Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun

dihuni oleh 8 delapan orang, maka luas hunian rumah susun sederhana sewa ini lebih baik dibandingkan di India. 67

B. Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun

Penyediaan tanah untuk rumah susun maksudnya adalah tanah tempat bangunan rumah susun itu didirikan. Mengenai penyediaan tanah ini, berdasarkan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, dinyatakan bahwa penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan dengan : a. Penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara; b. Konsolidasi tanah 68 oleh pemilik tanah; c. Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berkaitan dengan konsolidasi tanah, Alvi Syahrin berpendapat bahwa: “Konsolidasi tanah tidak hanya merupakan kebijakan pertanahan tentang penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah, tetapi juga menyangkut kebijakan pertanahan mengenai penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan, artinya kedua kegiatan dilakukan secara bersamaan”. 69 Selanjutnya Alvi Syahrin menjelaskan bahwa : 67 Kehidupan di Flat: Suatu Corak Hidup Baru Bagi Masyarakat Indonesia di Perkotaan, Makalah pada Seminar “Hunian Liar di Perkotaan”, Pusat Antar Universitas Bidang Ilmu-Ilmu Sosial, Jakarta: Universitas Indonesia, 1990, hal. 5 68 Menurut Pasal 1 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, “Konsolidasi tanah adalah kebijakan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan untuk meningkatkan kualitas lingkungan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat” 69 Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan, Medan : Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 39 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Dalam upaya penyediaan tanah, konsolidasi tanah diperkotaan merupakan salah satu alternatif kebijakan tanah perkotaan untuk menanggulangi masalah perkotaan, diantaranya mengenai permukiman yaitu sekitar ketidakjelasan dan ketidakteraturan penguasaan dan penggunaan tanah, sebab perkampungan di perkotaan permukiman kumuh mempunyai ciri- ciri : a. Masyarakatnya heterogen dan umumnya berpenghasilan rendah; b. Rumah mempunyai fungsi sebagai tempat tinggal dan tempat berusaha; c. Kualitas lingkungan rendah; d. Bentuk dan batas pemilikanpenguasaan tanahnya kecil dan tidak teratur; e. Masyarakatnya berpenghasilan menengah ke bawah; f. Jalan-jalan yang ada di permukiman terlalu kecil seadanya. 70 Penguasaan dan penggunaan tanah yang tidak teratur di permukiman kumuh biasanya berada di atas tanah negara, namun secara fisik telah dikuasai oleh para penduduk. Dalam tahap penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman, ada 4 empat tahap kegiatan yang harus dilakukan yaitu: a. Penetapan lokasi; b. Pembebasan tanah; c. Permohonan dan pemberian hak atas tanah; dan d. Pendaftaran hak atas tanah serta pemberian sertifikat. 71 Prosedur penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk pemukiman diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Menurut Peraturan Menteri tersebut, perusahaan pembangunan perumahan yang ingin memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan terlebih dahulu harus mempunyai izin lokasi dan luas tanah. 70 Ibid, hal. 39-40 71 Ibid, hal. 40 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Mengenai penetapan lokasi dan luas tanah ini diatur dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 sebagai berikut: 1 Izin lokasi untuk keperluan perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar bagi Daerah Tingkat II yang telah mempunyai Rencana Induk KotaRencana Kota, ditetapkan oleh BupatiWalikota. 2 Izin lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan oleh Gubernur. 3 Izin lokasi yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan oleh Gubernur setelah mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri. Untuk memperoleh penetapan lokasi dan luas tanah bagi perumahan, maka perusahaan harus membuat permohonan terlebih dahulu. Hal ini ditentukan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987, permohonan untuk memperoleh penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka permohonan tersebut diajukan kepada BupatiWalikota dengan tembusan kepada Gubernur dan Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Untuk memperoleh penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar maka diajukan kepada Gubernur dengan tembusan kepada BupatiWalikota dan Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Sedangkan penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, maka Gubernur wajib Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. mengajukan permohonan persetujuan kepada Menteri Dalam Negeri dilengkapi dengan pertimbangan dari BupatiWalikota. Dalam mengajukan permohonan tersebut maka harus dilengkapi dengan : a. Akte Pendirian Perusahaan yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman atau dari pejabat yang berwenang bagi Badan Hukum lainya, b. Nomor Pokok Wajib Pajak, c. Gambar KasarSketsa tanah yang dibuat oleh pemohon, d. Keterangan tentang letak, luas dan jenis tanah kebunsawah yang dimohon, e. Pernyataan bermaterai cukup tentang kesediaan untuk memberikan ganti rugi atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, f. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai dengan Analisis Dampak Lingkungan. 72 Berkenaan dengan permohonan izin lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 hektar dan yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, Gubernur wajib meminta pertimbangan dari BupatiWalikota mengenai letak dan luas tanah yang dapat disediakan. Pertimbangan BupatiWalikota tersebut disiapkan oleh Badan Perencana Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis yang terkait. Berkenaan dengan permohonan persetujuan penetapan lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka Ketua Badan 72 Indonesia, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan, Pasal 4 ayat 4 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Perencanaan Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis terkait wajib memberikan pertimbangan kepada BupatiWalikota. Permohonan penetapan izin dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar dan yang lebih dari 200 Ha dua ratus hektar diproses secara terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat I cq Asisten Wilayah Daerah Tingkat I bidang Pemerintahan bersama Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Tingkat I dan Direktorat Agraria Propinsi. Selanjutnya untuk pemberian Surat Keputusan penetapan izin lokasi disiapkan oleh Kepala Direktorat Agraria Propinsi dan diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak permohonan diterima secara lengkap. Sedangkan untuk permohonan penetapan ijin lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 15 lima belas hektar, diproses secara terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat II dan Kantor Agraria KabupatenKotamadya. Surat Keputusan pemberian penetapan izin lokasi dan luas tanahnya disiapkan oleh Kepala Kantor Agraria KabupatenKotamadya dan telah dapat diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak diterimanya secara langsung. Dalam hal perusahaan yang memerlukan tanah 200 Ha dua ratus hektar atau lebih, sementara menunggu penetapan izin lokasi, Gubernur dapat memberikan ijin pencadangan tanah kepada yang bersangkutan. Izin tersebut diberikan dengan persetujuan dari Menteri Dalam Negeri. Jangka waktu berlakunya izin dimaksud adalah 1 satu tahun dan dapat diperpanjang lagi paling lama 6 enam bulan. Setelah mendapat izin lokasi dan luas tanah, Perusahaan Pembangunan Perumahan dapat melakukan pembelian tanah secara langsung atau melakukan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pembebasan tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1976. Ketentuan-ketentuan lain yang harus dipatuhi oleh Perusahaan Pembangunan Perumahan sehubungan dengan penetapan izin lokasi dan luas tanah adalah : a. Selama belum diberikan penetapan izin lokasi atau izin pencadangan tanah, Perusahaan yang bersangkutan tidak diperkenankan untuk melakukan pembelianpembebasan tanah baik secara fisik maupun yuridis. Pelanggaran terhadap ketentuan ini, maka kepada yang bersangkutan tidak akan diberikan ijin lokasi atau ijin pencadangan tanah. b. Penyelesaian pembelianpembebasan tanah diberikan secara bertahap selama 6 enam bulan sampai 1 satu tahun dan dapat diperpanjang paling lama 1 satu tahun untuk setiap tahap jika terdapat alasan yang cukup kuat. c. Pembelianpembebasan tanah dilakukan secara musyawarah. d. Apabila tidak tercapai kesepakatan ganti rugi, dapat ditempuh cara menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah atau mengikutsertakannya dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah. e. Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah Perusahaan Pembangunan Perurnahan yang bersangkutan wajib mengajukan permohonan pendaftaranpermohonan hak dalam waktu 6 enam bulan selambat- lambatnya 1 satu tahun disertai syarat-syarat yang lengkap, kepada pejabat yang berwenang. f. Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah, Perusahaan berkewajiban: Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 1. Mematangkan tanah dan membangun rumah sesuai dengan rencana proyek yang telah disetujui oleh Pemerintah. 2. Menyediakan tanah untuk fasilitas sosial dan memelihara selama jangka waktu tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan. 3. Menyerahkan prasarana lingkungan dengan terarah untuk keperluan fasilitas sosial serta utilitas umum kepada Pemerintah Daerah Tingkat II. 4. Atas dasar peruntukan dan penggunaan tanah yang telah ditetapkan, maka tanah-tanah yang telah dikuasai oleh Perusahaan dengan hak guna bangunan, wajib dipindahkan haknya berikut bangunanrumah yang ada di atasnya kepada pihak lain, dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sesuai dengan peraturan perundang-undangan Agraria. Dalam hal penetapan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, dengan luas tanah 40 Ha empat puluh hektar, pada awalnya tanah tanah tersebut dikelola oleh PTPN II yang mengelola tanah tersebut berdasarkan hak pakai. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan danatau memungut hasil tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asal segala sesuatunya tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang pokok Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. agraria. 73 Jangka waktu Hak pakai adalah 25 dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 dua puluh tahun selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. 74 Oleh karena pihak PTPN II tidak memperpanjang hak pakai atas tanah tersebut lagi, maka tanah tersebut menjadi tanah terlantar dan kemudian tanah tersebut digarap oleh masyarakatpenggarap. Setelah tanah tersebut digarap oleh masyarakat, pada akhirnya atas tanah-tanah tersebut ada yang sudah didaftarkan dan mempunyai SK Camat ataupun masih berupa tanah girik. 75 Tanah dinyatakan sebagai tanah terlantar apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik. 76 Setelah mendapatkan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, selanjutnya pihak Perum Perumnas melakukan pembebasan areal-areal tanah yang telah digarap oleh masyarakat tersebut. Ganti rugi pembebasan tanah ini dilakukan pihak Perum Perumnas pada tahun 1985, yaitu sebesar Rp. 20.000m dua puluh ribu per meter. 77 Dalam melakukan pembebasan tanah ini, pihak Perum Perumnas melakukan koordinasi dengan pihak Pemerintah DaerahBapeda serta Dinas 73 Indonesia, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, Lembaran Negara Nomor 104 Tahun 1960, Pasal 41 ayat 1 74 Suardi, Hukum Agraria, Jakarta : Iblam, 2005, hal. 47 75 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007 76 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 51 Tahun 1998, Pasal 3 77 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Tata Kota. Oleh karena itu site plan pembangunan rusunawa Martubung ini dapat disetujui oleh Pemerintah Daerah dan tidak ada masalah dengan pihak Dinas Tata Kota mengenai tata ruangnya sebab sebelumnya pihak Dinas Tata Kota juga ikut dalam hal pembebasan tanahnya. 78 Setelah melakukan pembebasan hak atas tanah, maka atas tanah tersebut diajukan permohonan pemberian hak atas tanah. Dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun ditentukan bahwa: Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik HM, hak guna bangunan HGB, hak pakai atas tanah negara HP atau hak pengelolaan HPL, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam rangka penyediaan tanah untuk keperluan pembangunan, landasan hukumnya adalah berupa penguasaan tanah dengan hak pengelolaan sebagaimana dimaksudkan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan jo. Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara. Selanjutnya mengenai tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1974 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya yang kemudian dicabut dengan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan 78 Ibid Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan. Dalam hal permohonan pemberian hak atas tanah untuk perumahan di Martubung ini, maka diberikan Hak Pengelolaan yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. 79 Dalam hal ini Hak Pengelolaan dilimpahkan kepada pihak Perum Perumnas sebagai pengelolaa rusunawan Martubung. Permohonan Hak Pengelolaan diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan memuat: 80 1. Keterangan mengenai permohonan, yaitu nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; 2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: a. Bukti pemilikan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah lainnya; b. Letak, batas-batas dan luasnya jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi, sebutkan tanggal dan nomornya; 79 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 1 angka 3 80 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 68 ayat 1 dan 2 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. c. Jenis tanah pertaniannon pertanian; d. Rencana penggunaan tanah; e. Status tanahnya tanah hak atau tanah negara. 3. Lain-lain: a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon; b. Keterangan lain yang dianggap perlu. Permohonan Hak Pengelolaan tersebut dilampiri dengan: 81 1. Foto copy identitas pemohon atau surat keputusan pembentukannya atau akta pendirian perusahaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku; 2. rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang; 3. izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat isan pencadangan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah; 4. bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenangm akta pelepasan bekas tanah milik adat atu bukti perolehan tanah lainnya; 5. surat persetujuan atau rekomendasi dari instansi terkait apabila diperlukan; 6. surat pernyataan atau bukti bahwa seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah. 81 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 69 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Keputusan pemberian atau penolakan pemberian Hak Pengelolaan disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain. ”Pemberian hak pengelolaan dilaksanakan secara individual atau kolektif ataupun secara umum”. 82 ”Pemberian secara individual merupakan pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak”. 83 Sedangkan ”pemberian hak secara kolektif merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seorang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak, yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak”. 84 Hak pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalm UUPA. ”Hak Pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah”. 85 Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak kantor yang terdapat di kota-kota besar mempergunakan tanah dengan hak pengelolaan. Hak Pengelolaan tersebut hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah. 82 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 2 ayat 2. 83 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 6 ayat 1. 84 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 6 ayat 2. 85 Supriadi, Op cit, hal. 148 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Apabila rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan rumah susun wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut, dan status hak guna bangunan itu telah dapat diselesaikan sebelum rumah susun dijual. Mengenai pengadaan tanah diatur dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Untuk mendapatkan penetapan lokasi pembangunan, maka instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada BupatiWalikotamadya melalui Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat. Apabila tanah yang diperlukan terletak di 2 dua wilayah KabupatenKotamadya, maka permohonan tersebut diajukan kepada Gubernur melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan nasional Propinsi. Permohonan tersebut dilengkapi dengan keterangan mengenai: a. Lokasi tanah yang diperlukan; b. Luas dan gambar kasar tanah yang diperlukan; c. Penggunaan tanah pada saat permohonan diajukan; d. Uraian rencana proyek yang akan dibangun, disertai keterangan mengenai aspek pembiayaan, lamanya pelaksanaan pembangunan. 86 Apabila rencana penggunaan tanahnya sudah sesuai dengan dan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW atau perencanaan ruang 86 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 6 ayat 3 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. wilayah atau kota, maka Bupati Walikotamadya atau Gubernur memberikan persetujuan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum yang dipersiapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat. C. Syarat-Syarat yang Harus Dipenuhi Dalam Pembangunan Rumah Susun Perkembangan penataan kota di Indonesia, antara kota kecilmenengah dan besar, berbeda cukup tajam. Secara fisik, kota besar berkembang dengan sangat cepat. Sementara di sisi lain, kota kecil dan menengah, mengalami perkembangan yang sangat lambat. Ini dapat dilihat dari, misalnya, pertumbuhan ekonomi dan penduduk. Rumah Susun dapat dikembangkan pada kawasan-kawasan perumahan yang direncanakan untuk kepadatan penduduk 200 jiwaha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana tata ruang kota lainnya, yaitu kawasan- kawasan: a. pusat kegiatan kota b. kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi 200 jiwaha. c. kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran. 87 Tabel 1. Kebutuhan rumah susun berdasarkan kepadatan penduduk Klasifikasi Kawasan Kepadatan Rendah Kepadatan Sedang Kepadatan Tinggi Sangat Padat Kepadatan 150 jiwaha 151-200 jiwaha 201-400 400 jiwaha 87 Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. penduduk jiwaha Kebutuhan Rusun Sebagai alternatif untuk kawasan tertentu Disarankan untuk pusat- pusat kegiatan kota dan kawasan tertentu Disyaratkan disyaratkan Sumber : Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengalolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 Bangunan rusuna dan rusunawa yang banyak dikembangkan adalah bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8 - 10 lantai sarana transportasi vetikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Sarana tambahan ini telah mengakibatkan perlu adanya biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh penghuni. Besaran ruang satuan rusuna ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang perorang yaitu 9 m 2 . Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda rata-rata terdiri 4 anggota keluarga orang tua ditambah 2 anak maka kebutuhan ruang untuk setiap satuan rusuna adalah 36 m 2 . Hal penting lain yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan rusuna adalah kemampuan membayar sewa per bulan dan biaya listrik per bulan yang digunakan untuk penerangan dalam satuan rusuna, bagian bersama dan menyediakan supply air bersih. Dengan memperhatikan kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu membayar maksimal sekitar 13 bagian dari pendapatan per bulan, maka luas satuan rusuna minimal adalah 21 m 2 . Ruang yang disediakan sekurang-kurangnya terdiri dari ruang serbaguna, kamar mandiwc dan dapur . 88 88 Ibid Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun bahwa : Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat menwujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Dalam penjelasan umum dari Pasal 16 Peraturan Pemerintah tersebut dijelaskan bahwa satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, misalnya untuk hunian persyaratan sebagai tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan sebagainya serta letaknya terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan sebagainya untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran kehidupan sehari-hari para penghuni. Lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini terbagi atas 4 empat lantai yang masing-masing lantai terdiri dari 2 dua blok, kecuali lantai dasar tidak terdapat blok-blok bagi tempat hunian karena diperuntukkan bagi kegiatan ekonomis. Sebagaimana disebutkan di atas, tiap-tiap unit rusunawa Martubung ini mempunyai luas 7 x 3 m atau 21 m 2 yang terdiri dari kamar mandi, dapur dan ruang serba guna. Jika diperhatikan ketentuan Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 serta dikaitkan dengan ketentuan dari Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah tersebut di atas, maka rusunawa Martubung sudah memenuhi standar ukuran hunian. Suatu pemukiman yang baik di tengah kota harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. lokasinya tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lanilla. b. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan. Akses ini dicapai dengan membuat jalan dan sarana transportasi pada pemukiman tersebut. c. Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun. d. Mempunyai fasilitas penyediaan airu bersih, berupa jaringan distrubusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah. e. Dilengkapi dengan fasilitas pembuatan air kotor. f. Pemukiman diyani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan pemukiman tetap nyaman. g. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala pemukiman. h. Dilayani jaringa listrik dan telepon. 89 Dalam Pasal 6 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif. Persyaratan teknis dan administratif sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 Undang- undang Nomor 16 Tahun 1985, kemudian diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. 89 Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 187-188 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut, persyaratan teknis yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah : 1. Persyaratan teknis untuk ruangan Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari, harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Apabila hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami, tidak mencukupi atau tidak memungkinkan, maka harus diusahakan adanya pertukaran udara dan pencahayaan buatan yang dapat terus-menerus selama ruangan tersebut digunakan. 90 2. Persyaratan untuk sruktur, komponen dan bahan-bahan bangunan Pembangunan rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen dan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi dan standar yang berlaku. Struktur, komponen dan penggunaan bahan bangunan tersebut harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap: a. Beban mati; b. Beban gerak; c. Gempa, hujan, angin dan banjir; d. Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha pengamanan dan penyelamatan; 90 Andi Hamzah dkk, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta : Rineka Cipta, 2006, hal. 28-29 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. e. Daya dukung tanah; f. Kemungkinan adanya beban tambahan,baik dari arah vertikal maupun horizontal; g. Gangguan perusak lainnya. 91 3. Kelengkapan rumah susun Rumah susun harus dilengkap dengan : a. Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air bersih di dalam rumah susun, baik untuk hunian maupun bukan hunian, harus aman dan kuat terhadap kemungkinan gangguan benturan dan pada bagian- bagian tertentu harus terlindung. b. Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan. c. Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta kelengkapannya termasuk meter gas, pengaturan arus serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan. Penyediaan jaringan gas ini hanya dikhususkan bagi rumah susun untuk hunian. d. Saluran pembuangan air hujan hanya yang memenuhi persyaratan kualitas dan kuantitas pemasangan. 91 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 13 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. e. Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas pemasangan. f. Saluran danatau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan dan kemudahan. g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya. h. Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku. i. Pintu dan tangga darurat kebakaran. Pintu rumah susun harus tahan terhadap api sampai jangka waktu tertentu untuk memungkinkan usaha penyelamatan sesuai dengan peruntukkannya terutama untuk hunian, pertokoan, industri dan sebagainya. j. Tempat jemuran Tempat jemuran harus memenuhi persyaratan kemudahan penggunaan, keamanan dan kebersihan dan pandangan. k. Alat pemadam kebakaran. Di dalam upaya menanggulangi pencegahan kebakaran, untuk rumah susun yang berkualitas menengah keatas diwajibkan untuk memasang alat pencegah kebakaran tingkat awal sprinklers. Dan untuk semua rumah susun masing-masing harus disediakan alat pemadam kebakaran atau hydrant. l. Penangkal petir. m. Alatsistem alarm Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Untuk semua rumah susun harus disediakan alatsistem alarm dengan cara manual atau otomotis. Sedangkan untuk rumah susun yang bukan hunian dapat diperlengkapi dengan sistem panggilan dan pembukaan pintu dan peralatan-peralatan lainnya. n. Pintu kedap asap pada jarak jauh tertentu. o. Generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift. 92 Bagian-bagian dari kelengkapan rumah susun yang merupakan hak bersama harus ditempatkan dan dilindungi untuk menjamin fungsinya sebagai bagian bersama. 4. Satuan rumah susun Syarat teknis yang harus dipenuhi untuk satuan-satuan rumah susun adalah sebagai berikut: a. Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus diatur dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari, baik untuk hubungan keluar maupun kedalam. 93 92 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14. 93 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Misalnya untuk hunian persyaratan untuk tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan sebagainya, dan untuk pertokoan aturan tata letaknya harus menjamin adanya keserasian, kenikmatan dan kelancaran hubungan keluar maupun kedalam untuk para pemilik maupun pengunjung. 94 b. Satuan rumah susun untuk hunian disamping harus memenuhi ukuran standar seperti tersebut diatas juga harus dapat memenuhi kebutuhan sehari- hari seperti tidur, makan, mencuci, menjemur, memasak, dan sebagainya. 95 5. Bagian bersama dan benda bersama Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tunggu, lift harus mempunyai ukuran yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan, sehingga dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari- hari baik sesama penghuni maupun pihak-pihak lain. Untuk benda-benda milik bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan yang diatur dan dikoordinasikan sehingga dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan bagi para penghuni maupun pihak-pihak lain. 96 6. Lokasi rumah susun Dalam memilih lokasi untuk pembangunan rumah susun, maka lokasi tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: 97 94 Andi Hamzah dkk, Op cit, hal. 33 95 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 18. 96 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 20 dan 21. 97 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 22 ayat 1. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. Lokasi rumah susun harus sesuai dengan peruntukkan dan keserasian lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah. b. Lokasi harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan kesistem jaringan pembuangan air hujan dan jaringan air limbah kota. Namun demikian jika tidak ada pilihan lain maka pembuangan saluran-saluran pembuangan dimaksud dapat dilakukan melalui tanah milik orang lain, untuk itu harus mendapat petunjuk dan izin dari instansi pemerintah yang berwenang, memenuhi persyaratan yang ditentukan dan disetujui oleh pemilik tanah. c. Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak langsung pada waktu pembangunan, penghunian perkembangan dimasa mendatang. d. Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik. Apabila lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan air bersih, maka penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri sarana tersebut. 7. Kepadatan dan tata letak bangunan Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus dapat mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah, dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya. Sedangkan untuk tata letak harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara serta pencegahan dan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan dan lingkungannya. 98 Dalam mengatur kepadatan intensitas bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan KDB dan Koefisien Lantai Bangunan KLB. a. Koefisien Dasar Bangunan KDB adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahanpersil, tidak melebihi dari 0.4; b. Koefisien Lantai Bangunan KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5; c. Koefisien Bagian Bersama KB adalah perbandingan Bagian Bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2. 99 8. Prasarana lingkungan Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana sebagai berikut: 100 a. Prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni seperti jalan setapak, jalan kendaraan dan tempat parkir. b. Prasarana lingkungan dan utilitas umum yang meliputi: 1 Jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya seperti tangki air, pompa air, tangki gas dan gardu- gardu listrik. 2 Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota. 98 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 23 dan Pasal 24. 99 Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 100 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 2 dan Pasal 2. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 3 Saluran pembuangan air limbah danatau septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota. 4 Tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpul sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan mempertimbangkan faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan dan keindahan. kran-kran air untuk mencegah dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menj angkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran. 5 Tempat parkir kendaraan danatau penyimpanan barang. 6 Jaringan telepon dan alat komunikasi sesuai dengan keperluan. 9. Fasilitas lingkungan Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan : a. Ruangan atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain anak-anak dan kontak sosial lainnya. b. Ruangan atau bangunan untuk kebutuhan seharihari seperti untuk kesehatan, pendidikan, peribadatan dan lain-lainnya. 101 Di lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini, lantai satunya bukan untuk hunian akan tetapi diperuntukkan khusus fasilitas-fasilitas umum dan sosial seperti taman, sarana olah raga, tempat parkir, kantor kepala perhimpunan penghuni, 101 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 27 dan Pasal 28. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. aula dan sebagainya. Lantai satu ini merupakan bagian bersama, 102 oleh karena itu penghuni rumah susun sewa sederhana Martubung ini berkewajiban menjaga kebersihan dan memelihara bagian bersama ini. Di rumah susun sederhana sewa Martubung ini ada bagian yang dikhususkan bagi penyandang cacat, yaitu di lantai 2 dua. Oleh karena bagian ini dikhususkan bagi penyandang cacat maka dibuat fasilitas umum khusus bagi penyandang cacat tersebut, misalnya jalan ke lantai 2 yang khusus bagi orang yang memakai kursi roda. Hal ini sangat jarang dijumpai di rumah susun lain. Selanjutnya di lantai 3 dan 4 diperuntukkan bagi penghuni yang tidak cacat. Untuk menciptakan suatu lingkungan pemukiman yang baik maka diperlukan infrasturktur pemukiman dan fasilitas umum pemukiman. Yang dimaksud infrasturktur pemukiman adalah jalan lokal, saluran drainase, pengadaan air bersih, pembuangan air kotor. Sedangkan fasilitas umum atau disebut juga fasilitas umum dan fasilitas sosial pemukiman adalah fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perbelanjaan dan pasar, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olah raga dan lapangan terbuka. 103 Drainase merupakan sarana yang melekat dengan lingkungan pemukiman, yang gunanya untuk menjaga agar air tidak tergenang oleh hujan atau air bersih. Drainase bagi rumah susun merupakan bagian terpenting, oleh karena jika drainase 102 Pasal 20 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun menyebutkan pengertian Bagian Bersama, adalah berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar harus mempaunyai ukuran yang memenuhi syarat dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat membrikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun pihak-pihak lain dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan dan keterpaduan. 103 Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 225 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. tidak baik maka akan mengganggu penghuni-penghuni lain. Drainase di rusunawa Martubung yaitu berupa saluran utama yaitu saluran yang dibuat dari masing- masing unit hunian untuk kemudian diarahkan ke saluran pengumpul beserta penampangnya. Pengadaan air bersih di rusunawa Martubung ini berasal dari sumur bor. Untuk mendistribusikannya, maka disediakan tangki air yang kemudian dari tangki air tersebut air didistribusikan ke rumah-rumah di rusunawa Martubung ini. Selain itu juga terdapat saluran air kotor dan juga pembuangan sampah. Pembuangan sampah di rusunawa Martubung berupa terowongan dimana para penghuni rusunawa ini hanya membungkus sampah di kantong plastik, lalu memasukkan ke dalam terowongan. Kemudian di lantai dasar sudah ada bak penampungan sampah tertutup. 104 Ruang terbuka hijau di rusunawa Martubung juga disediakan. ”Ruang terbuka hijau daalam perencanaan kota adalah bagian-bagian dari ruang kota yang sama sekali tidak mempunyai bangunan, seperti lapangan permainan, taman-taman kota, ruang terbuka yang berfungsi sebagai zone pembatas buffer zone pada kawasan industri maupun kawasan preumahan yang terdapat sepanjang jalan terutama jalan arteri dan kolektor dan juga pada sungai yang mengalir pada kota”. 105 Di rusunawa Martubung ruang terbuka hijau adalah berupa taman-taman serta area bermain dan olah raga. 104 Wawancara dengan Sariadi, General Super Intendent PT. Pembangunan Perumahan, tanggal 4 Juli 2007 105 Ibid, hal. 114 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Sarana ibadah juga terdapat di rusunawa Martubung ini berupa mesjid yang dikelola oleh penghuni rusunawa ini, demikian juga dengan sarana perparkirannya. Selain itu juga disediakan aula yang merupakan ruang serba guna yang dapat dipergunakan sebagai tempat pertemuan ataupun kegiatan-kegiatan lainnya dari para penghuni rusunawa ini nantinya. Masing-masing lantai di rusunawa ini dihubungkan oleh tangga yang harus dijaga oleh tiap-tiap penghuni rusunawa. Ada juga alat pemadam kebakaranhydrant di tiap-tiap blok sehingga memudahkan untuk pemadaman api, serta dipasang juga alat penangkal petir. Selain persyaratn teknis, persyaratan administratif juga harus dipenuhi dalam membangun rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun, yaitu rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Perizinan dimaksud diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah yang dilengkapi dengan : a Sertifikat hak atas tanah. b Fatwa peruntukan tanah advies planning yaitu suatu keterangan yang memuat lokasi yang dimaksud terhadap lingkungan sekitarnya beserta penjelasan peruntukan tanah dengan perincian mengenai kepadatan dan garis sempadan bangunan. c Rencana tapak site plan yaitu rencana tata letak bangunan. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. d Gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukan dengan jelas batasan vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun. e Gambar rencana struktur beserta perhitungannya. f Gambar rencana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. g Gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. Di samping itu penyelenggara pembangunan rumah susun wajib pula membuat pertelaan dalam bentuk gambar tentang : a. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan; b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan; c. Batas dan uraian tanah bersama serta besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing. 106 Pertelaan tersebut harus dimintakan pengesahan kepada Pemerintah Daerah. “Pertelaan ini gunanya adalah untuk pelengkap dalam pembuatan akta pemisahan hak atas satuan rumah susun”. 107 Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan rumah susun untuk memisahkan rumah susun atas satuan- satuan yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan tersebut dilakukan dengan membuat akta pemisahan. 106 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 31. 107 Andi Hamzah dkk, Op Cit, hal. 37 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Tata cara pembuatan dan pengisian akta pemisahan rumah susun diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989. Tata cara pembuatan dan pengisian akta tersebut adalah sebagai berikut : a. Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. b. Akta pemisahan rumah susun berisikan : 1 Hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan akta pemisahan. 2 Nama lengkap pembuatpenandatangan akta pemisahan yang dilengkapi dengan jabatan dan tempat kerja kantor yang bersangkutan. 3 Nama badan hukumInstansi penyelenggara pembangunan rumah susun. 4 Status tanah dimana rumah susun didirikan. 5 Sistem pembangunan rumah susun, apakah dilaksanakan secara mandiri atau terpadu. 6 Penggunaanpemanfaatan rumah susun, untuk hunian atau bukan hunian. 7 Jumlah blok rumah susun dalam kesatuan sistem pembangunan yang dilaksanakan pada tanah bersama. 8 Uraian tiap blok rumah susun, misalnya blok 1 terdiri dari 10 sepuluh lantai. Lantai 1 terdiri dari 15 lima belas satuan rumah susun, lantai 2 dua terdiri dari 10 sepuluh satuan rumah susun dan sebagainya. 9 Status tanah bersama, nomor hak dan nomor surat ukur serta batas- batas tanah. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 10 Perbandingan proporsional antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian, benda dan tanah bersama. 11 Tempatkota dimana akta pemisahan tersebut dibuat dan tanggal penandatanganannya. 12 Jabatan si penandatangan akta pemisahan. 13 Tanda tangan pembuat akta pemisah dan nama terangnya. 14 Tempat, tanggal, bulan dan tahun serta Instansi yang mengesahkan akta pemisah. c. Setelah akta tersebut dibuat, penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta tersebut kepada Pemerintah Daerah Tingkat II KabupatenKotamadya setem pat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di wilayah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. d. Akta pemisahan setelah disahkan harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat dengan dilampiri : 1 Sertifikat hak atas tanah. 2 Ijin layak huni. 3 Warkah-warkah lainnya yang diperlukan. e. Akta pemisahan beserta berkas-berkas lampirannya dipergunakan sebagai dasar untuk penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Satuan rumah susun dapat dihuni setelah mendapat ijin kelayakan untuk dihuni. Permohonan ijin layak huni harus diajukan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah akan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. memberikan ijin layak huni setelah diadakan pemeriksaan dan apabila pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi, instalasi dan perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam Ijin Mendirikan Bangunan.

D. Penghuni Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung