja dan Syarat-syarat untuk pemborongan- pemboronganpembelian dan membuat berita acara penjelasan, melaksanakan
57
Djumialdji 1 Op. Cit., Hal. 33-34.
51
pembukuan surat penawaran, mengadakan penilaian dan menetapan calon pemenang serta membuat berita acara hasil pelelangan dan sebagainya.
58
Fungsi mewakili yang terbanyak dari direksi adalah pada fase pelaksana pekerjaan dimana direksi bertindak sebagai pengawas terhadap pekerjaan
pemboorng. Jadi kewenangan mewakili dari direksi ini ada selama tidak ditentukan sebaliknya oleh pemberi tugas secara tertulisdalam perjanjian yang
bersangkutan bahwa dalam hal-hal tertentu hanya pemberi tuga yang berwenang menangani.
Lingkup layanan jasa pengawasan pekerjaan konstruksi dapat terdiri dari pengawasan pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan pengawasan keyakinan
mutu dan ketetapan waktu dan proses perusahaan dari hasil pekerjaan konstruksi. Secara strategis lingkup pelayanan jasa perencanaan, pelaksanaan,
dan pengawasan terdiri dari jasa rancang bangun, perencanaan, pengadaan, pelaksanaan terima jadi, dan penyelenggaraan pekerjaan terima jadi.
Pengembangan layanan jasa perencanaan dan atau pengawasan lainnya dapat mencakup jasa manajemen proyek, manajemen konstruksi, penilaian kualitas,
kuantitas, dan biaya pekerjaan.
E. Hak dan kewajiban para pihak dalam kontrak konstruksi
