untuk Mendukung Program Kemitraan Terpadu dan Pengembangan Koperasi;
j. Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 304KEPDIR
tertanggal 4 April 1997 tentang Pemberian Kredit Usaha Kecil.
3. Objek Hak Tanggungan
UUPA No. 51960 telah menentukan macam-macam hak atas tanah, namun tidak semua hak atas tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani hak tanggungan. Untuk dapat dibebani dengan hak tanggungan, maka hak atas tanah harus memenuhi empat syarat sebagai objek hak tanggungan, yaitu
:
53
a. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
b. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera
janji maka benda yang dijadikan jaminan akan dijual; c.
Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan tentang pendaftaran tanah yang berlaku, karena harus dipenuhi syarat publisitas; dan
d. Memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.
Adapun yang merupakan objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT No. 41996 adalah sebagai berikut:
a. Yang ditunjuk Pasal 4 ayat 1 UUHT No. 41996
1 Hak Milik;
2 Hak Guna Usaha;
53
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Cetakan Keduabelas, Jakarta, Djambatan, 2008, hal. 422
Universitas Sumatera Utara
3 Hak Guna Bangunan.
Sebagaimana juga disebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 UUPA No. 51960. b.
Yang ditunjuk Pasal 4 ayat 2 UUHT No. 41996 Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c.
Yang ditunjuk Pasal 27 UUHT No. 41996 1
Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh negara;
2 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri di atas
tanah hak-hak yang disebut di atas. Sehubungan dengan adanya persyaratan tersebut, maka tanah-tanah hak
milik yang sudah diwakafkan biarpun sudah didaftar, tidak dapat dibebankan hak tanggungan
karena menurut
sifat dan
tujuannya tidak
dapat lagi
dipindahtangankan. Demikian juga tanah-tanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, biarpun dikuasai dengan hak
atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, tanah-tanah yang bersangkutan baru boleh dibebani hak tanggungan apabila tidak lagi dipergunakan untuk
keperluan tersebut dan karenanya dapat dipindahtangankan.
54
a. Subjek hak tanggungan
Subjek hak tanggungan atau pemberi hak tanggungan adalah orang- perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan.
54
Ibid., hal. 423
Universitas Sumatera Utara
Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 harus ada pada pemberi hak tanggungan
pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.
55
Penyebutan orang-perseorangan atau badan hukum adalah berlebihan, karena dalam pemberian hak tanggungan objek yang dijaminkan pada pokoknya
adalah tanah, dan menurut UUPA No. 51960, yang bisa mempunyai hak atas tanah adalah baik orang-perserorangan maupun badan hukum vide.
Pasal 21 UUPA No. 51960: Ayat 1 Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik;
Ayat 2 Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya;
Ayat 3 Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran
harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini
kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya
kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya
jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung;
55
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
Ayat 4 Selama seseorang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah
dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini. Pasal 30 UUPA No. 51960:
Ayat 1 Yang dapat mempunyai hak guna-usaha ialah: a.
Warga negara Indonesia; b.
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Ayat 2 Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagaimana yang tersebut dalam ayat
1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan
ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan
tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan
dipindahkan menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.
Pasal 36 UUPA No. 51960: Ayat 1 yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah:
a. warga-negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
Universitas Sumatera Utara
Ayat 2 Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna- bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam
ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika
hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum,
dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menuru ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Pasal 45 UUPA No. 51960: Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:
a. Warga-negara Indonesia;
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia; d.
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. UUPA No. 51960, dimana masing-masing hak atas tanah, sudah tentu
pemberi hak tanggungan sebagai pemilik hak atas tanah harus memenuhi syarat pemilikan tanahnya, seperti ditentukan sendiri-sendiri dalam undang-undang.
Selanjutnya syarat, bahwa pemberi hak tanggungan harus mempunyai kewenangan untuk mengambil tindakan hukum atas objek yang dijaminkan adalah
kurang lengkap, karena yang namanya tindakan hukum bisa meliputi, baik
Universitas Sumatera Utara
tindakan pengurusan atau beschikkingsdaden, padahal tindakan menjaminkan merupakan tindakan pemilikan bukan pengurusan, yang tercakup oleh tindakan
pengurusan. Jadi, lebih baik disebutkan bahwa syaratnya adalah pemberi hak tanggungan harus mempunyai kewenangan tindakan pemilikan atas benda
jaminan. Kewenangan tindakan pemilikan itu baru disyaratkan pada saat
pendaftaran hak tanggungan menurut Pasal 8 ayat 2 UUHT No. 41996. Jadi, tidak tertutup kemungkinan, bahwa orang menjanjikan hak tanggungan pada saat
benda yang akan dijaminkan belum menjadi miliknya, asal nanti pada saat pendaftaran hak tanggungan, benda jaminan telah menjadi milik pemberi hak
tanggungan. Ini merupakan upaya pembuat undang-undang untuk menampung kebutuhan praktik, dimana orang bisa menjaminkan persil, yang masih akan dibeli
dengan uang kredit dari kreditur. Praktiknya, sebelum berlakunya UUHT No. 41996 dengan tanah banyak
Kantor Pertanahan yang ragu-ragu atau menolak pendaftaran hipotik jika kreditur merupakan orang-perseorangan. Hal ini rupanya diantisipasi oleh pembentuk
UUHT No. 41996, sehingga kini orang-perseorangan dimungkinkan secara tegas sebagai penerima hak anggungan. Walaupun demikian sejauh mungkin harus
dicegah adanya praktik rentenir, yang menyalahgunakan peraturan hak tanggungan ini.
56
56
M. Ridhwan Indra, Mengenal Undang-Undang Hak Tanggungan, Cetakan Pertama Jakarta, CV Trisula, 1997, hal. 22
Universitas Sumatera Utara
Pemegang hak tanggungan adalah orang-perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
57
Penerima hak tanggungan, yang sesudah pemasangan hak tanggungan akan menjadi pemegang hak
tanggungan, yang adalah juga kreditur dalam perikatan pokok, juga bisa orang- perseorangan maupun badan hukum. Di sini tidak ada kaitannya dengan syarat
pemilikan tanah, karena pemegang hak tanggungan memegang jaminan pada asasnya tidak dengan maksud untuk nantinya, kalau debitur wanprestasi, memiliki
persil jaminan. Pasal 9 UUHT No. 41996 menyatakan bahwa yang dapat bertindak
sebagai pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum, yang berkedudukan sebagai kreditur. Menentukan siapa yang bisa menjadi
pemegang hak tanggungan tidak sesulit menentukan siapa yang bisa bertindak sebagai pemberi hak tanggungan. Karena seorang pemegang hak tanggungan
tidak berkaitan dengan pemilikan tanah dan pada asasnya bukan orang yang bermaksud untuk memiliki objek hak tanggungan bahkan memperjanjikan. Bahwa
objek hak tanggungan akan menjadi milik pemegang hak tanggungan, kalau debitur wanprestasi adalah batal demi hukum sesuai Pasal 12 UUHT No. 41996.
Berdasarkan penegasan bahwa yang bisa bertindak sebagai pemegang hak tanggungan adalah orang-perseorangan atau badan hukum, dapat disimpulkan
bahwa yang bisa menjadi pemegang hak tanggungan adalah orang alamiah ataupun badan hukum. Yang namanya badan hukum bisa Perseroan Terbatas,
Koperasi, dan perkumpulan yang telah memperoleh status sebagai badan hukum
57
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
ataupun Yayasan. Di atas tidak disebutkan Perseroan Komanditer atau commanditaire vennootschap.
Ini membawa persoalan lain, yaitu apakah Perseroan Komanditer bisa bertindak sebagai pemegang hak tanggungan, mengingat bahwa Perseroan
Komanditer di Indonesia belum secara resmi diakui sebagai badan hukum, sekalipun harus diakui, dalam praktik sehari-hari terlihat adanya pengakuan secara
tidak resmi dari anggota masyarakat, seakan-akan Perseroan Komanditer bisa mempunyai hak dan kewajiban sendiri.
58
4. Pembebanan Hak Tanggungan
