74
Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru diharuskan untuk mengajukan permohonan
kembali permohonan perjanjian kepada Pemerintah Kota Pekanbaru, dengan ketentuan pihak ketiga bersedia menerima persyaratan yang telah ditentukan oleh
Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan.
B. Melunasi Biaya Pemakaian Tanah Hak Pengelolaan
Biaya Pemakaian Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru merupakan kewajiban yang harus dibayar oleh pihak ketika selama pihak ketiga
ditunjuk sebagai pemakai Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru, hal ini sesuai dengan ketentuan Peraturan Daerah Pekanbaru Nomor
3 Tahun 2000 Tentang Uang Pemasukan Tanah Bagian Hak Pengelolaan tanggal 31 Oktober 2000.
Berdasarkan wawancara dengan Louis Utomo yang telah memperoleh
Perpanjangan Pemakaian Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru diperoleh keterangan bahwa biaya-biaya yang harus dibayar
untuk mengajukan permohonan perpanjangan pemakaian tanah hak pengelolaan Pemerintah Kota
Pekanbaru, antara lain:
97
1. Biaya administrasi perpanjangan pemakaian tanah Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota Pekanbaru.
2.
Uang pemasukan tanah bagian hak pengelolaan yang disetorkan ke Kas Daerah Kota Pekanbaru.
97
wawancara dengan Louis Utomo pada tanggal 22 Januari 2012
Universitas Sumatera Utara
75
3. Denda atas keterlambatan pembayaran uang pemasukan tanah bagian hak
pengelolaan sebesar 3 tiga per seratus per tahun. Disamping itu diperoleh keterangan dari
Louis Utomo bahwa setelah membuat Surat Permohonan dan Surat Pernyataan, terlebih dahulu diwajibkan untuk
membayar lunas uang pemasukan atas penerimaan Bagian Tanah Hak Pengeloaan yang terutang beserta dendanya.
Kewajiban yang harus dibayar menurut Louis Utomo mulai dari tahun 1987 sampai dengan tahun 2008 sebesar Rp. 29.782.400,- dua puluh sembilan juta tujuh
ratus delapan puluh dua ribu empat ratus rupiah yaitu jumlah uang pemasukan yang terutang ditambah dengan denda sebesar 3 tiga persen per tahun untuk setiap
yang terutang. Berikut ini perhitungan pembayaran uang pemasukan beserta denda yang
harus dibayarkan oleh Louis Utomo ke Kas Daerah Pemerintah Kota Pekanbaru . Tabel 2
Pembayaran uang pemasukan dan denda Louis Utomo ke Kas Daerah Tahun 1987 – 2008
Tahun Setoran ke Kas Daerah dan denda
Jumlah 1987
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
1988 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1989
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
Universitas Sumatera Utara
76
1990 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1991
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
1992 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1993
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
1994 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1995
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
1996 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1997
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
1998 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 1999
164 M² x Rp. 1.250,- …………………….
Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan …… Rp. 205.000,-
Rp. 73.800,-
2000 164 M² x Rp. 1.250,-
……………………. Denda Rp. 205.000,- x 3 x 12 Bulan ……
Rp. 205.000,- Rp.
73.800,- 2001
164 M² x Rp. 15.000,- …………………….. Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan ……..
Rp. 2.460.000,- Rp.
885.600,- 2002
164 M² x Rp. 15.000,- …………………….. Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan ……..
Rp. 2.460.000,- Rp.
885.600,- 2003
164 M² x Rp. 15.000,- …………………….. Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan ……..
Rp. 2.460.000,- Rp.
885.600,-
Universitas Sumatera Utara
77
2004 164 M² x Rp. 15.000,- ……………………..
Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan …….. Rp. 2.460.000,-
Rp. 885.600,-
2005 164 M² x Rp. 15.000,- ……………………..
Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan …….. Rp. 2.460.000,-
Rp. 885.600,-
2006 164 M² x Rp. 15.000,- ……………………..
Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan …….. Rp. 2.460.000,-
Rp. 885.600,-
2007 164 M² x Rp. 15.000,- ……………………..
Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan …….. Rp. 2.460.000,-
Rp. 885.600,-
2008 164 M² x Rp. 15.000,- ……………………..
Denda Rp. 15.000,- x 3 x 12 Bulan …….. Rp. 2.460.000,-
Rp. 885.600,-
T O T A L Rp. 29.782.400,-
Sumber : Louis Utomo, Perhitungan uang pemasukan atas pemakaian tanah Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota Pekanbaru tersebut diatas berbeda-beda besarnya, tergantung pada lokasi tanah tersebut dan luas tanah yang dimohonkan.
Menurut Peraturan Daerah Kota Pekanbaru Nomor 03 Tahun 2000 Tentang Uang Pemasukan Tanah Bagian Hak Pengelolaan tanggal 31 Oktober 2000, pada
Pasal 8 menyatakan bahwa: a. Struktur tarif digolongkan berdasarkan lokasi tanah Hak Pengelolaan.
b. Struktur dan besarnya tarif adalah : 1. Penyerahan penggunaan tanah atas bagian hak pengelolaan dilokasi pasar
SukaramaiPusat Perbelanjaan jalan Jenderal Sudirman dan sekitarnya sebesar Rp. 15.000,- lima belas ribu rupiah untuk setiap meter persegi
setahun. 2. Penyerahan penggunaan tanah atas bagian hak pengelolaan di lokasi Jalan
Jenderal SudirmanKiai Haji Wahid Hasyim sebesar Rp. 15.000,- lima belas ribu rupiah untuk setiap meter persegi setahun.
Universitas Sumatera Utara
78
3. Penyerahan penggunaan tanah atas bagian hak pengelolaan di lokasi Pasar Senapelan sebesar Rp. 12.000,- dua belas ribu rupiah untuk setiap
meter persegi setahun. 4. Penyerahan penggunaan tanah atas bagian hak pengelolaan di lokasi
Komplek Pertokoan Jalan Karet, Jl. Ir. Juanda dan sekitarnya sejumlah Rp. 9.000,- sembilan ribu rupiah untuk setiap meter persegi setahun.
Berdasarkan ketentuan di atas, maka perhitungan uang pemasukan atas pemakaian tanah diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru telah dilakukan
sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dan pembayaran uang pemasukan beserta denda-denda yang dibayar oleh pihak ketika merupakan syarat yang harus dipenuhi
oleh pihak ketiga untuk mengajukan permohonan perjanjian agar dapat ditunjuk sebagai pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota
Pekanbaru. Dengan telah melunasi uang pemasukan dan denda yang terutang atas
pemakaian tanah diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru, oleh Bagian Hukum dan Perundang-undangan Pemerintah Kota Pekanbaru dibuatkan Surat
Perjanjian yang berjudul Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru yang
dibuat dalam bentuk sedemikian rupa dan isinya baku atau standar. Menurut Sutan Remy Sjahdeini, yang dimaksud dengan perjanjian baku
yaitu:
98
“Perjanjian baku ialah perjanjian yang hampir seluruh klausul-klausulnya sudah dibakukan oleh pemakainya dan pihak yang lain pada dasarnya tidak
98
Sutan Remi Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993,
hlm. 66
Universitas Sumatera Utara
79
mempunyai peluang untuk merundingkan atau meminta perubahan. Yang belum dibakukan hanyalah beberapa hal saja, misalnya menyangkut jenis,
harga, jumlah, warna, tempat, waktu dan beberapa hal lainnya yang spesifik dari obyek yang diperjanjikan”.
Dari uraian di atas dapat bahwa surat perjanjian antara pihak ketiga dengan Pemerintah Kota Pekanbaru merupakan perjanjian standarbaku, karena klausula-
klausula perjanjian tersebut telah dibakukan dan dituangkan dalam bentuk yang diinginkan oleh pihak Pemerintah Kota Pekanbaru. Pihak ketiga sebagai penerima
bagian tanah diatas Hak Pengelolaan tinggal membubuhkan tandatangannya saja bila bersedia menerima isi perjanjian tersebut.
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1337, suatu sebab
adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.
99
Pasal ini dapat ditafsirkan bahwa isi atau klausul-klausul suatu perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-
undang, moral, dan atau ketertiban umum.
100
Bentuk Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah diatas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru yang dituangkan dalam bentuk
standarbaku mengakibatkan kepentingan pihak ketiga kurang terlindungi, karena: a. Pihak Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan
menyiapkan isi surat perjanjian tersebut sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku, dalam hal ini Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 1 Tahun 1977 Pasal 1 ayat 1 huruf c, yaitu menyerahkan bagian-
99
Subekti dan R. Tjitrosudibio, Op Cit, Pasal 1337, hlm. 342.
100
Sutan Remy Sjahdeini, Op Cit, hlm. 118.
Universitas Sumatera Utara
80
bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut. Hal ini mengakibatkan
pihak ketiga tidak memiliki posisi tawar menawar dalam menentukan isi dari perjanjian yang dibuat tersebut.
b. Penentuan isi perjanjian yang menetapkan hak dan kewajiban antara Pemerintah Kota Pekanbaru dengan pihak ketiga telah dibakukan secara
sepihak. Pihak ketiga yang bersangkutan karena tidak memiliki posisi tawar menawar yang seimbang, dengan terpaksa menerima isi surat perjanjian
karena membutuhkan tanah tersebut. Pihak ketiga tidak memiliki posisi tawar menawar dalam menentukan isi
perjanjian dan terpaksa menerima isi surat perjanjian karena membutuhkan tanah tersebut, tidaklah dapat dipungkiri bahwa pihak ketiga tersebut memperoleh
keuntungan ekonomis, dari perjanjian itu karena : 1. Pesatnya perkembangan Kota Pekanbaru, pertumbuhan ekonomi dan
pembangunan sarana dan prasarana mengakibatkan lokasi tanah Hak Pengelolaan tersebut menjadi strategis karena terletak di pusat kota yang juga
merupakan pusat perdagangan. Pihak Ketiga sebagai penerima bagian tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru dapat mempergunakan tanah
tersebut untuk kelangsungan usaha perdagangannya. 2 Pihak ketiga dapat melakukan perbuatan hukum berupa jual beli atas
tanah tersebut. Lokasi tanah yang strategis menyebabkan nilai jual tanah dan bangunan terus naik. Pihak ketiga dengan izin dari Pemerintah Kota
Universitas Sumatera Utara
81
Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan dapat menjual tanah tersebut kepada pihak lain.
3. Pihak ketiga dapat mengajukan permohonan kredit ke Bank dengan mengagunkan tanah tersebut sebagai jaminan kredit yang tentunya dengan
persetujuan sebelumnya dari Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan.
Adanya kemungkinan pihak ketiga dapat melakukan peralihan hak berupa jual beli dapat dilihat pada Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian
Tanah diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru, Pasal 8 menyatakan bahwa:
Bagian tanah sebagaimana tersebut dalam Pasal 1 di atas baik dalam keadaan kosong maupun sudah digunakan tidak dapat dialihkan oleh Pihak Kedua
kepada pihak lainnya dengan dalih dan dalam bentuk apapun tanpa persetujuan dari Pihak Pertama.
Untuk memperoleh persetujuan dari Pihak Pertama, maka : a Pihak Kedua harus memberikan pernyataan tertulis, alasan atau sebab
peralihan tersebut. b Pihak Pertama berhak menolak pemberian persetujuan dan atas
keputusan penolakan tersebut Pihak Kedua tidak mempunyai hak banding.
c Segala biaya yang timbul dari dan dikarenakan oleh adanya peralihan tersebut adalah sepenuhnya menjadi beban dan tanggung jawab pihak
kedua. Sedangkan kemungkinan pembebanan Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak
Pengelolaan dengan Hak Tanggungan, ditegaskan melalui Surat Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor: 630.1.3433 tanggal 17
September 1998 yang pada intinya menyatakan bahwa Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
82
dan hal itu memerlukan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan. Logikanya adalah bahwa peralihan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan
itu memerlukan persetujuan tertulis pemegang Hak Pengelolaan. Oleh karena itu, dalam hal ada
kemungkinan pengalihan Hak Guna Bangunan ketika terjadi eksekusi Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan yang berada di atas Hak Pengelolaan tersebut,
maka persetujuan pemegang Hak Pengelolaan terhadap pembebanan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan itu berlaku sebagai persetujuan pengalihannya.
Kiranya hal ini secara mutatis mutandis berlaku terhadap pembebanan Hak Tanggungan di atas Hak Pengelolaan.
101
Sebelum surat perjanjian itu ditandatangani, oleh Bagian Hukum Pemerintah Kota Pekanbaru, terlebih dahulu diberikan penjelasan kepada pihak ketiga atas isi
yang dimuat dalam surat perjanjian terutama tentang uang pemasukan, jenis hak yang diberikan, penyelesaian sertifikat, akibat hukumnya apabila hak atas tanah yang
diberikan berakhir, cidera janji dan peralihan bagian tanah. Setelah itu pemohon segera menandatangani surat perjanjian tersebut. Dari pihak Pemerintah Kota
Pekanbaru, penandatanganan surat perjanjian diwakili oleh Walikota yang bertindak untuk dan atas nama Pemerintah Kota Pekanbaru.
Dengan telah ditandatanganinya surat perjanjian tersebut, maka kedua belah pihak telah sepakat dan mengikatkan diri untuk melaksanakan hak dan kewajibannya
masing-masing sesuai dengan apa yang telah ditentukan dalam surat perjanjian tersebut, dimana para pihak telah siap untuk melaksanakan apa yang telah
101
Maria S.W. Sumardjono, Op Cit, hlm. 210.
Universitas Sumatera Utara
83
diperjanjikan yang dituangkan dalam bentuk tertulis antara pihak ketiga dengan Pemerintah Kota Pekanbaru.
Dengan demikian kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Pekanbaru adalah merupakan wujud dari memberikan kepastian hukum
terhadap pemegang sertifikat atas tanah Hak Pengelolaan karena dengan diberikannya izin
untuk memperpanjang sertifikat tersebut, akan memberikan jaminan kepastian hukum terhadap pemilik hak atas tanah.
Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak
Pengelolaan Serta Pendaftarannya, Pasal 1 ayat 1 huruf c dinyatakan bahwa : Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut
persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya,
dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang, sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku;
Berdasarkan hasil penelitian tersebut di atas, tentang masalah perpanjangan sertifikat Hak Guna Bangunan tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru,
yaitu Pihak ketiga sebagai pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan harus melengkapi
persyaratan yang
dibutuhkan berupa
Surat Perjanjian
Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota Pekanbaru dan Petikan Keputusan Walikota Pekanbaru sehingga permohonan perpanjangan sertipikat Hak Guna Bangunan dapat diterima di Kantor
Pertanahan Kota Pekanbaru.
Universitas Sumatera Utara
84
Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40
Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak pakai Atas Tanah, pada Pasal 26 ayat 2 yang menyatakan bahwa : Hak Guna Bangunan atas
tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Ketentuan tersebut kemudian dipertegas dengan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara
Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan, pada Pasal 4 ayat 2 yang
menyatakan bahwa : Dalam hal tanah yang dimohon
merupakan tanah Hak Pengelolaan, pemohon harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah dari pemegang Hak Pengelolaan.
Dengan telah dipenuhi persyaratan oleh pihak ketiga, maka Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru dapat melanjutkan proses permohonan perpanjangan sertipikat Hak
Guna Bangunan diatas Hak pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru.
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
