Analisis Aspek Keuangan ANALISIS DATA

3 Paving Blok 4.6 Abu 8.094 m 2 55.000 445.143.138 4 Paving Blok 4.6 Warna 2.023 m 2 68.000 137.589.697 5 Kanstin BDC 21 2.577 m 50.000 128.856.750 6 Paving carport 1.366 m 2 55.000 75.124.500 Sub Total 2 2.832.052.052 III PEKERJAAN SALURAN GORONG-GORONG A Saluran sekunder 1 Galian tanah 4.173 m 3 18.500 77.207.993 2 Pas. Batu kali 3.200 m 3 260.000 831.898.730 3 Rabat beton - m‘ - - 4 Plesteraci 2.504 m 2 27.500 68.861.183 5 Urug tanah kembali 626 m 3 10.000 6.260.108 6 Inlet saluran 356 bh 120.000 42.720.000 B Crossingan saluran 1 Galian tanah 299 m 3 18.500 5.533.661 2 Pas. Batu kali 203 m 3 260.000 52.837.200 3 Rabat beton - m 2 - - 4 Plester.aci 244 m 2 27.500 6.706.260 5 Urug tanah kembali 9 m 3 10.000 90.000 6 Plat beton 33 m 3 2.300.000 74.784.960 7 Cerucuk bamboo 677 Ttk 12.000 8.128.800 C Turap Busem 1 Galian tanah 452 m 3 18.500 8.369.696 2 Pas. Batu kali 622 m 3 260.000 161.738.720 3 Pila air sirkulasi dia 2” 210 Ttk 35.000 7.350.000 4 Plesteraci 254 m 2 27.500 6.998.310 5 Urug tanah kembali 68 m 3 10.000 678.624 6 Inlet saluran 47 bh 120.000 5.640.000 Sub Total 3 1.365.804.243 IV PEKERJAAN UTILITAS 1 Pekerjaan Utilitas Listrik Jaringan Primer 1 m 313.610.465 313.610.465 Jaringan Sekunder 1 ls 721.203.367 721.203.367 2 Pekerjaan Utilitas Air Bersih Jaringan PDAM makro Jaringan Primer 1 m 75.000.000 75.000.000 Jaringan Sekunder 1 ls 400.000.000 400.000.000 3 Pekerjaan Utilitas Telpon Jaringan Primer - m - - Jaringan Sekunder - ls - - Sub Total 4 1.509.813.832 V PEKERJAAN TAMAN POS JAGA 1 Pekerjaan Taman Berm 3.777 Pekerjaan pratanam 3.777 m 2 1.500 5.665.257 Pekerjaan suplay tanah taman 755 m 3 60.000 45.322.056 Rumput manilatanaman perdu 3.777 m 2 8.000 30.214.704 Pohon pelindung 356 Phn 150.000 53.400.000 Perawatan taman berm 3.777 m 2 36.000 135.966.168 2 Pekerjaan taman khusus 2.609 Softscape 2.087 m 2 32.000 66.790.656 Hardscape 522 m 2 350.000 182.630.700 Perawatan taman khusus 2.609 m 2 36.000 93.924.360 3 Pekerjaan Fasum - ls - - 4 Pekerjaan Tiang Lampu PJU 43 unit 950.000.000 40.850.000 5 Pintu Gerbang duster - unit 100.000.000 - 6 Pos jaga gerbang duster 1 unit 100.000.000 85.000.000 7 Portal 2 unit 3.750.000.000 7.500.000 8 Biaya keamanan proyek 36 m’ 5.000.000 180.000.000 9 Partisipasi makam estate 1.237 m 2 48.000 59.393.280 Sub Total 5 986.657.181 VI PEKERJAAN Turap PAGAR PANEL BETON 1 Pasang pagar 5 slab 435 ml 350.000 152.344.500 2 Pasang Pagar BRC 363 ml 360.000 130.597.200 Sub Total 6 282.941.700 VII CONTINGENCY FACTOR 1 Cont. Factor 2,5 1 ls 295.835.251 295.835.251 Sub Total 7 295.835.251 TOTAL BIAYA 12.129.245.281 Sumber: PT Jayaland Setelah mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah serta pengolahan lahan maka yang dibutuhkan selanjutnya adalah mengetahui harga pokok tanah Valencia Garden. Dapat diuraikan sebagai berikut: Tabel 5.5 Harga Pokok Tanah Valencia Garden Keterangan Luas Rata2m 2 Nilai OE Perolehan Tanah Mentah  Desa Gemurung 61.868 48.005 2.969.986.875 Sertifikasi 326.600.000 Perencanaan 293.625.000 Total Perolehan Tanah Mentah 61.868 58.030 3.590.211.875 HPP Tanah Mentah per m2 97.552 Development Cost  Cut fill  Pagar Batas Jalan  Hardscape Jogging Track  Pekerjaan Saluran  Pekerjaan Saluran irigasi  Pekerjaan Taman  Pekerjaan Lain-lain  Pekerjaan Khusus  Pekerjaan Utilitas  Contingency Factor Development cost micro - Development cost macro - Advis Planning Pembebanakan Kantor Pusat - Total Development Cost 36.803 329.572 12.129.245.281 Total Harga Pokok Persediaan 36.803 427.124 15.719.457.156 Harga Pokok Penjualan - - - Saldo Akhir Tanah Kaveling 36.803 427.124 15.719.457.156 Sumber: PT Jayaland Kemudian langkah selanjutnya adalah melihat harga pokok rumah dan tanah dari tiap-tiap tipe rumah yang ada. Harga pokok tanah dan rumah dapat dilihat dari tabel berikut: Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan Dengan demikian kebutuhan dana untuk membangun proyek tersebut adalah:  Biaya Tanah Pengembangan Rp15.719.457.156,00  Biaya Bangunan Rp30.653.205.000,00 + Rp46.372.662.156,00 Pembangunan proyek Perumahan Valencia Garden ini sumber pembiayaannya tidak hanya berasal dari model sendiri saja, tetapi juga menggunakan modal yang berasal dari modal pinjaman. Modal sendiri ini berasal dari pengeluaran modal yang dilakukan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik perusahaan. Sedangkan modal asingnya berasal dari kredit Bank Permata. 2. Menggunakan metode Net Present Value Menggunakan metode Net Present Value sebagai kriteria penilaian kelayakan proyek perumahan dengan menggunakan langkah-langkah sebagai berikut: Tipe Unit Luas Harga Pokok Rp U X Harga Pokok Rp Tanah Bgn Tanah Bgn Tanah Bangunan Montessa 72 120 70 58.191.553 125.545.000 4.189.791.816 9.039.240.000 Castilo 51 135 79 65.465.497 139.171.500 3.338.740.347 7.097.746.500 Madelaine 90 105 53 50.917.609 96.895.500 4.582.584.810 8.720.595.000 Camino 71 90 41 43.643.664 81.628.500 3.098.700.144 5.795.623.500 Jumlah 284 15.209.817.117 30.653.205.000 Harga Pokok Tanah + Bangunan 45.863.022.117 a. Menghitung kas masuk bersih proceeds Rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini tidak hanya menggunakan modal sendiri saja namun juga menggunakan modal pinjaman, maka cara untuk menghitung besarnya jumlah kas masuk bersih dari rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini digunakan rumus sebagai berikut: Kas Masuk Bersih = Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga 1 – Pajak Dengan rumus perhitungan seperti di atas maka untuk menghitung kas masuk bersih harus diketahui terlebih dahulu jumlah laba setelah pajak. Adapun jumlah laba setelah pajak dihitung dengan cara berikut: Dengan diketahuinya jumlah laba setelah pajak maka untuk menghitung kas masuk bersihnya proceeds digunakan cara: Tabel 5.8 Kas masuk bersih Tahun EAT Penyusutan Bunga 1 – 0,1 Jumlah 1 6.080.011.014 149.622.919 336.562.500 6.566.196.433 2 14.503.080.340 136.790.767 305.062.500 14.944.933.607 3 33.845.249.418 104.223.235 273.562.500 34.223.035.153 4 39.569.985.885 127.172.177 242.062.500 39.939.220.562 b. Menghitung Net Present Value NPV Cara untuk menghitung Net Present Value dari aliran kasproceeds dikurangi present value dari pengeluaran modal capital outlaysinitial investment. Present Value dari aliran kas merupakan hasil perkalian antara discount factor dari tingkat bunga yang relevan dengan aliran kas. Untuk menghitung Net Present Value dari rencana proyek perumahan ini dipergunakan tingkat suku bunga acuan berdasarkan data Bank Indonesia tahun 2014 yang relevan sebesar 7,5 per tahun dengan proyek berjangka waktu 4 tahun. Dengan demikian penghitungan Net Present Value-nya adalah: Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value Bulan Discount Factor 7,5 Aliran Kas Present Value dari Aliran Kas 1 0,9302 6.566.196.433 6.107.875.922 2 0,8653 14.944.933.607 12.931.851.050 3 0,8049 34.223.035.153 27.546.120.994 4 0,7489 39.939.220.562 29.910.482.279 Present Value dari Proceeds 76.496.330.245 Present Value dari Capital Outlays 46.372.662.156 Net Present Value 30.123.668.089 Pada Net Present Value usulan proyek akan diterima apabila hasil dari perhitungan bernilai positif. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa Net Present Value untuk proyek Perumahan Valencia Garden adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00 maka proyek diterima.

C. Menilai Profitabilitas Perusahaan

1. Menghitung Laba Rugi Cluster Valencia Garden Sebelum menghitung rasio, terlebih dahulu diperlukan data laporan laba rugi perusahaan khusus cluster Valencia Garden. Laporan laba rugi Valencia Garden didapatkan melalui wawancara pada bagian keuangan. Untuk membuat laporan laba rugi dibutuhkan data pendapatan lalu dikurangi dengan harga pokok penjualan maka akan menghasilkan laba kotor perusahaan. Total laba sebelum pajak didapatkan dari total laba kotor dikurangi dengan beban usaha dan beban bunga pinjaman. Untuk hasil akhir yaitu total laba bersih setelah pajak didapat dari total laba sebelum pajak dikurangi taksiran pajak penghasilan. Penulis mendapatkan data dari wawancara sebagai berikut: a. Pendapatan terdiri dari penjualan tanah penjualan tanah mentah dan penjualan tanah kaveling dan penjualan bangunan penjualan bangunan rumah dan pejualan rukokios. Tahun 2014, untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan rukokios, namun terjadi penjualan tanah kaveling sebesar Rp12.332.454.490,00 yaitu sekitar 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan bangunan rumah sebesar Rp12.525.035.250,00 yaitu sekitar 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe. b. HPP Harga Pokok Penjualan terdiri dari penjualan tanah penjualan tanah mentah dan penjualan tanah kaveling dan penjualan bangunan penjualan bangunan rumah dan pejualan rukokios. Tahun 2014, untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan rukokios, namun terjadi penjualan tanah kaveling dengan HPP sebesar Rp4.727.578.724,00 untuk 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan bangunan rumah dengan HPP sebesar Rp9.627.818.800,00 untuk 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe. c. Beban usaha terdiri dari beban umum administrasi biaya pegawai, biaya kantor, jasa pihak ke-3 dan beban pemasaran. Biaya pegawai diperkirakan sebesar Rp300.179.250,00 yang diperoleh dari laba rugi biaya pegawai Puri Surya Jaya sebesar 30, Biaya kantor diperkirakan sebesar Rp10.795.250,00. Jasa pihak ke-3 diperoleh dari biaya kontraktor atau konsultan pajak diperkirakan sebesar Rp30.538.870,00. Dikarenakan Valencia Garden merupakan cluster yang baru dibangun, maka biaya pemasaran di tahun 2014 menghabiskan dana sebesar Rp49.980.140,00. d. Beban lain-lain diperoleh dari perbaikan ataupun perawatan terhadap aktiva yang digunakan kantor seperti computer, AC, dan sebagainya sebesar Rp67.247.000,00. e. Beban bunga pinjaman untuk cluster Valencia Garden sebesar Rp1.644.400.000,00 yang diperoleh dari laba rugi beban bunga pinjaman Puri Surya Jaya sebesar 30. f. Pajak sebesar Rp578.594.921,00 yang diperoleh dari laba rugi total pajak penghasilan Puri Surya Jaya sebesar 30, Setelah mengetahui alokasi pendapatan dan biaya, maka dapat disusun laporan laba rugi Valencia Garden sebagai berikut: Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden KETERANGAN TAHUN 2014 Rp PENDAPATAN Penjualan Tanah 12.332.454.490 a. Penjualan Tanah Mentah - b. Penjualan Tanah Kaveling 12.332.454.490 Penjualan Bangunan 12.525.035.250 a. Penjualan Bangunan Rumah 12.525.035.250 b. Penjualan Ruko Kios - TOTAL PENDAPATAN 24.857.489.740 HARGA POKOK PENJUALAN Penjualan Tanah 4.727.578.724 a. Penjualan Tanah Mentah - b. Penjualan Tanah Kaveling 4.727.578.724 Penjualan Bangunan 9.627.818.800 a. Penjualan Bangunan Rumah 9.627.818.800 b. Penjualan Ruko Kios TOTAL HARGA POKOK PENJUALAN 14.355.397.524 TOTAL LABA KOTOR 10.502.092.216 BEBAN USAHA Beban umum Administrasi a. Biaya Pegawai 300.179.250 b. Biaya Kantor 10.795.250 c. Jasa Pihak ke-3 Profesional 30.538.870 Total Beban Umum Administrasi 341.513.370 Beban Pemasaran 49.980.140 TOTAL BEBAN USAHA 391.493.510 TOTAL LABA USAHA 10.110.598.706 PENDAPATAN BEBAN LAIN2 Pendapatan Lain-lain - Beban lain-lain 67.247.000 TOTAL PENDAPATAN BEBAN LAIN-LAIN 67.247.000 TOTAL LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK 10.043.351.706 BEBAN BUNGA PINJAMAN 1.644.400.000 TOTAL LABA SEBELUM PAJAK 8.398.951.706 PAJAK 578.594.921 TOTAL LABA BERSIH SETELAH PAJAK 7.820.356.785 2. Menghitung Rasio Profitabilitas Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan rasio rasio sebagai berikut: a. Menghitung Margin Laba Kotor Gross Profit Margin Margin laba kotor merupakan presentase laba kotor dibandingkan dengan penjualan. Semakin besar margin laba kotor semakin baik keadaan operasi perusahaan. Untuk menghitung margin laba kotor adalah sebagai berikut: Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan Penjualan = 24.857.489.740 – 14.355.397.524 24.857.489.740