Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
memungkinkan para pihak dapat melaksanakan kewajiban secara optimal dan kepastian memperoleh haknya serta memungkinkan adanya koreksi sehingga
dapat dihindari adanya berbagai kekurangan dan penyimpangan. 7.
Asas kemitraan Asas ini mengandung pengertian hubungan kerja para pihak yang harmonis,
terbuka, bersifat timbal balik, dan sinergis.
8. Asas keamanan dan keselamatan
Asas ini mengandung pengertian terpenuhinya tertib penyelenggaraan jasa konstruksi, keamanan lingkungan, dan keselamatan kerja, serta pemanfaatan
hasil pekerjaan konstruksi dengan tetap memperhatikan kepentingan umum. Pelaksanaan jasa konstruksi didasarkan pada kontrak konstruksi, yang dibuat
antara pengguna jasa dan penyedia jasa. Oleh sebab itu di dalam pelaksanaan kontrak konstruksi harus didasarkan pada asas-asas tersebut di atas. Asas-asas ini
harus dilaksanakaan oleh pengguna jasa dan penyedia jasa dengan iktikad baik. Apabila asas-asas tersebut tidak dilaksanakan, berimplikasi terhadap rendahnya
kualitas jasa konstruksi yang dilaksanakan oleh penyedia jasa sehingga rendah kualitasnya.
C. Jenis-Jenis Kontrak Konstruksi
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
“Kontrak konstruksi dapat dibagi menjadi 4 empat jenis, yaitu menurut ruang lingkup pekerjaannya usahanya, imbalannya, jangka waktu, dan cara
pembayaran hasil pekerjaan”.
50
1. Kontrak konstruksi menurut usahanya Pasal 4 Undang-Undang Nomor 18
Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi. Penulis akan mencoba menguraikan satu persatu dari empat jenis kontrak
konstruksi tersebut diatas.
Kontrak konstruksi ini merupakan penggolongan kontrak berdasarkan atas jenis usaha atau pekerjaan yang dilakukan oleh Penyedia Jasa. Dan kontrak
jenis ini dapat dibagi lagi menjadi 3 tiga macam, yaitu: a.
Kontrak perencanaan konstruksi yakni merupakan kontrak yang dibuat oleh masing-masing pihak. Salah satu pihak, yaitu pihak perencana
memberikan layanan jasa perencanaan dalam pekerjaan konstruksi. Layanan jasa perencanaan tersebut meliputi rangkaian kegiatan atau
bagian dari kegiatan mulai dari studi pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen kontrak kerja konstruksi;
b. Kontrak pelaksanaan konstruksi, yaitu merupakan kontrak antara orang
perorangan atau badan usaha dengan pihak lainnya dalam pelaksanaan konstruksi;
c. Kontrak pengawasan, yaitu merupakan kontrak antara orang perorangan
atau badan usaha lainnya dalam pengawasan konstruksi.
50
Ibid., hal. 92.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
2. Kontrak kerja konstruksi berdasarkan imbalannya Pasal 20 ayat 3 huruf a
dan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaran Jasa Konstruksi.
Kontrak kerja konstruksi ini merupakan konrak yang dibuat berdasarkan atas imbalan atau biaya yang dikeluarkan untuk pelaksanaan suatu konstruksi.
Kontrak kerja konstruksi berdasarkan imbalannya ini dapat dibagi menjadi 5 lima macam, yaitu akan diuraikan sebagai berikut:
a. Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan lump sum sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 20 ayat 3 huruf a angka 1 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan
jumlah harga yang pasti dan tetap. “Semua resiko yang mungkin akan terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung
oleh Penyedia Jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.”
51
Selanjutnya dalam penjelasan mengenai Pasal 21 ayat 1 tertulis: “Pada pekerjaan dengan bentuk Lump sum, dalam hal terjadi pembetulan
perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh dirubah. Perubahan hanya boleh
dilakukan pada salah satu volume atau harga satuan, dan semua akibat resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung
jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrakharga pekerjaan.
52
Adapun yang dimaksud harga pasti adalah suatu harga yang pasti dan tertentu telah disetujui para pihak sebelum kontrak ditandatangani. Harga
ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan
51
Ibid., hal. 93.
52
Nazarkhan Yasin, Op.Cit., hal. 20-21.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
perintah tambahan dari Penguna Jasa. Dalam kontrak Lump sum, resiko biaya bagi pengguna jasa minimal kecil memberi cukup pengawasan atas
pelaksanaan dan pengikatan. “Keuntungan Penyedia Jasa, apabila terdapat selisih antara nilai kontrak dan biaya yang dikeluarkan Penyedia Jasa,
termasuk overhead dan biaya-biaya tidak langsung. Oleh karena itu, Penyedia Jasa harus menambahkan sejumlah biaya untuk menutupi resiko-
resiko kenaikan biayaharga-harga”.
53
“Inti kontrak ini adalah jangka waktu tertentu, harga yang pasti dan tetap, serta resiko seluruhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa”.
54
b. Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan harga satuan unit price,
yaitu kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap
satuanunsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu. Maka volume pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama yang benar-benar
telah dilaksanakan oleh penyedia jasa.
55
Dalam kontrak harga satuan, penyedia jasa dibayar suatu jumlah yang pasti untuk setiap satuan pekerjaan yang dilaksanakan. Untuk menghindari
sengketa mengenai berapa pekerjaan yang sesungguhnya dilaksanakan, setiap satuan pekerjaan harus ditentukan dengan tepat.
53
Ibid., hal. 22.
54
Salim H.S, Op.Cit., hal. 93.
55
Ibid., hal. 93.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
Dalam menggunakan metode harga satuan, pengguna jasa memperkirakan resiko atas jumlah pekerjaan yang akan dilaksanakan, termasuk perkiraan
resiko pekerjaan yang dibuat pengguna jasa atau perencana arsitek. Bentuk kontrak harga satuan tidak mengandung resiko pengguna jasa
membayar lebih besar karena volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak lebih besar daripada kenyataan sesungguhnya sehingga penyedia
jasa mendapat keuntungan yang tak terduga. Sebaliknya, penyedia jasa juga tidak menanggung resiko rugi apabila
volume pekerjaan sesungguhnya lebih besar daripada yang tercantum dalam kontrak karena yang dibayarkan kepada penyedia jasa adalah
pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan. Inti dari kontrak ini adalah harga yang pasti untuk setiap satuanunsur, dan
volume pekerjaan dilakukan secara bersama. c.
Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan biaya tambah imbalan jasa cost plus fee contract, yaitu kontrak jasa atas penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, sedangkan jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui dengan pasti.
Penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya misalnya
10. Dalam hal ini tidak ada batasan mengenai besarnya biaya seperti batasan apa saja yang dapat dikategorikan sebagai biaya selain yang sudah
jelas seperti biaya bahan, peralatan, alat bantu, upah, sewa, dan lain-lain ditambah imbalan jasa yang telah disepakati kedua belah pihak.
56
“Dalam hal penentuan biaya ada kata “dan lain-lain” yang dapat berarti bermacam-macam mulai dari biaya-biaya pengetesan bahan overhead,
56
Nazarkhan Yasin, Op.Cit., hal. 29.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
asuransi, keselamatan. Hal ini diakui sebagai biaya, akibatnya jasa akan bertambah pula”.
57
“Kekurangan dari kontrak ini adalah pengguna jasa kurang dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus
menempatkan staf untuk memonitor kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benar-benar dikeluarkan”.
58
1 jenis dan volume pekerjaan belum diketahui secara pasti;
Unsur-unsur yang harus ada dalam kontrak ini yaitu:
2 pembayaran dilakukan berdasarkan atas dasar pengeluaran dan
pembayaran imbalan jasa. d.
Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan gabungan antara Lump Sum dan harga satuan merupakan gabungan lump sum dan atau harga
satuan dan atau tambah imbalan jasa dalam 1 satu pekerjaan yang diperjanjikan sejauh yang disepakati para pihak dalam kontrak kerja
konstruksi.
59
“Secara teknis, hal ini tidak dapat dihindari karena dalam suatu pekerjaan proyek besar yang kompleks, yang memungkinkan beberapa pekerjaan
belum dapat ditentukan volumenya pada awalnya sehingga untuk pekerjaan ini diberlakukan bentuk harga satuan”.
60
e. Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan aliansi merupakan kontrak
pengadaan jasa, yang mana harga kontrak referensi ditetapkan ruang
57
Ibid., hal. 33.
58
Wulfram I. Ervianto, Manajemen Proyek Konstruksi, Yogyakarta: Andi, 2007, hal. 120.
59
Salim H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, Loc.Cit., hal. 93
60
Nazarkhan Yasin, Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia, Op.Cit., hal. 27.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
lingkupnya, sedangkan volume pekerjaannya belum diketahui atau pun diperinci secara pasti. Pembayaran pekerjaannya dilakukan secara biaya
tambah imbalan jasa dengan suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama atas penghematan atau pun biaya lebih yang timbul dari
perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak referensi. Inti atau unsur dari kontrak ini yaitu:
1 harga kontrak referensi ditetapkan lingkupnya,
2 volume pekerjaan belum diketahui atau diperinci secara pasti,
3 pembayaran dilakukan secara tambah imbal jasa,
4 adanya kesepakatan, dan
5 adanya harga perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak referensi.
3. Kontrak kerja konstruksi berdasarkan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan
Pasal 20 ayat 3 huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaran Jasa Konstruksi.
Kontrak kerja konstruksi berdasarkan jangka waktunya merupakan suatu kontrak atau perjanjian yang disepakati oleh kedua belah pihak. Di dalam
kontrak tersebut ditentukan lamanya kontrak kerja konstruksi dilaksanakan. Kontrak ini dapat dibedakan menjadi 2 dua macam, yaitu:
61
a. Tahun tunggal
Yakni merupakan pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai selama 1 satu tahun.
b. Tahun jamak
Yakni merupakan pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai lebih dari 1 satu tahun.
4. Kontrak kerja konstruksi berdasarkan cara pembayaran hasil pekerjaan Pasal
20 ayat 3 huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
61
Salim H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, op.cit., hal. 94.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
Kontrak kerja konstruksi ini merupakan penggolongan kontrak berdasarkan cara pembayaran yang dilakukan oleh pengguna jasa, apakah sesuai kemajuan
atau secara berkala. Kontrak jenis ini dapat dibagi menjadi 2 dua macam, yaitu:
a. Sesuai kemajuan pekerjaan
“Dalam bentuk kontrak dengn sistemcara seperti ini, pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasikemajuan pekerjaan yang telah
dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak”.
62
b. Pembayaran secara berkala
Dengan kata lain kontrak yang pembayaran hasil pekerjaannya dilakukan dalam beberapa
tahapan dan bisa juga pembayaran dilakukan sekaligus pada saat pekerjaan fisik selesai 100 turn key atau lebih tepatnya disebut dengan “pra
pendanaan penuh”.
Dalam bentuk kontrak ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa maka penyedia jasa
dibayar sesuai prestasi tersebut. Kelemahan cara ini adalah berapa pun kecilnya prestasi penyedia jasa pada
suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Hal ini sangat mempengaruhi prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai jadwal pelaksanaan
sehingga dapat mempengaruhi atau membahayakan waktu penyelesaian.
62
Nazarkhan Yasin, Op.Cit., hal. 37.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
“Oleh karena itu, cara pembayaran ini sering dipadukan dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai setiap
bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal”.
63
1. Kontrak pengadaan barang
Disamping pembagian tersebut di atas dalam pelaksanaan proyek pemerintah, dikenal juga kontrak berdasarkan objeknya, yakni penggolongan kontrak
berdasarkan atas jenis prestasi yang akan dilakukan oleh para pihak, yang dibagi menjadi 2 dua macam yaitu:
Merupakan suatu kontark yang dibuat oleh para pihak, dimana objeknya berupa barang, yang dipergunakan untuk kepentingan Pemerintah.
2. Kontrak konsultasi
Merupakan suatu kontrak yang dibuat oleh para pihak, yang mana pihak penyedia jasa memberikan layanan jasa profesional dalam berbagai bidang
untuk mencapai sasaran tertentu yang hasilnya berbentuk piranti lunak. Kontrak ini disusun secara sistematis berdasarkan kerangka acuan kerja yang
ditetapkan pengguna. “Penggolongan yang paling esensi dalam kontrak kerja konstruksi adalah
penggolongan berdasarkan atas jenis usahanya, yaitu kontrak perencanaan, kontrak pelaksanaan konstruksi, dan kontrak pengawasan. Apabila ketiga kontrak
ini dilaksanakan maka di dalamnya akan dituangkan pula kontrak berdasarkan imbalan, jangka waktunya, dan cara pembayarannya”.
64
63
Ibid., hal. 36.
64
Ibid., hal. 95.
Romelda Proniastria Simamora : Tanggungjawab Para Pihak Dalam Hal Terjadi Kegagalan Bangunan Di Dalam Kontrak Konstruksi, 2008.
USU Repository © 2009
D. Para Pihak dan Objek dalam Kontrak Kontruksi
