Tujuan Studi Kelayakan Proyek Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek
digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki
pasar. Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok
produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel
yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat
dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada umumnya atau kondisi industri.
Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share
perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang
bersangkutan. Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang
dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan
dalam program
pemasaran yang
direncanakan hendaknya
juga dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus
pada konsumen. Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab
permasalahan dalam aspek pasar dari usulan proyek perlu diadakan ramalan
permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam
penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan
aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend
Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik
apabila data cenderung berbentuk parabola. Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan,
apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi
pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan
proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. 2.
Aspek Teknis Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja
tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah
fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah sangat penting adanya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain adalah:
a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih.
b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan
kotoran. c.
Penyediaan jalan lingkungan. d.
Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah. e.
Fasilitas air bersih dari PAM. f.
Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya.
Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah: a.
Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas
lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan. c.
Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dengan lebih mengutamakan tata kota tanah.
Namun secara
khusus untuk
membangun suatu
daerah pemukimanperumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah:
a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan
bangunan. b.
Pengukuran tanah. c.
Pembebasan tanah. d.
Sertifikat induk. e.
Pematangan tanah.
f. Pengukuran kapling.
g. Pemecahan sertifikat.
h. Sarana jalan lingkungan.
i. Sarana saluran lingkungan.
j. Gorong-gorong.
k. Bak control
l. Fasilitas air bersih.
m. Sambungan jaringan listrik PLN.
n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial.
3. Aspek Keuangan
Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian
ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek. Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang
diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek.
a. Kebutuhan dana
Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek meliputi dana untuk aktiva tetap modal tetap dan modal kerja.
Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk: 1
tanah dan pengembangan lokasi 2
bangunan dan perlengkapannya
3 aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent,
lisensi 4
biaya sebelum operasi Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda
operasi perusahaan sehari-hari. b.
Sumber dana Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk
membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu:
1 modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan
2 saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham
pasar modal 3
obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal 4
kredit bank 5
leasing sewa guna dari lembaga keuangan non bank 6
project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial
c. Aliran KasCash Flow
Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek
tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Jumlah kas yang ada dalam
perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan dalam buku.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan initial
cash flow, aliran kas operasional operational cash flow, dan aliran kas terminal terminal cash flow. Pengeluaran untuk investasi outlays
pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas
yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif,
operational dan terminal cash flow umumnya positif. Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat
dipergunakan yaitu: 1
Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan
modal sendiri
seluruhnya. Penyusutan
dimasukkan karena
penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan timbul pada saat aktiva tetap dibeli.
2 Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga 1
– pajak
Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga
dikalikan dengan satu minus pajak karena keputusan investasi tidak
dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu
komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas
bersih dengan bunga pinjaman.