80
e. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lainnya
2. Hak Tanggungan lahir dari perjanjian
Pasal 10 ayat 1 dan 2 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan : 1 Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. 2 Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dari Pasal 10 Undang-undang Hak Tanggungan diketahui bahwa untuk terjadinya Hak Tanggungan didahului dengan perjanjian untuk memberikan Hak
Tanggungan yang dilakukan antara pemilik agunan dengan kreditur untuk menjamin hutang tertentu.Perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan tersebut dibuat dalam
bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.Sedangkan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut dibuat
berdasarkan perjanjian hutang piutang atau perjanjian kredit antara debitor dan kreditur yang menjadi dasar pemberian hutang kredit.
3. Azas-azas Hukum Kebendaan dalam Hak Tanggungan
Azas-azas hukum kebendaan dalam Hak Tanggungan adalahsebagai berikut:
124
a. Ketentuan Hak Tanggungan bersifat memaksa Pada dasarnya Pasal-Pasal dalam Undang-undang Hak Tanggungan bersifat
memaksa, karenanya tidak dapat disimpangi kecuali Undang-undang Hak Tanggungan menentukan lain, antara lain :
124
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak Tanggungan, Kencana, Jakarta, 2005, hal. 147.
Universitas Sumatera Utara
81
1 Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa apabila
debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
2 Pasal 12 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa janji yang
memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cedera janji, batal demi
hukum. b.
Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan. Bahwa Hak Tanggungan lahir dari dari suatu perjanjian yang bersifat
assesoir yang mengikuti perikatan pokok yang merupakan hutang yang menjadi dasar bagi lahirnya Hak Tanggungan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 16
ayat 1 Undang-undang Hak Tanggungan : Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie,
subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru ;
c. Hak Tanggungan bersifat individualiteit
Yang dimaksud dengan individualiteit adalah sesuatu yang dapat dimiliki sebagai kebendaan yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah individueel
bepaald. Undang-undang Hak Tanggungan, Pasal 5 menyebutkan :
Universitas Sumatera Utara
82
1 Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang
2 Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan,
peringkat masing-masing
Hak Tanggungan
ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
3 Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
yang bersangkutan
Berdasarkan Pasal
5 Undang-undang
Hak Tanggungan
tersebut dapat
disimpulkan bahwa meskipun atas sebidang tanah tertentu yang telah ditentukan, telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing Hak
Tanggungan tersebut adalah berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya. d.
Hak Tanggungan bersifat menyeluruh totaliteit Sifat menyeluruh dari Hak Tanggungan dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal
4 Undang-undang Hak Tanggungan : 1 Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan. 2 Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, Hak Pakai
atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar danmenurut
sifatnya dapat
dipindahtangankan dapat
juga dibebani
HakTanggungan. 3 Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan
diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. 4 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut
bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
5 Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat 4 tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak
Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
Universitas Sumatera Utara
83
bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
Berdasarkan Pasal 4 Undang-undang Hak Tanggungan, pada prinsipnya Hak Tanggungan diberikan secara keseluruhan, dalam hal ini Hak Tanggungan
diberikan dengan segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan, maka eksekusi
Hak Tanggungan atas bidang tanah tersebut juga meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan dengan
Hak Tanggungan tersebut. e.
Hak Tanggungan tidak dapat dipisah-pisahkan onsplitsbaarheid. Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap
bagian dari padanya. Dengan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak
Tanggungan dari
Hak Tanggungan,
melainkan Hak
Tanggungan tetap
membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa hutang yang belum dilunasi. Tetapi azas Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi ini dapat
disimpangi sepanjang mengenai hal tersebut diperjanjikan secara tegas oleh para pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan seperti yang diatur dalam Pasal 2
ayat 1 dan 2 Undang-undang Hak Tanggungan. f.
Hak Tanggungan berjenjang ada prioritas yang satu atas yang lainnya Undang-undang Hak Tanggungan Pasal 5 menyebutkan bahwa :
1 Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
Universitas Sumatera Utara
84
2 Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut
tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan ; 3 Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan
menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
Berdasarkan Pasal 5 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut diketahui bahwa saat kelahiran Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan atas tanggal
pendaftarannya, Hak Tanggungan yang didaftarkan lebih dahulu dianggap lahir lebih
dahulu dan
tanggal pendaftaran
tersebut menentukan
peringkatkedudukannya terhadap sesama pemegang Hak Tanggungan yang lain. Penentuan peringkat ini penting, karena berdasarkan Pasal 6 Undang-undang
Hak Tanggungan, kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. g.
Hak Tanggungan harus diumumkan azas publisitas Menurut Pasal 13 ayat 1 Undang-undang Hak Tanggungan, pemberian Hak
Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan ini merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan
dengan didaftarkannya Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan tersbut berlaku kepada pihak ketiga
h. Hak Tanggungan mengikuti benda yang dijaminkan. droit de suite.
Menurut Pasal 7 Undang-undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada. Adanya azas
Universitas Sumatera Utara
85
droit de suite ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan kreditur pemegang Hak Tanggungan, dimana piutang pemegang Hak Tanggungan tetap
terjamin pelunasannya, walaupun benda yang menjadi obyek Hak Tanggungan telah berpindah tangan beralih atau dialihkan kepada pihak ketiga namun
kreditur permegang Hak Tanggungan masih tetap mempunyai hak untuk melakukan aksekusi terhadap benda yang menjadi obyek Hak Tanggungan
apabilan debitor cedera janji. i.
Hak Tanggungan bersifat mendahulu droit de preference. Mengenai hak mendahulu ini tercantum alam Pasal 1 angka 1 Undang-undang
Hak Tanggungan : Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditur-kreditur lain
Selanjutnya Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan menyebutkan : Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut. j.
Hak Tanggungan sebagai jura in re aliena yang terbatas Azas ini merupakan kelanjutan droit de preference, dimana Hak Tanggungan
hanya semata-mata ditujukan bagi pelunasan hutang dengan cara menjual
Universitas Sumatera Utara
86
sendiri bidang tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut di depan umum melalui lelang dan selanjutnya memperoleh pelunasan hutang dari
hasil penjualan bidang tang tersebut hingga sejumlah nilai Hak Tanggungan atau nilai piutang kreditur.
4. Obyek Hak Tanggungan
