J.Van Dunne menyatakan bahwa “perjanjian dapat ditafsirkan sebagai
suatu hubungan hukum penawaran dari satu pihak dan perbuatan hukum penerimaan dari pihak lain.”
6
Subekti menyatakan bahwa, “suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di
mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu.”
7
2.1.2 Subjek Dan Objek Perjanjian
Pihak-pihak dalam perjanjian adalah sebagai berikut: a.
Antara orang dengan orang b.
Antara orang dengan badan usaha berbadan hukum c.
Antara orang dengan badan usaha bukan badan hukum
8
Apabila perjanjian dibuat antara orang dengan orang, maka orang-orang yang bertindak sebagai pihak-pihak harus cakap bertindak menurut hukum yaitu
orang dewasa yang cakap melakukan perbuatan hukum yang telah berusia 21 tahun dan berakal sehat. Sedangkan tidak cakap melakukan perbuatan hukum
berdasarkan Pasal 1330 KUHPerdata, yaitu orang-orang yang belum dewasa, mereka yang ditaruh dibawah pengampuan, orang-orang perempuan, dalam hal-
hal yang ditetapkan oleh undang-undang, dan pada umumnya semua semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian
tertentu.
6
Ibid.
7
R. Subekti, loc.cit.
8
Ketut Artadi Dan Dewa Nyoman Rai Asmara, op.cit, h.30.
Badan usaha berbadan hukum diwakili oleh orang yang secara hukum mempunyai kewenangan untuk mewakili badan hukum itu, tergantung bentuk
badan usahanya. Secara hukum artinya baik menurut ketentuan hukum Perdata dan hukum lainnya, maupun akta pendirian badan usaha itu sendiri.
Menurut Sri Soedewi Masjchoen bahwa badan hukum adalah kumpulan orang-orang yang bersama-sama bertujuan untuk mendirikan suatu badan, yaitu
berwujud himpunan, dan harta kekayaan yang disendirikian untuk tujuan tertentu dan dikenal dengan yayasan.
9
Selanjutnya Salim HS berpendapat bahwa: “badan hukum adalah kumpulan orang-orang yang mempunyai tujuan
arah yang ingin dicapai tertentu, harta kekayaan, serta hak dan kewajiban, berdasarkan uraian tersebut, maka dapat dikemukakan bahwa
unsur-unsur badan hukum, antara lain: 1.
Mempunyai perkumpulan 2.
Mempunyai tujuan tertentu 3.
Mempunyai harta kekayaan 4.
Mempunyai hak dan kewajiban, dan 5.
Mempunyai hak untuk menggugat dan digugat.”
10
Adanya badan hukum disamping manusia tunggal adalah suatu realita yang timbul sebagai suatu kebutuhan hukum dalam pergaulan ditengah-tengah
masyarakat. manusia selain mempunyai kepentingan perseorangan juga mempunyai kepentingan bersama dan tujuan bersama yang harus diperjuangkan
bersama pula, Karena itu mereka berkumpul mempersatukan diri dengan membentuk suatu organisasi dan memilih pengurusnya untuk mewakili mereka.
Mereka juga memasukan harta kekayaan masing-masing menjadi milik bersama,
9
Salim HS, 2008, Pengantar Hukum Perdata Tertulis BW, Sinar Grafika, Jakarta, h.26.
10
Ibid, h.26.
dan menetapkan peraturan-peraturan intern yang hanya berlaku dikalangan mereka anggota organisasi itu.
Semua orang yang mempunyai kepentingan bersama yang tergabung dalam kesatuan kerjasama tersebut dianggap perlu sebagai kesatuan yang baru,
yang mempunyai hak-hak dan kewajiban anggota-anggotanya serta dapat bertindak hukum sendiri sebagaimana halnya manusia sebagai subjek hukum.
Badan hukum memiliki hak dan kewajiban, serta dapat pula mengadakan hubungan hukum baik antara badan hukum dengan orang manusia sehingga badan
hukum dapat mengadakan perjanjian-perjanjian jual beli, tukar-menukar, sewa- menyewa dan segala macam perbuatan dilapangan harta kekayaan.
11
Badan hukum merupakan badan-badan perkumpulan yakni orang-orang yang diciptakan oleh hukum. Badan hukum sebagai subjek hukum dapat bertindak
hukum atau dapat dikatakan melakukan perbuatan hukum seperti manusia. Dengan demikian badan hukum sebagai pembawa hak dan tidak berjiwa
dapat melakukan sebagai pembawa hak manusia seperti dapat melakukan persetujuan-persetujuan dan memiliki kekayaan yang sama sekali terlepas dari
kekayaan anggota-anggotanya, oleh karena itu badan hukum dapat bertindak dengan perantara-perantara pengurus-pengurusnya. Badan hukum dikategorikan
sebagai subjek hukum sama dengan manusia disebabkan karena: 1.
Badan hukum itu mempunyai kekayaan sendiri 2.
Sebagai pendukung hak dan kewajiban 3.
Dapat digugat dan menggugat di muka pengadilan
11
Riduan Syahrini, 1985, Selak Beluk Dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung, h.21.
4. Ikut serta dalam lalu lintas hukum dalam melakukan jual beli
5. Mempunyai tujuan dan kepentingan.
Secara umum Badan hukum dikatakan sebagai pembawa hak dan tidak berjiwa dibedakan menjadi dua bentuk yaitu:
1. Badan hukum publik
Badan hukum yang didirikan berdasarkan publik untuk yang menyangkut kepentingan publik atau orang banyak atau negara umumnya,
maka badan hukum publik merupakan badan hukum negara yang dibentuk oleh yang berkuasa berdasarkan perundang-undangan yang dijalankan oleh
pemerintah atau badan pengurus yang diberikan tugas untuk itu, seperti Negara Republik Indonesia, Pemerintah Daerah tingkat I dan II, Bank
Indonesia, dan Perusahaan Negara. Perusahaan Milik Negara atau Badan Usaha Milik Negara
BUMN sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 19 tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara adalah badan
usaha yang seluruh atau sebagian besar modalnya dimiliki oleh negara melalui penyertaan secara langsung yang berasal dari kekayaan negara
yang dipisahkan. Badan Usaha Milik Negara bentuknya ada dua macam, yaitu Persero dan Perum.
Persero didirikan oleh Mentri merupakan wakil pemerintah yang mewajibkan perseroan didirikan minimal dua orang. Persero menjadi
badan hukum setelah akta pendiriannya disahkan oleh Mentri Hukum dan HAM. Sedangkan Perum, dasar pembentukannya dengan Peraturan
Pemerintah tentang pendiriaan suatu Perum. Perum memperoleh status badan hukum sejak diundangkannya Peraturan Pemerintah tentang
berdirinya Perum dalam Lembaran Negara RI pasal 35 ayat 2 UU BUMN.
2. Badan hukum privat
Badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum sipil atau perdata yang menyangkut kepentingan banyak orang didalam badan hukum itu.
badan hukum privat merupakan badan hukum swasta yang didirikan orang untuk tujuan tertentu yakni keuntungan, sosial, pendidikan, ilmu
pengetahuan, dan lain-lain menurut hukum yang berlaku secara sah, seperti perseroan terbatas, koperasi, yayasan, dan badan amal.
Badan usaha tidak berbadan hukum. perkumpulan sosial kemasyarakatan, maka yang berhak mewakili perkumpulan itu adalah
pihak yang ditunjuk oleh anggaran dasar atau anggaran rumah tangganya.
12
Sedangkan mengenai objek perjanjian menurut Pasal 1332 KUHPerdata menyebutkan bahwa, pokok perjanjian adalah barang yang dapat diperdagangkan.
Barang yang dapat diperdagangkan ini mengandung pengertian luas, karena yang dapat diperdagangkan bukan hanya barang yang tampak oleh mata namun juga
yang tidak tampak oleh mata. objek dari perjanjian adalah barang dan jasa. Jasa
12
Ketut Artadi Dan Dewa Nyoman Rai Asmara, op.cit, h. 31.
dapat menjadi objek perjanjian, artinya orang dapat menjual jasa sebagai barang dagangan.
13
Objek perjanjian dapat ditentukan berupa memberikan suatu benda bergerak atau tidak bergerak, berwujud atau tidak berwujud. Melakukan suatu
perbuatan tertentu atau tidak melakukan suatu perbuatan.
14
Tanah sebagai benda yang tidak bergerak yang mempunyai nilai strategis dan ekonomis, karena tanah mempunyai fungsi penting dalam kehidupan
bermasyarakat. Tanah yang ada diseluruh wilayah Republik Indonesia adalah tanah yang harus dipergunakan, diusahakan, dimanfaatkan, dipelihara, dilindungi,
dan dikelola sebaik-baiknya dan dapat mewujudkan kemakmuran rakyat sebesar- besarnya.
Kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah, pemerintah provinsi, pemerintah kabupatenkota, perusahaan swasta dan masyarakat pada umumnya
tidak terlepas dari kebutuhan akan tanah, disebabkan kegiatan yang dilakukannya pada umumnya berada diatas tanah. Tanah dapat dipergunakan untuk keperluan
mendirikan bangunan. Kebutuhan akan tanah ini terus meningkat dari tahun ke tahun seiring pesatnya pembangunan. Dalam kamus besar bahasa indonesia
disebutkan pengertian mengenai tanah yaitu permukaan bumi atau lapisan bumi yang diatas sekali. Pengertian tanah diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Poko-Pokok Agraria dinyatakan sebagai berikut:
13
Ketut Artadi Dan Dewa Nyoman Rai Asmara, op.cit, h. 33.
14
Abdulkadir Muhammad I, op.cit, h.302
Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.
Dengan demikian yang dimaksud istilah tanah dalam Pasal 4 adalah permukaan bumi.
15
Tanah yang dikuasai oleh pemerintah kabupatenkota masih ada yang
berupa tanah kosong yang tidak mempunyai nilai ekonomis atau nilai ekonomisnya rendah bagi pemerintah kabupatenkota. Maka agar tanah kososng
ini dapat bernilai ekonomis maka pemerintah mendayagunakan atau mengoptimalkan tanah kosong ini dalam bentuk melaksanakan kerjasama dengan
perusahaan swasta. Tanah tersebut diberikan kepada pihak swasta untuk mendirikan bangunan gedung diatas tanah yang dikuasai oleh pemerintah.
16
2.1.3 Syarat Sahnya Perjanjian
