32
untuk keperluan pelaksanaan usahanya, ia berwenang pula untuk menyerahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan itu kepada pihak ketiga dengan
persyaratan-persyaratan tertentu,
baik mengenai
peruntukan, penggunaan
maupun mengenai jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh
pejabat-pejabat yang berwenang dan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
4. Perjanjian Antara Pemegang Hak Pengelolaan Dengan Pihak Ketiga
Penyerahan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga harus diwujudkan dengan membuat perjanjian tertulis antara pemegang tanah
Hak Pengelolaan
dengan pihak
ketiga yang
mengajukan permohonan,
sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 ayat 1 dan 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tatacara Permohonan dan Penyelesaian
Pemberian Hak
Atas Bagian-bagian Tanah
Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya yang berbunyi:
65
a. Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan,
baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara
pihak-pihak pemegang
hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.
b.Perjanjian termaksud dalam ayat 1 pasal ini memuat antara lain keterangan mengenai :
1. identitas pihak-pihak yang bersangkutan.
65
Pasal 3 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak
Pengelolaan Serta Pendaftarannya
Universitas Sumatera Utara
33
2. letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud. 3. jenis penggunaannya.
4. Hak atas tanah yang dimintakan untuk diberikan kepada Pihak
ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai Jangka waktu
serta kemungkinan untuk memperpanjangnya. 5 jenis-jenis
bangunan yang
akan didirikan
diatasnya dan
ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada
berakhirnya hak tanah yang diberikan. 6. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya.
7. Syarat-syarat lain yang dipandang perlu. Hubungan hukum yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah oleh
pemegang Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dinyatakan dalam Surat Perjanjian Penggunaan Tanah SPPT. Dalam praktek, SPPT tersebut dapat
disebut dengan nama lain, misalnya: Perjanjian penyerahan, penggunaan, dan pengurusan Hak Atas Tanah selanjutnya disebut “Perjanjian”.
66
Perjanjian yang dilakukan antara Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga yang mengajukan permohonan,
diwujudkan dengan membuat perjanjian tertulis sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 1 Tahun 1977 Tentang Tatacara Permohonan dan
Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya.
Namun perjanjian yang dilakukan tidak berdasarkan prinsip kesetaraan dan kemandirian masing-masing pihak, sebagaimana lazimnya
hubungan hukum dua pihak atau lebih dalam bidang perdata. Menurut Ridwan H.R,
67
Pemerintah selaku wakil dari badan hukum dapat melakukan tindakan-tindakan hukum keperdataan, namun ketika
pemerintah menggunakan instrumen hukum keperdataan, tidak serta
66
Maria S.W. Sumardjono, Op.Cit, hlm. 208.
67
Ridwan H.R, Op.Cit, hlm. 228-230.
Universitas Sumatera Utara
34
merta terjadi hubungan hukum antara pemerintah dengan seseorang atau badan hukum perdata berdasarkan prinsip kesetaraan dan kemandirian
masing-masing pihak, sebagaimana lazimnya hubungan hukum dua pihak atau lebih dalam hukum perdata.
Dengan kata lain, ketika pemerintah menggunakan instrumen hukum
keperdataan, tidak serta merta pemerintah melibatkan diri dalam hubungan hukum berdasarkan hukum perdata. Pemerintah menggunakan instrumen hukum
keperdataan sebagai alternatif atau cara dalam rangka menjalankan tugas-tugas pemerintahan, tanpa harus menempatkan diri dalam hubungan hukum yang
setara dengan pihak lainnya, sebab dalam hal-hal tertentu pemerintah tidak sepenuhnya dapat melepaskan diri dari misi yang diembannya yang melekat
dalam setiap tindakan pemerintah. Dengan demikian ada dua kemungkinan kedudukan pemerintah dalam
menggunakan instrumen hukum keperdataan, antara lain: a.Pemerintah menggunakan instrumen hukum keperdataan sekaligus
melibatkan diri dalam hubungan hukum keperdataan dengan kedudukan yang tidak berbeda dengan seseorang atau badan hukum perdata.
b.Pemerintah menggunakan
instrumen hukum
keperdataan tanpa menempatkan diri dalam kedudukan yang sejajar dengan seseorang atau
badan hukum. Dalam hal ini terdapat perjanjian dengan persyaratan yang ditentukan sepihak oleh pemerintah.
Secara garis besar, isi Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota
Pekanbaru mengatur hal-hal sebagai berikut :
68
68
Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru tanggal 13 Juni 2008 Nomor: 05HPL2008
Universitas Sumatera Utara
35
1. Identitas para pihak yang menandatangani Surat Perjanjian yaitu Pemerintah Kota Pekanbaru dalam hal ini diwakili oleh Walikota dan
Pihak ketiga. 2. Lokasiletak tanah, jalan, Surat Ukur, luas dan batas-batas tanah.
3. Kewajiban pihak ketiga untuk membayar uang pemasukan setiap tahun, dan denda yang harus dibayar jika terlambat
membayar uang pemasukan tersebut.
4. Jenis hak yang diberikan, jangka waktu hak yang diberikan dan ketentuan
bahwa apabila
pihak Pemerintah
Kota Pekanbaru
menghendaki tanah tersebut maka pihak ketiga tersebut harus
melepaskan hak tanah tersebut dan menyerahkannya kepada Pemerintah Kota Pekanbaru.
5. Penyelesaian Sertifikat oleh pihak ketiga tersebut setelah mendapat rekomendasipersetujuan dari Pemerintah Kota dengan catatan segala
akibat, untung rugi serta pajak dan biaya-biaya lain yang timbul menjadi tanggungjawab pihak ketiga.
6. Berakhirnya hak atas tanah yang diberikan menyebabkan tanah tersebut kembali sepenuhnya menjadi Hak Pemerintah Kota Pekanbaru dan
pihak ketiga tersebut menjamin bahwa pada saat pengembalian hak atas tanah beserta bangunan yang ada diatasnya, tanah tersebut bebas dari
Universitas Sumatera Utara
36
segala macam bentuk ikatan, sitaan, dan tuntutan hukum atas dasar apapun.
7. Ketentuan mengenai cedera janji yakni apabila pihak ketiga tersebut tidak mampu atau lalai dalam memenuhi kewajibannya telah terbukti
dengan lewatnya waktu sehingga tidak diperlukan surat peringatan somatie sehingga Pemerintah Kota berhak mencabut surat penetapan
dan penyerahan hak atas tanah. 8. Apabila pihak ketiga melepaskan haknya sebelum hak atas tanah
tersebut berakhir, maka perjanjian menjadi batal dengan sendirinya tanpa diperlukan surat pembatalan dari Pengadilan Negeri dan pihak
ketiga tersebut wajib mengembalikan tanah dalam keadaan sebelaum terjadinya perikatan selambat-lambatnya 3 bulan sejak pembatalan.
9. Peralihan hak atas tanah tersebut oleh pihak ketiga kepada pihak lain harus
dengan persetujuan
Pemerintah Kota
Pekanbaru. Untuk
memperoleh persetujuan tersebut pihak ketiga harus memberikan pernyataan tertulis tentang alasan atau sebab peralihan itu. Pemerintah
Kota Pekanbaru berhak menolak memberikan persetujuan dan atas keputusan penolakan tersebut, pihak ketiga tidak mempunyai hak
banding. Apabila permohonan peralihan hak itu disetujui oleh Pemerintah Kota Pekanbaru, maka pihak ketiga diwajibkan membayar
biaya peralihan sebesar 5 lima persen dari jumlah uang pemasukan
Universitas Sumatera Utara
37
pada saat itu dan segala biaya yang timbul dari peralihan hak tersebut menjadi beban dan tanggungjawab pihak ketiga sepenuhnya.
10.Hal-hal yang belum diatur dalam Surat Perjanjian itu, akan ditetapkan kemudian dan apabila ada perselisihan dan atau perbedaan pendapat
antara kedua belah pihak akan diselesaikan secara musyawarah. Dalam hal musyawarah mufakat tidak tercapai, maka para pihak sepakat untuk
menyelesaikan perselisihan
tersebut melalui
Pengadilan Negeri
Pekanbaru. Bentuk Surat Perjanjian Tentang Penyerahan Dan Penggunaan Bagian
Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru telah dipersiapkan oleh Pemerintah Kota Pekanbaru, dalam hal ini Bagian Hukum
Pemerintah Kota Pekanbaru. Perjanjian tersebut dibuat dibawah tangan. Isi perjanjian tersebut standar atau baku.
Menurut Shidarta, Perjanjian standar adalah perjanjian yang ditetapkan secara
sepihak, yakni
oleh produsenpenyalur
produk penjual,
dan mengandung ketentuan yang berlaku umum massal, sehingga pihak yang lain
konsumen hanya memiliki dua pilihan: menyetujui atau menolaknya.
69
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, sebagaimana dikutip oleh Herlien Budiono, ciri-ciri perjanjian baku adalah sebagai berikut :
70
69
Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, PT. Grasindo, Jakarta, 2004, hlm. 147.
70
Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008, hlm. 136.
Universitas Sumatera Utara
38
a . Isinya ditetapkan secara sepihak oleh kreditor yang posisinya relatif kuat dari debitor.
b. Debitor sama sekali tidak ikut menentukan isi perjanjian itu. c. Terdorong oleh
kebutuhannya debitor
terpaksa menerima
perjanjian itu. d. Bentuknya tertulis.
e. Dipersiapkan terlebih dahulu secara massal atau individual
Sebagaimana telah dikemukakan di atas, Perjanjian Tentang penyerahan Dan Penggunaan Bagian Tanah Diatas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota
Pekanbaru adalah perjanjian yang dibuat dalam bentuk sedemikian rupa dan isinya baku atau standar. Namun perlu diketahui bahwa perjanjian tersebut bukan
bukti peralihan hak atas tanah dari Pemerintah Kota Pekanbaru kepada pihak ketiga yang bersangkutan, melainkan bukti telah terjadi hubungan hukum. Tanah
tersebut akan kembali dalam penguasaan Pemerintah Kota Pekanbaru apabila jangka waktu sertifikat hak atas tanah tersebut berakhir.
B. Hak Guna Bangunan 1.
Pengertian Hak Guna Bangunan
Pengertian Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 35 UUPA juncto Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. Menurut ketentuan Pasal 35 UUPA bahwa yang dimaksud dengan Hak Guna Bangunan adalah:
a. Hak Guna
Bangunan adalah
hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. b. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan
serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20
Universitas Sumatera Utara
39
tahun. c. Hak Guna Bangunan dapa t beralih dan dialihkan kepada pihak
lain. Menurut A.P. Parlindungan, pembatasan dari Hak Guna Bangunan ini
adalah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
71
Dari defenisi tersebut di atas, dapat diketahui bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri
dengan jangka waktu selama 30 tahun, apabila jangka waktunya berakhir, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun serta dapat beralih dan dialihkan kepada pihak
lain.
2. Subyek dan obyek Hak Guna Bangunan
