Analisis Aspek Pasar ANALISIS DATA

dan Castillo 79135. Jumlah keseluruhannya ada 284 unit terdiri atas 71 unit rumah tipe Camino, 90 unit rumah tipe Madelaine, 43 unit rumah tipe Montessa dan 51 unit rumah tipe Castillo. Proyek Perumahan Valencia Garden diperuntukkan untuk kalangan menengah atas. Hal ini dikarenakan proyek Valencia Garden dibangun di kawasan elite Sidoarjo. Dengan pertimbangan itulah maka sasaran pasar bagi perumahan ini adalah masyarakat menengah atas yang mendiami wilayah kabupaten Sidoarjo dan Surabaya. 2. Menentukan pasar potensial Puri Surya Jaya memiliki 3 tiga sistem penjualan rumah yaitu: cash, in house, dan Kredit Pembelian Rumah KPR. Sistem penjualan tersebut memberikan kemudahan pada konsumen. Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran. Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi, konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3 kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual kembali kepada konsumen lainnya. Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR. Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer sebesar 30 dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank. Dari tahun ke tahun jumlah permintaan selama 10 tahun terakhir terus meningkat. Ini menunjukan bahwa data tersebut berbentuk garis lurus. Data tersebut dapat dilihat sebagai berikut: Tabel 5.1 Jumlah permintaan pemesan Tahun Jumlah Permintaan 2004 128 2005 134 2006 141 2007 146 2008 149 2009 149 2010 153 2011 157 2012 165 2013 188 Sumber: PT Jayaland Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan adalah bentuk rumah yang digemari oleh konsumen, banyaknya pasangan suami istri yang baru menikah dan sedang mencari rumah baru untuk ditinggali serta faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan dibangun. 3. Prediksi Penjualan Dengan data di atas, maka untuk melakukan peramalan penjualan menggunakan metode time series yaitu metode trend linear karena data pemesanan tersebut berbentuk garis lurus. Maka dapat digunakan rumus: Y = a + bX Maka perhitungan secara rinci sebagai berikut: Tabel 5.2 Perhitungan Peramalan Penjulan Fungsi persamaan: Y = a + bx = 2,61 Y = a + bx = 151,1 +2,61x Tahun Y x xy x 2 2004 128 -9 -1152 81 2005 134 -7 -938 49 2006 141 -5 -705 25 2007 146 -3 -438 9 2008 149 -1 -149 1 2009 150 1 150 1 2010 153 3 459 9 2011 157 5 785 25 2012 165 7 1155 49 2013 188 9 1692 81 Jumlah  1511 859 330 Maka peramalan untuk 2 tahun mendatang yaitu 2014 dan 2015 adalah: Y 14 = 151,1 + 2,6111 = 151,1 + 28,71 = 179,81 = 180 Y 15 = 151,1 + 2,6113 = 151,1 + 33,93 = 181,03 = 181 Dari perhitungan ramalan permintaan ini, apabila menunjukan peningkatan permintaan, maka proyek ini dapat dikatakan layak dilihat dari aspek pasar. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa jumlah permintaan untuk proyek Perumahan Valencia Garden terjadi peningkatan untuk 2 tahun mendatang. Maka proyek diterima. 4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran. Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati para konsumen. Dari hasil wawancara dengan kepala bagian pemasaran, bagian pemasaran telah melakukan beberapa hal yang telah sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Fandy Tjiptono adalah sebagai berikut: Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran Keterangan Ada Tidak Ada Iklan iklan cetak dan siaran, brosur dan buklet, poster dan selebaran √ - Promosi penjualan produk sampel, pameran, tawaran pengembalian uang √ - Public Relations sumbangan, majalan perusahaan, hubungan masyarakat √ - Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran lanjutan Keterangan Ada Tidak Ada Personal Selling presentasi penjualan, contohsampel √ - Direct Marketing katalog, surat √ - Sumber: Fandy 2008: 223 Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa bagian pemasaran telah melakukan usaha untuk memasarkan produknya dengan baik.

B. Analisis Aspek Keuangan

Untuk menilai kelayakan investasi perumahan ini dari aspek keuangan dilakukan analisis sebagai berikut: 1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana Yang dimaksud dengan jumlah kebutuhan dana adalah besarnya dana keseluruhan yang dibutuhkan untuk membiayai proyek. Pembiayaan untuk proyek perumahan Valencia Garden ini meliputi development cost, harga tanah mentah, dan harga tanah serta bangunan. Luas area proyek yang digunakan membangun perumahan Valencia Garden adalah 61.868 m 2 yang masih merupakan Gross Area sedangkan salable area sebesar 36.803 m 2 yang didapat kurang lebih 60 dari Gross Area. Salable area merupakan luas dari kapling Valencia Garden sedangkan sisanya digunakan untuk jalan dan fasilitas lainnya. Untuk pengadaan jalan termasuk jembatan apabila ada serta pengadaan fasilitas dan sarana sosial biaya dibebankan kepada konsumen, yakni dibebankan pada harga per meter kapling matang yang dibeli oleh konsumen. Untuk mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah serta pengolahan lahan adalah sebagai berikut: Tabel 5.4 Perincian development cost pengembangan Valencia Garden No Jenis Pekerjaan Volume Sat Harga Satuan Rp Jumlah Rp I PEKERJAAN TANAH 1 Strippingcut leveling 61.868 m 2 1.500 92.802.000 2 Ijin urug bina marga 1 ls 90.000.000 90.000.000 3 Ijin pengairan tanggul 1 35.000.000 35.000.000 4 Sesek keliling 1.002 ml 48.420 48.522.166 5 Pengurugan 74.242 m 3 52.500 3.897.684.000,00 6 Sewa jalan akses urugan 1 ls 200.000.000 200.000.000,00 7 Perbaikan jalan akses masuk 1 ls - - 8 Pemasangan gorong-gorong 1 ls - - 9 Sosialisasi desa 291.347.200,00 10 Urugan akses VR jalan ex lori 200.785.610,00 Sub Total 4.856.140.976 II PEKERJAAN JALAN KASTIN A Konstruksi jalan luar Jalan Aspal 1 Leveling Subgrade 5.794 m 2 13.500 78.220.728 Base course B t.20 1.072 m 3 150.000 160.770.600 2 Base course A t.20 1.072 m 3 160.000 171.488.640 3 Pemadatan Vibro CBR 80 5.359 m 2 7.020 37.620.320 4 Aspal prime coat 5.359 m 2 9000 48.231.180 5 Hotmix t. 5cm 5.359 m 2 125.000 669.877.500 6 Katin BCD 31 K.300 1.450 m‘ 76.500 110.952.540 7 Jalan Primer 479.127.269 8 Jalan ex lorri 131.250.000 B Konstruksi Jalan Lingkungan 1 Leveling Subgrade 10.352 m 2 13.500 139.754.241 2 Pemadatan Vibro CBR 60 10.352 m 2 9000 93.169.494 3 Paving Blok 4.6 Abu 8.094 m 2 55.000 445.143.138 4 Paving Blok 4.6 Warna 2.023 m 2 68.000 137.589.697 5 Kanstin BDC 21 2.577 m 50.000 128.856.750 6 Paving carport 1.366 m 2 55.000 75.124.500 Sub Total 2 2.832.052.052 III PEKERJAAN SALURAN GORONG-GORONG A Saluran sekunder 1 Galian tanah 4.173 m 3 18.500 77.207.993 2 Pas. Batu kali 3.200 m 3 260.000 831.898.730 3 Rabat beton - m‘ - - 4 Plesteraci 2.504 m 2 27.500 68.861.183 5 Urug tanah kembali 626 m 3 10.000 6.260.108 6 Inlet saluran 356 bh 120.000 42.720.000 B Crossingan saluran 1 Galian tanah 299 m 3 18.500 5.533.661 2 Pas. Batu kali 203 m 3 260.000 52.837.200 3 Rabat beton - m 2 - - 4 Plester.aci 244 m 2 27.500 6.706.260 5 Urug tanah kembali 9 m 3 10.000 90.000 6 Plat beton 33 m 3 2.300.000 74.784.960 7 Cerucuk bamboo 677 Ttk 12.000 8.128.800 C Turap Busem 1 Galian tanah 452 m 3 18.500 8.369.696 2 Pas. Batu kali 622 m 3 260.000 161.738.720 3 Pila air sirkulasi dia 2” 210 Ttk 35.000 7.350.000 4 Plesteraci 254 m 2 27.500 6.998.310 5 Urug tanah kembali 68 m 3 10.000 678.624 6 Inlet saluran 47 bh 120.000 5.640.000 Sub Total 3 1.365.804.243 IV PEKERJAAN UTILITAS 1 Pekerjaan Utilitas Listrik Jaringan Primer 1 m 313.610.465 313.610.465 Jaringan Sekunder 1 ls 721.203.367 721.203.367 2 Pekerjaan Utilitas Air Bersih Jaringan PDAM makro Jaringan Primer 1 m 75.000.000 75.000.000 Jaringan Sekunder 1 ls 400.000.000 400.000.000 3 Pekerjaan Utilitas Telpon Jaringan Primer - m - -