Evaluasi kelayakan dan profitabilitas Proyek Valencia Garden : studi kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo.

xv

ABSTRAK

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)

AnityaWahyuHapsari NIM: 102114057 UniversitasSanata Dharma

Yogyakarta 2015

Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.

Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan. Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) proyek perumahan cluster Valencia Garden adalahh layak dalam hal aspek pasar dan aspek keuangan (2) pelaksanaan proyek ini tepat seperti yang ditunjukkan oleh rasio laba yang menguntungkan.

xvi

ABSTRACT

FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT

(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)

Anitya Wahyu Hapsari NIM: 102114057 Sanata Dharma University

Yogyakarta 2015

The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia Garden cluster housing project is appropriate.

The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.

The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was appropriate as indicated by favorable earnings ratios.

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

Program Studi Akuntansi

Oleh :

Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA

i

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi

Program Studi Akuntansi

Oleh :

Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057

PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA

iv

Tuhan tidak melakukan apa pun di Surga, selain menjawab doa

yang penuh dengan kepercayaan. -Anonim-

Orang yang mengatakan matahari mendatangkan kebahagiaan

adalah orang yang tidak pernah menari di tengah hujan.

-Anonim-

Beberapa orang selalu mengeluh karena mawar memiliki duri,

aku bersyukur bahwa duri memiliki mawar. -Alphonse Karr-

Kau hanya hidup sekali; tetapi jika kau hidup dengan benar,

sekali itu cukup. -Adam Marshal-

Karena itu Aku berkata kepadamu : Apa saja yang kamu minta

dan doakan, percayalah bahwa kamu telah menerimanya, maka

hal itu akan diberikan kepadamu. -Markus 11 : 24-

Skripsi ini kupersembahkan untuk: Tuhan Yesus Kristus.. Bunda Maria.. Papaku Setiadi.. Mamaku Endang Sri Wahyuni.. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina..

v

UNIVERSITAS SANATA DHARMA FAKULTAS EKONOMI

JURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI AKUNTANSI PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI

Yang bertanda tangan di bawah ini, saya menyatakan bahwa Skripsi dengan judul:

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo

dan dimajukan untuk diuji pada tanggal 23 Januari 2015 adalah hasil karya saya.

Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat keseluruhan atau sebagian tulisan orang lain yang saya ambil dengan cara menyalin, atau meniru dalam bentuk rangkaian kalimat atau simbol yang menunjukkan gagasan atau pendapat atau pemikiran dari penulis lain yang saya aku seolah-olah sebagai tulisan saya sendiri dan atau tidak terdapat bagian atau keseluruhan tulisan yang saya salin, tiru, atau yang saya ambil dari tulisan orang lain tanpa memberikan pengakuan pada penulis aslinya.

Apabila saya melakukan hal tersebut di atas, baik sengaja maupun tidak, dengan ini saya menyatakan menarik skripsi yang saya ajukan sebagai hasil tulisan saya sendiri ini. Bila kemudian terbukti bahwa saya ternyata melakukan tindakan menyalin atau meniru tulisan orang lain seolah-olah hasil pemikiran saya sendiri, berarti gelar dan ijasah yang telah diberikan oleh universitas batal saya terima.

Yogyakarta, 27 Februari 2015 Yang membuat pernyataan,

vi

LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN

PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Yang bertanda tangan di bawah ini, saya mahasiswa Universitas Sanata Dharma:

Nama : Anitya Wahyu Hapsari Nomor Induk Mahasiswa : 102114057

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, saya memberikan kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma karya ilmiah saya yang berjudul

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Berserta perangkat yang diperlukan (bila ada). Dengan demikian saya kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma hak untuk menyimpan, mengalihkan dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data, mendistribusikan secara terbatas, dan mempublikasikannya di Internet atau media lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun memberikan royalti kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis.

Demikian pernyataan ini yang saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di Yogyakarta

Pada tanggal: 27 Februari 2015

Yang menyatakan

vii

KATA PENGANTAR

Segala puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah

melimpahkan berkat dan rahmatnya sehingga penulis dapat menyelesaikan

penyusunan Skripsi ini. Skripsi ini disusun sebagai syarat untuk menempuh

ujian akhir gelar sarjana (S1) pada Program Studi Akuntansi Universitas

Sanata Dharma Yogyakarta.

Pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih

kepada semua pihak yang telah banyak membantu baik moril maupun

materiil sehingga terselesaikannya Skripsi ini.

Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada:

1. Drs. Johanes Eka Priyatma, M.Sc., Ph.D selaku rektor Universitas Sanata

Dharma yang telah memberikan kesempatan untuk belajar dan

mengembangkan kepribadian kepada penulis.

2. Dr. Francisca Reni Retno Anggraini, M.Si., Akt., CA. selaku dosen

pembimbing skripsi atas segala kebaikan dan kesabaran dalam

membimbing skripsi dari awal hingga terselesaikannya skripsi ini.

3. Bapak Radhial Kautsar selaku manajer akuntansi dan segenap karyawan

yang telah membantu dalam mencarikan data.

4. Orangtua penulis, Bapak Setiadi dan Ibu Endang Sri Wahyuni yang selalu

berusaha memperhatikan, memberi semangat serta doanya kepada penulis.

5. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina yang

viii

6. Teman-teman: Mbak Berna, Tere, Samuel, Mas Felix, Vio, yang selalu

memberi semangat dan memberi masukan dalam diskusi selama ini.

7. Untuk seseorang yang tak pantang menyerah mendengar keluh kesah dan

berada dalam suka maupun duka (Gregorius Catur Seno Aji).

8. Teman-teman seperjuangan Akuntansi 2010 khususnya kelas akuntansi B

atas kebersamaan yang telah kita lalui selama ini.

9. Keluarga Besar Poncolaksono.

10.Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang sudah

membantu terselesaikannya skripsi ini.

Penyusunan Skripsi ini diharapkan dapat bermanfaat bagi

perkembangan dunia akademik kita. Jika dalam penulisan terdapat kesalahan

kata-kata, penulis memohon maaf yang sebesar-besarnya. Kritik atau saran

sangat diperlukan penulis agar dimasa mendatang menjadi lebih baik.

Yogyakarta, 27 Februari 2015

ix

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii

HALAMAN PENGESAHAN ... iii

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ... iv

HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI .... v

LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ... vi

KATA PENGANTAR ... vii

DAFTAR ISI ... ix

DAFTAR TABEL ... xiii

DAFTAR GAMBAR ... xiv

ABSTRAK ... xv

ABSTRACT ... xvi

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Rumusan Masalah ... 2

C. Batasan Masalah ... 3

D. Tujuan Penelitian... 3

x

F. Sistematika Penulisan ... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 6

A. Pengertian Kontrak Konstruksi ... 6

1. Kontrak Harga Tetap ... 6

2. Kontrak Biaya-plus ... 7

B. Perusahaan Real Estate dan Property ... 7

1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property ... 7

2.Pendapatan Pengembangan Real Estate ... 9

3.Unsur-Unsur Biaya Pengembangan Real Estate ... 10

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ... 15

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek ... 16

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek ... 16

1. Aspek Pasar ... 16

2. Aspek Teknis ... 19

3. Aspek Keuangan ... 21

F. Kriteria Penilaian Proyek ... 24

1. Metode Average Rate of Return ... 24

2. Metode Payback Period ... 24

3. Metode Net Present Value (NPV) ... 25

4. Metode Internal Rate of Return (IRR) ... 26

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual .... 27

1. Harga Pokok Produksi (HPP) ... 27

2. Menetapkan Harga Jual ... 27

H. Pengertian Laporan Keuangan ... 28

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan ... 30

1. Sifat Laporan Keuangan ... 30

2. Keterbatasan Laporan Keuangan ... 31

J. Arti Penting Laporan Keuangan ... 32

K. Analisis Laporan Keuangan ... 35

xi

M. Pengertian Rasio Profitabilitas ... 37

1. Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) ... 37

2. Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) ... 38

3. Margin Laba Usaha ... 38

4. Return On Investment (ROI) ... 38

BAB III METODE PENELITIAN... 40

A.Jenis Penelitian ... 40

B.Waktu dan Tempat Penelitian ... 40

C.Subyek dan Obyek Penelitian ... 40

D.Data yang Diperlukan... 40

E. Teknik Pengumpulan Data ... 41

F. Teknik Analisis Data ... 41

BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ... 50

A.Sejarah Berdirinya Perusahaan... 50

B.Bidang Usaha ... 51

C.Lokasi Perusahaan ... 51

D.Perkembangan PT Jayaland di Surabaya ... 52

E. Pengalaman dan Keahlian ... 53

F. Visi, Misi dan Kebijakan Mutu ... 53

G.Struktur Organisasi ... 54

BAB V ANALISIS DATA ... 61

A. Analisis Aspek Pasar ... 61

1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar ... 61

2. Menentukan pasar potensial ... 63

3. Prediksi penjualan ... 65

4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran ... 66

xii

1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana ... 67

2. Menggunakan metode Net Present Value ... 72

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan ... 76

1. Menghitung Laba Rugi cluster Valencia Garden ... 76

2. Menghitung Rasio Profitabilitas ... 79

D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden ... 81

BAB VI PENUTUP ... 83

A. Kesimpulan... 83

B. Keterbatasan Penelitian ... 84

C. Saran ... 84

DAFTAR PUSTAKA ... 86

xiii

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran... 44

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas ... 46

Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih ... 47

Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) ... 64

Tabel 5.2 Perhitungan peramalan penjualan ... 65

Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran... 66

Tabel 5.4 Perincian development cost untuk pengembangan Valencia Garden ... 68

Tabel 5.5 Harga pokok tanah Valencia Garden ... 71

Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan ... 72

Tabel 5.7 Arus kas... 74

Tabel 5.8 Kas masuk bersih ... 75

Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value ... 75

xiv

DAFTAR GAMBAR

Halaman

xv

ABSTRAK

EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN

(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)

AnityaWahyuHapsari NIM: 102114057 UniversitasSanata Dharma

Yogyakarta 2015

Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.

Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan. Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) proyek perumahan cluster Valencia Garden adalahh layak dalam hal aspek pasar dan aspek keuangan (2) pelaksanaan proyek ini tepat seperti yang ditunjukkan oleh rasio laba yang menguntungkan.

xvi

ABSTRACT

FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT

(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)

Anitya Wahyu Hapsari NIM: 102114057 Sanata Dharma University

Yogyakarta 2015

The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia Garden cluster housing project is appropriate.

The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.

The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was appropriate as indicated by favorable earnings ratios.

1

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk

memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia sekaligus untuk meningkatkan

mutu lingkungan hidup. Pembangunan perumahan dan pemukiman tidak lepas

dari masalah-masalah yang dihadapi misalnya masalah pemasaran yang

mendapat persaingan keras dari perusahaan-perusahaan pengembang lainnya.

Kegiatan usaha perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang

ikut mencarikan solusi masalah perumahan adalah membangun dan menjual

perumahan kepada konsumen.

Perusahaan PT Jayaland adalah salah satu perusahaan pengembang

yang bergerak dalam bidang properti. Salah satu anak perusahaannya berada

di Sidoarjo Jawa Timur. PT Jayaland sendiri memiliki beberapa proyek dalam

usaha pembangunan pemukiman yang cukup besar yaitu Puri Surya Jaya di

sekitar daerah kawasan Sidoarjo. Puri Surya Jaya terdiri dari 8 cluster, salah

satu cluster yang sedang dibangun adalah Valencia Garden.

Proyek perumahan seperti Valencia Garden, umumnya memerlukan

dana yang cukup besar. Semakin besar skala proyek yang dibangun semakin

penting evaluasi kelayakan proyek dilakukan. Oleh karena itu sebelum proyek

ini dilaksanakan perlu dikaji terlebih dahulu apakah proyek ini layak

(menguntungkan) atau tidak dilaksanakan. Studi kelayakan proyek terdiri dari

studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman

modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.

Hal ini tidak terlepas dari tuntutan perusahaan untuk menghasilkan

laba (profit). Pembangunan proyek cluster Valencia Garden diharapkan selain

layak untuk dilaksanakan, juga menghasilkan profit bagi perusahaan. Untuk

mengukur laba (profitabilitas) perusahaan dilakukan dengan cara menganalisis

laporan keuangan. Analisis tersebut memberikan jawaban tentang efektif

tidaknya perusahaan.

PT Jayaland telah melakukan studi kelayakan proyek sebelum

melaksanakan pembangunan proyek. Akan tetapi studi kelayakan yang

dilakukan tersebut belum sesuai dengan prosedur yang ada sehingga

diperlukan adanya evaluasi. Maka dalam penelitian ini akan dibahas mengenai

studi kelayakan proyek yang sesuai dengan prosedur pada PT Jayaland

khususnya cluster Valencia Garden.

B. Rumusan Masalah

1. Apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan?

2. Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia

C. Batasan Masalah

Penelitian ini berhubungan dengan studi kelayakan proyek pada cluster

Valencia Garden. Dalam penelitian ini akan dibatasi pada permasalahan yaitu

penghitungan dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.

D. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden

layak dilaksanakan.

2. Untuk mengetahui apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan

cluster Valencia Garden tepat.

E. Manfaat Penelitian

1. Perusahaan

a. Memberi masukan pada perusahaan untuk mengetahui apakah proyek

perumahan Valencia Garden layak dilaksanakan.

b. Agar perusahaan mengetahui proyek Valencia Garden tepat atau tidak

untuk dilaksanakan.

2. Universitas Sanata Dharma

Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat untuk

pengembangan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan studi kelayakan

pada proyek perumahan dan juga menambah referensi perpustakaan

3. Peneliti

Untuk menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh selama mengikuti

kuliah ke dalam praktek yang sesungguhnya

4. Pembaca

Dapat menambah wawasan pengetahuan dan memperluas wawasan

pembaca dalam evaluasi kelayakan proyek.

F. Sistematika Penulisan

BAB I Pendahuluan

Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang masalah, rumusan

masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan

sistematika penulisan.

BAB II Tinjauan Pustaka

Pada bab ini berisi teori-teori yang berhubungan dengan topik

penelitian dan sebagai dasar pembahasan.

BAB III Metode Penelitian

Dalam bab ini diuraikan mengenai jenis penelitian, subjek dan objek

penelitian, waktu dan tempat penelitian, data yang diperlukan, teknik

pengumpulan data dan teknik analisis data.

BAB IV Gambaran Umum Perusahaan

Dalam bab ini diuraikan mengenai sejarah perusahaan, personalia,

BAB V Analisis Data

Dalam bab ini akan menguraikan tentang hasil penelitian analisis data

serta pembahasannya.

BAB VI Penutup

Dalam bab ini akan berisi mengenai kesimpulan dari analisis data,

keterbatasan serta saran yang diharapkan dapatt bermanfaat bagi

6

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Kontrak Konstruksi

Soeharto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai

suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen

dengan tugas megkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek

termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi

dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal

serta menjaga mutu proyek.

Standar Akuntansi Keuangan (SAK) yaitu PSAK No 34

mendefinisikan kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegoisasikan

secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang

berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,

teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok.

Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi

adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan

agen-agen mengkoodinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk

meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Terdapat 2 (dua)

klasifikasi kontrak konstruksi, yaitu: (IAI, 2012: 34.1)

1. Kontrak Harga Tetap

Kontrak konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui

per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk pada klausa-klausa

kenaikan biaya.

2. Kontrak Biaya-plus

Kontrak konstruksi yang mana kontraktor mendapatkan penggantian

untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah

imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan tetap.

Suatu kontrak konstruksi mungkin dinegosiasikan untuk membangun

sebuah aset tunggal, seperti jembatan, bangunan, dam, pipa, jalan, kapal,

dan trowongan. Kontrak kostruksi juga berkaitan dengan sejumlah aset

yang berhubungan erat atau saling bergantung satu sama lain dalam hal

rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok;

kontrak seperti ini misalnya kontrak kilang-kilang minyak atau

bagian-bagian lain yang kompleks dari pabrik atau peralatan.

Kontraktor melaksanakan perencanaan dan pembangunan,

perencanaan dapat dilakukan melalui konsultan perencana, tetapi kontrak

perencanaan kepada kontraktor bukan kepada penguna jasa. PSAK No 34

mendefinisikan termin sebagai jumlah yang dilakukan dalam suatu kontrak,

baik yang telah dibayar ataupun yang belum dibayar oleh pemberi kerja.

B. Perusahaan Real Estate dan Property

1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property

Industri Real Estate dan Property pada umumnya merupakan dua

peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti

gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk

pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Aktivitas

pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian

dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan

industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,

sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan

real estat juga mencakup perolehan keveling tanah untuk dijual tanpa

bangunan (IAI, 2012: 44.1). Sedangkan menurut perundang-undangan di

Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam

PDMN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate.

Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan

properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta

pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri

pariwisata. Sedangkan definisi property adalah tanah hak dan bangunan

permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata

lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum

seperti sewa dan kepemilikan.

Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property

sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment,

rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran (office

building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center.

gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property,

sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial

building.

Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang

dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang

semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan

kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis

perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium,

rumah susun, resort, dan sebagainya.

2. Pendapatan Pengembangan Real Estate

Pendapatan sangat berpengaruh bagi kelangsungan hidup

perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar

kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan

kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula

pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji

dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu

perusahaan.

Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi

Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut:

“Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang

timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode bila arus masuk iti mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari

Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh

dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan

kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang

real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal

perusahaan biasanya terdiri dari :

a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling

tanahnya.

b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat

perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam

kepemilikian time sharing.

c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan.

d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya.

Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan

adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut

pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke

dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden.

3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate

Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen

(2000: 38) sebagai berikut:

“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk

barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi.Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan.Misalnya, untuk

Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis

yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan

jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila

tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara

harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat

didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan

dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan.

IAI (2012: 44.7) menegaskan bahwa biaya yang berhubungan

langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi

tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat

dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya

yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya

umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang

dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: (IAI, 2012: 44.7)

a. Biaya pra-perolehan tanah (preacquisition costs);

Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan

real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi :

1) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek

tertentu;

2) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real

3) Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan

tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang

memadai.

Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan

tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari

Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah

biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya

praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut :

1) Biaya pengurusan izin Pemerintah;

2) Biaya konsultasi hukum;

3) Biaya studi kelayakan;

4) Gaji karyawan;

5) Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan

6) Imbalan untuk ahli pertanahan.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah

dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar

kemungkinan (probable) tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra

perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

b. Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,

termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah

Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen

biaya sebagai berikut :

1) Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang

tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain

yang berada diatas tanah tersebut;

2) Biaya gambar topografi;

3) Biaya pembuatan cetak biru;

4) Biaya pengurusan dokumen hukum;

5) Bea balik nama;

6) Komisi untuk perantara;

7) Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli

pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan

8) Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :

1) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor;

2) Biaya bahan yang digunakan dalam proyek;

3) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;

4) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi

pelaksanaan proyek;

6) Biaya perancangan dan bantuan teknis (tecnicaal assistance) yang

secara langsung berhubungan dengan proyek;

7) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli

lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi;

8) Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan

9) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.

d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real

Estat

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real

estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :

1) Asuransi;

2) Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang

tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;

3) Biaya overhead konstruksi;

4) Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah

umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi,

rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain;

5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan

6) Biaya pinjaman.

Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan

diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :

1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan

yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban

proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional

masa depan yang ditanggung penjual.

2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki

oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada

saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik

dialokasikan sebagai beban proyek.

Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang

memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh

sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari

biaya sarana.

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu

proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil

(Husnan dan Suwarsono 2000). Sedangkan menurut Edris (1983) studi

kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas

setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai

sukses.

Adanya beberapa definisi di atas pada dasarnya studi kelayakan proyek

1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek.

2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna

mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Tidak semua perusahaan yang mengadakan proyek berhasil

memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang

mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena

kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam

memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan

kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan

proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek

menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda.

Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan

demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari

keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak

menguntungkan.

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek

1. Aspek pasar

Setiap perusahaan yang memproduksi barang selalu mengharapkan

agar dapat mencari dan mempertahankan langganannya

tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang

diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen

merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan

kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba.

Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya

persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini

aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan

penanaman investasi yang dilakukan oleh investor.

Suad Husnan dan Suwarsono (2000: 32) mengemukakan beberapa

hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah:

a. Berapa market potensial (pasar potensial) yang tersedia untuk masa yang

akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan

masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap

permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar

potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa

hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model.

b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari

keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share

tersebut di masa yang akan datang?

c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang

telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan

produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan.

digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama

dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki

pasar.

Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok

produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode

waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel

yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing

mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat

dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada

umumnya atau kondisi industri.

Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah

kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share

perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari

keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang

bersangkutan.

Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang

dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk

melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan

dalam program pemasaran yang direncanakan hendaknya juga

dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus

pada konsumen.

Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab

permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang

mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam

penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata

mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan

aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode

yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend

Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu

cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik

apabila data cenderung berbentuk parabola.

Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan,

apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market

potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi

pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan

ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan

proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar.

2. Aspek Teknis

Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja

tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam

lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah

fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah

a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih.

b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan

kotoran.

c. Penyediaan jalan lingkungan.

d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah.

e. Fasilitas air bersih dari PAM.

f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak,

tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya.

Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah:

a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka

meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.

b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas

lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan.

c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan

dengan lebih mengutamakan tata kota tanah.

Namun secara khusus untuk membangun suatu daerah

pemukiman/perumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah:

a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan

bangunan.

b. Pengukuran tanah.

c. Pembebasan tanah.

d. Sertifikat induk.

f. Pengukuran kapling.

g. Pemecahan sertifikat.

h. Sarana jalan lingkungan.

i. Sarana saluran lingkungan.

j. Gorong-gorong.

k. Bak control

l. Fasilitas air bersih.

m. Sambungan jaringan listrik PLN.

n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial.

3. Aspek Keuangan

Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam

aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian

ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek.

Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang

diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan

yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek.

a. Kebutuhan dana

Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek

meliputi dana untuk aktiva tetap (modal tetap) dan modal kerja.

Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk:

1) tanah dan pengembangan lokasi

3) aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent,

lisensi

4) biaya sebelum operasi

Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda

operasi perusahaan sehari-hari.

b. Sumber dana

Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk

membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan

asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu:

1) modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan

2) saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham

pasar modal

3) obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal

4) kredit bank

5) leasing (sewa guna) dari lembaga keuangan non bank

6) project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan

atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial

c. Aliran Kas/Cash Flow

Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam

menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek

tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada

perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang

dilaporkan dalam buku.

Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa

dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan (initial

cash flow), aliran kas operasional (operational cash flow), dan aliran

kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi (outlays)

pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul

selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas

yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai

terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif, operational dan terminal cash flow umumnya positif.

Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat

dipergunakan yaitu:

1) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan

Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan

modal sendiri seluruhnya. Penyusutan dimasukkan karena

penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan

timbul pada saat aktiva tetap dibeli.

2) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga (1 – pajak)

Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan

modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga

dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu

discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu

komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar

tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas

bersih dengan bunga pinjaman.

F. Kriteria Penilaian Proyek

1. Metode Average Rate of Return

Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang

diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba

setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil

yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian

diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka

proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat

keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak (Husnan dan Suwarsono

2000: 207)

2. Metode Payback Period

Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk

dapat menutup kembali pengeluaran dengan menggunakan proceeds atau

aliran kas netto. Metode mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali.

Karena itu satuan hasilnya bukan presentase, tetapi satuan waktu (bulan,

payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi

jumlah invetasi dengan proceeds tahunan.

Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan

dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima.

Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek

daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat

diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada

period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak.

Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke

tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga

keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali.

3. Metode Net Present Value (NPV)

Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang

investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa

yang akan datang (Husnan dan Suwarsono, 2000: 190). Secara matematik

rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut :

Dimana :

Io = pengeluaran pembiayaan proyek

t = waktu arus kas

i = suku bunga diskonto yang digunakan

Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan

waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga

juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan

bulan.

Bila…. Berarti…. Maka….

NPV > 0 Proyek yang dilakukan

memberikan manfaat bagi

perusahaan

Proyek bisa dijalankan

NPV < 0 Proyek yang dilakukan akan

mengakibatkan kerugian

bagi perusahaan

Proyek ditolak

NPV = 0 Proyek yang dilakukan tidak

megakibatkan perusahaan

untuk atau merugi

Jika proyek dilaksanakan

atau tidak dilaksanakan

tidak berpengaruh pada

keuangan perusahaan.

4. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Pengertian Internal Rate of Return (IRR) dapat didefinisikan

sebagai bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds

yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan

jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan caratrial and error (terutama jika

Secara matematik rumus IRR dapat dituliskan sebagai berikut:

Dimana :

r = tingkat bunga

At = cash flows untuk periode t

t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual

1. Harga Pokok Produksi (HPP)

Di bisnis developer, prinsip sederhananya dihitung dengan

mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah,

biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan,

dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen

tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi

(HPP).

2. Menetapkan Harga Jual

Dalam penetapan harga jual terlebih dahulu harus diketahui Harga

Pokok Produksi tiap proyek yang dijalankan. Bila sudah diketahui Harga

Pokok Produksinya akan mudah untuk menentukan harga jual suatu

proyek. Harga Pokok Produksi ditambah dengan profit yang diinginkan

H. Pengertian Laporan Keuangan

Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan,

yang merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang

terjadi selama tahun buku yang bersangkutan.

Pengertian laporan keuangan menurut Standar Akuntansi Keuangan:

“Laporan keuangan merupakan bagian dari proses pelaporan keuangan.

Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi neraca, laporan perubahan posisi keuangan (yang dapat disajikan dalam berbagai cara seperti misal, sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), catatan juga termasuk skedul dan informasi tambahan yang berkaitan dengan laporan tersebut, misal informasi keuangan segmen industri dan geografis serta pengungkapan pengaruh perubahan harga”

Dari pengertian di atas laporan keuangan dibuat sebagai bagian

dari proses pelaporan keuangan yang lengkap, dengan tujuan untuk

mempertanggungjawabkan tugas-tugas yang dibebankan kepada

manajemen.

Laporan keuangan adalah suatu bagian dari proses pelaporan

keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi: neraca,

laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas (yang dapat disajikan dalam

berbagai cara misalnya sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana),

dan catatan atas laporan keuangan.

Laporan keuangan merupakan pencatatan transaksi dan pengikhtisaran

dan pelaporan yang dapat memberikan informasi bagi pemakai. Seperti yang

kita tahu bahwa informasi adalah data yang sudah diolah sehingga berguna

untuk mengambil keputusan. Informasi yang tepat akan sangat berguna dalam

Karakteristik kualitatif merupakan ciri khas yang membuat informasi

dalam laporan keuangan berguna bagi pemakai. Terdapat empat karakteristik

pokok yaitu: (IAI, 2012: 9)

1. Keterpahamian (Understandibility)

Keterpahamian adalah kemampuan informasi untuk dapat dicerna

maknanya oleh pemakai.Dua faktor mempengaruhi keterpahamian

informasi yaitu pemakai dan informasi itu sendiri (Suwardjono, 2011:

168).Untuk maksud ini, pengguna diasumsikan memiliki pengetahuan

yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis, akuntansi, serta

kemauan untuk mempelajari informasi dengan ketekunan yang wajar.

2. Keberpautan (Relevance)

Keberpautan atau kerelevanan adalah kemampuan informasi untuk

membantu pemakai dalam membedakan beberapa alternatif keputusan

sehingga pemakai dapat dengan mudah menentukan pilihan (Suwardjono,

2011: 169). Informasi memiliki kualitas relevan kalau dapat

mempengaruhi keputusan ekonomi pengguna dengan membantu mereka

mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa kini, atau masa depan,

menegaskan atau mengoreksi, hasil evaluasi pengguna di masa lalu.

3. Keterandalan (Reliability)

Keterandalan adalah kemampuan informasi untuk memberi

keyakinan bahwa informasi tersebut benar atau valid. Informasi akan

meragukan kebenaran dan validitas informasi tersebut (Suwardjono, 2011:

171).

4. Keterbandingan (Comparability)

Keterbandingan adalah kemampuan informasi untuk membantu

para pemakai mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara dua

perangkat fenomena ekonomik (Suwardjono, 2011: 175).Pengguna harus

dapat memperbandingkan laporan keuangan perusahaan antar periode

untuk mengidentifikasi kecendrungan (tren) posisi dan kinerja

keuangan.Pengguna juga harus dapat memperbandingkan laporan

keuangan antar perusahaan untuk mengevaluasi posisi keuangan, kinerja,

serta perubahan posisi keuangan secara relatif. Oleh karena itu pengukuran

dan penyajian dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang

serupa harus dilakukan secara konsisten untuk perusahaan tersebut,

antarperiode perusahaan yang sama dan untuk perusahaan yang berbeda.

I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan

1. Sifat Laporan Keuangan

Laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan

sebagai suatu progress report laporan keuangan terdiri dari data-data yang

merupakan hasil dari suatu kombinasi antara: (Munawir, 2004: 6)

a. Fakta yang telah dicatat (recorded fact)

Berarti bahwa laporan keuangan ini dibuat atas dasar fakta dari

perusahaan maupun yang disimpan dibank, jumlahpiutang, persediaan

barang dagangan, hutang maupun aktiva tetap yang dimiliki

perusahaan.

b. Prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi (accounting

convention and postulate)

Berarti data yang dicatat itu didasarkan pada prosedur maupun

anggapan-anggapan tertentu yang merupakan prinsip-prinsip akuntansi

yang lazim (General Accepted Accounting Principles); hal ini

dilakukan dengan tujuan memudahkan pencatatan atau untuk

keseragaman.

c. Pendapat pribadi (personal judgement)

Dimaksudkan bahwa walaupun pencatatan transaksi telah diatur

oleh konvensi- konvensi atau dalil-dalil dasar yang sudah ditetapkan

yang sudah menjadi standar praktek pembukuan, namun penggunaan

dari konvensi-konvensi dan dalil dasar tersebut tergantung dari akuntan

atau manajemen perusahaan yang bersangkutan.

2. Keterbatasan Laporan Keuangan

Dengan mengingat atau memperhatikan sifat-sifat laporan keuangan

tersebut diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa laporan keuangan itu

mempunyai beberapa keterbatasan antara lain: (Munawir, 2004:9)

a. Laporan keuangan yang dibuat secara periodik pada dasarnya

merupakan interim report (laporan yang dibuat antara waktu tertentu

b. Laporan keuangan menunjukkan angka dalam rupiah yang kelihatannya

bersifat pasti dan tepat, tetapi sebenarnya dasar penyusunannya dengan

standar nilai yang mungkin berbeda atau berubah-ubah.

c. Laporan keuangan disusun berdasarkan hasil pencatatan transaksi

keuangan atau nilai rupiah dari berbagai waktu atau tanggal yang lalum

dimana daya beli (purchasing power) uang tersebut semakin menurun

dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya, sehingga kenaikan

volume penjualan yang dinyatakan dalam rupiah belum tentu

menunjukkan atau mencerminkan unit yang dijual semakin besar,

mungkin kenaikan itu disebabkan naiknya harga jual barang tersebut

yang mungkin juga diikuti kenaikan tingkat harga-harga.

d. Laporan keuangan tidak dapat mencerminkan berbagai faktor yang

dapat mempengaruhi posisi atau keadaan keuangan perusahaan karena

faktor-faktor tersebut tidak dapat dinyatakan dengan satuan uang (di

kuantifikasi); misalnya reputasi dan prestasi perusahaan, adanya

beberapa pesanan yang tidak dapat dipenuhi atau adanya

kontrak-kontrak pembelian maupun penjualan yang telah disetujui, kemampuan

serta integritas manajernya dan sebagainya.

J. Arti Penting Laporan Keuangan

Laporan keuangan disusun dengan tujuan untuk menyediakan

keuangan suatu perusahaan yang bermanfaat bagi sejumlah besar pemakai

dalam pengambilan keputusan ekonomi (IAI, 2012: 5)

Laporan keuangan merupakan suatu informasi penting bagi para

pemakai laporan keuangan dalam rangka pengambilan keputusan ekonomi

karena dengan informasi laporan keuangan tersebut dapat diprediksikan apa

yang terjadi pada masa yang akan datang. Menurut Munawir (2004) dalam

bukunya yang berjudul Analisa Laporan Keuangan, pihak-pihak yang

berkepentingan terhadap posisi keuangan maupun perkembangan suatu

perusahaan adalah para pemilik perusahaan, manajer perusahaan yang

bersangkutan, para kreditur, bankers, para investor dan pemerintah di mana

perusahaan itu berdomosili, buruh serta pihak-pihak lainnya lagi.

1. Pemilik Perusahaan

Pemilik perusahaan memiliki kepentingan dengan adanya laporan

keuangan. Dengan mengetahui laporan keuangan, pemilik perusahaan

akan dapat mengetahui dan menilai berhasil tidaknya manajer dalam

memimpin perusahaan, yang biasanya diukur dengan laba atau rugi yang

dialami oleh perusahaan.

2. Manajer atau Pimpinan Perusahaan

Dengan mengetahui posisi keuangan perusahaannya periode yang

baru lalu akan dapat menyusun rencana yang lebih baik, memperbaiki

sistem pengawasannya dan menentukan kebijaksanaan-kebijaksanaan yang

lebih tepat. Laporan keuangan dapat digunakan oleh manajemen untuk:

b. Untuk menentukan atau mengukur efisiensi tiap-tiap bagian, proses

atau produksi serta untuk menentukan derajat keuntungan yang dapat

dicapai oleh perusahaan.

c. Untuk menilai dan mengukur hasil kerja tiap-tiap individu yang telah

diserahi wewenang dan tanggung jawab.

d. Untuk menentukan perlu tidaknya digunakan kebijaksanaan atau

prosedur yang baru untuk mencapai hasil yang lebih baik.

3. Para Investor

Para investor sangat berkepentingan atau memerlukan laporan

keuangan perusahaan di mana mereka menanamkan modalnya.Mereka

berkepentingan terhadap prospek keuntungan di masa mendatang dan

perkembangan perusahaan selanjutnya.

4. Para Kreditur dan Bankers

Sebelum mengambil keputusan untuk memberi atau menolak

permintaan kredit dari suatu perusahaan, para kreditur dan bankers perlu

mengetahui terlebih dahulu posisi keuangan dari perusahaan yang

bersangkutan.

5. Pemerintah

Pemerintah di mana perusahaan itu berdomosili sangat

berkepentingan dengan adanya laporan keuangan perusahaan

tersebut.Disamping untuk menentukan besarnya pajak yang harus

Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Tenaga Kerja untuk dasar

perencanaan pemerintah.

K. Analisis Laporan Keuangan

Suatu rasio mengungkapkan hubungan matematik antara suatu jumlah

dengan jumlah lainnya atau perbandingan antara satu pos dengan pos lainnya.

Rasio akan menjadi bermanfaat, bila rasio tersebut memang memperlihatkan

suatu hubungan yang mempunyai makna. Rasio merupakan alat analisis yang

dapat memberikan jalan keluar dan menggambarkan simpton (gejala-gejala

yang tampak) suatu keadaan. Rasio menggambarkan suatu hubungan atau

perimbangan (mathematical relationship) antara suatu jumlah tertentu dengan

jumlah yang lain, dan dengan menggunakan alat analisis berupa rasio akan

dapat menjelaskan atau memberi gambaran kepada penganalisa tentang baik

atau buruknya keadaan atau posisi keuangan suatu perusahaan terutama apabila

angka rasio tersebut dibandingkan dengan angka rasio pembanding yang

digunakan sebagai standar (Munawir, 2004: 64). Dalam melakukan analisis

rasio keuangan, diperlukan perhitungan rasio-rasio keuangan yang

mencerminkan aspek-aspek tertentu. Rasio keuangan mungkin dihitung

berdasarkan atas angka-angka yang ada dalam neraca saja, dalam laporan rugi

L. Analisis Rasio Keuangan

Analisis rasio adalah metode analisis untuk mengetahui hubungan dari

pos-pos tertentu dalam neraca atau laporan laba rugi secara individu atau

kombinasi dari kedua laporan tersebut (Munawir 2004: 37). Analisis rasio

keuangan berguna untuk menentukan kesehatan atau kinerja keuangan suatu

perusahaan baik pada saat sekarang maupun masa datang (Husein 2005: 206).

Tujuan analisis rasio keuangan yaitu digunakan untuk mengukur kekuatan atau

kelemahan suatu perusahaan. Untuk menilai kondisi keuangan dan prestasi

perusahaan, analisis laporan keuangan memerlukan beberapa tolak ukur. Tolak

ukur yang digunakan yaitu rasio-rasio keuangan yang pada dasarnya disusun

dengan menggabung-gabungkan angka-angka di dalam atau antara laporan laba

rugi dan neraca.

Analisis rasio pada dasarnya terdiri dari dua macam perbandingan yaitu:

1. Perbandingan eksternal (cross sectional approach) yaitu dengan cara

membandingkan rasio-rasio keuangan dari suatu perusahaan tertentu

dengan rasio keuangan yang sama dari perusahaan lain yang

sejenis/industry dalam waktu yang sama.

2. Perbandingan internal (time series) yaitu dengan cara membandingkan rasio

saat ini dengan rasio dari waktu-waktu sebelumnya dari perusahaan yang

sama, cara ini akan memberikan informasi rasio dari waktu ke waktu. Jika

rasio keuangan ini diurutkan dalam waktu beberapa tahun, pemakai dapat

melihat kecendrungan rasio keuangan apakah mengalami penurunan atau

M. Pengertian Rasio Profitabilitas

Rasio profitabilitas merupakan rasio yang bertujuan untuk mengetahui

kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba selama periode tertentu

dan juga memberikan gambaran tentang tingkat efektifitas manajemen dalam

melaksanakan kegiatan operasinya. Efektifitas manajemen disini dilihat dari

laba yang dihasilkan terhadap penjualan dan investasi perusahaan. Rasio ini

disebut juga rasio rentabilitas.

Rasio profitabilitas merupakan rasio yang menggambarkan

kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba melalui semua kemampuan

dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, modal, jumlah

karyawan, jumlah cabang dan sebagainya (Syafri, 2007: 304).

Rasio yang termasuk rasio profitabilitas antara lain:

1. Margin laba kotor (gross profit margin)

Gross profit margin merupakan rasio yang mengukur efisiensi

pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan

kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien (Sawir, 2009:

18).

Gross profit margin merupakan persentase laba kotor dibandingkan

dengan penjualan. Semakin besar gross profit margin semakin baik

keadaan operasi perusahaan, karena hal ini menunjukkan bahwa harga

pokok penjualan relatif lebih rendah dibandingkan dengan penjualan,

demikian pula sebaliknya, semakin rendah gross profit margin semakin

rumus :

Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan

Penjualan

2. Margin laba bersih (Net Profit Margin)

Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap

penjualan.Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu

perusahaan.

Rumus:

Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak

Penjualan

3. Margin laba usaha

mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba

setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya

dengan penjualan. Rumus:

Margin Laba usaha = Laba Usaha

Penjualan Bersih

4. Return On Investment (ROI)

Return on investment merupakan perbandingan antara laba bersih

setelah pajak dengan total aktiva. Return on investment adalah merupakan

rasio yang mengukur kemampuan perusahaan secara keseluruhan didalam

menghasilkan keuntungan dengan jumlah keseluruhan aktiva yang tersedia

Semakin tinggi rasio ini semakin baik keadaan suatu

perusahaan.Return on investment merupakan rasio yang menunjukkan

berapa besar laba bersih diperoleh perusahaan bila di ukur dari nilai aktiva

(Syafri, 2008:63).

Rumus:

ROI = Laba Bersih Setelah Pajak

40

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang penulis lakukan adalah dengan studi kasus yaitu

penelitian yang memusatkan pada suatu objek tertentu dengan mempelajarinya

sebagai kasus. Kesimpulan yang diambil dari penelitian ini hanya berlaku

untuk objek yang diteliti.

B. Waktu dan Tempat Penelitian

Lokasi penelitian : PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Waktu Penelitian : Januari 2014

C. Subyek dan Obyek Penelitian

1. Subyek Penelitian

Dalam penelitian ini yang menjadi subyek penelitian adalah bagian

administrasi, bagian keuangan dan bagian pemasaran.

2. Obyek Penelitian

Obyek penelitian adalah laporan keuangan proyek Surya Jaya milik PT

Jayaland cabang sidoarjo.

D. Data yang diperlukan

1. Gambaran umum perusahaan

3. Laporan L/R Perusahaan

4. Arus Kas perusahaan

E. Teknik pengumpulan Data

1. Observasi

Teknik pengumpulan data dengan cara pengamatan secara

langsung kegiatan maupun laporan keuangan perusahaan terutama yang

berkaitan dengan proyek.

2. Wawancara

Untuk mendapatkan data biaya pembangunan proyek dan perkiraan

aliran kas, penulis menghubungi bagian administrasi dan keuangan.

Sedangkan data mengenai wilayah pasar dan sasaran pasar, penulis

mendapatkannya dengan menanyakan langsung pada bagian pemasaran.

3. Dokumentasi

Dokumentasi ini dilakukan dengan mengumpulkan data-data

dengan melihat catatan dan sumber, serta dokumen pendukung yang

berkaitan dengan pembangunan proyek.

F. Teknik Analisis Data

Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis

deskriptif, yaitu dengan menggunakan teori yang sudah ada dan gambaran

mengenai objek penelitian serta memberikan kesimpulan berdasarkan teori

1. Teknik analisis data untuk menjawab rumusan masalah, mengenai apakah

proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster

Valencia Garden tersebut layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar dan

aspek keuangan, akan menggunakan beberapa langkah antara lain sebagai

berikut:

a. Analisis Aspek Pasar

Analisis terhadap prospek pemasaran dari rencana proyek

investasi yang dilakukan oleh PT Jayaland dilakukan melalui

langkah-langkah sebagai berikut:

1) Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar

Daerah tujuan pemasaran PT Jayaland Sidoarjo adalah

wilayah Kabupaten Sidoarjo dan Kotamadya Surabaya. Sasaran

pasarnya adalah golongan masyarakat menengah keatas.

2) Menentukan pasar potensial, dengan cara:

a) Menggunakan data permintaan perumahan masa lalu dan

sekarang dan melihat data permintaan berbentuk garis lurus atau

kuadratik.

b) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap

permintaan. Misalnya trend bentuk rumah yang sedang digemari

oleh konsumen, atau faktor penghasilan dari konsumen yang

diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan

3) Prediksi penjualan, untuk memprediksi penjualan dilakukan

peramalan penjualan dengan menggunakan metode time series,

yaitu dengan metode trend linier atau metode trend kuadratik.

Setelah diketahui tipe data yang diperoleh berbentuk garis lurus atau

kuadratik, maka dipilih salah satu metode trend yang sesuai dari dua

metode yang ada yaitu metode trend linier atau metode trend

kuadratik.

a) Menggunakan metode trend linear apabila data yang diperoleh

dari masa lalu cenderung berbentuk garis lurus dengan

menggunakan ketentuan:

(1) Persamaannya: Y = a + bX

Dimana koefisien a dan b dapat diperoleh:

(a) a = Y : n

(b) b = XY : X2

Y = Variabel permintaan;

n = jumlah data

X = Variabel tahun

b) Menggunakan metode trend kuadratik apabila data masa lalu

yang diperoleh cenderung berbentuk parabola.

Persamaan: Y = a + bX + cX2

Dimana : a = ( Y - c X2) : n

b = XY : X2

Dari hasil ramalan ini, apabila menunjukkan peningkatan

pada market potensial dan market sharenya, maka proyek ini

dapat dikatakan layak ditinjau dari aspek pasarnya.

Sebaliknya apabila hasil ramalan atau trend menurun

makan proyek ini dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau

dari aspek pasar.

4)Menilai pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran

Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran

merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek

perumahan tersebut diminati para konsumen. Untuk menilai dari

segi bagian pemasaran, penulis menggunakan tabel sebagai berikut:

Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran Keterangan Ada Tidak Ada Iklan (iklan cetak dan

siaran, brosur dan buklet, poster dan selebaran)

…. ….

Promosi penjualan (produk sampel, pameran, tawaran pengembalian uang)

…. ….

Public Relations

(sumbangan, majalah perusahaan, hubungan masyarakat)

…. ….

Personal Selling

(presentasi penjualan, contoh/sampel)

…. ….

Direct Marketing

(katalog, surat)

…. ….

b. Analisis aspek keuangan

Untuk menilai kelayakan proyek dari aspek keuangan, dilakukan

analisis melalui langkah-langkah berikut :

1) Memperkirakan jumlah kebutuhan dana untuk investasi dan

penetuan sumber dananya. Dana yang dibutuhkan tersebut

digunakan untuk membiayai :

a) tanah yang akan digunakan sebagai lahan perumahan

b) biaya bangunan

c) biaya sarana rumah

2) Menggunakan metode Net Present Value (NPV) sebagai kriteria

penilaian kelayakan usulan pembangunan perumahan dengan

langkah-langkah :

a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds).

Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini

adalah :

Kas Masuk Bersih =

Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)

Untuk mempermudah penghitungan kas masuk bersih, terlebih

dahulu dihitung jumlah laba setelah pajak pada setiap bulannya

Tabel 3.2 Perhitungan arus kas

KETERANGAN Thn I Thn II Thn …

PENERIMAAN:

Penjualan Tanah & Bangunan …. …. ….

a. Penjualan tanah mentah …. …. ….

b. Penjualan tanah & bangunan …. …. ….

c. Penjualan Ruko/kios …. …. ….

Uang Titipan …. …. ….

a. Penerimaan uang titipan …. …. ….

b. Pengeluaran uang titipan …. …. ….

Penerimaan lain2 …. …. ….

TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL …. …. ….

PENGELUARAN:

Pembebasan tanah …. …. ….

Pengembangan tanah …. …. ….

Biaya perencanaan …. …. ….

Perawatan lingkungan …. …. ….

Bangunan …. …. ….

Perawatan Bangunan ---> purna jual …. …. ….

Pembatalan penjualan …. …. ….

biaya Pemasaran …. …. ….

Biaya pegawai …. …. ….

Biaya Kantor

a. B. kantor - budget HRD/GA Pst …. …. ….

b. B. Kantor - budget Unit …. …. ….

Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional …. …. ….

Investasi …. …. ….

a. Biaya dibayar dimuka …. …. ….

b. Aktiva tetap …. …. ….

Pajak …. …. ….

a. PPN …. …. ….

b. Pph Final tanah & bangunan …. …. …. c. Pph Final konstruksi Final Sewa 21, 23 …. …. ….

Bunga Pinjaman …. …. ….

Deviden …. …. ….

Biaya Lain-lain …. …. ….

TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL …. …. ….

Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas

bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut:

Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih

Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) Jumlah

…. …. …. …. ….

…. …. …. …. ….

b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present

value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari

pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara

matematis rumus NPV dituliskan:

Dimana :

i = tingkat bunga

Rt = cash flows untuk periode t

t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan

Io = pengeluaran pembiayaan proyek

keputusan :

NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek

keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk

dilaksanakan.

NPV < 0 artinya negatif, maka apabila ditinjau dari aspek

keuangan pembangunan proyek tersebut tidak

2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah

keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland

khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah

sebagai berikut:

a. Menilai profitabilitas perusahaan

Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan

keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang

dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan

rasio sebagai berikut:

1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin)

Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan

bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat

penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai

dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:

Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan

Penjualan

Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka

proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan.

2) Margin laba usaha

Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan

laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam

Margin Laba usaha = Laba Usaha

Penjualan Bersih

3) Margin laba bersih (Net Profit Margin)

Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap

penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi

suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut:

Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak

Penjualan

b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden

Dari cara perhitungan dengan menggunakan rasio margin laba

kotor (gross profit margin), margin laba usaha, dan margin laba bersih

(net profit margin) dapat diberikan kesimpulan hasil yang didapat

apakah proyek Valencia Garden memberikan keuntungan atau tidak

bagi perusahaan. Jika proyek Valencia Garden memberikan

keuntungan bagi perusahaan, maka keputusan pelaksanaan proyek

50

BAB IV

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

A. Sejarah Berdirinya Perusahaan

PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14

pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui

oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada

tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan

Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan

nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty.

Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai

perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh

anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang

Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25

Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah

disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No.

C2-6754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994.

PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan

Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan

memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property,

keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan

infrastruktur.

Sebagai anak perusahaan dari PT Pembangunan Jaya, PT Jayaland

Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat

stategis.

PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik

dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living

in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT

Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan

serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.

B. Bidang Usaha

PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang

bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang

Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme

dan infrastruktur.

Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan

papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk

berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan

secara layak.

C. Lokasi Perusahaan

Penentuan lokasi perusahaan yang tepat akan sangat berarti bagi

berhasilnya suatu kegiatan usaha, terutama apabila dikaitkan dengan proses

produksi atau pemasaran usaha tersebut. Penentuan lokasi yang tepat juga

pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula

bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut.

Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena

terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan,

Surabaya-Malang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya

maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya

rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara

Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan

Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.

D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya

Perkembangan PT Jayaland di Surabaya yang pesat menjadi landasan

yang kokoh untuk tumbuh menjadi salah satu anak perusahaan Jaya Group

yang prospektif. Keberhasilan PT Jayaland ini merupakan bukti keberhasilan

suatu kelompok usaha yang mempunyai sinergi dan aliasi prima. Berdasarkan

keahlian, kejujuran, keberanian, kerja keras dan pengabdian dari seluruh

jajaran karyawannya, PT Jayaland & Group Pembangunan Jaya akan terus

meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan usahanya tanpa melupakan

E. Pengalaman dan Keahlian

Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam

pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan,

keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota.

Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT

Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha

property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia.

Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland

memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada

keunggulan-keunggulan yang dimiliki.

F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu

Visi PT Jayaland adalah menjadi salah satu pengembang dan pengelola

property terbaik di Indonesia. Misi PT Jayaland adalah mencapai pertumbuhan

pendapatan diatas rata-rata pertumbuhan industri real estate dan property di

Indonesia, memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan

konsumen, membangun Sumber Daya Manusia yang berkualitas dan iklimm

kerja yang baik untuk mencapai kinerja yang tinggim mengoptimalkan

produktifitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat konsumen,

pemegang saham dan karyawan, serta peduli pada aspek sosial dan lingkungan

disetiap unit usaha. Kebijakan mutu PT Jayaland adalah perusahaan

G. Struktur Organisasi

Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula

perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur

organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai

tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung

jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam

PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan

kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan

dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis,

maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya

menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan

tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan

masing-masing.

Struktur organisasi dan uraian tugas PT Jayaland khususnya di daerah

Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo

Manajer Perumahan Puri

Surya Jaya Sidoarjo

Manajer Proyek & Pertanahan

Manajer Pemasaran Manajer

Keuangan Perum. JL & Anak Usaha

Manajer SDM & Umum

Manajer Pertanahan Manajer Proyek

Manajer PDP Sidoarjo

Perhitungan Discount Factor dengan bunga acuan tagun 2014 adalah 7,5% selama 4 tahun

Rumus:

NSFBr,n = 1/(1+r)n

keterangan:

r = tingkat bunga

n = tahun ke-n

Tahun ke-1:

NSFB7.5%,1 = 1/(1+0,075)1

= 1/1,075

= 0,93023

Tahun ke-2:

NSFB7.5%,2 = 1/(1+0,075)2

= 1/1,155625

= 0,86533

Tahun ke-3:

NSFB7.5%,3 = 1/(1+0,075)3

= 1/1,24230

= 0,80496

Tahun ke-4:

NSFB7.5%,4 = 1/(1+0,075)4

= 1/1,33547