Master Plan BSD A Model for environment control of sustainable new town development. (case study: new town development of Bumi Serpong Damai

Gambar 13. Master plan BSD Sumber: Peta Rupa Bumi Indonesia, 2000; Masterplan BSD www.bsd.com. Pada perkembangan selanjutnya BSD berpartisipasi aktif pada daerah sekitarnya, khususnya dalam mekukan pemeliharaan berbagai infrastruktur seperti jalan, listrik, telepon dan lainnya, dengan tetap mengacu kepada Permendagri No.1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum, dan Fasilitas Sosial Perumahan kepada Pemerintah Daerah. Berdasarkan master plan BSD tersebut, BSD yang merupakan kota mandiri, menggabungkan komunitas permukiman dan Central Business District CBD. Selain itu juga menggabungkannya dengan kawasan industri yang mampu menyediakan lapangan kerja bagi masyarakat dan dilengkapi dengan berbagai fasilitas. Pembangunan Kota Baru BSD dilakukan dalam tiga tahap, yaitu:  Tahap pertama persiapan dimulai tahun 1989 sudah dilakukan pembangunan, pada saat itu juga sudah dipasarkan unit hunian dan area komersial yang mudah dicapai dari daerah hunian sub-pusat kota dengan dukungan akses jalan tol ke Jakarta. Tujuan pembangunan akses jalan tol tersebut adalah untuk membangun ekonomi dasar yang terpusat di sub pusat kota sebagai model pembangunan kota baru, pembangunan tersebut seluruhnya dilakukan di sisi timur Sungai Cisadane.  Tahap kedua dilakukan percepatan jalannya pembangunan area komersial, pengoperasian industri di Taman Tekno BSD dan penambahan jumlah populasi BSD dalam kurun waktu 10 tahun 2004-2014.  Tahap ketiga atau pemantapan,yang melakukan pembangunan area CBD dan unit hunian 2.135 hektar, karena pada tahap tersebut aktivitas ekonomi di Kota Baru BSD lebih mantap karena pembangunan CBD dan Taman Tekno BSD telah selesai. Tahap pemantapan ini dimulai tahun 2009 dan diperkirakan akan selesai pada tahun 2019. Perencanaan pengembangan lahan dalam tahapan pembangunan Kota Baru BSD dapat dilihat pada Tabel 9 Tabel 9. Rencana penggunaan lahan dalam pembangunan KB-BSD Penggunaan Lokasi Tahap 1 Tahap 2 Tahap 3 Jumlah ha Kawasan hunian 1.050 1.461 2.135 4.646 Kawasan komersial Sub pusat kota 150 141 145 436 CBD - 223 225 448 Taman Kota CBD - 75 75 150 Kawasan industri 100 100 70 270 Jumlah 1.300 2.000 2.650 5.950 Sumber: Divisi Perencanaan BSD 2006 Pada saat ini, Kota Baru BSD dikembangkan dengan prioritas pada sektor pelayanan berupa penyediaan fasilitas sosial dan umum berskala besar regional. Hal ini untuk mengantisipasi pengembangan BSD sebagai cikal bakal pengembangan permukiman di Kabupaten Tangerang yang tidak dapat dilepaskan kaitannya dengan wilayah yang lebih luas dan kompleks yaitu Kawasan Metropolitan Jabodetabek Jakarta-Bogor-Depok-Tangerang-Bekasi. Pengembangan Kota Baru Bumi Serpong Damai BSD, merupakan salah satu dari empat program prioritas pembangunan kota baru pada pelaksanaan Repelita V, sedang tiga kota baru lainnya yang dikembangkan pada masa tersebut adalah Kota Baru Bekasi, Kota Baru Driyorejo, dan Kota Baru Cibinong. Namun kondisinya saat ini BSD relatif lebih berkembang dibanding kota baru lainnya. Inisiatif pembangunan BSD dilakukan oleh sektor swasta, oleh karena itu maka pihak pemerintah hanya membimbing dalam hal administratif dan penyiapan rencana. Oleh karena itu dalam proses pelaksanaan programnya hanya dilakukan oleh pihak swasta yang membangun BSD tersebut. Sebenarnya kondisi tersebut dirasakan kurang tepat, mengingat pemerintah sebagai regulator seharusnya punya peran dalam pelaksanaan program-program yang dilakukan oleh BSD, terutama keterlibatannya dalam proses pelaksanaan pelayanan umum.

4.2. Potensi Ekonomi

BSD dapat dikatakan sebagai pelopor pembangunan kota mandiri di Jabodetabek yang telah menyelesaikan pembangunan tahap pertama dan tahap kedua bagi perumahan, komersial, dan industri. Hingga saat ini penduduk BSD ada yang bekerja pada kegiatan di sekitar BSD dan selebihnya yang telah bekerja di Kota Jakarta dan sekitarnya. Kota Serpong sendiri saat ini telah menjadi sumbu atau jantung utama wilayah Tangerang, dalam hal ini Jalan Raya Serpong telah menjadi jalan kelas provinsi yang menghubungkan Wilayah Tangerang dengan Wilayah Bogor dan dukungan bisa diakses dari jalan Tol Merak-Jakarta dengan jalur Serpong- Tomang dan jalan Tol BSD-Pondok Indah, bahkan saat ini telah dibuka Tol JORR Jakarta Outer Ring Road. Mudahnya akses ke arah Serpong dan BSD ini, telah membantu BSD untuk menjadi salah satu bagian wilayah di Kota Tangerang Selatan awalnya Kabupaten Tangerang, namun dipecah dari Kabupaten Tangerang pada tahun 2009 yang menjadi kawasan bisnis yang berkembang cukup pesat dan cukup banyak diincar investor serta pengembang. Oleh karena itu maka kawasan bisnis yang terdapat di BSD berkembang cukup pesat yang ditandai dengan semakin banyak bermunculannya ruko rumah-toko, restoran dan kawasan niaga di sepanjang Jalan Raya Serpong dan di kawasan BSD sendiri, diantaranya Plaza Niaga, Serpong Plaza, Sutera Niaga, WTC Matahari Serpong, Giant Grup Hero, Depo Bangunan yang diproyeksikan menjadi pusat grosir dan ritel terbesar di Tangerang dan Kawasan Niaga Golden Road di Kawasan BSD, yaitu: ruko dengan gaya arsitektur mediterania yang berlokasi di depan kawasan German Center di Sektor VII BSD. BSD sendiri selain meluncurkan kawasan Niaga Golden Road, juga sudah memiliki Sentra Niaga di Sektor I, VI, dan VII, yang selalu habis terjual. Selain itu juga terdapat lokasi pergudangan seperti Taman Teknos; pusat onderdil mobil BSD Autoparts, dsb. Kehadiran WTC Matahari di tepi Jalan Raya Serpong serta ratusan ruko, rumah makan dan pusat bisnis lainnya di sepanjang jalan tersebut membuat kawasan tersebut menjadi kawasan yang ramai dan roda kehidupan boleh dikatakan berdenyut hingga 24 jam. Oleh karena itu maka tidak heran jika banyak yang berpendapat bahwa Jalan Raya Serpong di masa mendatang akan menjadi Jalan Fatmawati kedua, karena di sepanjang jalan tersebut dipenuhi dengan ruko dan kawasan niaga yang hampir selalu ramai dikunjungi pembeli. Oleh karena itu, maka dengan adanya dukungan lokasi bisnis yang berada pada tempat strategis dan pengunjung yang semakin ramai, maka nilai investasi ruko dan bisnis lainnya cenderung terus meningkat setiap tahun. Potensi ekonomi kota tersebut sudah pasti akan mendukung pemasukan PAD bagi Kota Tangerang Selatan dan Provinsi Banten, saat ini dan di masa yang akan datang.

4.3. Permukiman

Pada awal pengembangannya, pembangunan Kota Baru BSD merupakan alih fungsi lahan dari bekas perkebunan karet, sehingga untuk keperluan pembangunannya telah dibebaskan lahan sebanyak kurang lebih 1.300 ha. Status lahan yang dibangun menjadi Kota Baru BSD ini sebagian besar milik Pemda, yang awalnya merupakan lahan kosong yang tidak produktif dengan tingkat hunian 10 orang per hektar. Lokasi BSD meliputi tiga kecamatan yaitu Kecamatan Serpong, Legok dan Pagedangan. Sesuai dengan konsepnya sebagai Kota Mandiri yang heterogen, BSD menawarkan berbagai produk untuk berbagai permintaan pasar, yakni selain menawarkan untuk industri dan bisnis niaga, BSD juga menawarkan perumahan baik skala kecil, skala menengah maupun skala kecil. Pada awal pembangunban kota baru ini telah direncanakan melakukan pembangunan secara kontinyu, dan perencanaan selama kurun waktu 30 tahun akan dibangun 13.900 unit hunian yang terdiri dari 60 rumah murah, 30