waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, oleh karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa-menyewa.
58
Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan pihak
penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan.
B. Para Pihak Yang Terkait Di dalam Perjanjian Sewa-Menyewa
Pada Pasal 1548 KUH Perdata tentang pengertian sewa-menyewa telah disebutkan beberapa pihak yang terkait di dalam pembuatan perjanjian sewa-
menyewa tersebut. Para pihak yang terkait di dalam pembuatan perjanjian sewa- menyewa tersebut yaitu pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.
59
Apabila pihak ketiga itu sampai menggugat si penyewa di muka pengadilan, maka penyewa dapat menuntut supaya pihak yang menyewakan
ditarik sebagai pihak dalam perkara perdata tersebut untuk melindungi si penyewa.
Apabila selama sewa-menyewa berlangsung, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu
hak yang dikemukakan oleh orang pihak ketiga itu, maka penyewa dapat menuntut dari pihak yang menyewakan supaya uang sewa tersebut dikurangi
secara sepadan dengan sifat gangguan itu.
60
58
Ibid., hal 39.
59
Ngobrolin Hukum,”Perjanjian Sewa-Menyewa”, diakses dari http:www.ngobrolinhukum .com20130516perjanjian-sewa-menyewa, pada
tanggal 1 Maret 2015.
60
R. Subekti I, op. cit, hal 45.
C. Unsur-Unsur Perjanjian Sewa-Menyewa
Sewa-menyewa adalah perjanjian, dimana pihak yang menyewakan mengikatkan diri untuk memberikan kepada pihak penyewa kenikmatan atas suatu
benda selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa tertentu. Berdasarkan pengertian perjanjian sewa-menyewa yang dijelaskan di atas,
maka terdapat unsur-unsur di dalam perjanjian sewa-menyewa yaitu subjek sewa- menyewa, perbuatan sewa-menyewa, objek sewa-menyewa, dan jangka waktu
sewa-menyewa.
61
1. Subjek perjanjian sewa-menyewa
Subjek hukum ialah segala sesuatu yang menurut hukum dapat memiliki hak dan kewajiban. Hak dan kewajiban yang dimaksudkan adalah para subjek
hukum memiliki kewenangan untuk melakukan hubungan hukum atau bertindak menurut ketentuan yang sesuai dengan hukum. Menurut hukum ada dua subjek
hukum, yaitu manusia persoon dan badan hukum rechtpersoon.
62
Pihak penyewa merupakan orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda milik dari pihak yang menyewakan dengan jangka waktu
Istilah sewa-menyewa terdapat dua pihak yang saling membutuhkan sesuatu. Pihak yang pertama disebut pihak yang menyewakan dan pihak yang
kedua disebut dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan merupakan orang atau badan hukum yang mengikatkan dirinya untuk memberikan barang atau
benda kepada pihak lainnya dengan maksud untuk disewa dalam waktu tertentu dan dengan harga yang disanggupi.
61
Abdulkadir Muhammad I, op. cit, hal 345.
62
Zaeni Asyhadie dan Arief Rahman, Pengantar Ilmu Hukum, Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2013, hal 61.
tertentu dan harga yang telah disanggupi oleh penyewa berdasarkan kesepakatan antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan.
63
Sewa-menyewa dapat diartikan sebagai perbuatan sehari-hari yang terjadi antara pihak yang menyewakan benda tertentu untuk sekedar memperoleh
sejumlah uang dan pihak penyewa untuk sekedar memenuhi kebutuhan kenikmatan atas benda tertentu selama waktu tertentu. Akan tetapi, secara
khusus,sewa-menyewa dapat menjadi mata pencaharian bagi pihak yang menyewakan benda. Dalam hubungan ini, pihak yang menyewakan benda dapat
berstatus sebagai pengusaha, produsen profit oriented, sedangkan pihak penyewa dapat sebagai manusia pribadi, konsumen, badan hukum yang
menikmati benda.
64
a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa.
Perjanjian sewa-menyewa yang telah disepakati oleh para pihak akan menimbulkan hak dan kewajiban di antara kedua pihak tersebut yaitu pihak
penyewa dan pihak yang menyewakan. Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah
ditentukan dan disepakati dengan pihak penyewa, sedangkan kewajiban dari pihak yang menyewakan yaitu :
b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian hingga itu dapat
dipakai untuk keperluan yang dimaksudkam. c.
Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.
63
P.N.H. Simanjuntak, Pokok-Pokok Hukum Perdata Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2009, hal 358.
64
Abdulkadir Muhammad I , loc. cit.
Selanjutnya, selama waktu sewa, pihak penyewa melakukan pembetulan- pembetulan pada barangnya yang disewakan, terkecuali pembetulan-pembetulan
kecil yang menjadi kewajiban penyewa. Pihak penyewa juga harus menanggung terhadap semua cacad barang yang disewakan tersebut yang dapat merintangi
pemakaian barang tersebut, biarpun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuatnya perjanjian sewa-menyewa. Jika cacat
tersebut telah mengakibatkan suatu kerugian bagi si penyewa, maka kepada pihak yang menyewakan diwajibkan membayar ganti rugi.
Selain itu, penyewa diwajibkan melakukan pembetulan-pembetulan kecill dan sehari-hari. Pasal 1583 KUH Perdata memberikan penjelasan tentang apa
yang dimaksudkan denga pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari,yaitu pembetulan-pembetulan pada lemari-lemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci
dalam, kaca-kaca jendela, baik di dalam maupun di luar rumah dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut kebiasaan setempat.
Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, sedangkan kewajibannya adalah :
a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang “bapak rumah yang
baik”, sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewanya.
b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan
menurut perjanjian. Kewajiban untuk memakai barang sewaan sebagai seorang “bapak rumah
yang baik” berarti kewajiban untuk memakai barang tersebut seakan-akan itu barang kepunyaan sendiri.
Jika si penyewa memakai barang yang disewa untuk suatu keperluan lain atau suatu keperluan sedemikian rupa hingga dapat menimbulkan kerugian kepada
pihak yang menyewakan, maka menurut keadaan pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan atas sewanya sesuai dengan Pasal 1561 KUH Perdata.
65
2. Perbuatan Sewa-Menyewa
Perbuatan sewa-menyewa meliputi 5 lima unsur, yaitu persetujuan, penyerahan benda sewaan, pembayaran uang sewa, waktu sewa, dan persyaratan
sewa-menyewa. a
Persetujuan adalah perbuatan yang menyatakan tercapainya kata sepakat antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa mengenai benda
sewaan, uang sewa, waktu sewa, dan persyaratan sewa-menyewa. b
Penyerahan adalah perbuatan mengalihkan hak penguasaan benda sewaan dari pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa untuk dinikmati.
c Pembayaran uang sewa adalah perbuatan memberikan sejumlah uang dari
pihak penyewa kepada pihak yang menyewakan sebagai kontra prestasi atas benda yang dikuasai untuk dinikmati oleh pihak penyewa.
d Waktu sewa adalah ukuran lamanya sewa-menyewa berlangsung.
e Persyaratan sewa-menyewa adalah ketentuan yang disepakati bersama
untuk memungkinkan pemenuhan kewajiban dan memperoleh hak dari pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.
66
3. Objek Perjanjian Sewa-Menyewa
Objek hukum ialah segala sesuatu yang berguna bagi subjek hukum dan yang dapat menjadi objek sesuatu perhubungan hukum. Biasanya objek hukum itu
65
R. Subekti I, op. cit, hal 42-43.
66
Abdulkadir Muhammad I, op. cit, hal 346.
disebut benda. Benda tersebut tentunya mempunyai harga dan nilai, sehingga memerlukan penentuan siapa yang berhak atasnya.
67
Dengan demikian, benda yang disewakan itu statusnya jelas dan sah menurut hukum, diketahui jelas oleh calon penyewa atas tawaran dari pihak yang
menyewakan, dan didukung oleh alat bukti yang sah. Objek dalam perjanjian sewa-menyewa adalah barang atau benda. Benda
yang menjadi objek sewa-menyewa adalah harta kekayaan yang berupa benda bergerak dan tidak bergerak, berwujud dan tidak berwujud, harus benda tertentu
atau dapat ditentukan, dan benda itu memang benda yang boleh disewakan.
68
Sebagaimana telah diterangkan, segala macam barang dapat disewakan. Perkataan “carter”, yang berasal dari dunia perkapalan, ditujukan kepada
pemborongan pemakaian sebuah kendaraan seperti kapal laut, kapal terbang, mobil dan sebagainya, untuk suatu waktu tertentu atau untuk suatu perjalanan
tertentu, dengan pengemudinya yang akan tunduk kepada perintah-perintah yang diberikan oleh si pencarter.
Barang atau benda yang dijadikan sebagai objek sewa-menyewa memiliki harga sewa yang harus dibayar oleh pihak penyewa. Pada perjanjian jual beli
harga itu harus berupa uang, sebab kalau bukan berupa uang bukan lagi jual beli, tetapi tukar-menukar yang terjadi, tetapi di dalam sewa-menyewa diperbolehkan
bahwa harga sewa itu berupa barang atau jasa.
69
67
Hasim Purba, Suatu Pedoman Mamahami Ilmu Hukum, CV. Cahaya ilmu, Medan, 2006, hal 115.
68
Abdulkadir Muhammad I, op. cit, hal 347.
69
R. Subekti II, op. cit, hal 91
4. Jangka Waktu Sewa-Menyewa
Jangka waktu sewa dalam Pasal 1548 KUH Perdata dinyatakan dengan “waktu tertentu”. Dalam praktik sewa-menyewa, yang dimaksud “waktu tertentu”
adalah jangka waktu yang dihitung menurut kelaziman, misalnya jumlah jam, hari, minggu, bulan, dan tahun.
Menurut ketentuan Pasal 1579 KUH Perdata, pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan sewa-menyewa dengan menyatakan hendak memakai
sendiri benda yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan sebaliknya. Pasal ini ditujukan dan hanya dapat diberlakukan pada sewa-menyewa dengan waktu
tertentu. Contohnya, orang yang sudah menyewakan bendanya untuk jangka waktu tiga tahun tidak dapat memutuskan sewa-menyewa jika jangka waktu
tersebut belum berakhir walaupun dengan alasan hendak memakai sendiri benda yang disewakan itu.
Akan tetapi, apabila pihak yang menyewakan benda tersebut tidak menentukan jangka waktu sewa, dia berhak menghentikan sewa-menyewa setiap
saat dengan mengindahkan waktu yang diperlukan untuk pemberitahuan penghentian sewa-menyewa menurut kebiasaan setempat. Namun, ketentuan
sewa-menyewa yang diatur dalam buku III KUH Perdata berlaku untuk semua sewa-menyewa benda bergerak dan tidak bergerak, baik dengan waktu tertentu
maupun tidak dengan waktu tertentu, karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa-menyewa.
Untuk mengetahui jangka waktu tertentu berlakunya sewa-menyewa, ada beberapa cara yang dapat ditempuh yaitu :
a. Kepastian jangka waktu yang ditetapka dalam perjanjian, misalnya
satu tahun sejak ditandatanganinya perjanjian sewa-menyewa. b.
Tarif sewa untuk setiap unit waktu, misalnya ditentukan secara harian tarif kamar hotel Rp.350.000 tiga ratus lima puluh ribu rupiah, tetapi
tidak ditentukan berapa hari menginap. Peraturan hotel menentukan check in pukul 13.00. Jika menginap satu hari, jangka waktu
berakhirnya pukul 13.00 hari besoknya. c.
Penafsiran pasal-pasal tertentu dalam peraturan sewa-menyewa, misalnya Pasal 1579 KUH Perdata tidak menentukan jangka waktu
sewa, dapat diakhiri dengan penafsiran untuk dipakai sendiri dan pemberitahuannya kepada penyewa dalam waktu yang layak menurut
kebiasaan setempat.
70
70
Abdulkadir Muhammad I, op. cit, hal 348.
BAB IV ANALISIS PUTUSAN PERKARA PERDATA NO.577Pdt.G2013PN-
