2. Prosedur Pelaksanaan Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Sederhana
Bank Tabungan Negara adalah salah satu bank Badan Usaha Milik Negara BUMN yang bisnis intinya yaitu bisnis pembiayaan perumahan dan salah satu bank
yang ditunjuk oleh pemerintah sebagai bank pelaksana dalam hal pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah yang bersubsidi yang dikenal dengan KPR Sejahtera Tapak, hal ini
bertujuan memberikan pelayanan bagi masyarakat yang kurang mampu dalam membeli rumah. Kredit pemilikan rumah termasuk dalam kredit konsumtif, karena
kredit diberikan kepada debitur pada lazimnya dipergunakan untuk membeli rumah sebagai tempat tinggal atau dihuni. Selain itu juga Bank Tabungan Negara merupakan
bank pelaksana dari program pemerintah dalam hal pengadaan perumahan melalui kreditpembiayaan pemilikan rumah.
Kredit Pemilikan Rumah Sederhana, atau disebut juga dengan Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera Tapak adalah kredit yang diterbitkan oleh bank
pelaksana kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemilikan rumah sejahtera yang dibeli dari pengembang.
66
Masyarakat berpenghasilan rendah yang dimaksud dalam pengertian diatas adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan
paling banyak Rp.2.500.000,- dua juta lima ratus ribu rupiah per bulannya.
67
66
Pasal 1 ayat 2 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2010 tentang Pengadaan Perumahan Melalui KreditPembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan
Bantuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.
67
Pasal 1 ayat 8 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2010 tentang Pengadaan Perumahan Melalui KreditPembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera Dengan Dukungan
Bantuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.
Universitas Sumatera Utara
Cara mendapatkan rumah dengan fasilitas KPR BTN ini memiliki beberapa kelebihan dibanding dengan membangun rumah sendiri atau membeli tanpa fasilitas
KPR. Kelebihan dan kemudahan yang didapat masyarakat konsumen antara lain :
68
a. Wilayah pemukiman yang berorientasi ke depan karena sejalan dengan
rencana umum tata ruang yang dibuat oleh pemerintah daerah. b.
Bunga kredit yang relatif murah, masing-masing : −
8,15 per tahun fixed rate mortgage atau tetap selama jangka waktu kredit untuk nilai KPR paling banyak Rp. 50.000.000,- lima puluh
juta rupiah ;
− 8,25 per tahun fixed rate mortgage atau tetap selama jangka waktu
kredit untuk nilai KPR paling banyak Rp. 60.000.000,- enam puluh juta rupiah
; −
8,35 per tahun fixed rate mortgage atau tetap selama jangka waktu kredit untuk nilai nilai KPR paling banyak Rp. 70.000.000,- tujuh
puluh juta rupiah ;
− 8,50 per tahun fixed rate mortgage atau tetap selama jangka waktu
kredit untuk nilai KPR paling banyak Rp. 80.000.000,- delapan puluh juta rupiah
. c.
Uang muka KPR paling sedikit 10. d.
Dapat dicicil dalam jangka waktu relatif cukup panjang yaitu hingga 15 tahun.
e. Memiliki jaminan hukum yang lebih pasti karena semua perizinan
dikeluarkan oleh instansi yang resmi. f.
Bebas biaya administrasi kredit dan biaya appraisal, dan biaya provisi yang dikenakan hanya 0.5.
Dalam melakukan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Sederhana melalui bank, ada 3 tiga pihak yang terlibat didalamnya, yaitu :
69
1 Pihak debitur atau konsumen yaitu pihak pembeli rumah yang dibangun oleh
developer dengan uang yang dipinjam dari bank melalui Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah.
68
Hasil Wawancara dengan Nelvira Ningsih, Consumer Loan Service BTN Cabang Setiabudi Medan, tanggal 19 April 2011.
69
Hasil Wawancara dengan Rosma, SH, SpN, NotarisPPAT Kabupaten Deli Serdang, tanggal 20 Mei 2011.
Universitas Sumatera Utara
2 Pihak kreditur yaitu pihak bank sebagai bank penyandang dana yang memberikan
bantuan fasilitas kredit pemilikan rumah dalam bentuk uang yang dipergunakan oleh debitur untuk membayar rumah yang dibeli dari developer.
3 Developer yaitu pengembang dan pembangun proyek-proyek perumahan yaitu
rumah-rumah yang dijual kepada pembeli baik secara tunai maupun melalui Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah.
Dalam hal proses pembelian rumah melalui kredit pemilikan rumah di Bank Tabungan Negara khususnya cabang Setiabudi Medan, konsumen sebagai pembeli
membeli rumah dari pengembang penjual dengan cara membayar uang muka minimal sebesar 10 persen dari total harga rumah secara keseluruhan, sedangkan
sisanya diperoleh melalui Kredit Pemilikan Rumah. Batas maksimum harga rumah yang diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR tersebut adalah sebesar Rp.
55.000.000,- limapuluh lima juta rupiah
70
dengan batas maksimum nilai KPR adalah Rp. 50.000.000,- limapuluh juta rupiah.
71
Dengan memperhatikan prinsip-prinsip dalam perkreditan bank diatas, tiap- tiap bank mempunyai kebebasan untuk menentukan mekanisme pemberian kredit.
Mekanisme pemberian kredit adalah tahap-tahap atau prosedur yang harus dilalui sebelum suatu kredit diputuskan untuk diberikan.
Secara umum prosedur pemberian kredit oleh bank sebagai berikut:
72
a Pengajuan Berkas-berkas.
70
Pasal 5 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor.07PERMENM2008
71
Pasal 5 huruf a Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor.14 Tahun 2010.
72
Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Op. Cit, hlm.110-114.
Universitas Sumatera Utara
Dalam hal ini pemohon kredit mengajukan permohonan kredit yang dalam suatu proposal, kemudian dilampiri dengan berkas-berkas lainnya yang dibutuhkan.
Pengajuan proposal kredit hendaknya berisi antara lain; 1
Latar belakang perusahaan atau riwayat hidup singkat seseorang, jenis bidang usaha,
nama pengurus
berikut pengetahuan
dan pendidikannya,
perkembangan perusahaan. 2
Maksud dan tujuan, apakah untuk memperbesar omset penjualan atau
meningkatkan kapasitas produksi, serta tujuan lainnya. 3
Besarnya kredit dan jangka waktu, dalam hal ini pemohon menentukan besarnya humlah kredit yang ingin diperoleh dan jangka waktu kreditnya
4 Cara Pemohon mengembalikan kredit, dijelaskan sacara rinci tentang cara-
cara nasabah mengembalikan kreditnya. 5
Jaminan kredit. Hal ini merupakan jaminan untuk menutupi segala resiko terhadap kemungkinan macetnya suatu kredit baik yang ada unsur
kesengajaan atau tidak. b
Penyelidikan Berkas Pinjaman Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah berkas yang diajukan sudah sesuai
persyaratan dan sudah benar. Jika menurut pihak perbankan belum lengkap atau cukup maka nasabah diminta untuk segera melengkapinya dan apabila sudah
batas tertentu nasabah tidak sanggup melengkapi kekurangan tersebut, maka permohonan kredit akan dibatalkan.
Universitas Sumatera Utara
c Wawancara I
Merupakan penyelidikan kepada calon peminjam dengan langsung berhadapan dengan calon peminjam, untuk menyakinkan apakah berkas-berkas tersebut
sesuai dan lengkap seperti dengan yang bank inginkan. Wawancara ini juga untuk mengetahui keinginan dan kebutuhan nasabah yang sebenarnya.
d On The Spot
Merupakan Kegiatan pemeriksaan ke lapangan dengan meninjau beberapa objek yang akan dijadikan usaha atau jaminan, kemudian hasil on the spot dicocokkan
dengan hasil wawancara I. e
Wawancara II Merupakan kegiatan perbaikan berkas, jika mungkin ada kekurangan-kekurangan
pada saat setelah dilakukan on the spot di lapangan. Catatan yang ada pada permohonan dan pada saat wawancara I dicocokkan
dengan pada saat on the spot apakah ada kesesuaian dan mengandung kebenaran. f
Keputusan Kredit Keputusan kredit dalam hal ini adalah menentukan apakah kredit akan diberikan
atau ditolak, jika diterima maka dipersiapkan administrasinya, biasanya keputusan kredit mencangkup:
− jumlah uang yang diterima
− jangka waktu kredit
− biaya-biaya yang harus dibayar.
Universitas Sumatera Utara
g Penandatanganan Akad Kredit
Merupakan kelanjutan dari diputuskannya kredit, maka sebelum kredit dicairkan, terlebih dahulu calon nasabah menandatangani akad kredit, mengikat jaminan
atau pernyataan tang dianggap perlu. Penandatangan dilaksanakan: antara bank dengan debitur secara langsung, atau
dengan melalui notaris. h
Realisasi Kredit Realisasi kredit diberikan setelah penandatanganan surat-surat yang diperlukan
dengan membuka rekening giro atau tabungan di bank yang bersangkutan. i
Penyaluran atau Penarikan Dana Adalah pencairan atau pengambilan uang dari rekening sebagai realisasi dari
pemberian kredit dan dapat diambil sesuai ketentuan dan tujuan kredit, yaitu sekaligus atau secara bertahap.
Dalam pemberian Kredit Pemilikan Rumah Sederhana di Bank BTN Cabang Setiabudi Medan, syarat-syarat kelengkapan dokumen yang wajib dilampirkan oleh
calon debitur tersebut antara lain : a
Foto copy Kartu Tanda Penduduk KTP, Surat NikahCerai dan Kartu Keluarga;
b Surat keterangan penghasilan dari instansi tempat bekerja atau Kelurahan;
c Surat pernyataan belum memiliki rumah yang ditandatangani di atas materai
dan disahkan oleh Kelurahan atau instansi tempat bekerja Format C;
Universitas Sumatera Utara
d Surat pernyataan dengan menggunakan Format D yang ditandatangani diatas
materai yang mencakup: a
Menggunakan sendiri Rumah Sejahtera sebagai tempat tinggal; b
tidak akan memindahtangankan Rumah Sejahtera sebelum 5 lima tahun;
c belum pernah menerima subsidi perumahan;
d bahwa fotocopy Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP adalah sesuai
dengan aslinya dan fotocopy Surat Pemberitahuan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi sama dengan yang dikirim ke kantor pajak.
e telah melakukan perjanjian jual beli dengan pengembang yang dibuktikan
dengan Akta Jual Beli AJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB untuk Rumah Sejahtera Tapak yang disertai dengan Berita Acara Serah
Terima BAST. Adapun tahapan-tahapan pelaksanaan didalam proses pemberian kredit
pemilikan rumah tersebut antara lain : Tahap pertama
yaitu loan service menerima berkas calon debitur untuk dianalisa dari aspek hukum dan aspek-aspek lainnya terhadap pemohon atau calon
debitur, kemudian proses wawancara untuk mengetahui layak tidaknya calon debitur mendapatkan fasilitas kredit tersebut. Kemudian dilakukan pengecekan Sistem
Informasi Debitur SID oleh akunting, survey lapangan on the spot oleh operation staf dan juga melakukan penaksiran jaminan yang dilakukan oleh loan admin. Fungsi
Universitas Sumatera Utara
daripada SID tersebut adalah untuk mengetahui apakah calon debitur tersebut masih memiliki fasilitas kredit di bank lain dan bagaimana kelancaran pembayarannya.
Setelah semua data yang masuk di validasi oleh loan service, lalu diserahkan kepada analis staf untuk memberikan rekomendasi yang kemudian diteruskan kepada komite
kredit. Dan apabila debitur telah memenuhi kriteria sebagai debitur yang layak
mendapat fasilitas kredit maka bank, dalam hal ini loan service akan menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit SP3K yang diberikan kepada
pemohon kredit sebagai calon debitur. Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit SP3K adalah surat yang dikeluarkan oleh bank berisi pemberitahuan kepada
pemohon kredit sebagai calon debitur yang isinya bank bersedia atau sanggup memberikan pinjaman kredit apabila calon debitur bersedia memenuhi syarat dan
ketentuan minimal seperti apa yang tercantum yang kemudian ditandatangani oleh pemohon kredit sebagai calon debitur sebagai bukti persetujuannya. Sebelum akad
kredit dilakukan, calon debitur wajib menyetorkan biaya-biaya akad kredit termasuk angsuran pertama yang harus dilunasi bersamaan dengan penandatanganan perjanjian
kredit. Adapun syarat dan ketentuan minimal yang tercantum didalam Surat
Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit SP3K tersebut antara lain adalah jumlah kredit dan jangka waktu yang disetujui, biaya povisi, biaya asuransi kebakaran
selama jangka waktu kredit, asuransi jiwa yang disesuaikan dengan usia pemohon
Universitas Sumatera Utara
dan jangka waktu kredit, biaya proses pengikatan kredit termasuk biaya akta jaminan SKMHT , biaya Akta Jual Beli, angusuran atau cicilan pertama, yang wajib disetor
ke rekening calon debitur sebelum dilakukannya penandatanganan Akta Perjanjian Kredit-nya.
Tahap kedua yaitu tahap dimana kreditur dan debitur menandatangani akta
perjanjian kredit. Dalam hal pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Sederhana pada Bank Tabungan Negara, perjanjian kredit dibuat dibawah tangan yang kemudian
dilegalisasi oleh notaris, dan dalam praktek selain dibuat dan ditandatangani perjanjian kredit dibawah tangan juga dibuat Akta Pengakuan Utang secara notaril,
hal ini disebabkan perjanjian kredit tidak mempunyai kekuatan eksekutorial berbeda dengan Akta Pengakuan Utang yang merupakan perjanjian sepihak, didalamnya
hanya dapat memuat suatu kewajiban untuk membayar utang sejumlah uang tertentu atau pasti. Akta Pengakuan Utang notariil sesuai pasal 224 HIR258 RGB,
mempunyai kekuatan hukum yang sama seperti keputusan hakim yang tetap, dengan demikian Akta Pengakuan Utang mempunyai kekuatan eksekutorial.
Tahap ketiga yaitu tahap penandatanganan Akta Jual Beli AJB antara
developer selaku pengembang sebagai penjual dengan konsumen selaku debitur yang dibuat dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang juga sekaligus
notaris yang membuat akta serta melegalisir perjanjian terkait dengan pemberian fasilitas kredit tersebut. Tahap penandatangan Akta Jual Beli AJB tersebut adalah
tahap peralihan hak atas tanah atas objek yang menjadi pembiayaan fasilitas kredit
Universitas Sumatera Utara
pemilikan rumah tersebut. Prinsip jual adalah terang dan tunai dalam hal ini terang yaitu dibuat dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT sedangkan yang
dimaksud tunai adalah bahwa pembelian rumah oleh debitur dilunasi oleh bank dengan cara pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah dimana perjanjian kreditnya
telah ditandatangani sebelumnya sehingga hubungan debitur dengan developer sudah selesai karena rumah tersebut telah dibayar tunai oleh debitur melalui bank, tinggal
hubungan antara debitur dengan bank selaku pemberi fasilitas kredit. Tahap keempat
adalah tahap penandatanganan jaminan, dimana atas pemberian utang diperlukan suatu jaminan guna menjamin pelunasan atas utangnya.
Dalam fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Sederhana yang dijaminkan adalah tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai oleh fasilitas kredit itu sendiri dengan lembaga
jaminan hak tanggungan, namun mengacu dengan ketentuan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1996 dalam hal
pemberian kredit pemilikan rumah sederhana jaminannya hanya akan diikat dengan akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT yang jangka waktu
berlakunya sampai berakhirnya masa berlakunya perjanjian kredit. Selain itu juga pengaturan tentang kredit pemilikan rumah sederhana ini yang tidak harus diikat
dengan hak tanggungan, diatur didalam Pasal 43 ayat 4 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Universitas Sumatera Utara
Didalam Petunjuk Pelaksanaan KPR Sejahtera dengan Dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan ini, hal-hal yang harus diperhatikan dan menjadi
syarat agar dapat memiliki fasilitas kredit program ini antara lain : 1
belum pernah memiliki rumahhunian; 2
belum pernah menerima subsidi perumahan; 3
KPR Sejahtera Tapak diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang penghasilan pokokgajinya perbulan paling banyak sebesar Rp.2.500.000
dua juta lima ratus ribu rupiah; 4
Harus memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. SPT Tahunan PPh Orang
Pribadi sebagaimana dimaksud diatas disyaratkan bagi calon debitur yang memiliki NPWP lebih dari 1 satu tahun, sedangkan yang memiliki NPWP
kurang dari 1 satu tahun harus menyerahkan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi pada tahun berikutnya.
5 harus menggunakan sendiri rumah sejahtera sebagai tempat tinggal;
6 tidak boleh memindahtangankan atau mengalihkan rumah sejahtera sebelum 5
lima tahun, kecuali jika jangka waktu kreditnya kurang dari 5 lima tahun;
Universitas Sumatera Utara
BAB III FUNGSI DAN KEDUDUKAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN SKMHT TERKAIT DENGAN PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH SEDERHANA
A. Prinsip Dasar Hak Tanggungan
Setelah menunggu selama 34 tahun sejak Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria menjanjikan akan adanya Undang-
Undang tentang hak tanggungan, pada tanggal 9 April 1996, lahirlah UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan dengan Tanah.
73
Di dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria,
sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah yaitu hak tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan
Credietverband , akan tetapi lembaga hak tanggungan diatas belum berfungsi
sebagimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap, sesuai dengan yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-
Undang tersebut sehingga ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan Credietverband
dalam Staatsblad 1908-542 sebgaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 masih diberlakukan sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam
73
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 1.
Universitas Sumatera Utara
Kategori