22
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini membahas latar belakang masalah, pembatasan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, objek penelitian,
metode penelitian dan sistematika penulisan.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini menjelaskan tinjauan umum pembiayaan KPR Syariah bersubsidi, pengertian pembiayaan subsidi syariah, murabahah,
tujuan dan manfaat KPR syariah bersubsidi.
BAB III GAMBARAN UMUM
Pada bab ini menjelaskan tentang profil dari objek penelitian yaitu dari sejarah dan perkembangannya, visi dan misi, bentuk,
bentuk prodak Sistem pembiayaan KPR pada perbankanserta
mekanisme pembiayaan KPR pada perbankan Syariah BAB IV
ANALISIS KEBIJAKAN KEPEMILIKIAN RUMAH BERSUBSIDI DENGAN SKIM SYARIAH
Dalam bab ini memaparkan tentang mekanisme pembiayaan BTN Syariah dalam menyediakan KPR bagi golongan
masyarakat berpenghasilan rendah dengan skim syariah, sistem yang dilakukan BTN Syariah dapat tepat sasaran dalam
penyediaan perumahan bersubsidi bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah, dan tingkat keberhasilan penyaluran
KPR syariah bersubsidi yang dilakukan BTN Syariah.
23
BAB V PENUTUP
Pada bab ini berisikan kesimpulan penelitian yang merupakan jawaban dari perumusan masalah dalam penelitian. Selain itu
juga berisi saran dari penulis selama melakukan penelitian.
BAB II LANDASAN TEORI
A. Pembiayaan
Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang yang
merupakan defisit unit.
1
1. Pengertian Pembiayaan
Pembiayaan menurut Muhammad pada bukunya Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak
lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.
2
Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan.
Dalam UU No. 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah, menjelaskan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah:
1
Rifaat Ahmad Abdul Karim, “The Impact of the Basle Capital Adequacy Ratio Regulation on the Financial Strategy of Islamic Bank” dalam Proceeding of the 9
th
Expert Level Conference on Islamic Banking,
disponsori oleh Bank Iindonesia dan International Association of Islamic Banks, 7-8 April 1995, Jakarta, dikutip dari Syafii Antonio, Muhammad, “Bank Syariah dari Teori ke
Praktek” Jakarta: Gema Insani, 2001, h.160.
2
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: UPP AMP YKPN 2005, h
24
“Pembiayaan adalah penyediaan dana atau tagihan yang di persamakan itu berupa:
a. transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan musyarakah;
b. transaksi sewa-menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli dalam
bentuk ijarah muntahiya bittamlik; c.
transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam dan istisna’
; d.
transaksi pinjam meminjam dalam bentuk piutang qardh; dan e.
transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk transaksi multijasa
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara Bank Syariah dan atau UUS dan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai dan atau
diberi fasilitas dana untuk mengembalikan dana tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan ujrah, tanpa imbalan atau bagi hasil.”
3
Di dalam memberikan pembiayaan terdapat dua pihak yang berkepentingan langsung, yaitu pihak yang berkelebihan uang disebut
pemberi pembiayaan dan yang membutuhkan uang disebut penerima pembiayaan. Bila terjadi pemberian pembiayaan berarti pihak yang
berkelebihan uang memberikan uangnya prestasi kepada pihak yang memerlukan uang, dan berjanji akan mengembalikan uang tersebut pada
waktu jatuh tempo sesuai dengan perjanjian. Dalam kehidupan sehari-hari kata kredit tidak asing lagi bagi kita. Kredit
berasal dari bahasa latin yaitu Credere yang berarti percaya.
4
Dengan demikian seseorang yang memperoleh kredit pada dasarnya adalah
memperoleh kepercayaan.
3
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
4
Moh. Tjoekam. Perkreditan Bisnis Inti Bank Komersial, Jakarta, PT Gramedia Pustaka Utama, 1999 h.1
Pada kontra prestasi dari kredit tersebut adalah berupa bunga sedangkan kontra prestasi dari imbalan hasil keuntungan merupakan kontra prestasi yang
khusus terdapat dalam pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang sangat berbeda sekali perhitungannya dengan kontra prestasi berupa bunga.
2. Jenis-Jenis Pembiayaan Bank Syariah
a. Pembiayaan Modal Kerja
Unsur-unsur modal kerja terdiri atas komponen-komponen alat likuid cash, piutang dagang recivabel, dan persediaan inventory yang
umumnya terdiri atas persediaan bahan baku raw material, persediaan barang dalam proses Iwork in process, dan persediaan barang jadi
Ifinished goods. Oleh karena itu pembiayaan modal kerja merupakan salah satu atau kombinasi dari pembiayaan likuiditas cash financing,
pembiayaan piutang receivable financing, dan pembiayaan pesediaan inventory financing.
5
b. Pembiayaan Investasi
Pembiayaan investasi diberikan kepada para nasabah untuk keperluan investasi, yaitu keperluan penambahan modal guna mengadakan
rehabilitas, perluasan usaha ataupun pendirian proyek baru. Ciri-ciri pembiayaan investasi adalah:
1 Untuk pengadaan barang-barang modal;
5
Syafii Antonio, Muhammad, ”Bank Syariah: Bagi Bankirdan Praktisi Keuangan” Jakarta, Bank Indonesia dan Tazkia Institute, 1999
2 Mempunyai perencanaan alokasi dana yang matang dan terarah;
3 Berjangka waktu menegah dan panjang.
Pada umumnya, pembiayaan investasi diberikan dalam jumlah besar dan pengendapanya cukup lama. Oleh karena itu, perlu disusun proyeksi
arus kas project cash flow yang mencakup semua komponen biaya dan pendapatan sehingga akan dapat diketahui berapa dana yang tersedia
setelah semua kewajiban terpenuhi. Setelah itu, barulah disusun jadwal amortisasi
yang merupakan angsuran pembayaran kembali pembiayaan.
6
c. Pembiayaan Konsumtif
Pembiayaan konsumtif diperlukan oleh pengguna dana untuk memenuhi kebutuhan konsumsi dan akan habis dipakai untuk memenuhi
kebutuhan tersebut. Kebutuhan konsumsi dapat dibedakan atas kebutuhan primer pokok atau dasar dan kebutuhan sekunder. Kebutuhan primer
adalah kebutuhan pokok baik berupa barang seperti makanan, minuman, pakaian dan tempat tinggal, maupun berupa jasa, seperti pendidikan dasar
dan pengobatan. Adapun kebutuhan sekunder adalah kebutuhan tambahan, yang secara kuantitatif maupun kualitatif lebih tinggi atau lebih mewah
dari kebutuhan primer, baik berupa barang,
6
Syafii Antonio, Muhammad, “Bank Syariah dari Teori ke Praktek”, Loc. Cit, h.167
Pada dasarnya, bank konvensional membatasi pemberian kredit untuk pemenuhan barang tertentu yang dapat disertai dengan bukti kepemilikan
yang sah, seperti rumah dan kendaraan bermotor, yang kemudian menjadi barang jaminan utama main collateral. Adapun untuk pemenuhan
kebutuhan jasa, bank meminta jaminan berupa barang lain yang dapat diikat sebagai collateral. Sumber pembiayaan kembali atas pembiayaan
tersebut berasal dari fasilitas ini. Bank Syariah dapat menyediakan pembiayaan komersial untuk
pemenuhan kebutuhan barang konsumsi dengan menggunakan sekema berikut:
1 Al-ba’i bi tsaman ajil salah satu bentuk murabahah atau jual beli
dengan angsuran 2
Al-ijarah al muntahia bit-tamlik atau sewa beli. 3
Al-musyarakah mutanaqhishah atau descreasing participation dimana secara bertahap bank menurunkan jumlah partisipasinya
4 Ar-Rahn untuk memenuhi kebutuhan jasa
Pembiayaan konsumsi tersebut diatas lazim digunakan untuk pemenuhan kebutuhan sekunder. Adapun kebutuhan primer pada
umumnya tidak dapat dipenuhi dengan pembiayaan komersial. Seseorang yang belum mampu memenuhi kebutuhan pokoknya tergolong fakir atau
miskin. Oleh karena itu ia wajib diberi zakat atau sedekah, atau maksimal
diberikan pinjaman kebijakan al-qardh al-hasan yaitu pinjaman dengan kewajiban pengembalian pinjaman pokoknya salja tanpa imbalan apapun
7
B. KPR Syariah
1. Konsep KPR Syariah
Kepemilikan Rumah Syariah dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 08PERMENM2008 adalah pembiayaan yang diterbitkan
oleh lembaga penerbit pembiayaan yang meliputi KPR Bersubsidi, KPRKPRS Mikro Bersubsidi, baik konvensional maupun berprinsip Syariah.
Dalam perbankan syariah, pembiayaan Kepemilikan Rumah KPR Syariah dapat diberikan dengan menerapkan dua macam prinsip yaitu Ijarah
Muntahiya Bitamlik IMB atau perjanjian sewa beli ataupun Ba’I Bithaman
Ajil BBA atau perjanjian jual beli dengan angsuran.
8
Dengan prinsip IMB, nasabah KPR mengajukan sewa rumah kepada bank untuk menyewa rumah yang diinginkannya dalam jangka tertentu, misalnya
20 tahun, dan membayar sewanya setiap bulan. Dalam perjanjian tersebut juga disertai dengan akad tambahan bahwa pada akhir sewa nasabah dapat
membeli rumah tersebut atau bank dapat menghibahkan rumah tersebut kepada nasabah.
7
Ibid, h.168
8
KPR Syariah,di akses Tanggal 21 Oktober 2009 www.google.com,httpMenkaji
Pada prinsip yang kedua BBA atau jual beli dengan angsuran, nasabah membeli rumah yang diinginkannya ke bank dengan harga pkok plus
keuntungan bank. Kemudian nasabah akan membayar uang pembelian tersebut dengan angsuran setiap bulan selama jangka waktu yang disepakati
misalnya 10 atau 20 tahun. Dibandingkan dengan sistem IMB atau sewa beli, sistem BBA lebih
mudah karena hanya membutuhkan satu kali perjanjian. Dengan sistem ini harga jual ditentukan di muka saat akad jual beli.
Harga jual bank ditentukan oleh besarnya harga pokok, rate keuntungan dan jangka waktu angsuran. Besar angsuran tiap bulan dapat dibuat sama
persis dengan angsuran KPR konvensional. Hanya bedanya, angsuran KPR syariah ini tidak akan berubah sampai kredit lunas.
2. Skim KPR Syariah
Dalam pembiayaan kepemilikan rumah secara syariah skim yang sering di gunakan oleh bank dalam taransaksi ini adalah menggunakan murabahah
jual-beli.
C. Pengertian dan Landasan Hukum Murabahah
1. Pengertian Murabahah
Menurut istilah fiqh, murabahah adalah bentuk jual-beli barang dengan tambahan harga atas harga pembelian yang pertama secara jujur. Penjual
harus memberi tahukan harga pokok yang dibeli dengan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahan
9
. Kata al-Murabahah diambil dari bahasa Arab dari kata ar-ribhu
ﺢْﺑﺮﻟا yang berarti kelebihan dan tambahan keuntungan
10
. Sedangkan dalam definisi para ulama terdahulu adalah jual beli dengan modal ditambah
keuntungan yang diketahui. Hakekatnya adalah menjual barang dengan harga modal nya yang diketahui kedua belah transaktor penjual dan pembeli
dengan keuntungan yang diketahui keduanya. Sehingga penjual menyatakan modalnya adalah seratus ribu rupiah dan saya jual kepada kamu dengan
keuntungan sepuluh ribu rupiah. Syeikh Bakr Abu Zaid menyatakan: Inilah pengertian yang ada dalam pernyataan mereka: Saya menjual barang ini
dengan sistem murabahah rukun akad ini adalah pengetahuan kedua belah pihak tentang nilai modal pembelian dan nilai keuntungannya, dimana hal itu
diketahui kedua belah pihak maka jual belinya shohih dan bila tidak diketahui maka batil. Bentuk jual beli Murabahah seperti ini adalah boleh tanpa ada
khilaf diantara ulama, sebagaimana disampaikan ibnu Qudaamah , bahkan Ibnu Hubairoh menyampaikan ijma dalam hal itu demikian juga al-Kaasaani.
Inilah jual beli Murabahah yang ada dalam kitab-kitab ulama fikih terdahulu. Namun jual beli Murabahah yang sedang marak di masa ini tidaklah demikian
9
Muhammad Rifa’I, Konsep Perbankan Syariah, Semarang: CV Wicaksana, 2002, h. 61
10
Kamus Al-Munawir, Ahmad Warsono Munawwar, Pustaka Progresif, Surabaya: 1997, cet,14
a. Bank melaksanakan realisasi permintaan orang yang bertransaksi
dengannya dengan dasar pihak pertama Bank membeli yang diminta pihak kedua nasabah dengan dana yang dibayarkan bank secara penuh
atau sebagian dan itu dibarengi dengan keterikatan pemohon untuk membeli yang ia pesan tersebut dengan keuntungan yang disepakati
didepan diawal transaksi. b.
Lembaga keuangan bersepakat dengan nasabah agar lembaga keuangan melakukan pembelian barang baik yang bergerak dapat dipindah atau
tidak. Kemudian nasabah terikat untuk membelinya dari lembaga keuangan tersebut setelah itu dan lembaga keuangan itupun terikat untuk
menjualnya kepadanya. Hal itu dengan harga didepan atau dibelakang dan ditentukan nisbat tambahan profit padanya atas harga pembeliaun
dimuka. c.
Orang yang ingin membeli barang mengajukan permohonan kepada lembaga keuangan, karena ia tidak memiliki dana yang cukup untuk
membayar kontan nilai barang tersebut dan karena penjual pemilik
barang tidak menjualnya secara tempo. Kemudian lembaga keuangan membelinya dengan kontan dan menjualnya kepada nasabah pemohon
dengan tempo yang lebih tinggi. d.
Ia adalah yang terdiri dari tiga pihak; penjual, pembeli dan bank dengan tinjauan sebagai pedagang perantara antara penjual pertama pemilik
barang dan pembeli. Bank tidak membeli barang tersebut disini kecuali setelah pembeli menentukan keinginannya dan adanya janji memberi
dimuka. Adapun Syarat dari Ba’i al- Murabahah Yaitu sebagai berikut:
1 Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah.
2 Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan.
3 Kontrak harus bebas dari riba.
4 Penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas
barang sesudah pembelian. 5
Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.
Secara prinsip, jika syarat dalam 1, 4, atau 5 tidak dipenuhi, pembeli memiliki pilihan:
1 Melanjutkan pembelian seperti apa adanya.
2 Kembali kepada penjual dan menyatakan ketidaksetujuan atas
barang yang dijual.
3 Membatalkan kontrak.
Jual beli secara murabahah di atas hanyalah untuk barang atau produk yang telah dikuasai atau dimiliki oleh penjual pada waktu negoisasi dan
berkontrak. Bila produk tersebut tidak dimiliki penjual, sistem yang digunakan adalah murabahah kepada pemesan pembelian murabahah
KPP
11
. Hal ini dinamakan demikian karena si penjual semata-mata mengadakan barang untuk memenuhi kebutuhan si pembeli yang
memesannya. Secara umum, aplikasi perbankan dari murabahah dapat digambarkan
dalam skema berikut ini.
Skema Murabahah pada Perbankan
1
. Negosiasi Persyaratan
11
Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, hal. 103
5 Terima Barang Dokumen
4. Kirim 3. Beli
SUPLIER PENJUAL
2. Akad Jual BANK
NASABAH
6. Bayar
2. Rukun dan Syarat Murabahah
Ide tentang jual beli murabahah KPP tampaknya berakar pada alasan mencari pembiayaan. Dalam operasi perbankan syariah, motif pemenuhan
penggandaan aset atau modal kerja merupakan alasan utama yang mendorong orang datang ke bank. Pada gilirannya, pembiayaan yang diberikan akan
membantu memperlancar arus kas cash flow yang bersangkutan. Cara menjual secara kredit sebenarnya bukan bagian dari syarat sistem
murabahah atau murabahah KPP. Meskipun demikian, transaksi secara angsuran ini mendominasi praktik pelaksanaan kedua jenis murabahah
tersebut. Hal ini karena memang seseorang tidak akan datang ke bank kecuali untuk mendapatkan kredit dan membayar secara angsuran.
Dalam praktek perbankan syariah, murabahah disamakan dengan praktek jual-beli. Sehingga rukun dan syaratnya sama dengan jual-beli. Menurut
jumhur rukun jual-beli antara lain: a.
Ada orang yang berakad. Dalam hal ini adanya penjual dan pembeli dengan syarat antara lain:
1 Baligh dan berakal.
2 Orang yang berakad adalah orang yang berbeda. Artinya seseorang
tidak boleh bertindak dalam waktu yang bersamaan sebagai penjual sekaligus pembeli.
b. Ada lafal ijab dan qabul dengan syarat:
1 Qabul sesuai dengan ijab. Misal penjual menyatakan:”Saya jual
barang ini seharga Rp 5,000,-. Kemudian pembeli menjawab:”Saya beli barang ini seharga Rp 5,000,-.
2 Ijab dan qabul dilakukan dalam satu tempat. Artinya kedua belah
pihak dalam melakukan transaksi jual-beli berada dalam satu tempat dan membicarakan hal yang sama.
c. Ada barang yang diperjual belikan, dengan syarat:
1 Barang yang diperjual-belikan milik penjual.
2 Dapat dimanfaatkan dan bermanfaat bagi manusia. Oleh karena itu
bangkai, khamar dan darah tidak sah menjadi objek jual-beli. 3
Barang yang diperjual-belikan ada pada saat akad atau tidak ada tetapi penjual menyatakan kesanggupannya untuk mengadakan
barang tersebut. d.
Ada nilai tukar pengganti barang harga barang
12
. Para ulama fiqh membedakan nilai tukar ini ke dalam dua macam
yaitu as-saman dan as-si’r. As-saman artinya harga pasar yang berlaku di tengah masyarakat secara aktual. Sedangkan as-si’r artinya modal
barang yang seharusnya diterima pedagang sebelum dijual kepada konsumen. Adapun syaratnya antara lain:
12
Nasrun Haroen, Fiqh Muamalah, Jakarta: Gaya Media Pratama, 2000, cet I, h.115
1 Harga yang disepakati kedua belah pihak harus jelas.
2 Dapat diserahkan pada waktu akad, sekalipun secara hukum
pembayaran dengan cek ataupun kartu kredit itu boleh. Jika harga barang dibayar dikemudian hari, maka harus jelas waktu
pembayarannya. 3
Jika jual-beli dilakukan dengan saling mempertukarkan barang barter, maka barang yang dijadikan nilai tukar bukan barang yang
diharamkan syara’.
3. Jenis-Jenis Murabahah
a. Murabahah Konsumtif Multiguna MKM, yaitu pembiayaan bagi
pegawai, pengusaha dan lain-lain untuk pembelian barang yang tidak bertentangan dengan UU yang berlaku serta tidak termasuk barang yang
diharamkan syariat Islam. b.
Murabahah Konsumtif Rumah MKR. c.
Murabahah Konsumtif Kendaraan MKK.
4. Tujuan dan Manfaat Murabahah
a. Tujuan murabahah dibagi dalam dua kelompok, yaitu bagi bank dan
nasabah. Adapun tujuan bagi bank antara lain: 1
Meningkatkan peranan bank syariah dan pelayanan dalam pemberian pembiayaan serta prosedur yang lebih sederhana tanpa
menghilangkan prinsip kehati-hatian.
2 Meningkatkan pendapatan bank.
3 Menolong nasabah yang tidak memiliki keuangan yang cukup untuk
pembayaran secara tunai. Dengan demikian nasabah dapat memenuhi kebutuhan hidupnya.
Sedangkan tujuan bagi nasabah: 1
Mencari pembiayaan dimana dalam operasi perbankan syariah motif pemenuhan pengadaan aset atau modal kerja merupakan alasan
utama yang mendorong nasabah datang ke bank. 2
Mencari pengalaman, dimana satu pihak yang berkontrak penjual meminta kepada pihak lain pembeli untuk membeli barangnya.
3 Nasabah melakukan pembelian barang dengan pembayaran
ditangguh. Artinya bank memiliki piutang sebesar nilai transaksi atas pembelian barang tersebut dan nasabah memiliki utang sebesar nilai
transaksi juga. b.
Manfaat murabahah juga dibagi dalam dua kelompok. Adapun manfaat bagi bank antara lain:
1 Bank memperoleh keuntungan dari selisih harga jual dengan harga
beli barang tersebut. 2
Memiliki sistem yang sangat sederhana, sehingga memudahkan administrasinya.
Sedangkan manfaat bagi nasabah antara lain:
1 Menambah modal usaha yang dapat digunakan untuk membiayai
usaha produktif atau untuk membuka usaha baru. 2
Memperoleh sarana produksi secara terus menerus. 3
Meningkatkan pendapatan yang diperoleh sebagai akibat dari pertambahan modal tersebut.
5. Landasan Hukum Murabahah
a. Terdapat dalam Qur’an Surat Al-Baqarah ayat 275 yang berbunyi:
Artinya :”……dan Allah telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba
….QS Al-Baqarah: 275
13
Dan juga dalam QS An-Nisa ayat 29 yang berbunyi:
⌧ ☺
Artinya: Hai
orang-orang yang beriman janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang bathil,
kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama suka diantara kamu, dan janganlah kamu
membunuh dirimu; sesungguhnya Allah Maha Penyayang kepadamu
”QS An- Nisa: 29
14
13
Al-Qur’an Al-Karim dan terjemahnya Departemen Agama RI
14
Ibid
b. Al-Hadits yang artinya: Dari Rafi’ Bahwasanya Rasulullah SAW
ditanya: Pekerjaan apakah yang paling baik? Rasulullah menjawab:”Pekerjaan orang yang dengan tangannya sendiri dan
semua jual-beli yang mabrur”. Riwayat Al Bazar dan Dishahihkan oleh
Al-Hakim
15
. Ada pula hadits riwayat Aisyah R.A “Bahwa ketika Rasulullah
SAW ingin hijrah, Abu Bakar membeli dua ekor unta, kemudian Rasulullah berkata serahkan salah satunya untukku dengan harga yang
sepandan. Abu Bakar menjawab:”ya ini untukmu tanpa sesuatu apapun, kemudian Rasulullah mengatakan kalau tanpa harga jual
tsaman, maka tidak jadi saya ambil”
.HR Bukhari dan Ahmad c.
Ijma Ulama
16
, Menurut Abdullah Saeed mengatakan bahwa Al-Quran tidak membuat acuan langsung berkenaan dengan murabahah, walaupun
tidak ada acuan didalamnya tentang menjual, keuntungan, kerugian dan perdagangan. Demikian juga tidak ada hadits yang memiliki acuan
langsung kepada murabahah. Para ahli hukum harus membenarkan murabahah berdasarkan landasan lain.
d. Fatwa DSN-MUI tentan pembiayaan murabahah:
1. Fatwa DSN No. 04DSN-MUIIV2000 tentang Murabahah.
2. Fatwa DSN No. 13DSN-MUIIX2000 tentang Uang Muka dalam
Murabahah. 3.
Fatwa DSN No. 16DSN-MUIIX2000 tentang Diskon Murabahah.
15
Ibnu Hajar Al-Asqalani, Bulughu al Maram min Adilah al-Ahkam, Beirut: Muassasah al- Royan, 2000, h.158
16
Dewan Syari’ah Nasional MUI, Himpunan Fatwa Dewan Syari’ah Nasional, Jakarta, MUI Pusat, 2003, edisi ke 2, h. 21-25. Lihat pula Ibnu Rusyd, Bidayah al-Mujtahid wa Nihayah al-
Muqtashid, j. II, , h. 161
4. Fatwa DSN No. 23DSN-MUIIII2002 tentang Potongan Pelunasan
dalam Murabahah
D. Subsidi
Subsidi adalah pembayaran yang dilakukan pemerintah kepada perusahaan atau rumah tangga untuk mencapai tujuan tertentu yang membuat mereka dapat
memproduksi atau mengkonsumsi suatu produk dalam kuantitas yang lebih besar atau pada harga yang lebih murah. Secara ekonomi, tujuan subsidi adalah untuk
mengurangi harga atau menambah keluaran output.
17
Subsidi pembagunan atau perbaikan rumah yaitu subsidi untuk membantu menambah dana pembagunan atau perbaikan rumah sehingga dapat menurunkan
pagu pembiayaan yang akan diangsur setiap bulan secara tetap berikut marginya yang selanjutnya disebut subsidi membangun atau memperbaiki rumah.
18
Sedangkan subsidi disini adalah bantuan atau tunjangan yang diberikan oleh pemerintah lewat lembaga Keuangan baik Bank Syariah, Lembaga Keuangan
Non Bank LKNB Syariah. Maupun Koperasi Syariah dengan tujuan untuk kepemilikan atau perbaikan rumah bagi masyarakat miskin.
17
Kamus Besar Indonesia, Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa, Departemen Pendidikan Balai Pustaka: Jakarta 1989, cet. 2.
18
Membangun atau Memperbaiki Rumah dengan fasilitas subsidi perumahan melalui KPRS KPRS Mikro Syariah Bersubsidi, Kementrian Negara Perumahan Rakyat.
Kemudian menurut Suparmoko, subsidi Transfer adalah salah satu bentuk pengeluaran pemerintah yang juga diartikan sebagai pajak negatif yang akan
menambah pendapatan mereka yang menerima subsidi atau mengalami peningkatan pendapatan Riil apabila mereka mengkonsumsi atau membeli barang
– barang yang disubsidi oleh pemerintah dengan harga jual yang rendah. Subsidi dapat dibedakan dalam dua bentuk barang atau subsidi innatura inkind subsidi:
1. Subsidi dalam bentuk uang
Subsidi dalam bentuk uang ini diberikan oleh pemerintah kepada konsumen sebgai tambahan penghasilan atau kepada produsen untuk dapat menurunkan
harga barang. Keunggulan subsidi dalam bentuk uang kepada konsumen: a.
Lebih murah bagi pemerintah dari pada subsidi dalam bentuk penurunan harga.
b. Memberikan kebebasan dalam membelanjakannya
2. Subsidi dalam bentuk barang
Subsidi dalam bentik barang adalah subsidi yang dikaitkan dengan jenis barang tertentu yaitu pemerintah menyediakan suatu jenis barang
tertentu dengan jumlah yang tertentu pun kepada konsumen tanpa dipungut bayaran atau pembayaran dibawah harga pasar.
3. Pengaruh subsidi innatura adalah:
a. Mengurangi jumlah pembelian untuk harga yang disubsidi tetapi
konsumsi total bertambah, misalkan pemerintah memberikan subsidi
pangan tanpa harga dengan syarat konsumen tidak boleh menjual kembali barang tersebut.
b. Tidak mengubah konsumsi total, hal ini terjadi jika pemerintah
disamping memberikan subsidi juga menarik pajak yang sama besarnya dengan subsidi.
c. Konsumsi menjadi terlalu tinggi over consumtion, hal ini terjadi jika
jumlah yang disediakan oleh pemerintah lebih besar dari pada jumlah sesungguhnya yang tersedia untuk di beli konsumen.
4. Efek positif subsidi
Kebijakan pemberian subsidi biasanya dikaitkan kepada barang dan jasa yang memiliki positif eksternalis dengan tujuan agar untuk menambah
output dan lebih banyak sumber daya yang dialokasikan kebarang dan jasa tersebut misalnya pendidikan teknologi tertinggi.
5. Efek negatif subsidi
Secara umum efek negatif subsidi adalah: a.
Subsidi menciptakan alokasi sumber daya yang tidak efisien, karena konsumen membayar barang dan jasa pada harga yang lebih rendah dari
pada harga pasar maka ada kencenderungan konsumen tidak hemat dan mengkonsumsi barang yang disubsidi. Karena harga yang disubsidi lebih
rendah dari pada biaya kesempatan oportunity cost maka terjadi
pemborosan dalam penggunaan sumber daya untuk memproduksi barang yang disubsidi.
b. Subsidi menyebabkan distorsi harga. Menurut Basri, subsidi yang tidak
transparan dan tidak well – targeted akan mengakibatkan: 1
Subsidi besar yang digunakan untuk program populis cenderung menciptakan distorsi baru dalam perekonomian.
2 Subsidi menciptakan suatu intensiensi
BAB III GAMBARAN UMUM BTN SYARIAH
A. Sejarah Berdirinya BTN Unit Usaha Syariah
Dalam prakteknya ternyata Bank Syariah bukan hanya diminati oleh kalangan umat muslim, tetapi juga dimanfaatkan oleh kalangan non muslim,
baik dalam kapasitasnya sebagai nasabah, karyawan maupun pemilik. Hal ini menunjukkan bahwa Bank Syariah merupakan Bank yang universal dan tidak
semata-mata dimanfaatkan atas pertimbangan agama, tetapi juga pertimbangan ekonomis dan manfaatnya.
Untuk mengantisipasi kecenderungan tersebut, maka Bank BTN Unit Usaha Syariah berdiri berdasarkan risalah RUPS tanggal 16 Januari 2004 dan
perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 Oktober 2004 oleh Emi Sulistyowati,SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya
Divisi Syariah berdasarkan Ketetapan Direksi No. 14DIRDSYA2004 tanggal 4 November 2004. Bank BTN telah pula mendapatkan izin prinsip
operasional Unit Usaha Syariah dari Bank Indonesia melalui surat BI No. 61350DPbS tanggal 15 Desember 2004. Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha
Syariah disebut “BTN Syariah” dengan moto “Maju dan Sejahtera Bersama”.
1
Dalam pelaksanaannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh Dewan Pengawas Syariah DPS yaitu badan independent yang ditempatkan oleh
1
Bank BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2006, Jakarta, hal.85
45
Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia DSN-MUI pada bank yang bertugas sebagai pengawas, penasehat dan pemberi saran kepada direksi,
pimpinan Divisi Syariah dan Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal- hal yang terkait dengan prinsip Syariah. Adapun jajaran Dewan Pengawas
Syariah pada Bank Tabungan Syariah yaitu:
2
1. Ketua DPS : Drs. H. Ahmad Nazri Adlani
2. Anggota DPS
:Drs. H. Mohammad Hidayat, MBA, MBL. 3.
Anggota DPS : Dr. H. Endy M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI,
ACS Pada tahun 2006, dalam operasionalnya Bank Tabungan Negara
BTN Syariah telah didukung oleh 9 sembilan Kantor Cabang Syariah dan 27 dua puluh tujuh Kantor Layanan Syariah Office Channeling pada
kantor-kantor cabang dan kantor cabang konvensional. Adapun kantor cabang syariah telah tersebar di berbagai kota, di antaranya Jakarta, Bandung,
Makassar, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Malang, Batam dan Medan.
3
BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari dua tahun membukukan laba pada tahun 2006 sebesar Rp 1,65 miliar dengan asset Rp
413,03 miliar dan pembiayaan Rp 256,89 miliar serta berhasil mendapatkan
2
Ibid,. h. 85
3
Ibid,. h. 86
beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun pencapaian kinerja tahun 2006 yaitu :
4
1. The Best Customer Service and Teller dari Karim Business Consulting
tahun 2005. 2.
The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah untuk kelompok asset 100 miliar rupiah tahun 2006.
3. The Best Sharia Unit Overall peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk
kelompok asset 100 miliar rupiah tahun 2006. 4.
Sharia Acceleration Award sebagai Best Outlet Productivity Bank Indonesia tahun 2007.
Penghargaan ini diserahkan pada acara Islamic Finance Summit 2007 untuk Islamic Finance Quality Award Islamic Financial Award 2006 oleh
Karim Business Consulting.
B. Visi dan Misi BTN Unit Usaha Syariah
Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan
bersama.” adalah Visi dari Bank Tabungan Negara Syariah. Sedangkan Misi BTN Syariah yaitu:
5
4
Ibid hal.86
5
Ibid,. h. 6
1. Memberikan pelayanan unggul dalam pembiayaan perumahan dan
industri yang terkait, serta menyediakan produk dan jasa perbankan perbankan lainnya.
2. Menyiapkan dan mengembangkan sumber daya manusia yang
berkualitas dan professional serta memiliki integritas yang tinggi. 3.
Meningkatkan keunggulan kompetitif melalui inovasi berkelanjutan sesuai dengan kebutuhan nasabah.
4. Melaksanakan manajemen perbankan yang sehat sesuai dengan prinsip
kehati-hatian dan good corporate governance untuk meningkatkan Shareholder Value.
5. Mempedulikan kepentingan masyarakat dan lingkungannya.
C. Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah Jakarta
Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam akta No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat dihadapan Muhani Salim, SH.
Notaris di Jakarta serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145KMK.012000 tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150KMK.012000 tanggal
17 Mei 2000. Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada
Keputusan Direksi No.15DIRDSYA2004, tanggal 4 November 2004, Tentang : Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah.
Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah, yaitu :
1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu
unit kerja yang harus ada di suatu kantor cabang sebagai berikut :
a.
Branch Manager kepala Cabang
b.
Retail Service Layanan Ritel
c.
Operation Operasional
d.
Accounting Control Akuntansi dan Kontrol
e.
Financing Recovery Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan 2.
Di bawah Core Unit Kerja Retail Service teller sevice, customer service, financing service dan Operation transaction processing,
financing administration, general branch administration maksimal dijabat oleh Assistant Manager atau Supervisor Penyelia yang akan
disesuaikan dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh.
3. Branch Manager Kepala Cabang
Mempunyai Tanggung Jawab sebagai berikut: 1.
Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah ditetapkan Divisi Syariah.
2. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi Kantor Cabang BTN
Syariah. 3.
Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah. Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :
1. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas
kewenangan. 2.
Bertanggung jawab atas pengelolaan risiko bisnis, baik yang dilakukan oleh cabang syariah, kancapem syariah maupun kantor kas
syariah. 3.
Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang menyangkut operasional bank, baik ketentuan intern maupun
ekstern. 4.
Retail Service Misi :
1. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada
customer fokus. 2.
Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang berbasis kepada customer focus.
Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut : a.
Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah. b.
Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit kerja yang menjadi tanggung jawabnya sesuai
kebijakan bank. 5.
Operational Misi :
a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat.
b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum
yang tepat waktu dan efisien kepada cabang. Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :
a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian
cabang untuk menjamin efektifitas dan efisiensi. b.
Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang pemprosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan
administrasi umum cabang.
D. Produk-produk pada Bank BTN Unit Usaha Syariah
1. Produk Pendanaan BTN Syariah Funding Product • Produk Pendanaan BTN Syariah
1. Tabungan Batara Mudharabah
Tabungan Batara Mudharabah Adalah tabungan yang bersifat investasi yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-
syarat tertentu dengan imbalan yang disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah yang tertuang dalam akad pembukaan rekening.
2. Tabungan Batara Wadiah
Tabungan Batara Wadiah adalah tabungan yang bersifat simpanan yang bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang
disyaratkan kecuali dalam bentuk pemberian ‘athaya bonus yang
bersifat sukarela, tidak disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tulisan dari pihak bank.
3. Tabungan Haji Baitullah
Tabungan yang bersifat investasi atau berjangka yang diperuntukkan bagi calon jamaah haji dalam rangka persiapan Biaya
Perjalanan Ibadah Haji. 4.
Deposito Batara Syariah Deposito Batara Syariah adalah jenis penanaman dana nasabah
yang penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan perjanijian nasabah dengan bank. Digunakan prinsip Al-
Mudharabah Mutlaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak dimana pihak pertama selaku pemilik dana shahibul maal
menyediakan dana dan pihak kedua selaku pengelola dana mudharib bertanggung jawab atas pengelolaan dana. Hasil
keuntungan dari pengelolaan dana akan dibagikan sesuai dengan nisbah rasio yang telah disepakati sebelumnya oleh kedua belah
pihak. 5.
Giro Batara Syariah Giro Batara Syariah adalah simpanan pihak ketiga pada bank
berdasarkan prinsip Wadiah Yad Dhamanah yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet
Giro, Kartu ATM, sarana perintah pembayaran lainnya atau dengan pemindahbukuan.
• Produk Jasa BTN Syariah 1
Real Time Gross Settlement RTGS Real Time Gross settlement adalah sistem transfer dana online
dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi secara individual.
Jenis layanan : a. Single Credit Transaction
a. Multiple Credit Transaction. 2
Kiriman Uang Kiriman Uang adalah fasilitas jasa pelayanan Bank BTN
Syariah untuk pengiriman uang dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak lain di suatu tempat Dalam Negeri dengan
menggunakan sarana Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia SKNBI.
3 Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji BPIH
Memberi kepastian keberangkatan Ibadah Haji berkat sistem online dan SISKOHAT. Manfaat : keberangkatan menunaikan
Ibadah Haji lebih terjamin berkat sistem online dan SISKOHAT.
Manfaat : Keberangkatan menunaikan Ibadah Haji lebih terjamin berkat system online dan SISKOHAT. Kelebihan BPIH
pada BTN Syariah: a.
Asuransi dengan pertanggungan sejak keberangkatan dari rumah, selama berada di tanah suci hingga kembali ke rumah.
b. Memberikan perlengkapan yang bermanfaat selama menunaikan
Ibadah Haji di tanah suci secara Cuma-cuma. c.
Melayani penukaran nilai mata uang Riyal atau mata uang lainnya.
Persyaratan yang harus dipenuhi antara lain: a.
Melakukan penyetoran BPIH dengan melampirkan surat kepastian keberangkatan ibadah haji dari kantor Departemen
Agama setempat. b.
Penyetoran BPIH dilunasi sekaligus. c.
Saat dimulai dan berakhirnya waktu penyetoran, ditentukan Pemerintah Departemen Agama.
4 Inkaso
Inkaso adalah jasa pelayanan Bank BTN untuk melakukan penagihan kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen di tempat
lain di Dalam Negeri. Warkat yang digunakan : Cek dan Bilyet Giro Jenis Warkat Inkaso :
a. Warkat Inkaso Sendiri
Adalah warkat yang diterbitkan oleh Kantor Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah kliring
Bank pengirim. b.
Warkat Inkaso Bank Lain Adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank lain yang wilayah
kliringnya berbeda dengan Bank pengirim. • Produk Pembiyaan BTN Syariah Financing Products
1 Pembiayaan KPR BTN Syariah Murabahah
Diperuntukkan untuk membiayai nasabah yang akan membeli rumah, rumah toko, rumah kantor, apartemen, dan jenis rumah
tinggal lainnya danatau berikut tanah untuk dimiliki atau dipergunakan sendiri rumah barulama.
BANK NASABAH
GAMBAR : Pembiayaan KPR BTN Syariah Murabahah
DEVELOPER
Fitur produk pembiayaan KPR Murabahah sebagai berikut : a.
Nilai pembiayaan bebas b.
Uang muka minimal 10 kolektif dan 20 non kolektif. c.
Maksimal jangka waktu pembiayaan 15 tahun. d.
Kemampuan mengansur pembiayaan 70 dari sisa penghasilan bersih
e. Berada pada lokasi yang marketable.
f. Discover dengan asuransi jiwa dan kebakaran syariah.
g. Pelunasan dipercepat tanpa penalty.
h. Margin bersifat tetap sejak akad dihitung dengan sistem flat.
Biaya realisasi akad pembiayaan sebagai berikut: a.
Biaya administrasi b.
Biaya appraisal c.
Biaya asuransi jiwa dan kebakaran d.
Biaya notaries e.
Biaya SKMHT APHT 2
Pembiayaan Multiguna BTN Syariah Murabahah Diperuntukkan untuk membiayai nasabah yang akan membeli
kendaraan bermotor untuk dimiliki dan dipergunakan sendiri. Fitur Produk pembiayaan multiguna murabahah multiguna
adalah sebagai berikut : a.
Nilai pembiayaan bebas
b. Uang muka minimal 10 kolektif dan 20 non kolektif.
c. Kemampuan mengangsur 70 dari sisa penaghasilan bersih.
d. Maksimal jangka waktu 5 tahun untuk mobil.
e. Maksimal jangka waktu pembiayaan 4 tahun untuk sepeda
motor. f.
Discover dengan asuransi jiwa dan kerugian syariah. g.
Pelunasan dipercepat tanpa penalty. Biaya Realisasi akad pembiayaan murabahah multiguna sebagai
berikut: a.
Biaya administrasi b.
Biaya asuransi jiwa dan kerugian single premium mobil all risk sepeda motor TLO.
c. Biaya notaries.
d. Biaya akta fiducia pendaftaran Depkeh HAM.
3 Pembiayaan Musyarakah Konstruksi BTN Syariah.
Adalah pembiayaan yang diberikan Bank kepada pengembang developer berbentuk Perseroan Terbatas, Koperasi, CV, atau
perorangan, untuk membantu modal kerja pengembang dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan yang meliputi rumah
bangunan berikut sarana dan prasarananya dimana masing-masing pihak menyertakan modal dengan berbagi keuntungan menurut
nisbah yang disepakati dan risiko kerugian usaha sesuai dengan porsi penyertaan modal masing-masing.
Fitur Produk : a.
Pembiayaan yang dapat diberikan maksimal 80 dari kebutuhan modal kerja konstruksi.
b. Jangka waktu dapat diberikan maksimal selama jangka waktu
24 bulan. c.
Nisbah bagi hasil ditetapkan sesuai hasil analisa usaha yang dilakukan oleh pihak Bank dan disetujui Nasabah.
d. Biaya–biaya lain yaitu biaya notaris, pengikatan barang
agunanjaminan, dan biaya asuransi. e.
Agunan barupa lokasi proyek yang dibiayai. 4
Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah Adalah penyediaan dana oleh Bank Shahibul Maal untuk
memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah Mudharib berbentuk PT, CV, Koperasi Instansi Pemerintah BUMN Swasta, BMT,
BPRS yang terdiri dari : a.
Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha untuk industri sektor perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau jasa.
b. Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah
Kerja SPK oleh kontraktor.
c. Memenuhi kebutuhan modal kerja untuk disalurkan kembali
kepada konsumen end user. Fitur produk pembiayaan mudharabah modal kerja adalah
sebagai berikut: a.
Menggunakan metode revenue sharing b.
Perhitungan bag hasil berdasarkan kedepakatan bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas cash flow dan tingkat bagi
hasil yang berlaku di pasar. c.
Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan kepada nasabah.
5 Pembiayaan KPR Indensya
Pembiayaan Kepemilikan Rumah Inden Syariah adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada
nasabah untuk membeli tanah dan rumah dari pengembang dengan kondisi rumah belum terbangun atau sedang dalam tahap
pembangunan berdasarkan pesanan dari nasabah sesuai dengan prinsip Istishna.
Ketentuan lain dalam pembiayaan Istishna adalah sebagai berikut:
a. Adanya kerja sama dengan pengembang atau developer.
b. Pengembangan yang berpengalaman minimal 2 tahun.
c. Maksimal pembiayaan 80 dari harga jual pengembang.
d. Pengenaan biaya adminitrasi selama pembangunan rumah.
e. Pengakuan angsuran sebagai pengurang harga jual dilakukan
setelah rumah diserahterimakan kepada nasabah. f.
Jangka waktu, margin, denda dan biaya realisasi sesuai dengan ketentuan pembiayaan KPR BTN Syariah.
BAB IV ANALISIS KEBIJAKAN KEPEMILIKAN RUMAH BERSUBSIDI
DENGAN SKIM SYARIAH
A. Mekanisme Pembiayaan KPR Bersubsidi dengan Skim Syariah
KPR Bersubsidi diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah,
rumah toko, apartemen dan jenis rumah atau tinggal lainnya. Pembiayaan KPR BTN Syariah berdasarkan prinsip murabahah, di mana
harga jual didapatkan dari total harga beli dan margin harga jual = harga beli + margin.
1
1. Prosedur pembiayaan KPR-BTN Syariah pada perjanjian
Murabahah
Pembiayaan murabahah KPR Bersubsidi BTN dan pembiayaan multiguna di Bank BTN Syariah Jakarta dilakukan melalui prosedur sebagai berikut:
a. Nasabah mengajukan permohonan awal pembiayaan KPR Bersubsidi secara
kolektif dengan melampirkan surat keterangan bahwa nasabah belum mempunyai rumah dari kelurahan setempat serta surat keterangan dari
kecamatan.
1
Wawancara pribadi dengan Bapak Bambang Pujianto, Financing Servicese Officer BTN
Syariah, Gedung Menara BTN, Lt.2 2 Maret 2010.
61
b. Berikan penjelasan dan wawancara secara terperinci kepada nasabah
mengenai pembiayaan yang diinginkan, setelah itu nasabah dianjurkan untuk melengkapi dokumen-dokumen yang dipersyaratkan dalam pengajuan
pembiayaan murabahah yang telah disediakan oleh bank, jika nasabah tidak dapat melengkapi maka berkas-berkas dikembalikan lagi ke nasabah.berkas-
berkas tersebut meliputi: 1.
Bagi nasabah yang berpenghasilan tetap karyawan
a.
Aplikasi pemohonan
b.
Copy KTP, Kartu Keluarga KK Surat Nikahcerai, Pasphoto pemohon dan pasangan Suamiisteri yang terbaru.
c.
Slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang.
d.
Surat keterangan bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja SK pengangkatan pegawai.
e.
Copy Rekening Tabungan BTN Syariah dan atau bank lain.
f.
Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif yang telah ditanda tangani oleh pimpinan atau Bendaharawan Instansi jika
ada. 2.
Bagi nasabah yang berpenghasilan tetap Karyawan a.
Aplikasi pemohonan b.
Copy KTP, Kartu Keluarga KK Surat Nikahcerai, Pasphoto pemohon dan pasangan Suamiisteri yang terbaru.
c. Surat keterangan penghasilan.
d. Copy Rekening Tabungan BTN Syariah dan atau Bank Lain.
e. Copy Akta perusahaan, Ijin Usaha, Ijin Praktek, SIUPTDP.
f. Laporan keuangan perusahaan
g. Izin Praktek untuk dokterpengacara dll.
1. Lain-lain
h. Copy PBBSPPT
i. Copy Sertifikat dan IMB
j. Surat keterangan belum memiliki rumah Untuk KPR Bersubsidi
k. Apabila dokumen-dokumen dan syarat-syarat yang telah diajukan tersebut
telah terpenuhi, maka langsung dipelajari serta dianalisa oleh Financing Service Officher
FSO. l.
Setelah dipelajari dan sesuai dengan standar oprasional produksi SOP maka langsung diberikan kepada kepala seksi Operation Head OH
dengan membubuhkan tandatanganya. m.
Setelah dirasa aman dan memenuhi semua syarat, maka FSO dan kepala seksi OH membuat memo dan proposal pembiayaan murabahah yang
kemudian langsung diserahkan kepada Kepala Cabang Bank BTN Syariah, inti dari kegiatan yang telah disebutkan diatas untuk menilai
tingkat kepercayaan dan prinsip kehati-hatian bank terhadap nasabah serta dilakukan untuk menjamin kelancaran pembayaran nasabah pada
pembiayaan murabahah.
n. Selanjutnya proposal dan memo yang telah dibuat, kembali dianalisis dan
dievaluasi lagi oleh kepala cabang apabila ada pertanyaan atau maupun hal yang ingin dibahas didalam memo maupun proposal tersebut maka
kepala cabang dapat mengadakan rapat untuk membahas hal tersebut. o.
Maksimal 1 satu minggu kepala cabang dapat memberikan keputusan apakah pembiayaan tersebut dapat dilanjutkan kerjasamanya ataupun
tidak. p.
Bila tidak disetujui bisa dilakukan pengulangan kembali oleh FSO dan kepala OH atau dapat langsung menghentikan permohonan dan
memberikan informasi penolakan tersebut kepada nasabah. q.
Dan apabila disetujui, maka langsung diadakan akad antara nasabah dengan pihak Bank BTN Syariah yang menyatakan bahwa perjanjian
tersebut sah hingga perjanjian tersebut berakhir dan ini pula harus berpedoman pada perjanjian yang telah dibuat oleh kedua belah pihak,
setelah itu FSO memberikan surat SP3 kepada nasabah. r.
Persilahkan nasabah untuk menuju petugas notaris untuk menandatangani SKMHTAPHT surat tentang hak tanggung dan akta-akta lain yang
dibutuhkan.
s. Setekah semua prosedur dilaksanakan maka nasabah sudah dapat
menikmati pembiayaan murabahah baik KPR BTN Syariah maupun multi guna.
2
2. Keunggulan:
a. Angsuran tetap sampai lunas
b. Maksimal pembiayaan KPR BTN Syariah yang dapat diberikan
adalah 80 untuk nasabah non kolektif dan sebesar 90 untuk nasabah kolektif dari taksasi Bank
c. Jangka waktu pembiayaan maksimal sampai dengan 10 sepuluh
tahun d.
Lokasi rumah, rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya bebas
e. Margin bersaing
f. Persyaratan mudah dan fleksibel
g. Pelunasan dipercepat tidak dikenakan penalty
h. Berdasarkan prinsip syariah
ANGSURAN KPR BTN SYARIAH
Margin Flat Margin Flat
Jangka Waktu 150 Juta
≥ 150 Juta
2
Wawancara pribadi dengan Bapak Bambang Pujianto, Financing Servicese Officer BTN
Syariah, Gedung Menara BTN, Lt.2 2 Maret 2010.
1 7.7502 7.5003
2 8.2269 7.9161
3 8.6282 8.3708
4 9.2252 8.9346
5 9.8684 9.5068
6 10.1408 9.8064
7 10.4537 10.1650
8 10.7659 10.2623
9 11.1388 10.8042
10 11.4291 11.2313
11 12.1027 11.7842
12 12.5740 12.2313
13 13.0261 12.6897
14 13.6931 13.3308
15 14.3916 13.9126
Sumber: Dokumentasi BTN Syariah Unit Usaha Harmoni Jakarta
3. Kendala-kendala yang di hadapi dalam mekanisme Pembiayaan
Murabahah.
Dalam melaksanakan kinerjanya ada beberapa kendala yang dihadapi oleh Bank BTN Syariah, yitu:
a. Wanprestasi atau kelalaian, nasabah sengaja tidak membayar angsuran.
b. Fluktuasi harga komparatif. ini terjadi bila harga suatu barang dipasar
naik setelah bank membelikanya untuk nasabah. c.
Penolakan nasabah, barang yang dikirim bisa saja ditolak oleh nasabah karena berbagai sebab. Bisa jadi karena rusak dalam perjalanan sehingga
nasabah tidak mau menerimanya. Kemungkinan lain karena nasabah merasa spesifikasi barang tersebut berbeda dengan yang ia pesan.
d. Dijual, murabahah bersifat jual beli dengan utang, maka ketika kontrak
ditandatangani, barang itu menjadi milik nasabah. Nasabah bebas melakukan apapun terhadapat aset miliknya tersebut untuk menjualnya.
4. Upaya Yang Sudah Dilaksanakan Oleh Lembaga
Sesuai dengan sifat bisnis tijarah, transaksi murabahah memiliki beberapa manfaat, demikian juga kendala yang harus di antisipasi.
Murabahah memberi banyak manfaat kepada bank syari’ah.salah satunya
adalah adanya keuntungan yang muncul dari selisih harga beli dari penjual dengan harga kepada nasabah. Selain itu, sistem murabahah juga sangat
sederhana. Hal tersebut memudahkan penangan administrasinya di bank syari’ah.
Adapun upaya yang telah dilakukan oleh bank BTN syari’ah jakarta dalam menangani kendala-kendala pembiayaan murabahah sebagai berikut:
a. untuk menghindari wanprestasi ataupun kelalaian yang dilakukan oleh
nasabah dalam pembayaran, bank BTN syari’ah melakukan beberapa
peringatan secara lisan maupun tertulis apabila pembayaran telah jatuh tempo.
b. Fluktuatifnya harga yang terjadi dipasaran tidak ikut berpengaruh terhadap
pembiayaan murabahah baik KPR BTN Syari’ah maupun yang multiguna, jadi ini semua dikembalikan lagi kepada perjanjian yang telah
disepakati oleh kedua belah sebelum dilaksanakannya pembiayaan dari murabahah
tersebut. c.
Karena itu apabila terjadi penolakan, maka sebaiknya barang yang ingin dikirimkan kepada nasabah harus dilindungi dengan asuransi. Dan apabila
barang tersebut tidak sesuai dengan apa yang diinginkan oleh nasabah maka bank mempunyai hak untuk menjualnya kepada pihak lain, karena
bank telah menandatangani kontrak pembelian dengan penjualannya, barang tersebut akan menjadi milik bank.
d. Apabila objek yang diperjanjikan didalam pembiayaan murabahah dijual
oleh nasabah, maka hal itu tidak menjadi masalah bagi pihak BTN Syari’ah Jakarta karena dengan tidak adanya barang tersebut pihak BTN
syari’ah akan tetap meminta pembiayaan murabahahnya dilunasi oleh nasabah hingga pembiayaannya selesai dan lunas menurut perjanjian awal.
B. Sistem Penyaluran Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi
1. Kelompok Sasaran dan Pilihan Jenis KPR Bersubsidi
a. KPR Bersubsidi diberikan kepada keluarga rumah tangga yang baru
pertama kali memiliki rumah dan termasuk ke dalam kelompok sasara masyarakat berpenghasilan rendah, sebagai berikut :
Kel. Sasaran
Batasan Penghasilan Rp. Bulan
I 900.000 Penghasilan
1.500.000 II 500.000
Penghasilan 900.000
III 350.000 Penghasilan
500.000
b. Penghasilan dimaksud adalah penghasilan pemohon yang didasarkan
atas gaji pokok pemohon atau pendapatan pokok pemohon per bulan.
c. Subsidi diberikan kepada kelompok sasaran, baik yang berpenghasilan
tetap maupun yang berpenghasilan tidak tetap, yang memenuhi
persyaratan untuk memperoleh fasilitas kredit sesuai dengan ketentuan Bank.
d. Pilihan skim subsidi yang diberikan lewat KPR Bersubsidi hanya
berupa salah satu dari : i
Subsidi Selisih Bunga, Untuk KPR Konvensional; atau
ii Subsidi Uang Muka, untuk KPR Syariah dengan besaran nilai
Subsidi untuk masing-masing kelompok sasaran sebagai
berikut :
Maksimum Nilai Subsidi Rumah Tangga Rp.
Kel. Sasaran
Subsidi Selisih Bunga
Subsidi Uang Muka
I 2.400.000 2.400.000 II 3.000.000 3.000.000
III 3.500.000 3.500.000
2. Ketentuan Umum KPR Bersubsidi
a. KPR Bersubsidi disediakan oleh Bank dalam rangka memfasilitasi
pemilikan atau pembelian rumah sederhana sehat Rs Sehat RSH oleh
masyarakat berpenghasilan rendah sesuai kelompok sasaran. b.
Jenis rumah yang dapat dibeli atau dibangun diperbaiki oleh masing- masing kelompok sasaran mencakup seluruh pilihan jenis Rs Sehat
RSH dan sesuai dengan batas harga rumah yang dapat dibeli melalui
KPR Bersubsidi sebagai berikut : Batas Harga Rumah Rp
Kel Sasaran
Minimum Maksimum
I 25.000.000 36.000.000
II 14.000.000 25.000.000
III - 14.000.000
c. KPR Bersubsidi diberikan kepada kelompok sasaran untuk memiliki
rumah yang memenuhi batasan harga rumah dan memenuhi persyaratan yang diberlakukan atas :
1. Minimum Uang Muka
2. Maksimum KPR
3. Maksimum Jangka Waktu Kredit Tenor; dan
4. Skim Subsidi.
d. Persyaratan atas minimum uang muka, maksimum KPR dan maksimum
jangka waktu kredit Tenor dimaksud adalah sebagai berikut :
Subsidi Selisih Bunga Subsidi Uang Muka
Kel. Sasaran
Min. Uang
Muka Maks.
KPR Rp.
Maks. Tenor
Thn Min.
Uang Muka
Maks. KPR
Rp. Maks.
Tenor Thn
I 15
30.600.000 20
22.5 27.900.000
20 II
10 22.500.000
20 27.5
18.125.000 20
III 10
12.600.000 20
35.0 9.100.000
20
e.
Persyaratan atas skim subsidi selisih bunga
Suku Bunga Bersubsidi Tahun Tahun
Kel. Sasaran
1 2
3 4
5 6
7 8
9 10
11
I 10 12
13,5 14,5
II 8 10
11,5 13,5
14 14,5
III 6 7 8 9 10 11 12
13,5 14
14,5
Ket. : Sesuai bunga pasar yang berlaku.
f. Persyaratan atas skim subsidi uang muka adalah sebagai berikut :
Uang Muka Kel
Sasaran Maks.
Subsidi Pemerintah
Min. yang Hrs Disediakan
Kel. Sasaran Total Minimum
Uang Muka
1 2
3 4 = 2 + 3
I 6,7 15,8 22,5
II 12,0 15,5
27,5 III 25,0
10,0 35,0
3. Ketentuan Khusus
a. Kelompok sasaran dengan penghasilan lebih tinggi diperbolehkan
memiliki membeli rumah dengan batas harga lebih rendah, atau membangun memperbaiki rumah dengan total dana pembangunan yang
diperlukan lebih rendah sepanjang tetap menggunakan skim dan nilai subsidi maksimum yang diperuntukkan bagi masing-masing kelompok
sasaran.
b. Kelompok sasaran dengan penghasilan lebih rendah diperbolehkan
memiliki membeli rumah dengan batas harga lebih tinggi dengan ketentuan nilai subsidi yang diterima mengikuti nilai subsidi kelompok
sasaran di atasnya.
c. Masa subsidi KPR untuk setiap kelompok sasaran dihitung mulai saat
realisasi KPR hingga berakhirnya masa subsidi yang berlaku untuk masing-masing kelompok sasaran.
d. Mengingat pemenuhan kebutuhan lahan dalam rangka pembangunan Rs
Sehat RSH, khususnya di kota-kota metro dan besar di Jabotabek, Jawa dan Bali terkendala oleh kelangkaan ketersediaan lahan, maka di lokasi-
lokasi tersebut pembangunan Rs SehatRSH dapat menggunakan kapling dengan ukuran luas minimum 60 m
2
dan lebar minimum 5 meter.
4. Ketentuan Bangunan Rs. Sehat
Bangunan Rs. Sehat yang dapat didukung dengan fasilitas subsidi perumahan adalah bangunan sebagaimana diatur oleh Keputusan Menteri
Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 403 KPTSM2002 tanggal 2 Desember 2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana
Sehat Rs. Sehat, beserta perubahan-perubahannya. 5.
Syarat dan ketentuan
a. Warga Negara Indonesia
b. Telah berusia 21 Duapuluh satu tahun atau yang telahmenikah dan
berwenagng melakukan tindakan hokum telah dewasa menurut hokum dan tidak berada dalam pengampuan
c. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
d. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin
pembayaran kewajiban angsuran pokok dan margin sampai
pembiayaan lunas. Penghasilan di maksud baik bersifat tetap gaji bulanan maupun tidak tetap pendapatan dari pekerjaan bebas;
e. Mempunyai pekerjaan tetap sebagai karyawan atau pekerjaan lainya
yang memperoleh gaji tetap atau menjalankan usahanya sendiri wiraswasta dengan masa kerja minimal 1satu taun;
f. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di Bank maupun di Bank
lain; g.
Sesuai ketentuan Bank penghasilannya masih cuup untuk membayar kewajiban angsuran pokok dan margin atas seluruh pembiayaan baik
yang telah ada maupun yang akan diminta h.
Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah
pembiayaan
≥ Rp. 100 Juta atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk
pemohon dengan jumlah pembiayaan ≥ Rp 50 Juta sampai dengan Rp.
100 juta atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
3
C. Penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah pada BTN Syariah
1. Langkah benyelesaian pembiayaan KPR Bersubsidi Bermasalah oleh
BTN Syariah
Sebelum bank melakukan penyelesaian atas pembiayaan KPR yang bermasalah terlebih dahulu Bank melakukan restrukturisasi pembiayaan
3
Wawancara pribadi dengan Bapak Bambang Pujianto, Financing Servicese Officer BTN
Syariah, Gedung Menara BTN, Lt.2 2 Maret 2010.
terhadap masalah yang dihadapi nasabahnya. Restrukturisasi pembiayaan adalah upaya perbaikan yang dilakukan bank dalam kegiatan penyediaan
danaterhadap nasabah yang mengalami kesulitan untuk memenuhi kewajibanya dengan mengikuti ketentuan yang berlaku yaitu Fatwa Dewan
Syariah Nasional DSN, peraturan Bank Indonesia dan Standar akuntansi keuangan yang berlaku bagi bank syariah.
4
Restrukturisasi ini merupakan suatu hal yang sangat penting untuk diketahui sebelum melangkah pada
peyelesaian pembiayaan KPR lebih lanjut, diantaranya: a.
Rescheduling penjadwalan ulang BTN Syariah memberikan keringanan terhadap nasabah menyangkut jadwal pembayaran atau jangka waktu
termasuk penundaan masa tenggang dan perubahan besarnya angsuran pembiayaan KPR. Misalkan dalam perpanjangan jangkawaktu
pembiayaan KPR dari 1 tahun menjadi 2 tahun dan perpanjangan jangkawaktu angsuran dari 26 kali menjadi 38 kali dengan demikian
jumlah angsuran akan menjadi lebih kecil seiring dengan penambahan jangkawaktu angsuran. Rescheduling ini salah satu cara yang diberikan
kepada nasabah yang mempunyai I’tikad baik dan karakter jujur. Dalam hal ini Al-Quran memberikan pedoman penambahan waktu bagi orang
yang berhutang, Allah berfirman:
4
Direksi PT BTN Persero, surat Edaran Peraturan Direksi No 21VIII2007, Jakarta: PT Bank Tabungan Negara Persero 2007, h.4
⌧
………..
Artinya: “Dan jika orang yang berhutang itu dalam kesukaran, Maka berilah tangguh sampai Dia berkelapangan…”
Al-Baqarah ayat: 280
b. Melakukan pembinaan melalui pendekatan kepada nasabah pembiayaan
KPR yang bermasalah, hal ini dilakukan untuk mengetahui permasalahan yang terjadi pada nasabah pembiayaan KPR yang dilakukan dengan cara
mendatangi nasabah pembiayaan KPR yang mengalami penunggakan ke rumamahnya kemudian membicarakan atau mendiskusikan masalah yang
sedang dihadapi oleh nasabah dan alternative jalan keluar dalam menyelesaikannya. Jika nasabah bersedia membicarakan problem kondisi
keuangan secara jujur dan terbuka ini berarti nasabah mempunyai kemampuan baik untuk menyelesaikan masalah tungakan dengan bank.
Bank bisa segera mengetahui apa yang menjadi penyebab pembiayaan KPR tersebut bermasalah sehingga selanjutnya bisa memutuskan atau
mengambil tindakan dalam menyelesaikan. Akan tetapi tidak semua nasabah yang bersikap dan dan mempunyai I’tikad baik, ada sebagian
c. Collection, yaitu penagihan secara intensif kepada nasabah yang
mengalami pembiayaan KPR bermasalah. BTN Syariah melakukan dengan cara bertahap pertama konfirmasi melalui telpon, kedua,
mengirimkan surat pemberitahuan angsuran, ketiga, peringatan atau teguran, keempat, penagihan langsung yakni dengan mendatangi langsung
kerumah nasabah pembiayaan KPR yang mengalami penunggakan. d.
Pengurangan tunggakan pokok pembiayaan, ini merupakan salah satu cara yang dilakukan BTN Syariah terhadap nasabah yang mengalami
penunggakan dengan memberikan keringanan untuk membayar tunggakan pokok pembiayaan yang darilebih kecil tunggakan pokok pembiayaan
yang seharusnya dibayar. e.
Eksekusi jaminan asset nasabah atau objek pembiayaan yang dijadikan jaminan dalam rangka pelunasan pembiayaan KPR. Hal ini dilakukan oleh
BTN Syariah apabila nasabah sudah benar-benar tidak mampu lagi untuk membayar hutangnya.proses esekusi oleh BTN Syariah dapat dilakukan
dengan menyerahkan sertifikat rumah sebagai jaminan dari nasabah yang bersangkutan atau bank sendiri yang akan melakukan penjualan atas
barang jaminan. Hal ini tentunya dilakukan berdasarkan kesepakatan keduabelah pihak, atau menyerahkan kelembaga eksekutor yaitu BUPLN
Badan Urusan Piutang Dan Lelang Negara.
f. Hapus buku yaitu langkah yang terakhir yang dilakukan BTN Syariah
untuk membebaskan nasabah dari beban hutangnya, dikarenakan nasabah sudah tidak mampu lagi untuk membayar angsuran KPR dan begitu pula
dengan barang jaminan. Pada perbankan syariah jika terdapat perbedaan atau perselisihan maka kedua pihak harus menyelesaikannya sesuai tata
cara dan hukum materi syariah. Lembaga yang mengatur hokum materi dan berdasarkan prinsip-prinsip syariah di Indonesia dikenal dengan nama
Badan Arbitrase syariah Nasional BASYARNAS. Selama hanya dengan BTN Syariah apabila terjadi perselisihan atau sengketa antara kedua belah
pihak baik dengan nasabah, maka hendaknya merujuk atau meyelesaikan melalui BASYARNAS.
2.
Strategi
BTN Syariah dalam mengatasi pembiayaan KPR Bersubsidi Syariah
a. melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat
membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara
mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak. b.
Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah
jangkawaktu pembiayaan, menunda kewajiban pembiayaan, menurunkan margin, atau nasabah, mengurangi tunggakan margin atau bagi hasil,
pengambilan asset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan seluruh
kewajiban nasabah berikut asset dan atau objek pembiayaan kepada pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi
tunggakan pokok pembiayaan. c.
Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara
subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainya,
menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hokum terhadap jaminan pribadi Borgtocht
dan atau jaminan perusahaan Corporate Guarantee dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang
hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.
D. Tingkat keberhasilan BTN Syariah dalam penyaluran KPR Syariah
Bersubsidi
Salah satu produk unggulan perbankan nasional dalam menyalurkan kredit konsumtif adalah Kredit Kepemilikan Rumah KPR. Hampir semua bank
berlomba-lomba menawarkan produk KPR-nya kepada masyarakat dengan memberikan segala fasilitas kemudahan. Dengan kondisi ekonomi yang tidak
menentu seperti sekarang ini, yang berimbas pada naik turunya suku bunga,
banyak nasabah tertarik untuk menggunakan produk KPR syariah yang tidak terpengaruh suku bunga.
Di banyak bank syariah di Negara lain, dalam hal pembiayaan KPR diterapkan akad musyarakah mutanaqisah. Akad ini adalah campuran antara
syirkah dengan ijarah. Musyarakah mutanaqisah ini dirasa lebih sesuai dengan
syariah dibandingkan dengan akad qard dan murabahah. Musyarakah mutanaqisah
memungkinkan pemberian jangka waktu pembiayaan yang lebih lama daripada pembiayaan murabahah. Meskipun semua
itu kembali kepada kebijakan bank syariah masing-masing. Bank Tabungan Negra atau BTN dengan pengalamanya dalam bidang kredit
Pembiayaan Rumah melalui kantor cabang BTN Syariah telah telah di percaya oleh Kemenrian Negara Perumahan Rakya untuk memasarkan KPR syariah
bersubsidi sejak 21 Oktober 2005, sebanyak 200 unit
5
, dalam penyaluran KPR bersubsidi ini menurut Bambang pujianto Financing Service Officer dapat
dikatakan sukses dan berjalan baik
6
menurut beliau pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini ter realisasikan di daerah tangerang dan kebanyakan peminatnya
adalah guru, namun kalau di lihat dari target yang di berikan oleh Kemenrian Negara Perumahan Rakyat dapat dikatakan belum sukses atau terpenuhi karena
dari 200 unit tersebut hanya 25 yang dapat tersalurkan.
5
KPR Syariah Bersubsidi diluncurkan , artikel diakses pada tanggal 6 januari 2010 dari
http:blog.pemiliklangsung.compindah-bank-kpr
6
Wawancara pribadi dengan Bapak Bambang Pujianto, Financing Servicese Officer BTN
Syariah, Gedung Menara BTN, Lt.2 2 Maret 2010.
BAB V
PENUTUP A.
Kesimpulan
Dari uraian tentang Analisis kebijakan Kepemilikan Rumah Bersubsidi dengan skim syariah diatas maka penulis dapat menyimpulkan beberapa
hal sebagai berikut. 1.
Alternatif pembiayaan syariah untuk memiliki rumah adalah dengan prinsip jual beli al bai’ dan prinsip sewa menyewa al ijarah.
Adapun mekanisme pembiayaan KPR yang sering digunakan oleh perbankan syariah adalah pertama akad murabahah dengan jual beli
bayar angsur, kedua, adalah dengan menggunakan akad istisna atau jual beli pesanan, dan yang ketiga, adalah dengan ijarah mutahia
bittamlik IMBT atau sewa beli leasing syariah. 2.
KPR bersubsidi merupakan kepemilikan rumah dengan menggunakan sekim al bai’ dengan akad murabahah yang di berikan oleh BTN
Syariah dengan fasilitasi subsidi dari pemerintah melalui Kementrian Negara Perumahan Rakyat kepada masyarakat yang dinilai layak
untuk mendapatkan subsidi dari pemerintah yang ada pada BTN Syariah secara umum mekanisme penyaluranya hampir sama dengan
KPR atau KPR Syariah biasa yang berbeda adalah dalam
82
persyaratanya terdapat surat keterangan yang dikeluarkan dari kantor kelurahan dan di lanjutkan oleh kantor kecamatan setempat.
3. Tingkat keberhasilan penyaluran KPR Syariah bersubsidi dapat dikatakan
sukses dan berjalan baik KPR Syariah bersubsidi ini ter realisasikan di daerah Tangerang namun kalau di lihat dari target yang di berikan oleh Kementrian
Negara Perumahan Rakya dapat dikatakan belum sukses atau terpenuhi karena dari 200 unit tersebut hanya 25 yang dapat tersalurkan.
B. Saran
Setelah melakukan analisis, maka saran-saran yang dapat penulis berikan adalah:
1. Dalam pembiayaan KPR Syariah bersubsidi terdapat tiga alternatif akad yang
bisa digunakan. Ada baiknya bank syariah terbuka jika nasabah menginginkan bertransaksi dengan alternatif akad yang lain selain alternatif akad 1 bai’,
murabahah. Hal ini sesuai dengan kaidah fikih bahwa “pada dasarnya semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya”.
Jangan menetapkan akad sepihak hanya dikarenakan alasan kemudahan. Bank syariah hendaknya memberikan penjelasan kepada nasabah tentang semua
alternatif akad yang dapat digunakan sehingga nasabah bisa memilih sesuai dengan kemauan dan kemampuannya. Untuk itu diperlukan SDM yang lebih
berkualitas yang mengerti tentang akad-akad syariah.
2. Tugas utama Dewan Pengawas Syariah adalah mengawasi jalannya
operasional bank sehari-hari agar selalu sesuai dengan ketentuan-ketentuan syariah. Hal ini karena transaksi-transaksi yang berlaku dalam bank syariah
sangat khusus jika dibandingkan Bank Konvensional. Fungsi utama lain dari Dewan Syariah Nasional adalah meneliti dan memberi fatwa bagi produk-
produk yang dikembangkan oleh Lembaga Keuangan Syariah LKS. Seharusnya jika dalam prakteknya, akad yang telah ditetapkan ternyata rawan
terhadap riba atau hal lain yang menjadikannya tidak sesuai syariah, DSN cepat tanggap dan mencari solusi yang tepat agar tidak terkesan di masyarakat
awam bahwa bank syariah sama dengan bank konvensional, hanya beda nama produknya saja.
3. Jumlah penduduk muslim yang mayoritas, belum tentu menjadi jaminan
mulusnya Bank dan KPR Syariah bertumbuh kembang. Ini menjadi ironi bila melihat perkembangan aktifitas dan lalu lintas keuangan syariah di Indonesia.
Hal ini dikarenakan dukungan pemerintah yang masih setengah hati, serta masih terdapatnya kerancauan antara regulasi dan implementasi, khususnya
perkara fiskal, turut berkontribusi terhadap keengganan masyarakat mayoritas negeri ini untuk memanfaatkan jasa perbankan berbasis syariah. Infra struktur
dan regulasinya sudah cukup memadai dan memungkinkan prinsip keuangan syariah berkembang di sana. Oleh karena itu, pemerintah diharapkan
membuat regulasi dan aturan main yang tidak terlalu kaku. Salah satunya
menerapkan fleksibilitas dengan acuan aturan syariah internasional yang pada dasarnya membebaskan pajak berganda.
4. Dalam penyaluran KPR Syariah bersubsidi ini agar tersalurkan secara
maksimal dan sesuai yang di harapkan oleh perbankan syariah dan Kementerian Negara Perumahan Rakyat ada baiknya sosialisasi terhadap
masyarakat berpenghasilan rendah perlu di tingkatkan serta kualitas rumah yang di pasarkan juga lebih bagus dan sesuai dengan minat nasabah
berpenghasilan menengah rendah.
86
DAFTAR PUSTAKA
Al- Quran dan Terjemahannya, Departemen agama RI. Ali, M. Hasan, Berbagai Macam Transaksi Dalam Islam, Jakarta: PT. RajaGrafindo
Persda, 2004, edisi I, cet. ke- 2. Alihozi, Ayo Beralih ke KPR Syariah, artikel diakses pada tanggal 12 November
2008 dari http:alihozi77.blogspot.com200804ayoberalih-kpr- syariah.html.
Al-Asqalani, Ibnu Hajar, Bulughu al Maram min Adilah al-Ahkam, Beirut: Muassasah al-Royan, 2000
Antonio, Muhammad Syafi’I, Bank Syariah dari Teori ke Praktik, Jakarta: Gema Insani Press, 2001, cet. I.
---------------- Bank Syariah Suatu Pengenalan Umum, Jakarta: Tazkia Institute, 2000. ----------------- Bank Syariah Wacana Ulama dan Cendikiawan, Jakarta: Tazkia
Institute, 1999. ----------------- Bank Syariah: Bagi Bankirdan Praktisi Keuangan, Jakarta: Bank
Indonesia dan Tazkia Institute, 1999 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta: Balai
Pustaka, 2002, edisi 3. Dewan Syariah Nasional- MUI, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, Ciputat:
Gaung Persada, 2003, cet. kedua, edisi revisi. Echols, John M dan Hasan Shadily, Kamus Inggris- Indonesia, Jakarta: PT.
Gramedia Pustaka Utama, 2005, cet. XXVI. Ed, Philip Kotler. Marketing Insights from A to Z. Jakarta: Erlangga, 2003.
Gunara, Thorik. dan Sudibyo, Utus Hardiono. Marketing Muhammad. Bandung: Madani A Prima, 2007.
Haroen, Nasrun, Fiqh Muamalah, Jakarta: Gaya Media Pratama, 2000.
87
Umar, Husein, Metode Penelitian Untuk Skripsi dan Tesis Bisnis, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004.
Kasmir, SE, MM, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2000, Cet-1
Karim, Adiwarman, Bank Islam, Jakarta : Rajawali Press, 2004 edisi kedua Kotler, Philip, Manajemen Pemasaran, Analisis, Perencanaan, Implementasi, dan
Pengendalian, Jakarta : Erlangga. Edisi bahasa Indonesia Cet-5 jilid ke 6. 1994
KPR Syariah, di akses Tanggal 21 Oktober 2009 www.google.com,httpMenkaji
Moeloeng Lexy J, Metode Kualitatif, Bandung: PT. Remaja Rosda Karya, 2002. Muhammad, Manajemen Dana Bank Syariah, Yogyakarta: Ekonisia, 2004, cet. I.
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syari’ah, Yogyakarta: UPP AMP YKPN, 2005
Murbaintoro, Tito. ed., Kebijakan Pembiayaan Perumahan Jatinagor: Kementerian Negara Perumahan Rakyat, 2006
M. Subana, dan Sudrajat, Dasar-Dasar Penelitian Ilmiah, Bandung: Pustaka Setia, 2005.
Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa. Dekdikbud. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Jakarta: Balai Pustaka, 1999.
Pindah ke KPR Syariah, Mengapa Tidak?, diakses pada tanggal 6 Mei 2008, dari http:fatiaali.wordpress.com200804pindah-ke-kpr-syariah-
mengapa-tidak
Pindah KPR ke Bank Syariah Mudah, artikel diakses pada tanggal 6 Mei 2008 dari http:blog.pemiliklangsung.compindah-bank-kpr
Rifa’I, Muhammad, Konsep Perbankan Syariah, Semarang: CV Wicaksana, 2002 Suhartati Yusron, Tati. “Analisis Penawaran Kredit Pemilikan Rumah di PT. Papan
Sejahtera dan Bank-Bank Swasta di Kodya Bandung,” Laporan penelitian Universitas Padjajaran Bandung, 1990
88
Surachmand, Winarmo, Dasar dan teknik Research, Bandung: CV. Tarsito, 1972. Sabiq, Sayyid. Fiqih as- Sunnah, Beirut. Daar al- Fath,. jilid 3.
Sjahdeini, Sutan Remy, Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam tata Hukum Perbankan Indonesia, Jakarta: Pustaka Utama Grafiti, 1999, cet. I.
Tim Pengembangan Perbankan Syariah Institut Bankir Indonesia. Bank Syariah Konsep, Produk dan Implementasi Operasional. Jakarta: Djambatan,
2003.
Tjoekam, Moh, Perkreditan Bisnis Inti Bank Komersial, Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 1999.
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah
Warsono Munawwar, Ahmad, Kamus Al-Munawir, , Surabaya: Pustaka Progresif 1997.
Wawancara pribadi dengan Bapak Bambang Pujianto, Financing Servicese Officer BTN Syariah, Gedung Menara BTN, Lt.2 2 Maret 2010.
Zulkifli, Sunarto, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah, Jakarta: Zikrul Hakim, 2003.
ANALISIS KEBIJAKAN KEPEMILIKAN RUMAH BERSUBSIDI DENGAN SKIM SYARIAH
Studi kasus BTN Syariah Cabang Harmoni Jakarta
DAFTAR WAWANCARA 2 MARET 2010 Tanya :
Sudah berapa lama BTN Syariah menyalurkan KPR bersubsidi?
Jawab : Kalau sudah berapa lama BTN Syariah Menyalurkan KPR Bersubsidi, itu
kira- kira sejak awal berdirinya BTN Syariah sudah mengadakan atau meluncurkan prodak KPR bersubsidi dengan skim syari’ah sekitar 14 atau
15 Februari 2005, 2005 itu masih proses dan molai terealisasikan pembiayaan KPR bersubsidi dengan skim syariah ini pada 2006-an.
Tanya : Dasar hukum dari prodak KPR Bersubsidi BTN Syariah?
Jawab : Dasar hukum dari KPR Bersubsidi BTN Syariah ini SE Surat Edaran
Direksi adalah berdasarkan KEPMEN Ketetapan Mentri yaitu No.04 PermenM 2007 Tentang pengadaan perumahan dan pemukiman dengan
dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Syariah Pasal 9 ayat 3 mengatur bahwa pembangunan RSH Rumah menggunakan kafling luas
minimal 60 m
2
Tanya : Bagaiman kebijakan – kebijakan BTN Syariah dalam penyaluran KPR
Syariah Bersubsidi?
Jawab :
KPR Syariah bersubsidi diberikan kepada pemohon yang mempunyai syarat-syarat sebagai berikut:
a. Warga Negara Indonesia
b. Telah berusia 21 Duapuluh satu tahun atau yang telahmenikah dan
berwenang melakukan tindakan hokum telah dewasa menurut hokum dan tidak berada dalam pengampuan
c. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
d. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin
pembayaran kewajiban angsuran pokok dan margin sampai pembiayaan lunas. Penghasilan di maksud baik bersifat tetap gaji
bulanan maupun tidak tetap pendapatan dari pekerjaan bebas; e.
Mempunyai pekerjaan tetap sebagai karyawan atau pekerjaan lainya yang memperoleh gaji tetap atau menjalankan usahanya sendiri
wiraswasta dengan masa kerja minimal 1satu taun; f.
Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di Bank maupun di Bank lain;
g. Sesuai ketentuan Bank penghasilannya masih cuup untuk membayar
kewajiban angsuran pokok dan margin atas seluruh pembiayaan baik yang telah ada maupun yang akan diminta
h.
Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah
pembiayaan
≥ Rp. 100 Juta atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk
pemohon dengan jumlah pembiayaan ≥ Rp 50 Juta sampai dengan
Rp. 100 juta atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Tanya :
Bagaimana proses pengajuan KPR bersubsidi yang berada pada BTN syariah?
Jawab : Proses pengajuan KPR bersubsidi, saya kira semua hampir sama dengan
proses pengajuan KPR tidak bersubsidi atau KPR biasa hanya yang berbeda adalah ada surat keterangan dari kelurahan setempat serta surat
keterangan mendapatkan subsidi dari camat.
Tanya : Bagaimana kriteria seorang nasabah dapat memperoleh KPR Syariahi
bersubsidi?
Jawab : Kriteria seseorang mendapatkan KPR bersubsidi adalah keluarga yang
kurang mampu dan yang belum pernah mempunyai rumah kalau dia sudah pernah punya rumah dan dijual sehingga tidak punya rumah lagi seseorang
itu tetap tidak memperoleh KPR yang besubsidi.
Tanya : Apa syarat-syarat teknis bagi nasabah dalam pengajuan KPR bersubsidi ?
Jawab : Sarat-syarat teknis teknis yang harus dipenuhi oleh nasabah ya seperti
yang ada di fom aplikasi pengajuan,
Bagi nasabah yang berpenghasilan tetap Karyawan
a.
Aplikasi pemohonan
b.
Copy KTP, Kartu Keluarga KK Surat Nikahcerai, Pasphoto pemohon dan pasangan Suamiisteri yang terbaru.
c.
Slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang.
d.
Surat keterangan bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja SK pengangkatan pegawai.
e.
Copy Rekening Tabungan BTN Syariah dan atau Bank Lain.
f.
Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif yang telah ditanda tangani oleh pimpinan atau Bendaharawan Instansi
jika ada.
Bagi nasabah yang berpenghasilan tetap Karyawan
a. Aplikasi pemohonan
b. Copy KTP, Kartu Keluarga KK Surat Nikahcerai, Pasphoto pemohon
dan pasangan Suamiisteri yang terbaru. c.
Surat keterangan penghasilan. d.
Copy Rekening Tabungan BTN Syariah dan atau Bank Lain. e.
Copy Akta perusahaan, Ijin Usaha, Ijin Praktek, SIUPTDP. f.
Laporan keuangan Perusahaan g.
Izin Praktek untuk dokterpengacara dll.
Lain-lain
a. Copy PBBSPPT
b. Copy Sertifikat dan IMB
c. Surat keterangan belum memiliki rumah Untuk KPR Bersubsidi
Tanya : Bagaimana sistem pengajuan KPR Bersubsidi yang ada pada BTN
Syariah?
Jawab :
Sistem pengajuan KPR Bersubsidi pada BTN Syariah dilakukan secara kolektif dengan di sertakan surat keterangan dari pihak kelurahan dan
kecamatan setempat serta melengkapi berkas-berkas yang telah di
tentukan seperti pada lampiran.
Tanya : Bagaimana pembayaran cicilan KPR Bersubsidi BTN Syariah?
Jawab :
Untuk pembayaran cicilan biasanya sudah di sepakati di dalam akad pembiayaan, Angsuran KPR Bersubsidi dibayarkan melalui rekening
tabungan nasabah di BTN Syariah, dan selanjutnya akan dipotong didebet oleh system secara otomatis setiap bulan.
Tanya : Seberapa besar keberhasilan BTN Syariah dalam pembiayaan KPR
Syariah bersubsidi?
Jawab : Kalo ditanya seberapa besar keberhasila penyaluran KPR Syariah
bersubsidi ini dapat dikatakan sukses dan berjalan baik, pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini ter realisasikan di daerah tangerang dan
kebanyakan peminatnya adalah guru, namun kalau di lihat dari target yang di berikan oleh Kemenrian Negara Perumahan Rakya dapat
dikatakan belum sukses atau terpenuhi karena dari 200 unit tersebut hanya 25 yang dapat tersalurkan.
Tanya :
Kendala-kendala penyaluran KPR Syariah Bersubsidi?
Jawab : Biasa kendala-kendala yang dihadapi oleh BTN Syariah sendiri terkait
KPR Bersubsidi ini adalah Carakter karakter si nasabah sendiri yang
mengakibatkan cicilan atau proses pembayaran tersendat-sendat,
biasanya nasabah untuk tahun-tanhun pertama lancer pembayaranya namun tahun kedua sudah mulai aga’ tersendat-sendat dalam
pembayaranya. Selain dari nasabah sendiri ada juga rumah yang di biayai dengan subsidi tidak sesuai dengan kreteria yang diinginkan oleh
nasabah.
Interviwe
BAMBANG PUJIANTO Financing Servicese Officer BTN Syariah
Skenario 2a
1 MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT
REPUBLIK INDONESIA PERATURAN MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT
NOMOR: 03PERMENM2007 TENTANG
PENGADAAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DENGAN DUKUNGAN FASILITAS SUBSIDI PERUMAHAN
MELALUI KPR BERSUBSIDI DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT,
Menimbang : a. bahwa perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan
dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat manusia, maka perlu diciptakan kondisi yang dapat
mendorong pembangunan perumahan untuk menjaga kelangsungan penyediaan perumahan dan permukiman;
b. bahwa masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah, masih belum mampu tinggal di rumah yang layak, sehat, aman, serasi dan
teratur tanpa dukungan fasilitas subsidi perumahan untuk pemilikan rumah sederhana sehat;
c. bahwa dalam rangka pemberian subsidi perumahan tersebut perlu memperhatikan kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah,
kebijakan moneter, sistem pendanaan dan kemampuan Lembaga Penerbit Kredit serta ketersediaan lahan;
d. bahwa dalam rangka pemberian subsidi perumahan tersebut perlu memperhatikan persyaratan teknis perumahan dan permukiman, dan
bangunan gedung dengan memperhatikan muatan lokal maupun budaya setempat yang berkaitan dengan bentuk arsitektur dan struktur
bangunan;
e. bahwa dengan meningkatnya harga beberapa komponen bangunan dan agar masyarakat berpenghasilan rendah masih memiliki daya beli yang
cukup, maka pemerintah memandang perlu untuk memperluas batasan maksimum harga rumah yang dapat disubsidi sekaligus menetapkan
kebijakan menambah nilai subsidi serta pembayaran komponen bunga saja untuk KPR Bersubsidi dalam kurun waktu tertentu;
f. bahwa dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, huruf d dan huruf e diatas, dan
guna menjangkau lebih banyak lagi kelompok sasaran masyarakat berpenghasilan rendah, maka diperlukan pengaturan atas: nilai dan masa
subsidi; nilai minimum uang muka; nilai maksimum kredit yang dibiayai; dan suku bunga KPR Bersubsidi;
Skenario 2a
2 g. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf f,
perlu penetapan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman dengan Dukungan Fasilitas
Subsidi Perumahan melalui KPR Bersubsidi;
Mengingat :
1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;
2. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1992 tentang Perkoperasian; 3. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Amandemen Undang-undang
Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan; 4. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
5. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara; 6. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara;
7. Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab Keuangan Negara;
8. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2006 tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun Anggaran 2007;
9. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2005 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional Tahun 2004-2009;
10. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Susunan Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 62 Tahun 2005;
11. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Negara Republik
Indonesia; 12. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 187M Tahun 2004
tentang Susunan Kabinet Indonesia Bersatu; 13. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 54PRT1991 tentang
Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sangat Sederhana; 14. Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 73PMK.022005 tentang Tata Cara
Pencairan, dan Pertanggungjawaban Dana Subsidi Kredit Pemilikan Rumah Sederhana Sehat KPRSH;
15. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 04PERMENM2006 Tentang Rencana Strategis Kementerian Negara Perumahan Rakyat
Tahun 2005 – 2009; 16. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20KPTS1986 tentang
Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun; 17. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor
403KPTSM2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat Rs Sehat;
M E M U T USK A N Menetapkan : PERATURAN MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT TENTANG
PENGADAAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DENGAN DUKUNGAN FASILITAS SUBSIDI PERUMAHAN MELALUI KPR
BERSUBSIDI.
Skenario 2a
3
BAB I KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan: 1. Kredit Pemilikan Rumah Sederhana Sehat KPRSH adalah kredit atau pembiayaan yang
diterbitkan oleh Lembaga Penerbit Kredit atau Pembiayaan yang meliputi KPR Bersubsidi, KPRSKPRS Mikro Bersubsidi, atau KPR Rusuna Bersubsidi, baik konvensional maupun
dengan prinsip syariah yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
2. Kredit Pemilikan Rumah Bersubsidi, selanjutnya disebut KPR Bersubsidi, adalah kredit yang diterbitkan oleh Lembaga Penerbit Kredit kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam
rangka pemilikan rumah sederhana sehat RSH yang dibeli dari pengembang. 3. Kelompok Sasaran adalah keluargarumah tangga termasuk perorangan baik yang
berpenghasilan tetap maupun tidak tetap, belum pernah memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi perumahan dan termasuk ke dalam kelompok masyarakat
berpenghasilan rendah yang berpenghasilan per bulan sampai dengan Rp. 2.500.000,-.
4. Bantuan Pembiayaan Perumahan adalah subsidi perumahan dalam bentuk: a. Subsidi untuk membantu menurunkan angsuran yang harus dibayarkan oleh debitur
melalui pembayaran komponen bunga saja dalam kurun waktu tertentu subsidi
Interest Only–Balloon Payment
, yang selanjutnya disebut subsidi
IO-BP
; b. Subsidi untuk membantu menurunkan angsuran yang harus dibayarkan oleh debitur
melalui pengurangan suku bunga angsuran dalam kurun waktu tertentu, yang selanjutnya disebut subsidi selisih bunga;
c. Subsidi untuk membantu menambah uang muka sehingga jumlah keseluruhan uang muka yang dibayar debitur mampu menurunkan pagu kredit yang akan diangsur setiap
bulan berikut bunganya, yang selanjutnya disebut subsidi uang muka. 5. Maksimum Harga Rumah adalah batas maksimum harga rumah yang memperoleh subsidi
dari Pemerintah berdasarkan Peraturan Perundangan yang berlaku yang dibeli dari pengembang.
6. Lembaga Penerbit Kredit, selanjutnya disebut LPK, adalah bank atau lembaga keuangan non bank atau koperasi yang bersedia dan telah menyampaikan Surat Pernyataan
Kesanggupan untuk melaksanakan Program Bantuan Perumahan serta mampu menyediakan pokok kredit yang dibutuhkan untuk pemilikan Rumah Sederhana Sehat
sebagaimana dituangkan didalam Memorandum Kesepahaman MoU dan atau Perjanjian Kerjasama Operasional PKO dengan Kementerian Negara Perumahan Rakyat.
BAB II KELOMPOK SASARAN DAN PILIHAN SUBSIDI PERUMAHAN
Kategori