Prosedur pengadaan tanah dalam Pembangunan pelebaran jalan Ciater-
dimaksudkan untuk menjadikan Kota Tangerang Selatan menjadi salah satu Kota mandiri dengan kegiatan ekonomi yang maju.
Prosedur pengadaan tanah adalah sebagai berikut: 1.
Pemberitahuansosialisasi Dalam rangka memberikan pemahaman kepada masyarakat mengenai
maksud dan tujuan dilaksanakannya Pembangunan pelebaran jalan Ciater-Rawa Mekar Jaya, telah dilakukan kegiatan pemberitahuan
sosialisasi di sepanjang jalan yang mengaitkan 2 desa yaitu Desa Ciater dan Desa Rawa Mekar Jaya;
2. Pengukuran dan penentuan batas-batas jalan
Untuk menentukan luas lahan yang direncanakan akan dibangun sebagai pelebaran jalan Ciater-Rawa Mekar Jaya, telah dilakukan pengukuran
dan penentuan batas-batas jalan oleh kantor Bina Pertanahan Kota Tangerang Selatan;
3. Pendataan
Untuk mengetahui secara jelas dan terperinci terkait dengan kepemilikan tanah, bangunan dan tanaman yang terkena Pembangunan pelebaran jalan
Ciater-Rawa Mekar Jaya, dilakukan pendataan dengan melibatkan: a. Petugas dari Kantor Bina Pertanahan Kota Tangerang Selatan yang
mendata tanah yang terkena pelebaran pembangunan jalan; b. Petugas dari Dinas Tata Kota Kota Tangerang Selatan yang mendata
bangunan- bangunan yang terkena pelebaran pembangunan jalan.
c. Petugas dari Dinas Gabungan Instansi Unit Verja yang mendata aset- aset pemerintah dan lembaga lain yang terkena pelebaran
pembangunan jalan; d. Petugas dari Sekretariat Panitia yang bertugas memfasilitasi
kelancaran pelaksanaan petugas serta melakukan rekapitulasi terhadap hasil pendataan;
4. Pengolahan data Hasil pendataan oleh petugas dari Kantor Pertanahan, dan Dinas Tata
Kota tersebut di atas, ditandatangani oleh petugas yang bersangkutan, pimpinan Instansi Petugas dan pemilik lahan, serta diketahui oleh Kepala
Desa Kelurahan dan Camat setempat. Setelah itu data direkapitulasi oleh Petugas Sekretariat Panitia yang kemudian dilanjutkan dengan
kegiatan cheking lokasi untuk mencocokkan kepemilikan tanah, bangunan, dan tanaman;
5. Cross cek hasil pendataan
Untuk meminimalkan kesalahan dalam melakukan pendataan dan pengolahannya, dilakukan cross cek data dengan pemilik dengan tujuan
apabila ada kekeliruan segera dapat dilakukan perbaikan; 6.
Pengumuman hasil pendataan Dalam rangka memberikan kesempatan kepada warga masyarakat untuk
mengajukan keberatan atas hasil pendataan tanah dan bangunan yang terkena Pembangunan Pelebaran Jalan Raya Ciater-Rawa Mekar Jaya
Kota Tangerang Selatan, maka dibuat pengumuman hasil pendataan yang
ditempel di Kantor Desa kelurahan dan Kecamatan setempat serta di Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan selama 30 tiga puluh hari;
7. Musyawarah harga
Sebagai dasar untuk menghitung besarnya ganti rugi yang akan diterima oleh masing-masing warga pemilik, maka dilakukan musyawarah harga
terkait dengan tanah, bangunan dan tanaman. Sebagai dasar pertimbangan menentukan besarnya nilai tanah per meter perseginya
digunakan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP dan harga pasaran sesuai nilai kenyataan yang ada di masyarakat;
8. Penghitungan besar ganti rugi
Perhitungan besaran ganti rugi ini berdasarkan kesepakatan harga atau nilai tanah, bangunan dan tanaman antara pemerintah dengan warga
masyarakat; 9. Cross cek hasil penghitungan ganti rugi
Untuk memberikan kesempatan kepada warga masyarakat dalam pengajuan keberatan atas penghitungan besarnya ganti rugi ganti
murwat maka dilakukan kegiatan cross cek hasil penghitungan; 10.
Rekapitulasi penghitungan ganti rugi Setelah dilakukan cross cek hasil penghitungan besarnya ganti rugi yang
akan diterima oleh masing-masing warga, dilakukan rekapitulasi yang berisi perincian luas tanah, luas bangunan dan tanaman untuk masing-
masing warga;
11. Pengajuan pembayaran ganti rugi berdasarkan rekapitulasi penghitungan besarnya ganti rugi, dilakukan permohonan pembayaran pelebaran Jalan
Ciater-Rawa Mekar Jaya Kota Tangerang Selatan;
Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah
Panitia Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Pelebaran Jalan Raya Ciater- Rawa Mekar Jaya Kota Tangerang Selatan terdiri dari 7 tujuh orang
ditambah dengan Camat dan Kepala DesaLurah setempat. Susunan Panitia Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Pelebaran Jalan Raya Ciater-Rawa
Mekar Jaya Kota Tangerang Selatan adalah sebagai berikut :
19
1. Sekretaris Daerah Kota Tangerang Selatan sebagai Ketua
2. Asisten Tata Pemerintahan dan Kesatuan Rakyat Sekda Kota Tangerang
Selatan sebagai Wakil Ketua 3.
Kepala SubseksiEselon Pengaturan Tanah Pemerintah pada Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan sebagai Sekretaris
4. Kepala Dinas Tata Kota Tangerang Selatan sebagai Anggota
5. Kepala Dinas Pertanian dan Ketahanan Pangan Kota Tangerang Selatan
sebagai Anggota 6.
Kepala DPPKAD Kota Tangerang Selatan sebagai Anggota 7.
Kepala Bagian Bina Pertanahan Sekretaris Daerah Tangerang Selatan Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan
Pelebaran Jalan Raya Ciater-Rawa Mekar Jaya Kota Tangerang Selatan adalah sebagai berikut :
19
Nuril, Wawancara Pribadi, Staff Dinas Binas Pertanahan Kota Tangerang Selatan Tangerang Selatan, tanggal 1 Oktober 2015
.
1 Melaksanakan penyuluhan pada masyarakat yang terkena pembebasan tanah;
2 Melaksanakan inventarisasi untuk menetapkan batas lokasi tanah yang terkena pembebasan;
3 Mengumumkan hasil inventarisasi kepada masyarakat pemilik tanah yang terkena pembebasan tanah;
4 Melaksanakan musyawarah untuk memperoleh kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian pembebasan tanah;
5 Menetapkan bentuk dan besarnya ganti kerugian pembebasan tanah; 6 Menaksir nilai tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada
pada lokasi pembebasan tanah; 7 Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti kerugian kepada para
pemegang hak atas tanah; 8 Melaksanakan pelepasan hak dan penyerahan tanah dengan surat
pernyataan pelepasan hak tanah oleh pemegang hak atas tanah dan; 9 Mengajukan permohonan hak atas tanah untuk memperoleh sertifikat hak
atas tanah Obyek pengadaan tanah meliputi bidang-bidang tanah termasuk
bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang terkait dengan tanah yang bersangkutan. Untuk melakukan inventarisasi, Panitia Pengadaan Tanah
menugaskan petugas inventarisasi dari Instansi Pemerintah yang bertanggung jawab di bidang yang bersangkutan. Penilaian harga tanah dilakukan oleh
Pemerintah Kota Tangerang Selatan dengan menunjuk salah satu lembaga
jasa penilai publik yakni dari Kantor Jasa Penilai Publik KJPP Firman Aziz dan Rekan yang beralamat di Ruko Acropolis A2 No. 2, Bukit Serpong Mas,
Jalan Raya Serpong, Tangerang.
20
Proses berlangsungnya musyawarah tentang bentuk dan besar ganti rugi
Penentuan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian dalam Pengadaan Tanah untuk Pelaksanaan Pembangunan Pelebaran Jalan Raya
Ciater-Rawa Mekar Jaya dilakukan melalui musyawarah. Musyawarah diawali dengan penyuluhan kepada pemegang hak atas tanah, bangunan
danatau tanaman yang terkena Pembangunan Pembangunan Pelebaran Jalan Raya Ciater-Rawa Mekar Jaya. Musyawarah ini dilaksanakan untuk
menetapkan bentuk dan besarnya ganti kerugian. Panitia mengundang Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah Pemerintah Kota Tangerang
Selatan dan pemegang hak yang bersangkutan untuk mengadakan musyawarah. Musyawarah dilangsungkan di tempat yang telah ditentukan
Panitia Pengadaan Tanah. Dalam hal ini dipilih lokasi yang mudah dijangkau oleh warga masyarakat pemegang hak yang bersangkutan.
Dalam hal pembebasan Jalan Raya Ciater-Rawa Mekar Jaya kegiatan dilakukan dimasing-masing kantor kelurahan baik di kantor kelurahan Desa
Ciater maupun kantor kelurahan Desa Rawa Mekar Jaya. Musyawarah berlangsung pada tanggal 14 dan 28 Desember 2012
21
. Setiap pihak diberikan kesempatan yang sama untuk mengajukan usulpendapat, sehingga
20
Nuril, Wawancara Pribadi, Staff Dinas Binas Pertanahan Kota Tangerang Selatan Tangerang Selatan,
tanggal 1 Oktober 2015 .
21
Nuril, Wawancara Pribadi, Staff Dinas Binas Pertanahan Kota Tangerang Selatan Tangerang Selatan,
tanggal 1 Oktober 2015 .
musyawarah dapat berlangsung secara kekeluargaan. Menurut keterangan dari narasumber bahwa pemegang hak diberi kesempatan secara bebas untuk
mengemukakan pikiran dan pendapat berupa pertanyaan, usul dan saran mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian.
Musyawarah dilakukan sampai tercapai kata sepakat mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian. Jika musyawarah telah menghasilkan
kesepakatan maka panitia mengeluarkan keputusan tentang bentuk dan besarnya ganti kerugian. Sebaliknya jika musyawarah telah diadakan berkali-
kali kesepakatan belum juga tercapai, maka terhadap pemegang hak atas tanah tersebut akan dilakukan pendekatan secara persuasif melalui tokoh
masyarakat setempat. Dalam penyuluhan telah dijelaskan mengenai hal-hal yang
diperhatikan dalam penilaian ganti kerugian, yang meliputi : a.
Untuk tanah nilainya didasarkan pada nilai nyata dengan memperhatikan NJOP tahun terakhir;
b. Faktor yang mempengaruhi harga tanah, yaitu lokasi dan letak tanah,
status tanah, peruntukan tanah, kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau perencanaan ruang wilayah atau kota
yang telah ada, sarana dan prasarana yang tersedia, dan faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah.
c. Nilai taksiran bangunantanaman
Faktor-faktor tersebut di atas pada saat penulis melakukan penelitian memiliki arti yaitu :
a. Lokasi tanah : Terletak di pinggir jalan raya atau di dalam pemukiman
namun karena pelebaran jalan ini terletak di lokasi yang sama yakni 1 satu jalan saja, maka faktor ini diabaikan
b. Jenis hak atas tanah : hak milik yang sudah bersertifikat atau belum
bersertifikat c.
Status penguasaan tanah : pemegang hak yang sah atau penggarap d.
Prasarana yang tersedia : berupa listrik, saluran air Cara penilaian ganti kerugian terhadap tanah adalah didasarkan pada
nilai nyata sebenarnya dengan memperhatikan NJOP yang terakhir untuk tanah yang bersangkutan. Menurut keterangan dari narasumber bahwa
besarnya NJOP untuk tanah yang bersangkutan ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan setiap setahun sekali. Penetapan nilai
nyata terhadap tanah yang akan terkena Pelebaran Jalan Raya Ciater-Rawa Mekar Jaya Kota Tangerang Selatan dilakukan oleh suatu lembaga penilai
harga tanah swasta bukan oleh Tim Penilai Harga Tanah Kota Tangerang Selatan.
Selanjutnya penilaian yang telah disepakati sebagai ganti kerugian per-meter persegi tanah untuk Kota Tangerang Selatan ini cukup unik yakni
atas permintaan warga pemilik tanah, maka harga yang diberikan oleh Pemerintah Kota Tangerang Selatan yaitu seharga Rp.3.000.000.- dan
3.250.000,- atau senilai tiga juta rupiah atau tiga juta dua ratus lima puluh ribu rupiah untuk setiap meternya.
22
22
Nuril, Wawancara Pribadi, Staff Dinas Binas Pertanahan Kota Tangerang Selatan Tangerang Selatan,
tanggal 1 Oktober 2015 .
Sedangkan untuk ganti kerugian pada bangunan pada awalnya untuk mengetahui nilai jual bangunan harus menetapkan klasifikasi bangunan
terlebih dahulu. Karena nilai jual bangunan dipengaruhi oleh kondisi bangunan umur dan keadaan serta bahan bangunan yang dipergunakan.
Dari harga tersebut maka cara penghitungan ganti kerugian atas bangunan adalah jumlah luas bangunan dikalikan dengan harga satuan permeter atau
permeter persegi untuk bangunan yang dimaksud. Ganti kerugian tersebut diberikan dengan melihat kondisi fisik bangunan serta bahan yang
dipergunakan. Namun, untuk pelebaran Jalan Ciater-Rawa Mekar Jaya ini ganti kerugian yang diberikan oleh Pemerintah Kota Tangerang Selatan untuk
ganti kerugian untuk bangunan ini hampir tidak ada yang dikarenakan jarak bangunan yang lumayan jauh dari jalan yang berkisar antara 3-4 meter dari
jalan yang dikarenakan ada Garis Sempadan Jalan GSJ dan Garis Sempadan Bangunan GSB. Bangunan yang terkena pelebaran jalan hanya
berupa tembok pembatas ruko rumah toko serta beberapa pagar rumah warga. Harga yang diberikan oleh pemerintah Kota Tangerang Selatan yaitu
2.000.000 per meternya. Berdasarkan hasil penelitian yang penulis lakukan ternyata cara
penghitungan ganti kerugian tersebut cukup baik dan tidak merugikan para pemegang hak yang bersangkutan. Berdasarkan keterangan dari narasumber
diketahui bahwa hingga tahun 2015 jumlah keseluruhan ganti kerugian yang telah dibayarkan adalah Rp
.
103.947.000.000,- Seratus tiga milyar sembilan
ratus empat puluh tujuh juta rupiah dengan luas tanah yang telah dibebaskan mencapai 33.607 m² untuk kedua Desa Ciater dan Rawa Mekar Jaya.
23
Kesepakatan mengenai ganti rugi antara Pemerintah Kota Tangeran Selatan dengan masyarakat pemilik tanah
Berdasarkan musyawarah yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Tangerang Selatan dengan masyarakat pemilik tanah maka diperoleh kesepakatan
mengenai harga tanah, tanaman, bangunan dan atau benda lain yang ada di atasnya. Kesepakatan mengenai ganti rugi adalah sebagai berikut:
1. KelurahanDesa Ciater Jumlah luas tanah yang dibebaskan adalah 21.103 m2 dan bangunan seluas
101,5 m
2
dengan ganti rugi sebesar Rp. 63.713.000.000,- dengan rincian: a. Ganti rugi tanah sebesar Rp.63.510.000.000,-
b. Ganti rugi bangunan sebesar Rp. 203.000.000,-
24
2. Desa Rawa Mekar Jaya Jumlah luas tanah yang dibebaskan adalah 12.504 m2 dan bangunan seluas
206m
2
dengan ganti rugi sebesar Rp. 41.050.000.000 rincian: a. Ganti rugi tanah sebesar Rp. 40.638.000.000-
b. Ganti rugi bangunan sebesar Rp.412.000.000,-