BAB III FUNGSI DAN KEDUDUKAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN SKMHT TERKAIT DENGAN PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH SEDERHANA
A. Prinsip Dasar Hak Tanggungan
Setelah menunggu selama 34 tahun sejak Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria menjanjikan akan adanya Undang-
Undang tentang hak tanggungan, pada tanggal 9 April 1996, lahirlah UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan dengan Tanah.
73
Di dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria,
sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah yaitu hak tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan
Credietverband , akan tetapi lembaga hak tanggungan diatas belum berfungsi
sebagimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap, sesuai dengan yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-
Undang tersebut sehingga ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan Credietverband
dalam Staatsblad 1908-542 sebgaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 masih diberlakukan sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam
73
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 1.
Universitas Sumatera Utara
atau berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria. Padahal ketentuan-ketentuan tersebut diatas berasal dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada Hukum
Tanah yang berlaku sebelum adanya Hukum Tanah Nasional. Oleh karena itu ketentuan tersebut tidak sesuai lagi dengan Hukum Tanah Nasional dan tidak dapat
menampung perkembangan yang terjadi khusunya di bidang perkreditan dan hak jaminan dikarenakan perkembangan pembangunan ekonomi, sehingga menimbulkan
perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. Dengan demikian perlu kiranya dibentuk suatu undang-undang
yang mengatur hak tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan adanya unifikasi Hukum Tanah Nasional.
Dalam Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas pinjaman
yang diterima. Dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, disebutkan
pengertian hak tanggungan, yang dimaksud hak tanggungan adalah : “Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria berikut atau tidak berikut atau benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur teretentu
terhadap kreditur-kreditur lainnya”.
Universitas Sumatera Utara
Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian hak tanggungan disajikan berikut :
1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan Utang.
2. Obyek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja hak atas tanah,
tetapi dapat pula dibebankan berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan.
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur- kreditur lain.
74
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului,
dengan objek jaminan-nya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau
Undang-Undang Pokok Agraria.
75
Menurut Budi Harsono hak tanggungan adalah : “Penguasan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat
sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera
janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas utang debitur kepadanya”.
76
Esensi dari definisi menurut Budi Harsono adalah pada penguasaan hak atas
tanah. Penguasaan hak atas tanah merupakan wewenang untuk menguasai hak atas
74
Salim HS., Pengantar Hukum Perdata Tertulis BW , Sinar Grafika, Jakarta, 2000, hlm. 115.
75
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak Tanggungan, Kencana Prenada Media Group, Jakarta 2005, Hlm. 13.
76
Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan, Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2007, hlm. 416.
Universitas Sumatera Utara
tanah. Penguasaan hak atas tanah oleh kreditur bukan untuk menguasai tanah secara fisik, namun untuk menjualnya jika debitur cidera janji.
Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang membedakan hak tanggungan dari jenis dan bentuk jaminan utang yang lain, yaitu:
1. Asas Publisitas
Yang dimaksud dengan publisitas ialah pencatatan dari pembebanan objek hak tanggungan, sehingga terbuka dan dapat dibaca dan diketahui umum. Setiap orang
umum yang ingin mendapatkan informasi tentang kepemilikan tanahpemegang hak tanggungan dapat melihat buku tanah atau buku tanah hak tanggungan.
77
Asas publisitas ini ditentukan dalam Pasal 13 ayat 1 UUHT bahwa: ”Pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan”. Oleh karena itu
dengan didaftarkannya hak tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan tersebut dan mengikatnya hak tanggungan terhadap Pihak ketiga.
2. Asas Spesialitas
Asas Spesialitas ini dapat diketahui dari Penjelasan Pasal 11 ayat 1 UUHT yang menyatakan bahwa: ”Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk
sahnya APHT. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal- hal yang disebut dalam APHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum.” Ketentuan ini
dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari hak tanggungan, baik mengenai subyek, obyek maupun utang yang dijamin.
77
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung, 2004, hlm. 13.
Universitas Sumatera Utara
3. Asas tidak dapat dibagi-bagi
Asas tidak dapat dibagi-bagi ini ditegaskan dalam Pasal 2 ayat 1 UUHT, bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika
diperjanjikan dalam APHT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 UUHT. Menurut ST. Remy Sjahdeini, ”ada beberapa asas dari hak tanggungan yang
membedakan hak tanggungan dari jenis dan bentuk jaminan utang yang lain. Salah satunya adalah di atas hak tanggungan tidak dapat diletakkan Sita oleh pengadilan.”
78
Secara singkat dapat dikemukakan bahwa UU Nomor 4 Tahun 1996 mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :
79
1 Memberikan
kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya. Pasal 1 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Dalam hal ini pemegang hak tanggungan sebagai kreditur memperoleh hak didahulukan dari kreditur lainnya untuk memperoleh pembayaran piutangnya
dari hasil penjualan pencairan objek jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut.
Kedudukan sebagai kreditur yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain kreditur preferen akan sangat menguntungkan kepada yang
bersangkutan dalam memperoleh pembayaran kembali pelunasan pinjaman uang yang diberikannya kepada debitur yang ingkar janji wanprestasi.
2 Selalu mengikuti objek jaminan utang dalam tangan siapapun objek tersebut
berada. Bila objek jaminan utang yang diikat dengan hak tanggungan beralih kepada
pihak lain karena suatu sebab karena pewarisan, penjualan, penghibahan dan sebab lainnya, pembebanan hak tanggungan atas objek jaminan utang tersebut
tetap melekat. Hak tanggungan tetap melekat pada objek hak tanggungan tersebut.
Sebaliknya bila piutang yang objek jaminan utangnya telah diikat dengan hak tanggungan beralih kepada pihak lain karena cessie, subrogasi atau sebab lain,
hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditur yang lain.
78
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan: Asas- Asas, Ketentuan- Ketentuan Pokok Dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan
, Op. Cit.,
hlm .41.
79
M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Op. Cit., hlm.22.
Universitas Sumatera Utara
Peralihan tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah PPAT. Pencatatan mengenai berlaihnya hak tanggungan
tersebut cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut kepada kreditur yang
baru.
3 Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas.
Pemenuhan asas spesialitas dan asas publisitas dalam rangka pembebanan hak tanggungan adalah sebagai mana yang tercermin pada ketentuan-ketentuan
UU No. 4 Tahun 1996 sepanjang mengenai pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan pendaftarannya. Kedua asas tersebut sangat berkaitan
dengan langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam rangka pembebanan hak tanggungan atas objek jaminan utang dan akan mengikat pihak ketiga serta
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Pemenuhan asas spesialitas tercapai melalui pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT sesuai dengan persyaratannya. Sementara itu pemenuhan asas publisitas tercapai dengan
dilakukan pendaftaran pembebanan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan setempat sehingga akhirnya dikeluarkan Sertipikat Hak Tanggungan.
Sertipikat Hak Tanggungan merupakan dokumen pembebanan atas tanah tersebut.
Dengan dipenuhinya asas spesialitas dan asas publisitas tersebut maka akan diperoleh pengikatan jaminan utang secara sempurna. Pengikatan objek
jaminan secara sempurna akan memberikan kepastian hukum kepada pihak- pihak yang berkepentingan terutama bagi kreditur dan debitur.
4 Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Bila debitur wanprestasi yaitu tidak melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan kepada kreditur, kreditur yang bersangkutan akan melakukan
eksekusi atas objek jaminan yang diikat dengan hak tanggungan.
B. Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Autentik
Kategori