Penerapan Investasi Pembiayaan Sekunder Perumahan Terhadap Akad Musyarakah Mutanaqishah Oleh Pt. Sarana Multigriya Financial (Persero)
i
PT. SARANA MULTIGRIYA FINANCIAL (Persero)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)
Oleh:
FAISAL FADLI NIM: 109046100137
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UIN SYARIF HIDAYATULLAH
J A K A R T A 1435 H / 2014 M
(2)
ii
PT. SARANA MULTIGRIYA FINANCIAL (Persero)”
SKRIPSI
Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)
Oleh: Faisal Fadli NIM: 109046100137
Di bawah Bimbingan:
Pembimbing,
Dr. Dede Abdul Fatah, M.Si
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)
FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UIN SYARIF HIDAYATULLAH
J A K A R T A 1435 H / 2014 M
(3)
iii Skripsi berjudul “
terhadap Akad Musyarakah Mutanaqishah oleh PT. Sarana Multigriya Financial (Persero)” telah diujikan dalam Sidang Munaqosah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta Pada 08 Mei 2014. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (SE.Sy) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam).
Jakarta, 12 Mei 2014 Mengesahkan Dekan
Dr. H. JM Muslimin, MA NIP. 196808121999031014
PANITIA UJIAN:
1. Ketua : Dr. H. JM Muslimin, MA ( . . . ) NIP. 196808121999031014
2. Sekretaris : Mu’min Rauf, MA ( . . . ) NIP. 197004161997031004
3. Pembimbing : Dr. Dede Abdul Fatah, M.Si ( . . . )
4. Penguji 1 : Kushardanta Susilabudi, SE, MM ( . . . )
5. Penguji 2 : Muhammad Fudhail Rahman, Lc, MA ( . . . ) NIP. 197508102009121001
(4)
iv
1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Strata I di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta
2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta
3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa karya ini bukan hasil karya asli saya atau merupakan hasil jiplakan dari karya orang lain, maka saya bersedia menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
Jakarta, 12 Mei 2014
(5)
v
Faisal Fadli. NIM 109046100137 “Penerapan Investasi Pembiayaann
Sekunder terhadap Akad Musyarakah Mutanaqishah oleh PT. Sarana Multigriya Financial (Persero)”. Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam), Konsentrasi Perbankan Syariah, Fakultas Syariah dan Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1435 H/2014 M. viii / 90 halaman / 5 lampiran.
Penulian skripsi ini bertujuan mengetahui kegiatan utama PT. SMF dalam memberikan pembiayaan sekunder perumahan. Karena kebutuhan akan tempat tinggal yang layak huni dengan harga yang terjangkau semakin bertambah, namun kemampuan Bank/Penyalur KPR dalam memberikan pembiayaan KPR menghadapi masalah mismatch pendanaan, maka dalam hal ini Bank/Penyalur KPR membutuhkan pihak lain yang mampu memberikan bantuan permodalan dalam membiayai KPR tersebut. Disinilah PT. SMF berperan sebagai pihak yang memberikan bantuan modal dalam pembiyaan KPR dalam bentuk Pembiayaan Sekunder.
Penelitian ini menggunakan metode deskriptif kualitatif, melalui proses wawancara dengan pihak yang berkompeten di bidangnya dan pencarian literatur kepustakaan yang terkait, maka dari penelitian ini akan dihasilkan deskripsi berupa kata-kata atau lisan yang menjelaskan fenomena yang diperoleh selama penelitian dilakukan.
Hasil penelitian yang diperoleh menunjukkan bahwa; Kegiatan utama PT. SMF adalah memberikan penawaran kerjasama kepada Bank/Penyalur KPR dengan Fasilitas Pembiayaan dan Fasilitas Sekuritisasi. Pembiayaan yang diberikan merupakan Refinancing (pembiayaan kembali) dengan menggunakan skema akad
Mudharabah Muqayyadah. Kemudian dalam rangka memperbaiki struktur permodalan bagi Bank/Penyalur KPR maka dapat menggunakan fasilitas sekuritisasi
yang ditawarkan PT. SMF dengan Underlying akad yang digunakan adalah
Musyarakah Mutanaqishah.
Kata Kunci: Investasi Pembiayaan Sekunder Perumahan, Akad Muyarakah Mutanaqishah dan PT. SMF Persero.
Pembimbing : Dr. Dede abdul Fatah, M.Si Daftar Pustaka : Tahun 1985 s.d. Tahun 2012
(6)
vi
Bismillahirrahmanirrahim, Alhamdulillahi Rabbil ‘Alamin, segala puja dan puji kami ucapkan kehadirat Allah Swt., berkat rahmat dan karunia-Nya lah saat ini penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini. Shalawat dan Salam senantiasa tersampaikan kepada Nabi Muhammad Saw., beserta para keluarga, sahabat dan ummatnya yang setia hingga akhir zaman.
Setelah melalui proses panjang dengan waktu yang tidak sebentar, akhirnya penulis dapat menyelesaikan Penelitian yang berjudul “Penerapan Investasi Pembiayaan Sekunder Perumahan terhadap Akad Musyarakah Mutanaqishah oleh PT. Sarana Multigriya Financial (Persero). Biarpun demikian, penulis menyadari akan keterbatasan ilmu serta pengetahuan yang penulis miliki, sehingga penulis membutuhkan begitu banyak do’a dan bantuan dari semua pihak yang mampu memberikan masukan serta arahannya dalam menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, melalui kesempatan ini secara khusus penulis sampaikan ucapan terimakasih, kepada:
1. JM. Muslimin, MA, Ph.D., Dekan Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. Dr. Euis Amalia, M.Ag. dan Mu’min Rauf, MA., Ketua dan Sekretaris
Program Studi Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta. 3. Rosdiana, MA. Pembimbing Akademik di Fakultas Syariah dan Hukum UIN
(7)
vii
arahan dan bimbingannya dalam penulisan skripsi.
5. Kushardanta Susilabudi, SE, MM dan M. Fudhail Rahman, Lc. MA., penguji dari Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarifhidayatullah Jakarta yang begitu baik dan bijaksana dalam menguji.
6. Dyah Rahayu, SH, MH., dari PT. SMF yang telah berkenan memberikan arahan dan masukan serta jawabannya untuk penelitian dan penulisan skripsi. 7. Seluruh Direksi dan Karyawan Fakultas Syariah dan Hukum dan PT. Sarana
Multigriya Financial (Persero).
8. Pimpinan dan Seluruf Staf Perpustakaan Utama dan Perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, yang telah dengan baik memberikan fasilitas untuk mengadakan studi kepustakaan.
9. Ayah (Alm) dan Ibu, orang tua dan seluruh anggota keluarga atau saudara yang selalu memberikan do’a dan dukungannya dalam perkuliahan maupun penulisan skripsi.
10. Nining Rahmawati, Nisrina, Zulham, Bahtiar, Qomarudin, Devid, Wira, Aren dan Rahmat serta Semua Teman-teman seperjuangan dari Kelas PS-D Angkatan 2009 yang sudah memberikan support dan dukungannya selama perkuliahan dan penulisan skripsi.
Semoga kebaikan yang sudah diberikan ini senantiasa dicatatkan sebagai amal kebaikan dan semoga Allah Swt., akan memberikan balasan yang lebih baik kepada
(8)
viii
Hormat saya, Jakarta, 12 Mei 2014
(9)
ix
LEMBAR PENGESAHAN PANITIA UJIAN SKRIPSI iii
LEMBAR PERNYATAAN iv
ABSTRAK v
KATA PENGANTAR vi
DAFTAR ISI ix
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang 1
B. Identifikasi Masalah 5
C. Pembatasan dan Perumusan Masalah 5 D. Tujuan dan Manfaat Penelitian 6
E. Metode Penelitian 7
F. Sistematika Penulisan 10
BAB II KERANGKA KONSEPTUAL A. Mudharabah
1. Konsep Umum 14
2. Dasar Hukum 15
3. Rukun dan Syarat 17
4. Mekanisme 19
B. Murabahah dan Musyarakah Mutanaqishah 1. Pembiayaan Murabahah
a. Konsep Umum Murabahah 20
b. Dasar Hukum Murabahah 21
c. Rukun dan Syarat Murabahah 23
d. Mekanisme Murabahah 24
2. Pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah
a. Konsep Umum Musyarakah Mutanaqishah 25 b. Dasar Hukum Musyarakah Mutanaqishah 29 c. Rukun dan Syarat Musyarakah Mutanaqishah 30 d. Mekanisme Musyarakah Mutanaqishah 35 e. Manfaat dan Risiko Musyarakah Mutanaqishah 33 f. Keunggulan dan Kelemahan Musyarakah Mutanaqishah 34 C. Sekuritisasi
1. Konsep Umum 35
2. Dasar Hukum 39
3. Pihak-pihak yang Berperan 41
4. Mekanisme 47
(10)
x
D. Letak Geografis Perusahaan 59
BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN
A. PT. SMF dan Kegiatan-nya 61
B. Konsep Pembiayaan MMQ dan Sekuritisasi 65 C. Mekanisme Transaksi Sekuritisasi PT. SMF 68 D. Manfaat dari Transaksi Sekuritisasi 76 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. KESIMPULAN 80
B. SARAN 82
DAFTAR PUSTAKA 84
(11)
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dari berbagai macam bisnis yang menghasilkan, bisnis properti adalah salah satu yang benar-benar menjanjikan keuntungan. Tidak dapat dipungkiri bahwa bisnis properti yang mempunyai nilai jual yang hampir slalu stabil, bahkan cenderung naik, dan menjanjikan keuntungan yang tidak main-main. Bisnis ini memang membutuhkan modal yang tidak sedikit, namun hal itu bukan menjadi masalah apabila kita benar-benar menginginkannya.1
Menurut data dari Badan Pusat Statistik (BPS), kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan (backlog) sampai dengan akhir Juni 2012 mencapai 14 juta unit. Tingginya angka
backlog tersebut tentu saja menjadi keprihatinan tersendiri. Namun, di sisi lain hal ini justru menjadi peluang tersendiri bagi industri perumahan dan perbankan untuk menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Apalagi saat ini porsi kredit perumahan dibanding dengan total penyaluran kredit di industri perbankan terbilang relatif masih kecil. Ada banyak penyebab mengapa porsi tersebut kecil. Salah satunya adalah ketakutan bank akan terjadinya mismatch pendanaan. Selama ini dana yang dikumpulkan oleh bank
1Yovie Firmansyah, “Bisnis yang selalu stabil”, artikel diakses pada 25 Agustus 2013 dari
(12)
adalah dana-dana jangka pendek. Sebut saja deposito yang sebagian besar jangka waktunya hanya selama tiga Bulan sampai dengan satu tahun. Apalagi jenis giro dan tabungan yang mempunyai profil jangka waktu lebih pendek lagi. Sementara jangka waktu penyaluran KPR cukup panjang, umumnya di atas 10 tahun2. Maka, jika bank menyalurkan dana untuk KPR yang berjangka panjang sedangkan pendanaan yang dimiliki adalah jangka pendek, tidak heran jika ketakutan akan terjadi mismatch itu terus terjadi. Idealnya, penyaluran KPR yang jangka panjang menggunakan pendaaan jangka panjang juga, bukan jangka pendek seperti dari tabungan, giro atau deposito.
Atas dasar ketakutan perbankan akan terjadinya mismatch tersebut, maka dalam pembiayaan KPR perbankan dirasa perlu melakukan kerjasama dengan pihak lain atau perusahaan yang memiliki kemampuan dan kemauan untuk memberikan pendanaan jangka panjang yang apabila dibutuhkan maka dana tersebut dapat digunakan untuk melakukan pembiayaan KPR. Adapun salah satu perusahaan yang mampu memberikan pendanaan jangka panjang (penyaluran KPR) adalah PT. SMF Persero.
PT. SMF Persero merupakan perusahaan milik pemerintah, yang didirikan pada 22 Juli 2005 dengan maksud memfasilitasi aliran dana jangka menengah atau panjang dari pasar modal ke sektor perumahan melalui lembaga penyalur KPR seperti bank atau perusahaan pembiayaan (multifinance) dengan
2 PT. SMF, “Berita SMF”, artikel diakses pada 25 Agustus 2013 dari
(13)
syarat pinjaman jangka panjang tersebut harus digunakan hanya untuk penyaluran KPR. Dengan demikian penggunaan dana lebih terarah dan tersalurkan dengan pasti dan perbankan terbantu untuk melakukan transaksi jangka panjang tersebut (penyaluran KPR).
Peran PT. SMF yang utama adalah memfasilitasi kredit sekuritisasi bagi bank. Dengan tujuan agar volume KPR semakin cepat. Yang kedua adalah agar bank bisa memberikan suku bunga yang tetap kepada konsumen perumahan. Yang ketiga adalah, PT. SMF juga menyalurkan pinjaman kepada penyalur KPR.
PT Sarana Multigriya Financial (Persero) atau SMF mencatat aliran dana pada 2012 mencapai Rp 3,25 triliun. Nilai tersebut meningkat 66% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp 1,95 triliun. Aliran dana tersebut tersalurkan dalam bentuk sekuritisasi dan penyaluran pinjaman. Pada penyaluran melalui sekuritisasi pada 2012 mencapai Rp 1 triliun. Nilai tersebut meningkat 42% dibandingkan periode sebelumnya sebesar Rp 703 miliar. Sedangkan penyaluran melalui pinjaman mencapai Rp 2,25 triliun, meningkat 80% dibandingkan periode sebelumnya Rp 1,25 triliun. Dengan total pembiayaan hingga akhir tahun 2012 Badan Usaha Milik Negara (BUMN) ini sudah Rp 8,5 triliun yang disalurkan ke perbankan. Untuk jumlah perumahan yang telah dibiayai oleh PT. SMF Persero pada tahun 2011 berjumlah 26.871 rumah, di tahun 2012 sebanyak 42.016 unit, dengan total
(14)
prumahan yang telah dibiayai sejak berdirinya SMF ini pada tahun 2005 adalah sebanyak 132.833 unit rumah.
Dalam memberikan pembiayaan kepada bank/penyalur KPR, SMF menggunakan skema akad Mudharabah Muqayyadah, yang dibatasi penggunaannya hanya untuk penyaluran KPR. Melalui skema tersebut bank/penyalur KPR dapat mengaplikasikannya dengan dua akad, yaitu
Murabahah dan Musyarakah Mutanaqishah untuk penyaluran KPR.
Selain memberikan pembiayaan, SMF juga menawarkan fasilitas Sekuritisasi aset perumahan bagi bank/penyalur KPR. Melalui skema ini bank/penyalur KPR akan memperoleh pembiayaan kembali (refinancing) atas dananya yang telah diberikan/dikeluarkan kepada nasabah dengan cara menjual hak tagih atas nasabah kepada SMF. Maka dengan skema musyarakah mutanaqishah bank bisa memperoleh fasilitas sekuritisasi dari SMF.
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, penulis bermaksud untuk meneliti bagaimana kegiatan SMF dalam membiayai bank/penyalur KPR dan bagaimana pengaplikasiannya terhadap akad MMQ. Untuk itu penulis
memberikan judul skripsi ini dengan “PENERAPAN INVESTASI
PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN TERHADAP AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH OLEH PT. SARANA MULTIGRIYA FINANCIAL (Persero)”.Dengan harapan dapat menjawab permasalahan yang terjadi dan telah dirumuskan dalam skripsi ini.
(15)
B. Identifikasi Masalah
Ada beberapa poin yang dapat saya identifikasikan sebagai permasalahan yang dapat diteliti. Diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Apa kegiatan utama PT. SMF (Persero)?
2. Apa Produk dan Akad yang ditawarkan PT. SMF kepada bank/penyalur KPR?
3. Apa akad/skema yang bisa dijadikan dasar memperoleh pembiayaan dari PT. SMF?
4. Bagaimana akad/skema MMQ dapat dijadikan dasar untuk disekuritisasi? 5. Apa alasan penyalur KPR menggunakan akad MMQ dalam melakukan
pembiayaan KPR?
6. Bagaimana prosedur sekuritisasi yang diterapkan oleh PT. SMF? 7. Apa manfaat dan risiko yang ditimbulkan dari kegiatan sekuritisasi? 8. Berapa besar kisaran persentase aset yang disekuritisasi oleh PT. SMF?
C. Pembatasan dan Perumusan Masalah
Untuk menghindari pembahasan yang terlalu luas dan melebar, penulis melakukan pembatasan masalah dalam penelitian ini agar penulisan skripsi ini lebih terarah dan tepat sasaran, dan untuk pembatasan dilakukan terhadap objek penelitian, yaitu PT. SMF (Persero) serta kegiatan sekuritisasi yang dilakukan terhadap akad MMQ.
(16)
Adapun perumusan masalah yang penulis buat adalah sebagai berikut: 1. Apa bentuk kegiatan PT. SMF dalam pembiayaan sekunder perumahan? 2. Bagaimana proses sekuritisasi yang dilakukan SMF terhadap akad MMQ
dalam rangka pembiayaan sekuder perumahan?
3. Apa manfaat yang diperoleh dari transaksi sekuritisasi?
D. Tujuan dan Manfaat penelitian 1. Tujuan Penelitian
a. Mengetahui dan menjelaskan jenis kegiatan yang dilakukan PT. SMF dalam membiayai Bank/Penyalur KPR
b. Mengetahui dan menjelaskan prosedur sekuritisasi terhadap akad MMQ yang digunakan Bank/Penyalur KPR
c. Mengetahui manfaat yang diperoleh dari sekuritisasi. 2. Manfaat Penelitian
a. Bagi Akademik, semoga hasil dari penelitian ini dapat menjadi referensi atau acuan pembelajaran dimasa yang akan datang.
b. Bagi Perusahaan, semoga hasil penelitian ini dapat menjadi bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan maupun bahan evaluasi untuk meningkatkan kinerja perusahaan.
c. Bagi Masyarakat Umum, semoga hasil penelitian ini dapat memberikan kontribusi dalam meningkatkan kualitas pengetahuan masyarakat.
(17)
E. Metode Penelitian 1. Jenis Penelitian
Penelitian ini merupakan penelitian kualitatif, yakni penelitian yang menghasilkan deskripsi berupa kata-kata atau lisan dari fenomena yang diteliti atau dari orang-orang yang berkompeten dibidangnya.3 Penelitian yang akan dilakukan bersifat deskriptif. Penelitian ini memusatkan perhatian pada masalah aktual sebagaimana adanya pada saat penelitian berlangsung. Melalui penelitian deskriptif, peneliti berusaha mendeskripsikan peristiwa dan kejadian yang menjadi pusat perhatian tanpa memberikan perlakuan khusus terhadap peristiwa tersebut.4
2. Jenis Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini, dikelompokkan menjadi dua bagian, yaitu:
a. Data Primer
Yaitu data yang didapat dari hasil wawancara yang dilakukan langsung dengan objek penelitian5 serta dokumentasi dan arsip perusahaan.
3 Lexy. J. Moeloeng, Metode Penelitian Kualitatif (Bandung: PT Remaja Rosda Karya, 2010),
h.3.
4 Juliansyah Noor, Metodologi Penelitian (Jakarta: Kencana, 2012), h. 34.
5 Husein Umar, Desain penelitian manajemen strategik : cara mudah meneliti
(18)
b. Data Sekunder
Yaitu data yang diperoleh dari literatur-literatur kepustakaan yang berkaitan dengan materi yang akan dibahas, baik itu berupa buku-buku sumber, jurnal, surat kabar atau dari sumber-sumber lain yang relevan dengan pembahasan skripsi ini.
3. Teknik Pengumpulan Data
Dalam mengumpulkan data yang diperlukan, penulis menggunakan jenis pengumpulan data sebagai berikut :
a. Riset Kepustakaan (Library Research)
Dari teknik ini penulis membaca, meneliti, mempelajari bahan-bahan tertulis seperti buku-buku, majalah, artikel, jurnal dan informasi-informasi lain yang berhubugan dengan pembahasan skripsi ini. b. Riset Lapangan (Field Research)
Dari teknik ini penulis bermaksud untuk mendapatkan data-data skripsi melalui cara :
(1) Interview, yaitu suatu tanya jawab secara tatap muka yang dilakukan pewawancara dengan seseorang yang diwawancarai dalam rangka memperoleh informasi yang dibutuhkan.
(2) Dokumentasi, yaitu cara mengumpulkan data melalui laporan-laporan ataupun dokumen yang didapat dari pihak yang bersangkutan dalam penelitian
(19)
4. Teknik Pengolahan Data
Dalam rangka mengolah data yang telah didapat serta menghasilkan sebuah kesimpulan yang diharapkan. Setidaknya ada tiga teknik pengolahan data yang digunakan dalam penelitian ini (penelitian kualitatif)6, yaitu:
a. Reduksi Data (data reduction)
Reduksi data atau yang lebih dikenal dengan teknik pengolahan data, mulai dari editing, koding, hingga tabulasi data. Mencakup kegiatan pengikhtisaran data selengkap mungkin dan memilah-milahkannya dalam satuan konsep tertentu7.
b. Penyajian Data (data display)
Setelah data direduksi, saatnya dibuat ke dalam bentuk tertentu agar terlihat lebih utuh dan menyatu, semacam pembuatan tabel atau diagram. dalam penelitian kuantitaif bisa berbentuk sketsa, sinopsis, matriks, atau bentuk-bentuk lain. Dalam penelitian ini penyajian data dilakukan dalam bentuk teks naratif, dimana peneliti mengembangkan sebuah deskripsi informasi tersusun untuk menarik kesimpulan dan pengambilan tindakan.
6 Agus Salim, Teori dan Paradigma Penelitian Sosial (Buku Sumber untuk Penelitian
Kualitatif) (Yogyakarta: Tiara Wacana, 2006), h. 22.
7 Burhan Bungin, Analisis Data Penelitian Kualitatif (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada,
(20)
c. Penarikan Kesimpulan (conclusion drawing and verification)
Pada tahap ini, penulis mencoba mencari arti dari semua gejala yang ditunjukkan saat dilakukan display data. Kemudian penulis akan melakukan verifikasi dari setiap hal yang ditunjukkan untuk kemudian dilakukan penarikan kesimpulan.
5. Objek Penelitian
Dalam skripsi ini yang menjadi objek penelitian adalah PT. SMF (Sarana Multigriya Finansial) Persero.
6. Metode Analisis Data
Teknik pengolahan data pada penelitian ini adalah deskriptif kualitatif. Dalam penelitian kualitatif, analisis data dilakukan secara bersamaan dengan pengumpulan data. Proses analisis bersifat induktif, yaitu mengumpulkan informasi-informasi khusus menjadi satu kesatuan dengan jalan mengumpulkan data, menyusun atau mengklasifikasikan dan menganalisanya.
7. Teknik Penulisan
Adapun mengenai teknik penulisan skripsi ini, penulis berpegang pada Buku Pedoman Penulisan Skripsi yang disusun oleh Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta tahun 2012.
F. Sistematika Penulisan
Agar penulisan skripsi ini tersusun rapi dan sistematis, maka penulis membagi pembahasan dalam 5 (lima) bab, dengan keterangan sebagai berikut:
(21)
BAB I PENDAHULUAN
Dalam bab ini berisikan latar belakang masalah, identifikasi masalah, batasan dan rumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, metode penelitian, serta sistematika penulisan.
BAB II LANDASAN TEORI
Dalam bab ini akan dipaparkan teori-teori maupun materi-materi yang berkaitan dengan pembahasan skripsi ini, yaitu Mudharabah, Murabahah, Musyarakah Mutanaqishah serta sekuritisasi.
BAB III DESKRIPSI OBJEK PENELITIAN
Dalam bab ini berisikan tentang gambaran umum yang terkait dengan objek penelitian, yaitu PT. SMF (Persero).
BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Dalam bab ini berisikan analisis dan jawaban terkait permasalahan yang dirumuskan, yaitu; kegiatan utama PT. SMF, Prosedur sekuritisasi terhadap akad MMQ serta manfaat dari kegiatan tersebut.
BAB V PENUTUP
Dalam bab ini berisikan hasil dan kesimpulan atas penelitian yang dilakukan serta memasukkan
(22)
saran-saran yang mungkin dapat diperhitungkan dan dipergunakan semestinya oleh pihak-pihak yang terkait atau yang berkepentingan.
(23)
BAB II
KERANGKA KONSEPTUAL
Keterangan :
Dilakukan penelitian/pembahasan Tdk dilakukan penelitian/pembahasan
Fasilitas Pembiayaan Fasilitas
Sekuritisasi
Musyarakah
Mutanaqisah Murabahah
Dapat di-Sekuritisasi
Hak Tagih Bagian Bank
Tdk dapat di-Sekuritisasi Hak Tagih Bukan Bagian Bank Ada Penjagaan Bersama Terhadap aset Tidak Ada Penjagaan Bersama Terhadap Aset Mudharabah Muqayyadah Penyalur Bank KPR PT. SMF (Persero)
(24)
A. Mudharabah
Mudharabah adalah bahasa penduduk Irak dan qiradh atau muqaradhah bahasa penduduk Hijaz. Namun, pengertian qiradh dan mudharabah adalah satu makna.8 Di bawah ini akan dibahas hal-hal yang terkait dengan akad Mudharabah Muqayyadah.
1. Konsep Umum
Menurut para ulama, mudharabah atau qiradh ialah akad antara pemilik modal (harta) dengan pengelola modal tersebut, dengan syarat bahwa keuntungan diperoleh dua belah pihak sesuai jumlah kesepakatan.
Secara teknis, al-mudharabah adalah akad kerjasama usaha antara dua pihak di mana pihak pertama (shahibul maal) menyediakan seluruh (100%) modal, sedangkan pihak lainnya menjadi pengelola. Keuntungan usaha secara
mudharabah dibagi menurut kesepakatan yang dituangkan dalam kontrak, sedangkan apabila rugi ditanggung oleh pemilik modalselama kerugian itu bukan akibat kelalaian si pengelola.9
Akad mudharabah muqayyadah adalah akad turunan dari mudharabah, dimana terdapat dua akad turunan dari mudharabah, yaitu; Mudharabah Muthlaqah dan Mudharabah Muqayyadah.
Mudharabah muthlaqah adalah bentuk kerja sama antara sahibul maal dan mudharib yang cakupanya sangat luas dan tidak dibatasi oleh spesifikasi jenis usaha, waktu, dan daerah bisnis.
8 Hendi Suhendi, Fiqh Muamalah (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2008), h. 135. 9 M. Syafii Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani, 2001), h. 95.
(25)
Sedangkan Mudharabah Muqayyadah atau disebut juga dengan istilah
restricted mudharabah/specified mudharabah adalah kebalikan dari mudharabah mutlaqah. Si mudharib dibatasi dengan batasan jenis usaha, waktu, atau tempat usaha.
2. Dasar Hukum
Landasan hukum untuk akad Mudharabah adalah: Firman Allah QS. An-Nisa ayat 29
Artinya: “Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang Berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu.” (Q.S. An-Nisa: 29)
Firman Allah QS. Al-Muzammil ayat 20
Artinya: “...Dan orang-orang yang berjalan di muka bumi mencari sebagian karunia Allah...” (Q.S. Al-Muzammil: 20)
Firman Allah QS. Al-Baqarah ayat 198
Artinya: “Tidak ada dosa bagimu untuk mencari karunia (rezki hasil perniagaan) dari Tuhanmu.” (Q.S. Al-Baqarah: 198).
(26)
Hadits Nabi Riwayat Thabrani:
Artinya: “Abbas bin Abdul Muthallib jika menyerahkan harta sebagai
mudharabah, ia mensyaratkan kepada mudharib-nya agar tidak mengarungi lautan dan tidak menuruni lembah, serta tidak membeli hewan ternak. Jika persyaratan itu dilanggar, ia (mudharib) harus menanggung resikonya. Ketika persyaratan yang ditetapkan Abbas itu didengar Rasulullah, beliau
membenarkannya.” (HR. Thabrani dari Ibnu Abbas). Hadits Nabi riwayat Ibnu Majah dari Suhaib
Artinya: “Nabi bersabda, ‘Ada tiga hal yang mengandung berkah: jual beli tidak secara tunai, muqaradhah (mudharabah), dan mencampur gandum dengan
jewawut untuk keperluan rumah tangga, bukan untuk dijual.” (HR. Ibnu Majah dari Shuhaib).
(27)
3. Rukun dan Syarat
Rukun mudharabah adalah ijab dan qabul yang dilakukan oleh orang yang memiliki kemampuan untuk melakukan akad. Tidak ada syarat penggunaan kalimat tertentu, akad bisa dilakukan dengan semua bentuk kalimat selama memiliki makna mudharabah karena yang menentukan dalam akad adalah tujuan dan makna, bukan kalimat dan ungkapan.10
Menurut mayoritas ulama,rukun mudharabah itu ada tiga:11
a. Pelaku akad, yaitu shahibul maal (pemodal) adalah pihak yang memiliki modal tetapi tidak bisa berbisnis, dan mudharib (pengelola) adalah pihak yang pandai berbisnis, tetapi tidak memiliki modal;
b. Objek akad, yaitu modal (maal), kerja (dharabah), dan keuntungan (ribh) c. Shighat yaitu ijab dan qabul
Untuk masing masing rukun tersebut diatas terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi:
a. Pelaku akad
Hal-hal yang disyaratkan dalam pelaku akad (pemilik modal dan mudharib) adalah keharusan memenuhi kecakapan untuk melakukan wakalah. Hal itu karena
10 Sayyid sabiq, fiqh sunnah, jilid III (kairo: dar al-fathi, 2000), h.148.
11 Wahabh Zuhaili, Al- Fiqh al-Islami wa Addilatuhu, cet.II, Jilid IV (Damsyik: Dar al-Fikr,
(28)
mudharib bekerja atas perintah pemilik modal dimana hal itu mengandung makna mewakilkan.12
b. Objek akad
Mudharabah memiliki beberapa syarat yang harus dipenuhi, diantanya adalah:13
1) Modal harus berupa uang
2) Modal harus jelas diketahui jumlahnya 3) Modal harus tunai bukan utang
4) Modal harus diserahkan kepada mitra kerja
Sementara itu syarat keuntungan, yaitu keuntungan harus jelas ukurannya dan keuntungannya harus dengan pembagian yang disepakati kedua belah pihak. c. Shigat
Shigat adalah ungkapan yang berasal dari kedua belah piihak pelaku transaksi yang menunjukan keinginan melakukannya. Shigat ini terdiri dari ijab qabul. Transaksi mudharabah dianggap sah dengan perkataan dan perbuataan yang menunjukan maksudnya.
Pemilik modal melafazhkan ijab, seperti ”Aku serahkan modal ini kepadamu untuk usaha, jika terdapat keuntungan akan dibagi dua” dan ucapan
qabul dari pengelola modal.14
12 Wahabh Zuhaili, Fiqih Islam, h.843
13 Sayyid Sabiq, fiqh sunnah, (kairo: dar al-fathi 2000) jilid III, h.148-149. 14 Hendi Suhendi, fiqh muamalah, h.140
(29)
4. Mekanisme
Al-mudharabah biasanya diterapkan pada produk-produk pembiayaan dan pendanaan. Di bawah ini adalah skema akad mudharabah yang biasa digunakan dalam perbankan
1 1
2 2
3 3
4
Dalam skema akad mudharabah di atas, dapat dijelaskan bahwa:
1. Bank dan Nasabah mengadakan kontrak kerjasama untuk sebuah proyek/usaha 2. Bank memberikan seluruh modal (100%) dan nasabah memberikan
keahliannya
3. Bank dan nasabah berbagi keuntungan atas proyek/usaha sesuai kesepakatan dalan kontrak
4. Nasabah memberikan pengembalian atas modal yang diberikan bank ke dalam proyek/usaha melalui cicilan/angsuran.
(30)
B. Murabahah dan Musyarakah Mutanaqishah
Dalam menyalurkan dana kepada nasabah, secara garis besar produk pembiayaan syariah terbagi ke dalam tiga kategori yang dibedakan berdasarkan tujuan penggunaannya yaitu; melalui skema jual beli, sewa, dan bagi hasil.
Di bawah ini akan dibahas teori terkait pembiayaan melalui skema jual beli dengan akad murabahah dan pembiayaan melalui skema bagi hasil dengan akad
musyarakah mutanaqishah.
1. Pembiayaan Murabahah (Bai’ al-Murabahah) a. Konsep Umum Murabahah
Bai’ al-murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Bai’ al-murabahah dapat dilakukan untuk pembelian pemesanan dan biasa disebut sebagai murabahah kepada pemesan pembelian (KPP).15
Beberapa definisi tentang akad murabahah juga dikemukakan oleh para ahli, diantaranya; Menurut Karim (2004;88), Bank Islam. Murabahah, yang berasal dari Ribhu (keuntungan), adalah transaksi jual beli di mana bank menyebut jumlah keuntungannya. Bank bertindak sebagai penjual, sementa nasabah bertindak sebagai pembeli. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok ditambah keuntungan (Margin). Menurut Zulkifli (2003;90), Perbankan Syariah Panduan Praktis. Transaksi Murabahah adalah
(31)
skim dimana bank bertindak selaku penjual disatu sisi, dan disisi lain bertindak selaku pembeli. Kemudian bank akan menjualnya kembali kepada pembeli dengan harga beli ditambah margin (Ribhun) yang disepakati.
Menurut Habib Nazir dan Hassanuddin (2004;403), Ensiklopedi Ekonomi dan Perbankan Syariah. Murabahah adalah akad jual beli antara bank selaku penyedia barang dengan nasabah yang memesan untuk membeli barang. Dari transaksi tersebut bank mendapatkan keuntungan jual beli yang disepakati bersama. Atau Murabahah adalah jasa pembiayaan oleh bank melalui transaksi jual beli dengan nasabah dengan cara cicilan. Dalam hal ini bank membiayai pembelian barang yang dibutuhkan oleh nasabah dengan membeli barang tersebut dari pemasok kemudian menjualnya kepada nasabah dengan menambahkan biaya keuntungan (Cost-Plus Profit) Dan ini dilakukan melalui perundingan terlebih dahulu antara bank dengan nasabah yang bersangkutan.16
b. Dasar Hukum Murabahah
Landasan syariah yang terkait dengan akad murabahah adalah: Firman Allah Swt. Dalam Q.S. An-Nisa ayat 29
16Nanang Budianas, “Pengertian Pembiayaan Murabahan serta Mekanisme dan Syaratnya”,
artikel diakses pada 31 Maret 2014 dari http://nanangbudianas.blogspot.com/2013/02/d-pengertian-pembiayaan-murabahah-serta.html.
(32)
Artinya: Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang Berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. (Q.S. An-Nisa: 29) Firman Allah Swt. Dalam Q.S. Al-Baqarah ayat 275
Artinya : “..dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan
riba..” (Al-Baqarah: 275) Hadits Nabi:
Artinya: Dari Abu Sa’id al-Khudri r.a. Bahwa Rasulullah Saw. Bersabda:
“sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan suka sama suka”. (H.R. Baihaqi dan Ibnu Majah, dan dinilai shahih oleh Ibnu Hibban).
(33)
Artinya: Sesungguhnya Rasulullah Saw. Bersabda: “ada tiga hal yang mengandung berkah: jual beli tidak secara tunai, muqaradhah (mudharabah), dan mencampur gandum dengan jemawut untuk keperluan rumah tangga, bukan untuk dijual”. (H.R. Ibnu Majah dari Suhaib).
c. Rukun dan Syarat Murabahah
Yang menjadi rukun dalam akad murabahah adalah sebagai berikut:
1) Penjual (ba’i), yaitu pihak yang memiliki barang untuk dijual atau pihak yang ingin menjual barangnya. Dalam transaksi pembiayaan murabahah bank/penyalur KPR sebagai pihak penjual.
2) Pembeli (musytari), yaitu pihak yang membutuhkan dan ingin membeli
barang dari penjual, dalam pembiayaan murabahah nasabah merupakan pihak pembeli.
3) Barang/objek (mabi’) yaitu barang yang diperjual belikan. Barang tersebut harus sudah dimiliki oleh penjual sebelum dijual kepada pembeli, atau penjual menyanggupi untuk mengadakan barang yang diinginkan pembeli. Dalam hal ini barang berupa perumahan.
4) Harga (tsaman). Harga yang disepakati harus jelas jumlahnya dan jika
dibayar secara hutang maka harus jelas waktu pembayaranya.
5) Ijab qabul (sighat) sebagai indikator saling ridha antara kedua pihak
(34)
Dalam penentuan rukun jual beli, terdapat perbedaan pendapat ulama Hanafiah dengan jumhur ulama.17
Sedangkan syarat untuk jual beli bai’ al- murabahah menurut adalah sebagai berikut:
1) Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah.
2) Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan. 3) Kontrak harus bebas dari riba
4) Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian.
5) Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembeli, misalnya jika pembeli dilakukan secara utang.18
d. Mekanisme Murabahah
Untuk menjelaskan mekanisme akad Murabahah dalam perbankan, dapat dilihat dalam skema di bawah ini:
17Anisy Kurlillah, “Rukun dan Syarat Aqad Murabahah”, artikel diakses pada 31 Maret 2014
dari http://caknenang.blogspot.com/2010/12/rukun-dan-syarat-aqad-murabahah-dan.html.
(35)
Keterangan:
1) Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli 2) Bank membeli rumah dari penjual sesuai kriteria nasabah dengan cara
tunai
3) Bank menjual rumah kepada konsumen dengan harga jual merupakan penjumlahan harga beli dengan besar keuntungan
4) Konsumen membayar rumah yang sudah dibeli oleh bank dengan cara mencicil.
2. Pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah
Musyarakah merupakan istilah yang sering dipakai dalam konteks skim pembiayaan syariah. Istilah ini berkonotasi lebih terbatas daripada istilah
Syirkah yang lebih umum digunakan dalam fikih islam.19 a. Konsep Umum Musyarakah Mutanaqishah
Dalam bukunya, Sutan Remi Sjahdeini menuliskan, musyarakah
dapat diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia dengan “kemitraan” atau “persekutuan” atau “perkongsian”. Dalam musyarakah, dua atau lebih mitra
menyumbang untuk memberikan modal guna membiayai suatu investasi. Dalam hal ini, bank yang memberikan fasilitas musyarakah kepada nasabahnya berpartisipasi dalam suatu proyek yang baru atau dalam suatu
(36)
perusahaan yang telah berdiri dengan cara membeli saham (equity shares) dari perusahaan tersebut.20
Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 106.
Musyarakah adalah akad kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dibagi berdasarkan kesepakatan sedangakan risiko berdasarkan kontribusi dana. Sedangkan Musyarakah Menurun (Musyarakah Mutanaqishah) adalah musyarakah dengan ketentuan bagian dana entitas akan dialihkan secara bertahap kepada mitra sehingga bagian dana entitas akan menurun dan pada akhir masa akad mitra akan menjadi pemilik penuh usaha tersebut.
Musyarakah mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-yusyriku-syarkan/syarikan/syirkatan (syirkah), yang berarti kerjasama perusahaan atau kelompok/kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal dan keuntungan. Sementara mutanaqishah berasal dari kata yatanaqishu-tanaqish-tanaqishan/mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap. Dengan demikian Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah
20 Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam Tata Hukum Perbankan
(37)
bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.
Dalam buku Perbembangan Akad Musyarakah (H. Maulana Hasanudin dan H. Jaih Mubarok, 2012) terdapat tiga pengertian terkait akad musyarakah mutanaqishah. Pertama, syirkah-mutanaqishah;21 yaitu kerjasama antara para syarik (dalam hal ini bank dan nasabah) guna membeli
suatu barang; kemudian barang tersebut dijadikan “modal usaha” oleh
nasabah untuk mendapatkan keuntungan yang akan dibagi bersama diantara bank dan nasabah disertai dengan pembelian barang modal milik bank yang dilakukan secara berangsur sehingga kepemilikan bank terhadap barang modal semakin lama semakin berkurang.
Kedua, al-musyarakah-al-mutahiyyah bittamlik; berarti kerjasama antara sejumlah syarik dengan menyertakan harta untuk dijadikan modal usaha, dan modal usaha syirkah tersebut kemudian dibeli oleh nasabah secara berangsur, sehingga sampai waktu yang dijanjikan, kepemilikan
21 Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah (Jakarta: Kencana,
(38)
modal bank habis (karena dibeli dengan cara angsuran), seluruh modal usaha syirkah menjadi milik nasabah, dan pada saat itulah syirkah berakhir.
Ketiga, musyarakah-muqayyadah; dikatakan muqayyadah karena
dalam akad ini terdapat “keterikatan” yang disepakati oleh bank dan
nasabah: 1) kesepakatan untuk membeli barang modal milik bank oleh nasabah yang dilakukan secara angsur (musyarakah-muqayyadah bil bai`); 2) kesepakatan untuk melakukan prestasi tertentu (misalnya ijarah) yang dilakukan oleh nasabah karena harta yang dijadikan modal dalam syirkah harus menghasilkan keuntungan (imusyarakah-muqayyadah bil ijarah); 3) kesepakatan untuk memindahkan kepemilikan modal dari bank kepada nasabah karena pembelian dan/atau pembayaran secara berangsur (musyarakah-muqayyadah muntahiyyah bit tamlik atau musyarkah-muqayyadah muntahiyyah bi al-bai`).
Dr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, Ms., M.Sc, Ph.D dalam makalahnya yang berjudul Musyarakah Mutanaqisah, Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau aset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk
(39)
kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain. 22
b. Dasar Hukum Musyarakah Mutanaqishah
Landasan Syariah untuk Musyarakah Mutanaqishah adalah: Firman Allah Swt. Dalam Q.S. An-Nisa ayat 12
Artinya: Maka mereka bersekutu dalam yang sepertiga itu. (Q.S. An-Nisa: 12).
Firman Allah dalam Q.S. Shaad ayat 24
Artinya: “Dan, sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang berserikat itu sebagian mereka berbuat zalim kepada sebagian yang lain kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal sholeh”. (Q.S. Shaad: 24).
Hadits riwayat Abu Daud:
“Dari Abu Hurairah, Rasulullah S.A.W. bersabda, “Sesungguhnya
22 M. Nadratuzzaman Hosen, “Musyarakah Mutanaqisah”, artikel diakses pada 27 Agustus
(40)
Artinya: Allah Azza wa Jalla berfirman, “Aku pihak ketiga dari dua orang yang berserikat selama salah satunya tidak mengkhianati lainnya”. (H.R.
Abu Daud yang dishahihkan oleh al-Hakim dari Abu Hurairah)23 Hadits Nabi Tirmidzi:
Artinya: Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram.
(HR. Tirmidzi dari Amr bin Auf)
c. Rukun dan Syarat Musyarakah Mutanaqishah
Rukun dan Syarat pada akad musyarakah mutanaqishah terdiri atas:24 1) Ijab dan Qobul
Ijab dan qobul harus dinyatakan dengan jelas dalam akad dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut :
a. Penawaran dan permintaan harus jelas dituangkan dalam tujuan akad b. Penerimaan dan penawaran dilakukan pada saat kontrak
c. Akad dituangkan secara tertulis
23 M. Syafi`i Antonio, Bank Syariah : Dari Teori ke Praktek, h. 91. 24 Ismail, Perbankan Syariah (Jakarta: Kencana, 2011), h. 179.
(41)
2) Pihak yang Berserikat a. Kompeten
b. Menyediakan dana sesuai dengan kontrak dan pekerjaan/proyek usaha c. Memiliki hak untuk ikut mengelola bisnis yang sedang dibiayai atau
memberi kuasa kepada mitra kerjanya untuk mengelolanya. d. Tidak diizinkan menggunakan dana untuk kepentingan sendiri. 3) Objek Akad
a. Modal
(1) Modal dapat berupa uang tunai atau aset yang dapat dinilai. (2) Modal tidak boleh dipinjamkan atau dihibahkan ke pihak lain (3) Bank syariah diperkenankan meminta agunan dari nasabah/mitra
kerja. b. Kerja
(1) Partisipasi kerja dapat dilakukan bersama-sama dengan porsi kerja yang tidak harus sama, atau malah memberi kuasa kepada mitra kerja untuk mengelola usahanya.
(2) Kedudukan masing-masing mitra harus tertuang dalam kontrak. c. Keuntungan/Kerugian
(1) Jumlah keuntungan harus dikuantifikasikan
(2) Pembagian keuntungan harus jelas dan tertuang dalam kontrak. Bila rugi, maka kerugian akan ditanggung oleh masing-masing mitra berdasarkan porsi modal yang diserahkan.
(42)
d. Mekanisme Musyarakah Mutanaqishah
Pada umumnya skema MMQ dapat digambarkan sebagai berikut :25 4)
3) 2)
1)
Keterangan dari tahapan skema di atas adalah sebagai berikut :
1) Konsumen melakukan identifikasi serta memilih rumah yang diinginkan 2) Konsumen bersama-sama dengan bank melakukan kerjasama kemitraan
kepemilikan rumah, sehingga bank dan konsumen sama-sama memiliki rumah sesuai dengan proporsi investasi yang dikeluarkan.
3) Konsumen membayar biaya sewa per bulan dan dibayarkan ke bank sesuai dengan proporsi kepemilikan.
4) Konsumen pun melakukan pembayaran kepada bank atas kepemilikan rumah yang masih dimiliki oleh bank
25 Infirmationmedia in Economics Finance, “Skema Pembiayaan Perumahan Syariah”, artikel
diakses pada 27 Agustus 2013 dari http://viewislam.wordpress.com/2010/06/24/skema-pembiayaan-perumahan-syariah/.
BANK KONSUMEN
AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH
(43)
e. Manfaat dan Risiko Musyarakah Mutanaqishah 1. Manfaat Musyarakah Mutanaqishah
a) Bank akan menikmati peningkatan dalam jumlah tertentu pada saat keuntungan usaha nasabah meningkat
b) Bank tidak berkewajiban membayar dalam jumlah tertentu kepada nasabah pendanaan secara tetap, melainkan disesuaikan dengan pendapatan/ hasil usaha bank
c) Pengembalian pokok pembiayaan disesuaikan dengan cash flow/ arus kas usaha nasabah, sehingga tidak memberatkan nasabah
d) Bank akan lebih selektif dan hati-hati mencari usaha yang benar-benar halal, aman dan menguntungkan
e) Prinsip bagi hasil yang diterapkan dalam akad musyarakah sangat berbeda dengan prinsip bunga tetap, sehingga akan lebih fleksibel dalam menagih pengembalian pembiayaan dari nasabah.
2. Risiko Musyarakah Mutanaqishah
a. Side Streaming; nasabah menggunakan dana yang dipinjam bukan seperti yang disebut dalam kontrak
b. Lalai dan melakukan kesalahan yang disengaja
c. Penyembunyian keuntungan oleh nasabah, apabila mendapat nasabah yang tidak jujur26.
26Amanata Shofa, “Praktik Riil Mudharabah & Musyarakah yang Dijalankan Oleh Perbankan”,
(44)
f. Keunggulan dan Kelemahan Musyarakah Mutanaqishah
Selain dari manfaat dan risiko di atas, terdapat pula keunggulan dan kelemahan di dalam akad musyarakah mutanaqishah. Adapun keunggulan dan kelemahannya dapat dilihat pada tabel di bawah ini :27
Keunggulan Kelemahan
1. Kepemilikan bersama suatu barang, menjadikan bank syariah maupun nasabah sama-sama melakukan penjagaan akan barang tersebut.
2. Ada bagi hasil antara kedua pihak atas margin sewa yang telah ditentukan pada barang tersebut.
3. Kedua pihak dapat menyepakati perubahan harga sewa seiring dengan harga pasar yang berlaku.
4. Tidak terpengaruh fluktuasi bunga pasar seperti halnya pada bank konvensional dan tak terpengaruh fluktuasi harga saat inflasi
1. Pembebanan biaya transaksi dan pajak, baik pajak atas hak tanggungan maupun hak atas bangunan, serta biaya-biaya lain yang dapat menjadi beban atas barang tersebut.
2. Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset yang menjadi objek akad. Cicilan di tahun-tahun pertama akan terasa begitu membebankan bagi nasabah, namun tahun-tahun berikutnya akan terasa ringan.
27 Rysky Marlinda-STEI Tazkia, “Musyarakah Mutanaqisah: Solusi Alternatif Pembiayaan
Kprs Di Perbankan Syariah”, artikel diakses pada 27 Agustus 2013 dari http://ilmugali.blogspot.com/2012/11/musyarakah-mutanaqisah-solusi.html.
(45)
C. Sekuritisasi
Secara sederhana sekuritisasi adalah suatu proses me-likuid-kan aset-aset yang tidak likuid menjadi aset likuid dengan cara menjual sekumpulan aset dari pemilik awal (originator) kepada pihak lain (investor) melalui penerbitan surat berharga. Dari proses sekuritisasi aset ini originator menerima dana segar atas penjualan aset tersebut dan investor akan menerima imbal hasil (yield) dari surat berharga dengan dasar arus kas yang akan diperoleh dari aset yang disekuritisasi28. 1. Konsep Umum
Secara umum, sekuritisasi aset merupakan suatu proses dan hasil dari penerbitan sertifikat kepemilikan sebagai jaminan terhadap aliran kas saat ini atau masa depan yang merupakan diversifikasi dari sekumpulan (pool) aset kepada investor. Aset ini didasarkan atas mekanisme refinancing dengan melakukan diversifikasi sumber eksternal atas pendanaan aset berdasarkan assessment risiko aset yang disekuritisasi. Secara lebih spesifik sekuritisasi aset syariah adalah suatu proses untuk mendesain suatu kemasan dalam sekumpulan aset dengan atau tanpa credit enhancement menjadi Efek dan menjual Efek tersebut kepada investor tertentu sesuai dengan prinsip-prinsip syariah.
Menurut Adiwarman Karim “Sekuritisasi Aset Syariah adalah sekuritisasi yang mengacu pada penciptaan sertifikat yang dapat
28 Kementerian Keuangan RI, Pengembangan Produk Syariah di Pasar Modal Sekuritisasi
Syariah (Efek Beragun Aset Syariah), (Jakarta: Tim Kajian Pengembangan Produk Syariah di Pasar
(46)
diperdagangkan, yang membuktikan pendapatan di masa depan yang timbul dari kontrak syariah tersebut”.
Menurut Andreas A. Jobst dalam The Economics of Islamic Finance and Securitization “Sekuritisasi syariah adalah cara mentransformasikan pembagian risiko antara peminjam dan pemberi pinjaman dalam pembiayaan kembali (refinancing) yang mendasari satu atau lebih transaksi keuangan Islam”.
Dari beberapa definisi tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa dalam proses sekuritisasi secara syariah, terdapat penjualan pendapatan di masa mendatang yang berasal aset syariah kepada pihak lain dengan cara menerbitkan efek syariah.
Sebagaimana diketahui salah satu komponen penting dalam laporan keuangan adalah aset. Engku Rabiah Adawiah Engku Ali dalam Issues in Islamic Debt Securitization membagi aset dalam 4 tipe, yaitu:
1. Existing tangible assets, seperti tanah, gedung, mesin, mobil, perlengkapan. Ditinjau dari sisi syariah, tipe aset ini secara jelas mempunyai nilai yang mudah diukur dan oleh karena itu tidak terdapat masalah dalam kontrak jual beli asalkan memenuhi aspek hukum Islam, seperti tidak terdapat unsur bunga, judi, gharar, dan tidak berkaitan dengan minuman keras. Dengan demikian, tipe aset ini boleh dilakukan sekuritisasi. Hal ini banyak dilakukan dalam penerbitan sukuk.
(47)
2. Future tangible assets, seperti aktiva dalam konstruksi. Ditinjau dari sisi syariah secara umum, pada dasarnya jual beli aset hanya untuk aset yang sudah ada dan dapat diserahterimakan, bukan aset yang belum ada. Hal ini
berdasarkan Hadits Nabi yang menyatakan bahwa “janganlah kamu menjual sesuatu yang tidak ada padamu” (HR Al Khomsah dari Hukaim bin
Hizam. Namun demikian, ada beberapa pengecualian untuk transaksi jual beli tertentu yang diperbolehkan meskipun belum ada asetnya, transaksi
dengan akad bay‟al-salam (forward sale) dan bay‟ al-istishna‟
(manufacture or constraction contract). Hal ini berdasarkan hadis “Barang
siapa melakukan salaf (salam) hendaknya ia melakukan dengan takaran
yang jelas dan timbangan yang jelas untuk jangka waktu yang diketahui”
(HR Bukhari). Dalam fatwa DSN-MUI No. 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang
Jual Beli Istishna‟, dalam angka 4 dinyatakan bahwa menurut mazhab
Hanafi, istishna‟ hukumnya boleh (jawaz) karena hal itu telah dilakukan
oleh masyarakat muslim sejak masa awal tanpa ada pihak (ulama) yang mengingkarinya. Para ulama sepakat bahwa atas tipe aset ini tidak boleh dilakukan penjualan lagi (sekuritisasi) sampai dengan aset ini menjadi barang jadi (selesai konstruksinya).
3. Financial assets (intangible), seperti surat-surat berharga, piutang Pada dasarnya financial asset adalah abstrak dan tak berwujud dalam arti hakekatnya. Surat berharga seperti saham merupakan bukti kepemilikan atas suatu perusahaan. Bukti ini merepresentasikan seluruh aset dan
(48)
kewajiban yang dimiliki perusahaan. Sesuai dengan OIC Fiqh Academy, saham dapat ditransaksikan selama aset dari perusahaan yang mengeluarkan saham tersebut didominasi oleh real asset bukan didominasi oleh asset likuid seperti kas dan piutang. Piutang merupakan bukti tagihan atas pihak lain yang berasal dari kegiatan usaha maupun dari kegiatan non-usaha. Tidak terdapat perbedaan pendapat ulama jika terdapat transaksi pengalihan piutang dengan akad hiwalah. Namun untuk transaksi yang sifatnya jual
beli piutang (bay‟al-dayn) terdapat perbedaan pendapat diantara ulama.
Menurut Ibn Taymiyah dan Ibnul Qayyim membolehkan transaksi tersebut dengan syarat tidak ada riba (at par). Jumhur ulama melarang transaksi tersebut karena ada unsur risiko debitur tidak dapat membayar (gharar).
Sesuai dengan fatwa Mmajma‟ al Fiqh al Islami Keputusan No. 92 tahun
1992 tentang bay‟ al dayn dinyatakan bahwa tidak boleh jual beli
hutang/piutang kepada selain debitur karena menjurus kepada riba. Selanjutnya menurut Securities Commission of Malaysia dalam Resolution of the Securities Commission Syariah Advisory Council membolehkan transaksi jual beli piutang. Alasan utama diperbolehkannya hal tersebut adalah adanya peraturan dan pengawasan yang melindungi hak-hak pihak-pihak yang berkontrak. Akibat perbedaan tersebut maka proses sekuritisasi antara Malaysia dan negara lain relatif berbeda. Dengan diperbolehkannya jual beli piutang maka proses sekuritisasi secara syariah di Malaysia relatif lebih mudah.
(49)
4. Government award, seperti lisensi, konsesi. Government award (iqta‟)
merupakan hak yang diperoleh seseorang yang diperoleh dari kepala negara (head of state) berupa hak atas tanah, dalam bentuk control (ruqbah) atau
memanfaatkan tanah tersebut (manfa‟ah).
Dari pengertian dan definisi di atas dapat diketahui bahwa yang dimaksud dengan sekuritisasi adalah:
a. Suatu proses me-likuid-kan aset-aset yang tidak likuid menjadi likuid; b. Proses tersebut dilakukan dengan cara melepaskan pemilikan atas
aset-aset yang tidak likuid tersebut;
c. Pelepasan asset tersebut dilakukan melalui jual beli atau suatu bentuk pengalihan hak milik dari asset tersebut (legal assignment);
d. Proses tersebut melibatkan suatu institusi yang independen (Trusts atau SPV) yang berfungsi untuk menerbitkan surat berharga. Institusi tersebut terlepas dari perusahaan yang bermaksud untuk me-likuid-kan asetnya;
e. Aset-aset yang tidak likuid tersebut kemudian dijadikan sebagai dasar (underlying) dalam rangka penerbitan surat berharga
2. Dasar Hukum
Sekuritisasi asset syariah di Indonesia diatur dalam Peraturan Bapepam- LK No. IX.A.13 tentang tentang Penerbitan Efek Syariah dan Peraturan No. IX.A.14 tentang Akad-Akad Yang Digunakan Dalam Penerbitan Efek Syariah
(50)
Di Pasar Modal, serta berdasarkan Fatwa DSN-MUI. Dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.A.13 antara lain mengatur ketentuan sebagai berikut: a. Pengertian EBA Syariah yang didefinisikan sebagai Efek yang diterbitkan
oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset Syariah yang portofolionya terdiri dari aset keuangan yang tidak bertentangan dengan Prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal.
b. Keterbukaan informasi dalam Prospektus mengenai ketentuan dalam KIK- EBA dan informasi tambahan lainnya mengenai hal-hal sebagai berikut: 1). Bahwa Manajer Investasi dan Bank Kustodian (wakiliin) bertindak untuk kepentingan para pemegang Efek Beragun Aset Syariah (muwakil) di mana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif
2). Bahwa aset yang menjadi portofolio Efek Beragun Aset Syariah tidak bertentangan dengan Prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal
3). Wakil Manajer Investasi yang melaksanakan pengelolaan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset Syariah dan penanggungjawab atas pelaksanaan kegiatan Kustodian pada Bank Kustodian mengerti kegiatan-kegiatan yang bertentangan dengan Prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal 4). Mekanisme pembersihan portofolio dan dana Efek Beragun Aset Syariah dari unsur-unsur yang bertentangan dengan Prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal
(51)
5). Bahwa pengelolaan dana Efek Beragun Aset Syariah dilarang bertentangan dengan Prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal
c. Kewenangan-kewenangan yang dimiliki Bapepam-LK untuk melakukan tindakan dan memberikan sanksi terhadap Manajer Investasi dan Bank Kustodian apabila ditemukan adanya pelanggaran atas prinsip-prinsip Syariah di Pasar Modal. Selanjutnya, Peraturan No. IX.A.14 mengatur mengenai akad-akad yang dapat digunakan dalam penerbitan efek syariah di pasar modal termasuk sekuritisasi aset secara syariah, seperti akad ijarah, mudharabah, musyarakah, istisna dan akad pendukungnya seperti akad wakalah dan akad kafalah. Ketentuan tersebut mengatur antara lain tentang: 1). Jenis-jenis akad yang dapat digunakan dalam penerbitan Efek syariah di pasar modal
2). Ketentuan dan persyaratan yang wajib dipenuhi terkait dengan akad-akad dalam rangka penerbitan Efek syariah di pasar modal
3). Persyaratan objek masing-masing akad
4). Kedudukan masing-masing Pihak yang terlibat 5). Hak dan Kewajiban Pihak yang terlibat
6). Ketentuan lain terkait. 3. Pihak-pihak yang Berperan
Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proses penerbitan efek beragun aset adalah berdasarkan Peraturan Presiden No. 1/2008 juncto 19/2005, tentang mekanisme penerbit Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP):
(52)
a. Kreditor Asal, bertugas untuk :
1) Menyiapkan Kumpulan Piutang yang memenuhi persyaratan yang ditetapkan SMF;
2) Menyerahkan dokumen-dokumen KPR untuk diperiksa oleh SMF atau kuasanya;
3) Menyiapkan informasi yang akurat mengenai Kumpulan Tagihan, dan memberikan informasi yang dibutuhkan oleh SMF atau kuasanya.
b. PT Sarana Multigriya Finansial (Persero)/SMF berfungsi sebagai : 1) Penata Sekuritisasi
a) Mengkoordinasikan dan memadukan seluruh rangkaian kegiatan yang telah terlaksana sebelumnya antara Konsultan Pajak, Konsultan Hukum, Lembaga Pemeringkat dan Kreditur Asal; b) Mengkaji ulang Due Diligence atas Kreditur Asal & portofolionya; c) Melakukan pembentukan struktur EBA-SP bersama-sama dengan
Kreditur Asal.
2) Pembeli Kumpulan Piutang
a) Menentukan persyaratan Aset Keuangan yang akan dibelinya; b) Melakukan pemeriksaan terhadap pemenuhan Aset Keuangan
dengan persyaratan yang ditetapkan;
c) Dalam hal penerbitan EBA-SP dilakukan bersamaan dengan pembelian Kumpulan Piutang, membeli untuk kepentingan para
(53)
Pemodal yang diwakili oleh Waliamanat (penerapan prinsip Pasal 1317 KUHPer).
3) Penerbit EBA-SP
a) Menentukan struktur transaksi (baik dilakukan sendiri atau dengan bantuan penata sekuritisasi);
b) Mempersiapkan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan dalam rangka penawaran umum;
c) Mengajukan Pernyataan Pendaftaran ke Bapepam dalam rangka penawaran umum;
d) Menunjuk Wali Amanat dan pihak-pihak lainnya (konsultan hukum, notaris, akuntan, konsultan pajak, penjamin emisi efek, dan pihak-pihak terkait lainnya;
e) Melakukan pendaftaran ke Bursa; f) Mengeluarkan sertifikat EBA-SP;
g) Hal-hal lain yang ditentukan dalam dokumen transaksi. c. Konsultan Hukum & Notaris
1. Mendukung transaksi dengan menerbitkan opini hukum yang sesuai dengan kebutuhan transaksi (KH)
2. Melakukan review kelengkapan dokumen-dokumen dan jaminan: Hak Tanggungan & Perjanjian Kredit (KH dan Notaris)
3. Menyusun dan melakukan review perjanjian dan dokumen lainnya (KH dan Notaris)
(54)
4. Membantu memberikan pendampingan pada saat berhubungan dengan regulator terkait (KH).
d. Konsultan Akuntansi & Pajak
1. Mendukung transaksi dengan memberikan opini pajak & permasalahan akuntansi (KA dan KP)
2. Mengidentifikasi permasalahan perpajakan & akuntansi (KA dan KP)
3. Memberikan saran pada setiap permasalahan perpajakan (KP) 4. Memastikan transaksi sesuai dengan perlakuan akuntansi (KA). e. Auditor
1. Memberikan opini EBA-SP sesuai dengan Kriteria Seleksi yang sudah ditentukan oleh Lembaga Pemeringkat.
f. Wali Amanat/ Bank Kustodian
1. Mewakili kepentingan para pemegang EBA-SP di dalam dan di luar pengadilan terhadap Pemberi Jasa dan debitur KPR;
2. Mencatatkan Hak Tanggungan atas namanya; 3. Menunjuk/mengganti Pemberi Jasa;
4. Membuat daftar pemegang EBA-SP dan mencatat perubahan pemegang EBA-SP (atau menunjuk pihak lain melakukannya, misalnya KSEI);
(55)
6. Mendistribusikan hasil koleksi Kumpulan Piutang kepada para Pemegang EBA-SP (atau menunjuk agen pembayaran, misalnya KSEI);
7. Menyampaikan laporan-laporan kepada Bapepam-LK dan para Pemegang EBA-SP;
8. Melakukan pencatatan/pembukuan atas Kumpulan Piutang dan hasil koleksi;
9. Melakukan eksekusi atas agunan (atau menunjuk pemberi jasa untuk melakukannya);
10. Melaksanakan hal-hal lain sebagaimana dimuat dalam Dokumen Transaksi.
g. Penyedia Jasa
1. Mengatur, memproses, memantau, dan menagih hutang pokok dan bunga dari Aset Keuangan;
2. Meneruskan hasil tagihan sebagaimana dimaksud pada huruf a kepada Wali Amanat atau Kustodian/ ke Rekening yang telah disepakati (Rekening Koleksi);
3. Melakukan eksekusi agunan yang melekat pada Aset Keuangan; 4. Melaksanakan hal-hal lain sebagaimana dimuat dalam Dokumen
(56)
h. Investor
1. Partisipan yang membeli EBA-SP; 2. Pendukung Kredit;
3. Menyediakan dana cadangan untuk dipergunakan dalam hal terjadinya kegagalan pembayaran oleh para Debitur atas kumpulan tagihan.
i. Lembaga Pemeringkat
1. Memberikan penilaian resiko terhadap struktur, pool dari mortgage, keterkaitan partisipan dalam transaksi;
2. Menentukan tingkatan sarana peningkatan kredit atas rating yang ditargetkan dari EBA-SP;
(57)
4. Mekanisme
Mekanisme sekuritisasi diatur dalam Peraturan Presiden No. 1/2008 juncto 19/2005, tentang mekanisme penerbit Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP). Adapun isi Peraturan tersebut dapat dilihat di bawah ini:
Keterangan:
: Sebelum Transaksi : Transaksi
: Paska Transaksi
Kreditur
Asal/
Penyedia
Jasa
SMF Penerbit EBA – Surat
Partisipasi
Investor
Debitur KPR Wali Amanat/
Kustodian
5
3b
4
3c
4
7 6
1
OJK
3a(58)
PENJELASAN MEKANISME TRANSAKSI EBA-SP Transaksi Sekuritisasi :
1. Berdasarkan kesepakatan dengan Kreditur Asal, SMF melakukan penunjukan Wali Amanat yang memiliki fungsi Kustodian yang terdaftar di OJK
2. Wali Amanat/Kustodian menunjuk Penyedia Jasa untuk koleksi tagihan KPR
3. Kegiatan nomer 3 terdiri dari;
3a. SMF mengajukan pernyataan penawaran umum penerbitan EBA – Surat Partisipasi kepada OJK.
3b. SMF membeli aset keuangan dari Kreditur Asal untuk kepentingan pihak ketiga (Pasal 1317 KUHPer), yaitu para Investor yang diwakili oleh Wali Amanat, dimana aset keuangan tersebut dititipkan di Kustodian untuk diadministrasikan.
3c. SMF melakukan penerbitan EBA-Surat Partisipasi dan menjualnya kepada investor melalui penawaran umum. EBA - Surat Partisipasi merupakan bukti kepemilikan bersama para Investor secara proporsional atas aset keuangan (kumpulan piutang).
4. Investor melakukan pembayaran atas pembelian EBA - Surat Partisipasi kepada Kustodian untuk selanjutnya diteruskan kepada Kreditur Asal atas instruksi dari SMF (Penerbitan Surat Partisipasi sampai dengan pembayaran kepada Kreditur Asal dilakukan pada waktu yang bersamaan).
(59)
Paska Transaksi :
1. Debitur KPR tetap melakukan pembayaran angsuran pokok dan bunga kepada Kreditur Asal yang ditunjuk sebagai Penyedia Jasa.
2. Penyedia Jasa meneruskan angsuran pokok dan bunga KPR kepada Kustodian secara periodik
3. Kustodian melakukan Pembayaran Pokok dan Bunga kepada Investor secara periodik
4. Kustodian/Wali Amanat melakukan pelaporan sesuai dengan ketentuan dan perjanjian yang ada
5. SMF melakukan monitoring atas kinerja EBA serta fungsi dan tanggung jawab Kustodian/Wali Amanat.
(60)
D. Review Studi Terdahulu
NO STUDI TERDAHULU
FOKUS PENELITIAN
PENELITIAN TERDAHULU RENCANA PENELITIAN
1
Skripsi : Konsep dan Aplikasi Pembiayaan Musyarakah
Mutanaqishah pada Sektor Perumahan di Bank Muamalat
Indonesia Tbk. (Cabang Bogor). (Muslim Effendy, FSH UIN Jakarta, 2010)
Dalam skripsi ini penelitian yang dilakukan berkaitan dengan konsep dan aplikasi pembiayaan musyarakah mutanaqishah yang
diberlakukan dalam perbankan syariah
Membahas bagaimana mekanisme investasi dan sekuritisasi di PT. SMF (Persero) yang diperuntukan bagi lembaga penyalur KPR
2
Skripsi : Analisis Hukum Kontrak Syariah pada Akta Pembiayaan Musyarakah
Mutanaqishah. ( Julianti Purnamasari, FSH UIN Jakarta, 2012 )
Skripsi ini membahas tentang kesesuaian kontrak musyarakah mutanaqisah berdasarkan hukum kontrak syariah.
Membahas bagaimana mekanisme investasi dan sekuritisasi di PT. SMF (Persero) yang diperuntukan bagi lembaga penyalur KPR
(61)
3
Skripsi : Tinjauan Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah
Mutanaqishah terhadap Pembiayaan KPR di PT. BMI Cab. BSD
Tangerang. (Abdul
Fattah, FSH, UIN Jakarta, 2012)
Skripsi ini, membahas tentang kesesuaian aplikasi pembiayaan KPR dengan akad musyarakah mutanaqishah dengan
ketentuan-ketentuan umum yang ada pada fatwa.
Membahas bagaimana mekanisme investasi dan sekuritisasi di PT. SMF (Persero) yang diperuntukan bagi lembaga penyalur KPR
4
Skripsi : Pembiayaan Pemilikan Rumah dengan Akad Musyarakah
Mutanaqishah pada Bank Muamalat Indonesia. (Agisa Muttaqien, FH UI, 2012)
Skripsi ini mencari tahu mengenai apakah penerapan prinsip musyarakah dan ijarah pada akad musyarakah
mutanaqishah dalam produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) telah mematuhi peraturan perundang-undangan dan fatwa yang berlaku.
Membahas bagaimana mekanisme investasi dan sekuritisasi di PT. SMF (Persero) yang diperuntukan bagi lembaga penyalur KPR
Dari beberapa referensi studi terdahulu di atas yang penulis lampirkan, belum
(62)
Perumahan terhadap Akad Musyarakah Mutanaqishah oleh PT. Sarana Multigriya Financial (Persero)”. Maka dari itu penulis berharap karya tulis yang akan kami buat ini merupakan karya tulis baru yang dapat menjadi rujukan dikemudian hari.
(63)
BAB III
DESKRIPSI OBJEK PENELITIAN
A. Sejarah Singkat Perusahaan
Membeli rumah akan melibatkan jumlah uang yang tidak sedikit, oleh karenanya diperlukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan masa angsuran yang cukup panjang. Bagi perbankan, sumber dana yang tersedia untuk membiayai KPR umumnya berjangka pendek (tabungan, giro, deposito, dan sebagian dari obligasi), sehingga menimbulkan maturity mismatch (kesenjangan jangka waktu).
Masalah maturity mismatch ini, dialami hampir oleh semua negara berkembang dan masing-masing mencari solusi yang cocok dengan kondisi negaranya.
Sejak tahun 1983, proses diskusi intensif tentang pendirian lembaga pembiayaan sekunder perumahan telah dilaksanakan diantara para pemangku kepentingan industri pembiayaan perumahan. Kemudian, dilanjutkan dengan serangkaian studi kelayakan yang dipelopori oleh Pemerintah dalam hal ini Departemen Keuangan, antara tahun 1993 hingga semester pertama tahun 2005. Melalui suatu rangkaian studi yang dilakukan sejak tahun 1993 oleh kelompok kerja yang dibentuk oleh Departemen Keuangan dan dibantu oleh konsultan asing yang dibiayai oleh USAID melalui Municipal Finance Project, maka pada tahun 1998, terbit Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia
(64)
No. 132/KMK.014/1998, yang membuka peluang berdirinya lembaga pembiayaan sekunder perumahan. Lembaga ini belum sempat berdiri karena pada saat itu belum ada investor yang berminat. Pemerintah tetap memberikan komitmennya terhadap pembentukan lembaga tersebut dengan membentuk kelompok kerja baru. Akhirnya, berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 5/2005, tanggal 7 Februari 2005, tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia serta Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 19/2005, tanggal 7 Februari 2005, tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan, akte Notaris Imas Fatimah, SH, No. 59 yang telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tertanggal 30 Agustus 2005 No. 69 Tambahan No. 9263 maka didirikanlah PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) pada 22 Juli 2005. Penyesuaian Anggaran Dasar dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dilakukan pada 13 Agustus 2008 dengan akte No. 114 Notaris Sutjipto, SH, persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan tertanggal 5 Desember 2008 No. AHU-94053.AH.01.02 Tahun 2008 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tertanggal 3 Juli 2009 No. 53 Tambahan No. 17294.
(65)
Pada 26 Januari 2008, diterbitkan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 1/2008 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden No. 19/2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan29
Dalam usaha mewujudkan adanya pasar pembiayaan sekunder perumahan, sejak tahun 1993 Pemerintah melaksanakannya dengan mulai membentuk kelompok kerja di bawah koordinasi Departemen Keuangan.
Tim ini bekerja secara berkesinambungan sampai dengan semester pertama tahun 2005. Akhirnya berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2005, tanggal 7 Februari 2005, tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia untuk Pendirian Perusahaan Perseroan (Persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder Perumahan serta Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2005, tanggal 7 Februari 2005 yang diperbaharui dengan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2008, tanggal 28 Januari 2008, tentang PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN, didirikanlah PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero)
(“SMF”) pada tanggal 22 Juli 2005 dengan Akta Notaris Imas Fatimah SH
nomor 59.
Perseroan disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam keputusan nomor C.20694 H.T.01.01.TH.2005 tanggal 26 Juli 2005, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik
29 PT. SMF, “Profil Perusahaan”, artikel diakses pada 10 November 2013 dari
(66)
Indonesia nomor 69 tanggal 30 Agustus 2005 Tambahan Berita Negara nomor 9263. Anggaran Dasar Perseroan terakhir telah diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat nomor 114 tanggal 13 Agustus 2008 yang dibuat dihadapan Notaris Sutjipto SH dan telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam keputusan nomor AHU-94053.AH.01.02. tahun 2008 tanggal 5 Desember 2008.
B. Visi dan Misi Perusahaan VISI
Menjadi entitas mandiri yang mendukung kepemilikan rumah yang layak dan terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.30
MISI
Membangun & mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan, yang dapat meningkatkan tersedianya sumber dana jangka menengah / panjang untuk sektor perumahan, yang memungkinkan kepemilikan rumah menjadi terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.31
Untuk mencapai visi dan misi, PT. SMF menetapkan falsafah yang harus dijalani, yaitu:
Bersih: Manajemen dan karyawan bekerja dengan akal sehat dan itikad baik dalam kerangka kerja yang digariskan oleh Anggaran Dasar Perseroan,
30 PT. SMF, “Profil Perusahaan”, artikel diakses pada 10 November 2013 dari
http://www.smf-indonesia.co.id/korporasi/profil-perseroan/visi-dan-misi/.
(1)
a. Bank/Penyalur KPR Syariah melakukan pembiayaan KPR dengan skema akad MMQ
b. Setelah Bank/Penyalur KPR Syariah memberikan pembiayaan maka Bank/Penyalur KPR Syariah akan memperoleh portofolio tagihan KPR c. Setelah itu bagi Bank/Penyalur KPR Syariah yang ingin memperbaiki struktur permodalannya, Bank/Penyalur KPR Syariah dapat menjual portofolio berupa tagihan PPR-nya kepada SMF
d. SMF memberikan pembayaran atas aset portofolio kepada Bank/Penyalur KPR Syariah
e. PT. SMF melakukan sekuritisasi dengan menerbitkan EBA dari portofolio tersebut dan menjualnya kepada Investor melalui pasar modal.
4. Transaksi sekuritisasi memiliki begitu banyak manfaat, baik bagi Bank/Penyalur KPR, PT. SMF, Investor dan juga Pasar Modal;
Bagi penyalur KPR:
a. Mitigasi maturity mismatch antara sumber pendanaan jangka pendek dengan KPR berjangka panjang
b. Diversifikasi sumber pendanaan dengan sumber jangka panjang yang berkesinambungan
c. Meningkatkan kemampuan kemampuan/kapasitas penyalur KPR d. Pengelolaan asset dan liabilities
(2)
e. Meningkatkan keuntungan melalui fee based income, bukan lagi interest margin.
Bagi Investor antara lain:
a. Alternatif produk investasi dengan tingkat risiko yang lebih baik karena berbasis portfolio aset
b. Produk investasi Kelas A dengan rating idAAA dari Pefindo c. Underlying aset portfolio yang kuat sesuai kriteria sehat dari SMF d. Struktur transaksi yang solid dengan adanya Dukungan Kredit dan
Subordinasi Bagi pasar modal:
a. Pengembangan produk investasi di pasar modal yang berbasis portfolio aset
b. Ketersediaan produk investasi bagi Investor yang menginginkan produk jenis ini
B. SARAN
1. Untuk Bank/Penyalur KPR diharapkan memberikan pembiyaan KPR melalui skema Akad MMQ, karena dengan skema tersebut akan dapat dilakukan sekuritisasi sebagai jalan memperbaiki struktur permodalan. 2. PT. SMF diharapkan lebih memfokuskan diri untuk memfasilitasi
(3)
kepada pihak Perbankan/Penyalur KPR tentang keutamaan sekuritisasi, terutama kepada perbankan syariah;
3. Perbankan syariah diharapkan lebih fokus untuk penyaluran pembiayaan jangka panjang dalam bentuk pembiayaan KPR dan mulai mempertimbangkan kegiatan sekuritisasi serta tidak mem-fokus-kan diri pada pembiayaan jangka pendek semata;
4. Dengan besarnya kebutuhan KPR yang layak huni dan terjangkau, diharapkan tidak hanya perbankan yang berperan memberikan pembiayaan, melainkan juga perusahaan finance agar ikut berperan dan tidak hanya mem-fokus-kan diri memberikan pembiayaan terhadap kendaraan bermotor, karena kegiatan ini masih membutuhkan banyak penyalur dan kesempatan terbuka lebar.
5. Diharapkan adanya titik terang terhadap akad yang dapat digunakan untuk transaksi sekuritisasi. Dengan demikian diharapkan adanya sebuah penelitian/karya tulis lanjutan mengenai akad yang dapat diterapkan untuk transaksi sekuritisasi yang sesuai syariah.
(4)
DAFTAR PUSTAKA
Al-Qur’anul Karim
Suhendi, Hendi. Fiqh Muamalah. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2008.
Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah : Dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani, 2001.
Ascarya. Akad & Produk Bank Syariah. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2007. Agustianto dan Mohamad Hidayat. Fiqh Muamalat Advance Training On Islamic
Banking And Finance. Jakarta: Iqtishod Konsuling, 2010. Ismail. Perbankan Syariah. Jakarta: Kencana, 2011.
Karim, Adiwarman. Bank Islam : Analisis Fiqih dan Keuangan. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2004.
Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok. Perkembangan Akad Musyarakah. Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012.
Nafik, Muhammad. Bursa Efek & Investasi Syariah. Jakarta: PT. Serambi Ilmu Semesta. 2009.
Khallaf, Abdul Wahhab. Ilmu Ushul Fikih : Kaidah Hukum Islam. Penerjemah Faiz el Muttaqin. Jakarta: Pustaka Amini, 2003.
Singarimbun, Masri dan Sofian, Effendi. Metode Penelitian Survai. Jakarta: LP3ES, 1989.
Moeloeng, J. Lexy. Metode Penelitian Kualitatif. Bandung: PT Remaja Rosda Karya, 2010.
(5)
Noor, Juliansyah. Metodologi Penelitian. Jakarta: Kencana, 2012.
Umar, Husein. Desain penelitian manajemen strategik : cara mudah meneliti masalah-masalah manajemen strategik untuk skripsi, tesis, dan praktik bisnis. Jakarta: Rajawali Pers, 2010.
Salim, Agus. Teori dan Paradigma Penelitian Sosial (Buku Sumber untuk Penelitian Kualitatif). Yogyakarta: Tiara Wacana, 2006
Bungin, Burhan. Analisis Data Penelitian Kualitatif. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2007.
Amrin, Abdullah. Bisnis, Ekonomi, Asuransi, dan Akuntansi Keuangan Syariah. Jakarta: PT. Grasindo, 2009.
Amin, A. Riawan. Menata Perbankan Syariah di Indonesia. Jakarta: UIN Press UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2009.
Dewi, Gemala. Aspek-aspek Hukum dalam Perbankan dan Perasuransian Syariah di Indonesia, cet.III. Jakarta: Prenada Media Group, 2006.
Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: Rajawali Pers 2011.
Zulkifli, Sunarto. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Jakarta: Zikrul Hakim, 2007.
Amin, A. Riawan. Perbankan Syariah : Sebagai Solusi Perekonomian Nasional. Jakarta: Asbisindo, 2009.
Sabiq, Sayyid. fiqh sunnah, jilid III. kairo: dar al-fathi, 2000.
Zuhaili, Wahabh. Al- Fiqh Islami wa Addilatuhu, cet.II, Jilid IV. Damsyik: Dar al-Fikr, 1985.
(6)
Fakultas Syariah dan Hukum. Pedoman Penulisan Skripsi. Jakarta: Pusat Peningkatan dan Jaminan Mutu, 2012.
Laboratorium Bank Mini. Buku Modul Praktikum Bank Mini : Konsep dan Mekanisme Bank Syariah. Jakarta: Fakultas Syariah dan Hukum UIN Jakarta, 2007. Dewan Syariah Nasional (DSN). Fatwa Dewan Syari’ah Nasional tentang Murabahah.
Jakarta: DSN-MUI, 2000.
Dewan Syariah Nasional (DSN). Fatwa Dewan Syari’ah Nasional tentang Pembiayaan Mudharabah (Qiradh). Jakarta: DSN-MUI, 2000.
Dewan Syariah Nasional (DSN). Fatwa Dewan Syari’ah Nasional tentang Pembiayaan Musyarakah. Jakarta: DSN-MUI, 2000.
Dewan Syariah Nasional (DSN). Fatwa Dewan Syari’ah Nasional tentang Musyarakah Mutanaqishah. Jakarta: DSN-MUI, 2008.
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Kajian Pengembangan Produk Syariah Di Pasar Modal Sekuritisasi Syariah (Efek Beragun Aset Syariah). Jakarta: BaPePam-LK, 2010.
www.smf-indonesia.co.id/ www.wikipedia.org/