Perusahaan Real Estate dan Property

gedung perkantoran office building termasuk dalam landed property, sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial building. Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium, rumah susun, resort, dan sebagainya. 2. Pendapatan Pengembangan Real Estate Pendapatan sangat berpengaruh bagi kelangsungan hidup perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu perusahaan. Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut: “Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode bila arus masuk iti mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari kontribusi penanam modal.” Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal perusahaan biasanya terdiri dari : a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling tanahnya. b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikian time sharing. c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan. d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya. Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden. 3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen 2000: 38 sebagai berikut: “Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk organisasi.Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan.Misalnya, untuk menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi.” Biaya cost bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga price merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan income. Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan gain. Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan. IAI 2012: 44.7 menegaskan bahwa biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: IAI, 2012: 44.7 a. Biaya pra-perolehan tanah preacquisition costs; Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi : 1 Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; 2 Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah diperoleh; dan 3 Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1 Biaya pengurusan izin Pemerintah; 2 Biaya konsultasi hukum; 3 Biaya studi kelayakan; 4 Gaji karyawan; 5 Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan 6 Imbalan untuk ahli pertanahan. Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan probable tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. b. Biaya Perolehan Tanah Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1 Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan yang tidak akan digunakan sebagai bangunan, tanaman dan lain-lain yang berada diatas tanah tersebut; 2 Biaya gambar topografi; 3 Biaya pembuatan cetak biru; 4 Biaya pengurusan dokumen hukum; 5 Bea balik nama; 6 Komisi untuk perantara; 7 Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan 8 Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan. c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut : 1 Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; 2 Biaya bahan yang digunakan dalam proyek; 3 Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek; 4 Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi pelaksanaan proyek; 5 Biaya penyewaan sarana dan peralatan; 6 Biaya perancangan dan bantuan teknis tecnicaal assistance yang secara langsung berhubungan dengan proyek; 7 Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi; 8 Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan 9 Biaya pengurusan perjanjian jual beli. d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini : 1 Asuransi; 2 Biaya perancangan dan bantuan teknis technical assistance yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; 3 Biaya overhead konstruksi; 4 Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi, rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; 5 Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan 6 Biaya pinjaman. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut : 1 Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual. 2 Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek. Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari biaya sarana.

C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek biasanya merupakan proyek investasi dilaksanakan dengan berhasil Husnan dan Suwarsono 2000. Sedangkan menurut Edris 1983 studi kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai sukses. Adanya beberapa definisi di atas pada dasarnya studi kelayakan proyek yaitu: 1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek. 2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.

D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Tidak semua perusahaan yang mengadakan proyek berhasil memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda. Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan.

E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek

1. Aspek pasar Setiap perusahaan yang memproduksi barang selalu mengharapkan agar dapat mencari dan mempertahankan langganannya sebanyak- banyaknya agar dapat memperoleh laba yang diinginkan perusahaan. Agar tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba. Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan penanaman investasi yang dilakukan oleh investor. Suad Husnan dan Suwarsono 2000: 32 mengemukakan beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah: a. Berapa market potensial pasar potensial yang tersedia untuk masa yang akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model. b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share tersebut di masa yang akan datang? c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan. Demikian perlu diperhatikan komposisi “marketing mix” yang