70
kalau terdapat ”alasan yang sah” untuk mendahulukan kreditur tertentu. Mendahulukan di sini maksudnya adalah mendahulukan kreditur yang
bersangkutan dalam mengambil pelunasan atas hasil eksekusi harta kekayaan debitur. Hak untuk didahulukan bagi seorang kreditur terhadap kreditur-kreditur
lainnya timbul dari hak istimewa, dari gadai dan dari hipotik, hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1133 KUH Perdata
81
. Hak istimewa ini juga diatur secara khusus dalam Pasal 1150 KUH Perdata tentang Gadai, Pasal 27
Undang-Undang nomor 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia dan Pasal 20 ayat 1 huruf b UUHT.
2. Jenis-jenis Perjanjian Jaminan
Keberadaan jaminan collateral merupakan kebutuhan bagi kreditur atau bank. Dalam hal ini terdapat suatu transaksi jaminan yang dapat diartikan sebagai suatu
ketetapan di mana suatu pihak baik sebagai individualpribadi atau sebagai organisasi bisnis, memberikan pinjaman atau memberikan kredit kepada pihak lain dengan
harapan bahwa pinjaman tersebut akan dibayar kembali dengan bunga yang sesuai dan jika syarat-syarat dalam transaksi pemberian hutang tersebut tidak terpenuhi
maka pihak terjamin pihak yang kepada siapa kewajiban harus dipenuhi akan menuntut haknnya atas jaminan.
81
Hak istimewa ialah suatu hak yang oleh Undang-undang diberikan kepada seorang berpiutang sehingga tingkatnya lebih tinggi daripada orang berpiutang lainnya, semata-mata berdasarkan sifat
piutangnya. Gadai dan Hipotik adalah lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali dalam hal-hal di mana oleh Undang-undang ditentukan sebaliknya. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1134 KUH
Perdata.
Universitas Sumatera Utara
71
Dalam transaksi jaminan disyaratkan adanya suatu hutang, seorang debitur, seorang kreditur yang menjadi pihak terjamin, harta kekayaan yang menjadi jaminan
barang jaminan dan suatu perjanjian yang menjamin bahwa kreditur akan memiliki kepentingan atas jaminan pada barang jaminan yang disebut perjanjian jaminan.
Perjanjian jaminan timbul karena adanya perjanjian pokok. Perjanjian pokoknya berupa perjanjian pinjam-meminjam atau perjanjian kredit dan tidak mungkin ada
perjanjian jaminan tanpa ada perjanjian pokoknya. Perjanjian jaminan merupakan perjanjian khusus yang dibuat oleh kreditur atau bank dengan debitur atau pihak
ketiga yang membuat suatu janji dengan mengikatkan benda tertentu atau kesanggupan pihak ketiga dengan tujuan memberikan keamanan dan kepastian
hukum pengembalian kredit atau pelaksanaan perjanjian pokok. Perjanjian jaminan ini dapat dibagi menjadi 2 dua, yaitu sebagai berikut:
- Perjanjian Jaminan Perorangan
Perjanjian jaminan perorangan merupakan hak relatif yaitu hak yang hanya dapat dipertahankan terhadap orang tertentu yang terikat oleh perjanjian.
Perjanjian jaminan perorangan adalah perjanjian jaminan antara kreditur dengan pihak ketiga, di mana perjanjian ini diadakan untuk kepentingan debitur.
Perjanjian jaminan perorangan dinamakan sebagai penanggungan utang borgtocht. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1820 KUH Perdata. Dalam
perjanjian jaminan perorangan personal guarantee yang diikat adalah kesanggupan dari pihak ketiga untuk melunasi hutang debitur. Dalam perjanjian
jaminan perorangan tidak jelas benda apa atau yang mana milik pihak ketiga
Universitas Sumatera Utara
72
yang akan menjadi jaminan, sehingga di sini akan berlaku ketentuan seperti dalam jaminan umum yang lahir karena undang-undang dan hanya memberikan
kedudukan yang sama di antara para kreditur yaitu sebagia kreditur konkuren saja.
- Perjanjian Jaminan Kebendaan
Perjanjian jaminan kebendaan selalu berupa menyendirikan suatu bagian dari kekayaan seseorang, si pemberi jaminan dan menyediakannya guna pemenuhan
kewajiban hutang seseorang debitur. Kekayaan tersebut dapat berupa kekayaan debitur sendiri atau kekayaan pihak
ketiga yang mengikatkan diri dalam perjanjian antara debitur dengan kreditur atau bank. Penyendirian atau penyediaan secara khusus itu diperuntukkan bagi
keuntungan seorang kreditur tertentu yang telah memintanya, karena bila tidak ada penyendirian atau penyediaan secara khusus itu, bagian dari kekayaan tadi,
seperti halnya seluruh kekayaan si debitur dijadikan jaminan untuk pembayaran semua hutang si debitur. Dengan demikian maka pemberian jaminan kebendaan
kepada seorang kreditur tertentu memberikan kepada kreditur tersebut suatu privilege atau kedudukan istimewa terhadap para kreditur lainnya.
F. Tahap Pembebanan Objek Jaminan Kebendaan dengan Hak Tanggungan
Walaupun terdapat perjanjian berbagi jaminan di antara para kreditur, tetapi pembebanan Hak Tanggungan dilakukan oleh masing-masing bank secara bilateral
dengan kreditur. Hal inilah yang menyebabkan sesuai dengan ketentuan UUHT,
Universitas Sumatera Utara
73
kedudukan para kreditur pemegang Hak Tanggungan dalam pemberian kredit secara joint financing diklasifikasikan dengan peringkat sesuai dengan waktu pendaftaran
Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan. Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan dengan tahapan proses sebagai berikut:
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan
a. Untuk keperluan pembebanan Hak Tanggungan, pertama-tama debitur
harus menyerahkan kepada bank sertipikat hak atas tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara yang
akan dibebani dengan Hak Tanggungan. Sertifikat hak atas tanah tersebut dapat atas nama debitur sendiri atau atas nama pihak ketiga.
b. Disamping harus menyerahkan sertipikat hak atas tanah, debitur atau
pemilik tanah juga harus mengusahakan dan menyerahkan kepada bank Surat Keterangan Pendaftaran Tanah ”SKPT” dari Kantor Pertanahan
setempat. SKPT tersebut dapat pula langsung dimintakan oleh bank kepada Kantor Pertanahan.
Adapun yang dimaksud dengan SKPT itu adalah surat keterangan yang memuat keterangan mengenai:
82
- keabsahan dari sertipikat hak atas tanah;
- status tanah tersebut dalam sengketa atau diletakkan sita oleh
pengadilan atau tidak;
82
Adrian, Sutedi, Implikasi Hak Tanggungan Terhadap Pemberian Kredit Oleh Bank dan Penyelesaian Kredit Bermasalah, Op. Cit, hlm. 133.
Universitas Sumatera Utara
74
- tanah sudah atau belum dibebani dengan Hak Tanggungan;
- lain-lain yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.
c. Demi menjamin keamanan, selain informasi yang diperoleh dari SKPT,
bank juga mencari informasi lainnya, antara lain dengan cara: -
melihat rencana tata kota, untuk melihat peruntukkan tanah tersebut di masa yang akan datang;
- memeriksa ke lokasi tanah untuk mencocokkan letak dan batas tanah
berikut bangunan bila ada antara rincian yang ada dalam sertipikat dengan keadaan sebenarnya;
- memperkirakan laku tidaknya apabila kelak tanah tersebut dilelang;
- menaksir harga untuk menentukan nilai obyek Hak Tanggungan.
d. Setelah penelitian bank dianggap cukup, kemudian pihak bank dan
pemilik tanah datang ke PPAT yang wewenangnya meliputi daerah dimana tanah tersebut terletak, untuk membuat APHT.
APHT mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitur kepada kreditur sehubungan dengan hutang yang
dijaminkan dengan Hak Tanggungan. Pemberian hak ini dimaksudkan untuk memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur yang
bersangkutan sebagai kreditur preference daripada kreditur-kreditur yanng lain. Jadi, pemberian Hak Tanggungan adalah sebagai jaminan
pelunasan hutang debitur kepada kreditur sehubungan dengan perjanjian pinjamankredit yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
75
Tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat meliputi benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hal itu dimungkinkan
karena sifatnya secara fisik menjadi satu kesatuan dengan tanahnya, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, yang berupa bangunan permanen,
tanaman keras dan hasil karya, dengan ketentuan bahwa benda-benda tersebut milik pemegang hak maupun milik pihal lain bila benda-benda
itu milik
pihak lain,
yang bersangkutanpemilik
harus ikut
menandatangani APHT. 2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan
a. APHT didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi
daerah tempat dimana tanah yang dibebani Hak Tanggungnan itu terletak. Disamping APHT itu, untuk keperluan pendaftaran harus pula
disertakan sertpikat hak atas tanah yang bersangkutan. Pasal 13 ayat 2 UUHT telah memberikan APHT yang bersangkutan dan warkah lain
yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 tujuh kerja setelah penandatangan APHT.
b. Kantor Pertanahan tersebut kemudian akan melakukan hal-hal sebagai
berikut : -
membuat buku tanah Hak Tanggungan; -
mencatat di buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan;
Universitas Sumatera Utara
76
- mencatat pembebanan Hak Tanggungan tersebut dalam sertipikat
hak atas tanah yang bersangkutan; -
mendaftar dalam daftar buku tanah Hak Tanggungan. Menurut Pasal 13 ayat 4 UUHT, tanggal buku tanah Hak Tanggungan
itu adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya, yang merupakan saat
lahirnya sertifikat Hak Tanggungan. c.
Sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan buku tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT serta sertipikat hak atas tanah
kemudian diserahkan kepada bank selaku kreditur dan pemegang Hak Tanggungan untuk disimpan.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT
yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
Universitas Sumatera Utara
77
BAB III PELAKSANAAN SITA JAMINAN DIATAS TANAH SEBAGAI OBJEK
JAMINAN YANG TELAH DIBEBANKAN DENGAN HAK TANGGUNGAN A. Pengertian Hak Tanggungan sebagai salah satu bentuk jaminan kredit
Hak Tanggungan sebagai hak jaminan diatur dalam UUHT. Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ”UUPA” berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.
Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan, yaitu :
83
a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang; b. objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA;
c. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya hak atas tanah saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu; d. utang yang dijamin harus suatu utang tertentu;
e. memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Selanjutnya diatur dalam peraturan perundangan-undangan bahwa objek Hak Tanggungan adalah :
84
1. Ditunjuk oleh UUPA jo. Pasal 4 ayat 1 UUHT Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan;
83
Johannes, Ibrahim, Cross Default Cross Collateral Dalam Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, Op. Cit, hlm. 88.
84
Muhammad Yamin Lubis, et. al, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2010, hlm 337-338,
77
Universitas Sumatera Utara
78
2. Ditunjuk oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun,
Pasal 27 yaitu rumah susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh negara; dan
3. Ditunjuk oleh Undang-Undang Hak Tanggungan, Pasal 4 ayat 2 yaitu Hak
Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan sifatnya dapat dipindahtangankan dalam hal ini Hak Pakai peroranganbadan hukum
dengan jangka waktu tertentu.
Pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan ini dilakukan apabila seorang nasabah atau debitur yang mendapatkan kredit dari bank, menjadikan barang
tidak bergerak yang berupa tanah hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda- benda yang tidak berkaitan dengan tanah tersebut misalnya bangunan, tanaman,
patung dan sebagainya sebagai jaminan tanpa debitur menyerahkan barang jaminan tersebut secara fisik kepada kreditur bank. Artinya barang jaminan tersebut secara
fisik tetap dikuasai oleh orang yang bersangkutan dan kepemilikannya tetap berada pada pemilik yang semula, tetapi karena dijadikan jaminan utang dengan diadakannya
perjanjian Hak Tanggungan sehingga kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk melaksanakan perbuatan hukum dengan pihak ketiga atau perbuatan lain yang
mengakibatkan turunnya nilai jaminan itu dibatasi dengan Hak Tanggungan yang dimiliki oleh bank sebagai pemegang Hak Tanggungan tersebut.
85
Dengan demikian hak kepemilikan atas tanah tersebut tetap berada pada pemilik semula atau pemberi Hak Tanggungan, sedangkan bank hanya mempunyai Hak
Tanggungan saja yang memberikan hak untuk mendapatkan pelunasan atas piutangnya terlebih dahulu dari kreditur-kreditur lainnya. Pelaksanaan pengikatan
85
Adrian, Sutedi, Implikasi Hak Tanggungan Terhadap Pemberian Kredit Oleh Bank dan Penyelesaian Kredit Bermasalah, Op. Cit, hlm. 130.
Universitas Sumatera Utara
79
jaminan ini merupakan buntut dari suatu perjanjian pokok yaitu perjanjian kredit, oleh karena itu pelaksanaan pengikatan jaminan tersebut baru dapat dilakukan setelah
perjanjian kredit diselesaikan.
1. Asas-Asas Hak Tanggungan
