Tujuan Studi Kelayakan Proyek Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek

digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki pasar. Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada umumnya atau kondisi industri. Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang bersangkutan. Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan dalam program pemasaran yang direncanakan hendaknya juga dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus pada konsumen. Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab permasalahan dalam aspek pasar dari usulan proyek perlu diadakan ramalan permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik apabila data cenderung berbentuk parabola. Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan, apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. 2. Aspek Teknis Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah sangat penting adanya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain adalah: a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih. b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan kotoran. c. Penyediaan jalan lingkungan. d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah. e. Fasilitas air bersih dari PAM. f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya. Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah: a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat. b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan. c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dengan lebih mengutamakan tata kota tanah. Namun secara khusus untuk membangun suatu daerah pemukimanperumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah: a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan bangunan. b. Pengukuran tanah. c. Pembebasan tanah. d. Sertifikat induk. e. Pematangan tanah. f. Pengukuran kapling. g. Pemecahan sertifikat. h. Sarana jalan lingkungan. i. Sarana saluran lingkungan. j. Gorong-gorong. k. Bak control l. Fasilitas air bersih. m. Sambungan jaringan listrik PLN. n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial. 3. Aspek Keuangan Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek. Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek. a. Kebutuhan dana Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek meliputi dana untuk aktiva tetap modal tetap dan modal kerja. Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk: 1 tanah dan pengembangan lokasi 2 bangunan dan perlengkapannya 3 aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent, lisensi 4 biaya sebelum operasi Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda operasi perusahaan sehari-hari. b. Sumber dana Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu: 1 modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan 2 saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham pasar modal 3 obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal 4 kredit bank 5 leasing sewa guna dari lembaga keuangan non bank 6 project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial c. Aliran KasCash Flow Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Jumlah kas yang ada dalam perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan initial cash flow, aliran kas operasional operational cash flow, dan aliran kas terminal terminal cash flow. Pengeluaran untuk investasi outlays pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif, operational dan terminal cash flow umumnya positif. Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat dipergunakan yaitu: 1 Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal sendiri seluruhnya. Penyusutan dimasukkan karena penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan timbul pada saat aktiva tetap dibeli. 2 Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga 1 – pajak Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga dikalikan dengan satu minus pajak karena keputusan investasi tidak dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas bersih dengan bunga pinjaman.

F. Kriteria Penilaian Proyek

1. Metode Average Rate of Return Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak Husnan dan Suwarsono 2000: 207 2. Metode Payback Period Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto. Metode mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan presentase, tetapi satuan waktu bulan, tahun dan sebagainya. Apabila proceeds tahunnya sama jumlahnya, maka payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah invetasi dengan proceeds tahunan. Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima. Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak. Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali. 3. Metode Net Present Value NPV Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang Husnan dan Suwarsono, 2000: 190. Secara matematik rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut : Dimana : Io = pengeluaran pembiayaan proyek t = waktu arus kas i = suku bunga diskonto yang digunakan Rt = Arus kas bersih dalam waktu t Suku bunga yang dipakai harus sejalan satuan yang sama dengan waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan bulan. Bila…. Berarti…. Maka…. NPV 0 Proyek yang dilakukan memberikan manfaat bagi perusahaan Proyek bisa dijalankan NPV 0 Proyek yang dilakukan akan mengakibatkan kerugian bagi perusahaan Proyek ditolak NPV = 0 Proyek yang dilakukan tidak megakibatkan perusahaan untuk atau merugi Jika proyek dilaksanakan atau tidak dilaksanakan tidak berpengaruh pada keuangan perusahaan. 4. Metode Internal Rate of Return IRR Pengertian Internal Rate of Return IRR dapat didefinisikan sebagai bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan akan diterima PV of future proceeds sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal PV of capital outlays. Pada dasarnya IRR harus dicari dengan caratrial and error terutama jika proceeds-nya tidak sama tiap tahun dan interpolasi.