Wanprestasi Analisis Yuridis Mengenai Pengadaan/Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan

KUH Perdata. 132 Demikian juga pihak yang menyewakan dapat menuntut ganti rugi jika perbuatan anak tersebut telah mengakibatkan rusaknya kaca jendela rumah yang disewakannya itu. ”Tidak dapat dituntutnya pihak yang menyewakan untuk memberikan kenikmatan atas benda yang disewakan selama berlangsungnya disebut “trouble de fait” gangguan atas “dasar kenyataan”. 133 Akan tetapi sebaliknya apabila si penyewa diganggu kenikmatannya disebabkan suatu tuntutan hukum yang berhubungan dengan hak milik atas benda yang disewanya maka penyewa berhak menuntut pengurangan harga sewa asalkan gangguan itu telah diberitahukan sebelumnya secara sah kepada pemilik benda tersebut. 134 Misalnya atas rumah yang disewakan tersebut terjadi penuntutan di pengadilan mengenai hak kepemilikannya oleh pihak lain, maka penyewa dapat meminta pengurangan harga sewa rumah apabila telah ada pemberitahuan dari pengadilan kepada pemilik rumah akan gugatan tersebut. Jika kemudian si penyewa digugat untuk mengosongkan rumah tersebut oleh pihak yang menggugat tersebut, maka penyewa dapat memberitahukan hal tersebut kepada pihak yang menyewakan dan berhak dibebaskan dari uang sewa. Hal ini disebut dengan trouble de droit gangguan atas dasar hak. 135

6. Wanprestasi

132 Pasal 1365 KUH Perdata menyebutkan bahwa “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut. 133 Basrah, Op cit, hal. 16, lihat juga M. Yahya Harahap, Op cit, hal. 227 134 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1557 135 Basrah, Op cit, hal. 17, lihat juga M. Yahya harahap, Op cit, hal. 227 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, “Wanprestasi adalah suatu istilah yang menunjuk pada ketiadalaksanaan prestasi oleh debitor”. 136 Bentuk wanprestasi ini dapat terwujud dalam beberapa bentuk, yaitu: a. Debitor sama sekali tidak melaksanakan kewajibannya; b. Debitor tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana mestinya melaksanakan kewajibannya tetapi tidak sebagaimana mestinya; c. Debitor tidak melaksanakan kewajibannya pada waktunya; d. Debitor melaksanakan sesuatu yang tidak diperbolehkan. Wanprestasi tersebut dapat terjadi karena kesengajaan debitor untuk tidak mau melaksanakannya maupun karena kelalaian debitor untuk tidak melaksanakannya. Wanprestasi dalam sewa-menyewa dapat membatalkan perjanjian sewa- menyewa yang telah disepakati para pihak, jika penyewa tanpa izin pihak yang menyewakan melakukan: 1. menyewakan lagi benda tersebut kepada pihak lain 2. menyerahkan benda yang disewakan kepada pihak lain untuk melanjutkan sewa atas benda tersebut. 137 Akan tetapi dalam Pasal 1559 ayat 2 menentukan bahwa jika yang diperjanjikan adalalah rumah maka pihak penyewa atas tanggungjawabnya sendiri dapat menyewakan sebagian dari tempat yang disewanya. Misalnya pada rumah 136 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II, Op cit, hal. 70, lihat juga R. Subekti , II, Op cit, hal. 43 137 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1559 ayat 1 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. sewa bagi mahasiswa dimana mahasiswa menyewa kamar dari seorang penyewa rumah. Sehubungan dengan hal ini maka hak penyewa kedua onderhuurder yaitu mahasiswa beralaskan hak penyewa pertama atau merupakan penyertaan assesoort, accessoir dari perjanjian sewa-menyewa yang utama. 138 Jika sewa-menyewa yang pertama batal karena wanpretasi sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 1559 KUH Perdata, maka batal pulalah perjanjian penyertaannya. Penyewa kedua dapat menuntut ganti rugi dari penyewa utama akan tetapi ia tidak dapat meminta ganti kerugian kepada pihak yang menyewakan. Pihak yang menyewakan hanya mempunyai hubungan hukum dengan penyewa utama. Namun apabila pihak penyewa utama mempunyai hutang pada pihak yang menyewakan, maka hutang tersebut dapat ditagih kepada penyewa kedua, misalnya dari uang sewa yang akan dibayar penyewa kedua kepada penyewa utama tersebut. Hanya saja pihak penyewa tidak dapat menuntut penyewa kedua melebihi jumlah yang harus dibayarkannya kepada penyewa utama. Kewajiban penyewa ditentukan dalam Pasal 1560 KUH Perdata sebagai berikut: 1. memakai barang yang disewanya dengan baik sesuai dengan tujuan perjanjian sewa-menyewa, atau jika ada perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan; 2. membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Apabila penyewa menggunakan rumah yang disewakan tidak sesuai dengan tujuan awal dari disewanya rumah tersebut sehingga mengakibatkan kerugian pada 138 Basrah, Op cit, hal. 19 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pihak yang menyewakan maka pihak yang menyewakan dapat memintakan pembatalan sewanya. Ada kalanya dalam perjanjian sewa-menyewa rumah, perabotan rumah juga ikut disewakan. Dalam perjanjian sewa-menyewa jenis ini maka dalam perjanjiannya dibuat juga pertelaan mengenai barang-barang apa saja yang ikut serta disewakan dan keadaan barang tersebut sehingga pihak penyewa diwajibkan mengembalikan perabotan tersebut sesuai keadaan perabotan itu ketika diterimanya, kecuali perabotan tersebut musnah akibat hal-hal yang tidak dapat dihindari overmacht, misalnya terjadi kebakaran di rumah yang disewakan tersebut sehingga perabotannya musnah terbakar. Dalam Pasal 1565 KUH Perdata ditentukan bahwa kebakaran yang dikarenakan overmacht sehingga perabotan rumah yang disewakan tersebut menjadi musnah, mengakibatkan bebasnya pihak penyewa untuk membayar ganti rugi kepada pemilik rumah. Jika pemilik rumah hendak menuntut penyewa maka ia harus membuktikan kesalahan penyewa yang telah mengakibatkan kebakaran. Tanggung jawab penyewa atas rumah yang disewanya tidak terbatas hanya pada perbuatannya sendiri saja, tetapi juga pada penguin lain di rumah tersebut atau pihak ketiga yang menyewa rumah tersebut onderhuurder. Sesuai dengan hubungan hukum yang ada hanyalah antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, maka kerusakan dan kerugian yang timbul atas rumah tersebut menjadi tanggung jawab pihak penyewa. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1566 KUH Perdata yang menegaskan bahwa kewajiban penyewa adalah merawat rumah yang disewanya dengan baik. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008.

7. Berakhirnya sewa-menyewa rumah