dihuni oleh 8 delapan orang, maka luas hunian rumah susun sederhana sewa ini lebih baik dibandingkan di India.
67
B. Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun
Penyediaan tanah untuk rumah susun maksudnya adalah tanah tempat bangunan rumah susun itu didirikan. Mengenai penyediaan tanah ini, berdasarkan
Pasal 32 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, dinyatakan bahwa penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan
dan permukiman diselenggarakan dengan : a.
Penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara; b.
Konsolidasi tanah
68
oleh pemilik tanah; c.
Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Berkaitan dengan konsolidasi tanah, Alvi Syahrin berpendapat bahwa: “Konsolidasi tanah tidak hanya merupakan kebijakan pertanahan tentang penataan
kembali penguasaan dan penggunaan tanah, tetapi juga menyangkut kebijakan pertanahan mengenai penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan, artinya
kedua kegiatan dilakukan secara bersamaan”.
69
Selanjutnya Alvi Syahrin menjelaskan bahwa :
67
Kehidupan di Flat: Suatu Corak Hidup Baru Bagi Masyarakat Indonesia di Perkotaan, Makalah pada Seminar “Hunian Liar di Perkotaan”, Pusat Antar Universitas Bidang Ilmu-Ilmu Sosial,
Jakarta: Universitas Indonesia, 1990, hal. 5
68
Menurut Pasal 1 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, “Konsolidasi tanah adalah kebijakan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah
untuk kepentingan pembangunan untuk meningkatkan kualitas lingkungan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat”
69
Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan, Medan : Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 39
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Dalam upaya penyediaan tanah, konsolidasi tanah diperkotaan merupakan salah satu alternatif kebijakan tanah perkotaan untuk menanggulangi
masalah perkotaan, diantaranya mengenai permukiman yaitu sekitar ketidakjelasan dan ketidakteraturan penguasaan dan penggunaan tanah,
sebab perkampungan di perkotaan permukiman kumuh mempunyai ciri- ciri :
a. Masyarakatnya heterogen dan umumnya berpenghasilan rendah;
b. Rumah mempunyai fungsi sebagai tempat tinggal dan tempat berusaha;
c. Kualitas lingkungan rendah;
d. Bentuk dan batas pemilikanpenguasaan tanahnya kecil dan tidak
teratur; e.
Masyarakatnya berpenghasilan menengah ke bawah; f.
Jalan-jalan yang ada di permukiman terlalu kecil seadanya.
70
Penguasaan dan penggunaan tanah yang tidak teratur di permukiman kumuh biasanya berada di atas tanah negara, namun secara fisik telah dikuasai oleh
para penduduk. Dalam tahap penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman, ada 4 empat tahap kegiatan yang harus dilakukan yaitu:
a. Penetapan lokasi;
b. Pembebasan tanah;
c. Permohonan dan pemberian hak atas tanah; dan
d. Pendaftaran hak atas tanah serta pemberian sertifikat.
71
Prosedur penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk pemukiman diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan
dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Menurut Peraturan Menteri tersebut, perusahaan pembangunan
perumahan yang ingin memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan terlebih dahulu harus mempunyai izin lokasi dan luas tanah.
70
Ibid, hal. 39-40
71
Ibid, hal. 40
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Mengenai penetapan lokasi dan luas tanah ini diatur dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 sebagai berikut:
1 Izin lokasi untuk keperluan perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima
belas hektar bagi Daerah Tingkat II yang telah mempunyai Rencana Induk KotaRencana Kota, ditetapkan oleh BupatiWalikota.
2 Izin lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan
oleh Gubernur. 3
Izin lokasi yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan oleh Gubernur setelah mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam
Negeri. Untuk memperoleh penetapan lokasi dan luas tanah bagi perumahan, maka
perusahaan harus membuat permohonan terlebih dahulu. Hal ini ditentukan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan
Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun
1987, permohonan untuk memperoleh penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka permohonan tersebut
diajukan kepada BupatiWalikota dengan tembusan kepada Gubernur dan Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Untuk memperoleh penetapan izin
lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar maka diajukan kepada Gubernur dengan tembusan kepada BupatiWalikota dan Menteri
Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Sedangkan penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, maka Gubernur wajib
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
mengajukan permohonan persetujuan kepada Menteri Dalam Negeri dilengkapi dengan pertimbangan dari BupatiWalikota.
Dalam mengajukan permohonan tersebut maka harus dilengkapi dengan : a.
Akte Pendirian Perusahaan yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman atau dari pejabat yang berwenang bagi Badan Hukum lainya,
b. Nomor Pokok Wajib Pajak,
c. Gambar KasarSketsa tanah yang dibuat oleh pemohon,
d. Keterangan tentang letak, luas dan jenis tanah kebunsawah yang dimohon,
e. Pernyataan bermaterai cukup tentang kesediaan untuk memberikan ganti rugi
atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk
penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, f.
Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai dengan Analisis Dampak Lingkungan.
72
Berkenaan dengan permohonan izin lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 hektar dan yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, Gubernur wajib
meminta pertimbangan dari BupatiWalikota mengenai letak dan luas tanah yang dapat disediakan. Pertimbangan BupatiWalikota tersebut disiapkan oleh Badan
Perencana Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis yang terkait. Berkenaan dengan permohonan persetujuan penetapan lokasi dan
luas tanah yang tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka Ketua Badan
72
Indonesia, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan, Pasal 4 ayat 4
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Perencanaan Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis terkait wajib memberikan pertimbangan kepada BupatiWalikota.
Permohonan penetapan izin dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar dan yang lebih dari 200 Ha dua ratus hektar diproses secara
terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat I cq Asisten Wilayah Daerah Tingkat I bidang Pemerintahan bersama Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
Tingkat I dan Direktorat Agraria Propinsi. Selanjutnya untuk pemberian Surat Keputusan penetapan izin lokasi disiapkan oleh Kepala Direktorat Agraria Propinsi dan
diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak permohonan diterima secara lengkap. Sedangkan untuk permohonan penetapan ijin
lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 15 lima belas hektar, diproses secara terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat II dan Kantor Agraria
KabupatenKotamadya. Surat Keputusan pemberian penetapan izin lokasi dan luas tanahnya disiapkan oleh Kepala Kantor Agraria KabupatenKotamadya dan telah dapat
diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak diterimanya secara langsung.
Dalam hal perusahaan yang memerlukan tanah 200 Ha dua ratus hektar atau lebih, sementara menunggu penetapan izin lokasi, Gubernur dapat memberikan ijin
pencadangan tanah kepada yang bersangkutan. Izin tersebut diberikan dengan persetujuan dari Menteri Dalam Negeri. Jangka waktu berlakunya izin dimaksud adalah
1 satu tahun dan dapat diperpanjang lagi paling lama 6 enam bulan. Setelah mendapat izin lokasi dan luas tanah, Perusahaan Pembangunan
Perumahan dapat melakukan pembelian tanah secara langsung atau melakukan
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
pembebasan tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1976.
Ketentuan-ketentuan lain yang harus dipatuhi oleh Perusahaan Pembangunan Perumahan sehubungan dengan penetapan izin lokasi dan luas tanah adalah :
a. Selama belum diberikan penetapan izin lokasi atau izin pencadangan tanah,
Perusahaan yang bersangkutan tidak diperkenankan untuk melakukan pembelianpembebasan tanah baik secara fisik maupun yuridis. Pelanggaran
terhadap ketentuan ini, maka kepada yang bersangkutan tidak akan diberikan ijin lokasi atau ijin pencadangan tanah.
b. Penyelesaian pembelianpembebasan tanah diberikan secara bertahap selama
6 enam bulan sampai 1 satu tahun dan dapat diperpanjang paling lama 1 satu tahun untuk setiap tahap jika terdapat alasan yang cukup kuat.
c. Pembelianpembebasan tanah dilakukan secara musyawarah.
d. Apabila tidak tercapai kesepakatan ganti rugi, dapat ditempuh cara
menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah atau mengikutsertakannya dalam bentuk penataan kembali penggunaan,
penguasaan dan pemilikan tanah. e.
Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah Perusahaan Pembangunan Perurnahan yang bersangkutan wajib mengajukan permohonan
pendaftaranpermohonan hak dalam waktu 6 enam bulan selambat- lambatnya 1 satu tahun disertai syarat-syarat yang lengkap, kepada pejabat
yang berwenang. f.
Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah, Perusahaan berkewajiban:
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
1. Mematangkan tanah dan membangun rumah sesuai dengan rencana
proyek yang telah disetujui oleh Pemerintah. 2.
Menyediakan tanah untuk fasilitas sosial dan memelihara selama jangka waktu tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum yang diperlukan
oleh masyarakat penghuni lingkungan. 3.
Menyerahkan prasarana lingkungan dengan terarah untuk keperluan fasilitas sosial serta utilitas umum kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.
4. Atas dasar peruntukan dan penggunaan tanah yang telah ditetapkan, maka
tanah-tanah yang telah dikuasai oleh Perusahaan dengan hak guna bangunan, wajib dipindahkan haknya berikut bangunanrumah yang ada
di atasnya kepada pihak lain, dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sesuai dengan peraturan perundang-undangan Agraria.
Dalam hal penetapan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, dengan luas tanah 40 Ha empat puluh hektar, pada awalnya tanah tanah tersebut
dikelola oleh PTPN II yang mengelola tanah tersebut berdasarkan hak pakai. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan danatau memungut hasil tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asal segala
sesuatunya tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang pokok
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
agraria.
73
Jangka waktu Hak pakai adalah 25 dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 dua puluh tahun selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu.
74
Oleh karena pihak PTPN II tidak memperpanjang hak pakai atas tanah tersebut lagi, maka tanah tersebut menjadi tanah terlantar dan kemudian tanah
tersebut digarap oleh masyarakatpenggarap. Setelah tanah tersebut digarap oleh masyarakat, pada akhirnya atas tanah-tanah tersebut ada yang sudah didaftarkan
dan mempunyai SK Camat ataupun masih berupa tanah girik.
75
Tanah dinyatakan sebagai tanah terlantar apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak
dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik.
76
Setelah mendapatkan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, selanjutnya pihak Perum Perumnas melakukan pembebasan areal-areal tanah
yang telah digarap oleh masyarakat tersebut. Ganti rugi pembebasan tanah ini dilakukan pihak Perum Perumnas pada tahun 1985, yaitu sebesar Rp. 20.000m
dua puluh ribu per meter.
77
Dalam melakukan pembebasan tanah ini, pihak Perum Perumnas melakukan koordinasi dengan pihak Pemerintah DaerahBapeda serta Dinas
73
Indonesia, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, Lembaran Negara Nomor 104 Tahun 1960, Pasal 41 ayat 1
74
Suardi, Hukum Agraria, Jakarta : Iblam, 2005, hal. 47
75
Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007
76
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 51 Tahun 1998, Pasal 3
77
Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Tata Kota. Oleh karena itu site plan pembangunan rusunawa Martubung ini dapat disetujui oleh Pemerintah Daerah dan tidak ada masalah dengan pihak
Dinas Tata Kota mengenai tata ruangnya sebab sebelumnya pihak Dinas Tata Kota juga ikut dalam hal pembebasan tanahnya.
78
Setelah melakukan pembebasan hak atas tanah, maka atas tanah tersebut diajukan permohonan pemberian hak atas tanah. Dalam Pasal 7 Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun ditentukan bahwa: Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik HM, hak guna
bangunan HGB, hak pakai atas tanah negara HP atau hak pengelolaan HPL, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam rangka penyediaan tanah untuk keperluan pembangunan, landasan hukumnya adalah berupa penguasaan tanah dengan hak pengelolaan sebagaimana
dimaksudkan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk
Keperluan Perusahaan jo. Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara.
Selanjutnya mengenai tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun
1974 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya yang kemudian
dicabut dengan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan
78
Ibid
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan.
Dalam hal permohonan pemberian hak atas tanah untuk perumahan di Martubung ini, maka diberikan Hak Pengelolaan yaitu hak menguasai dari Negara
yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
79
Dalam hal ini Hak Pengelolaan dilimpahkan kepada pihak Perum Perumnas sebagai pengelolaa rusunawan Martubung. Permohonan Hak Pengelolaan diajukan
secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan memuat:
80
1. Keterangan mengenai permohonan, yaitu nama badan hukum, tempat
kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data
fisik: a.
Bukti pemilikan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan
hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah lainnya;
b. Letak, batas-batas dan luasnya jika ada Surat Ukur atau Gambar
Situasi, sebutkan tanggal dan nomornya;
79
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,
Pasal 1 angka 3
80
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,
Pasal 68 ayat 1 dan 2
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
c. Jenis tanah pertaniannon pertanian;
d. Rencana penggunaan tanah;
e. Status tanahnya tanah hak atau tanah negara.
3. Lain-lain:
a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah
yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon; b.
Keterangan lain yang dianggap perlu. Permohonan Hak Pengelolaan tersebut dilampiri dengan:
81
1. Foto copy identitas pemohon atau surat keputusan pembentukannya atau
akta pendirian perusahaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku;
2. rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang;
3. izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat isan
pencadangan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah; 4.
bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari
instansi yang berwenangm akta pelepasan bekas tanah milik adat atu bukti perolehan tanah lainnya;
5. surat persetujuan atau rekomendasi dari instansi terkait apabila diperlukan;
6. surat pernyataan atau bukti bahwa seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah.
81
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,
Pasal 69
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Keputusan pemberian atau penolakan pemberian Hak Pengelolaan disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain.
”Pemberian hak pengelolaan dilaksanakan secara individual atau kolektif ataupun secara umum”.
82
”Pemberian secara individual merupakan pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan hukum tertentu atau
kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak”.
83
Sedangkan ”pemberian hak secara kolektif merupakan pemberian hak atas beberapa bidang
tanah masing-masing kepada seorang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak, yang dilakukan dengan satu
penetapan pemberian hak”.
84
Hak pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalm UUPA. ”Hak Pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya
perkembangan suatu daerah”.
85
Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak kantor yang terdapat di kota-kota besar mempergunakan tanah
dengan hak pengelolaan. Hak Pengelolaan tersebut hanya dapat diberikan kepada badan-badan
hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah.
82
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal
2 ayat 2.
83
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal
6 ayat 1.
84
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal
6 ayat 2.
85
Supriadi, Op cit, hal. 148
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Apabila rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan rumah susun wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan
di atas hak pengelolaan tersebut, dan status hak guna bangunan itu telah dapat diselesaikan sebelum rumah susun dijual.
Mengenai pengadaan tanah diatur dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Untuk mendapatkan penetapan lokasi pembangunan, maka instansi pemerintah yang memerlukan tanah
mengajukan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada BupatiWalikotamadya melalui Kepala Kantor Pertanahan
KabupatenKotamadya setempat. Apabila tanah yang diperlukan terletak di 2 dua wilayah KabupatenKotamadya, maka permohonan tersebut diajukan kepada
Gubernur melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan nasional Propinsi. Permohonan tersebut dilengkapi dengan keterangan mengenai:
a. Lokasi tanah yang diperlukan;
b. Luas dan gambar kasar tanah yang diperlukan;
c. Penggunaan tanah pada saat permohonan diajukan;
d. Uraian rencana proyek yang akan dibangun, disertai keterangan mengenai
aspek pembiayaan, lamanya pelaksanaan pembangunan.
86
Apabila rencana penggunaan tanahnya sudah sesuai dengan dan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW atau perencanaan ruang
86
Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 6 ayat 3
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
wilayah atau kota, maka Bupati Walikotamadya atau Gubernur memberikan persetujuan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum yang
dipersiapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi
atau Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat. C.
Syarat-Syarat yang Harus Dipenuhi Dalam Pembangunan Rumah Susun
Perkembangan penataan kota di Indonesia, antara kota kecilmenengah dan besar, berbeda cukup tajam. Secara fisik, kota besar berkembang dengan sangat
cepat. Sementara di sisi lain, kota kecil dan menengah, mengalami perkembangan yang sangat lambat. Ini dapat dilihat dari, misalnya, pertumbuhan ekonomi dan
penduduk. Rumah Susun dapat dikembangkan pada kawasan-kawasan perumahan yang
direncanakan untuk kepadatan penduduk 200 jiwaha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana tata ruang kota lainnya, yaitu kawasan-
kawasan:
a. pusat kegiatan kota
b. kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau
melebihi 200 jiwaha. c.
kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran.
87
Tabel 1. Kebutuhan rumah susun berdasarkan kepadatan penduduk
Klasifikasi Kawasan
Kepadatan Rendah
Kepadatan Sedang
Kepadatan Tinggi
Sangat Padat Kepadatan
150 jiwaha 151-200 jiwaha 201-400
400 jiwaha
87
Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
penduduk jiwaha Kebutuhan
Rusun Sebagai
alternatif untuk kawasan
tertentu Disarankan
untuk pusat- pusat kegiatan
kota dan kawasan tertentu
Disyaratkan disyaratkan
Sumber : Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengalolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret
2007
Bangunan rusuna dan rusunawa yang banyak dikembangkan adalah bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga sebagai sarana
transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8 - 10 lantai sarana transportasi vetikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Sarana tambahan ini telah mengakibatkan perlu
adanya biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh penghuni. Besaran ruang satuan rusuna ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang
perorang yaitu 9 m
2
. Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda rata-rata terdiri 4 anggota keluarga orang tua ditambah 2 anak maka kebutuhan ruang untuk
setiap satuan rusuna adalah 36 m
2
. Hal penting lain yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan rusuna adalah kemampuan membayar sewa per bulan
dan biaya listrik per bulan yang digunakan untuk penerangan dalam satuan rusuna, bagian bersama dan menyediakan supply air bersih. Dengan memperhatikan
kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu membayar maksimal sekitar 13 bagian dari pendapatan per bulan, maka luas satuan rusuna minimal adalah 21 m
2
. Ruang yang disediakan sekurang-kurangnya terdiri dari ruang serbaguna, kamar
mandiwc dan dapur .
88
88
Ibid
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun bahwa :
Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan
fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat menwujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kegiatan
sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar.
Dalam penjelasan umum dari Pasal 16 Peraturan Pemerintah tersebut dijelaskan bahwa satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat
dipertanggungjawabkan, misalnya untuk hunian persyaratan sebagai tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan
sebagainya serta letaknya terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan sebagainya untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang
kesejahteraan dan kelancaran kehidupan sehari-hari para penghuni. Lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini terbagi atas 4 empat
lantai yang masing-masing lantai terdiri dari 2 dua blok, kecuali lantai dasar tidak terdapat blok-blok bagi tempat hunian karena diperuntukkan bagi kegiatan
ekonomis. Sebagaimana disebutkan di atas, tiap-tiap unit rusunawa Martubung ini mempunyai luas 7 x 3 m atau 21 m
2
yang terdiri dari kamar mandi, dapur dan ruang serba guna. Jika diperhatikan ketentuan Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 serta
dikaitkan dengan ketentuan dari Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah tersebut di atas, maka rusunawa Martubung sudah memenuhi standar ukuran hunian.
Suatu pemukiman yang baik di tengah kota harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
a. lokasinya tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya
memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lanilla. b.
Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan. Akses ini dicapai dengan membuat jalan dan sarana
transportasi pada pemukiman tersebut. c.
Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun.
d. Mempunyai fasilitas penyediaan airu bersih, berupa jaringan distrubusi yang siap
untuk disalurkan ke masing-masing rumah. e.
Dilengkapi dengan fasilitas pembuatan air kotor. f.
Pemukiman diyani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan pemukiman tetap nyaman.
g. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan
atau taman, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala pemukiman.
h. Dilayani jaringa listrik dan telepon.
89
Dalam Pasal 6 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.
Persyaratan teknis dan administratif sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 Undang- undang Nomor 16 Tahun 1985, kemudian diatur lebih lanjut dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
89
Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 187-188
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut, persyaratan teknis yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah :
1. Persyaratan teknis untuk ruangan
Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari, harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan
dalam jumlah yang cukup. Apabila hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara
alami, tidak mencukupi atau tidak memungkinkan, maka harus diusahakan adanya pertukaran udara dan pencahayaan buatan yang dapat terus-menerus
selama ruangan tersebut digunakan.
90
2. Persyaratan untuk sruktur, komponen dan bahan-bahan bangunan
Pembangunan rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen dan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi dan
standar yang berlaku. Struktur, komponen dan penggunaan bahan bangunan tersebut harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap:
a. Beban mati;
b. Beban gerak;
c. Gempa, hujan, angin dan banjir;
d. Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha
pengamanan dan penyelamatan;
90
Andi Hamzah dkk, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta : Rineka Cipta, 2006, hal. 28-29
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
e. Daya dukung tanah;
f. Kemungkinan adanya beban tambahan,baik dari arah vertikal maupun
horizontal; g.
Gangguan perusak lainnya.
91
3. Kelengkapan rumah susun
Rumah susun harus dilengkap dengan : a.
Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air
bersih di dalam rumah susun, baik untuk hunian maupun bukan hunian, harus aman dan kuat terhadap kemungkinan gangguan benturan dan pada bagian-
bagian tertentu harus terlindung. b.
Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus serta
pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan. c.
Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta kelengkapannya termasuk meter gas, pengaturan arus serta pengamanan terhadap kemungkinan
timbulnya hal-hal yang membahayakan. Penyediaan jaringan gas ini hanya dikhususkan bagi rumah susun untuk hunian.
d. Saluran pembuangan air hujan hanya yang memenuhi persyaratan kualitas
dan kuantitas pemasangan.
91
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 13
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
e. Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas,
kuantitas pemasangan. f.
Saluran danatau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan dan kemudahan.
g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat
komunikasi lainnya. h.
Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku.
i. Pintu dan tangga darurat kebakaran. Pintu rumah susun harus tahan terhadap
api sampai jangka waktu tertentu untuk memungkinkan usaha penyelamatan sesuai dengan peruntukkannya terutama untuk hunian, pertokoan, industri
dan sebagainya.
j. Tempat jemuran
Tempat jemuran harus memenuhi persyaratan kemudahan penggunaan, keamanan dan kebersihan dan pandangan.
k. Alat pemadam kebakaran. Di dalam upaya menanggulangi pencegahan
kebakaran, untuk rumah susun yang berkualitas menengah keatas diwajibkan untuk memasang alat pencegah kebakaran tingkat awal sprinklers. Dan
untuk semua rumah susun masing-masing harus disediakan alat pemadam kebakaran atau hydrant.
l. Penangkal petir.
m. Alatsistem alarm
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Untuk semua rumah susun harus disediakan alatsistem alarm dengan cara manual atau otomotis. Sedangkan untuk rumah susun yang bukan hunian
dapat diperlengkapi dengan sistem panggilan dan pembukaan pintu dan peralatan-peralatan lainnya.
n. Pintu kedap asap pada jarak jauh tertentu.
o. Generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift.
92
Bagian-bagian dari kelengkapan rumah susun yang merupakan hak bersama harus ditempatkan dan dilindungi untuk menjamin fungsinya sebagai bagian
bersama.
4. Satuan rumah susun
Syarat teknis yang harus dipenuhi untuk satuan-satuan rumah susun adalah sebagai berikut:
a. Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat
dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus diatur dan dikoordinasikan untuk
dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari, baik
untuk hubungan keluar maupun kedalam.
93
92
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14.
93
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Misalnya untuk hunian persyaratan untuk tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan
sebagainya, dan untuk pertokoan aturan tata letaknya harus menjamin adanya keserasian, kenikmatan dan kelancaran hubungan keluar maupun
kedalam untuk para pemilik maupun pengunjung.
94
b. Satuan rumah susun untuk hunian disamping harus memenuhi ukuran
standar seperti tersebut diatas juga harus dapat memenuhi kebutuhan sehari- hari seperti tidur, makan, mencuci, menjemur, memasak, dan sebagainya.
95
5. Bagian bersama dan benda bersama
Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tunggu, lift harus mempunyai ukuran yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan
dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan, sehingga dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-
hari baik sesama penghuni maupun pihak-pihak lain. Untuk benda-benda milik bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi
persyaratan yang diatur dan dikoordinasikan sehingga dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan bagi para penghuni maupun
pihak-pihak lain.
96
6. Lokasi rumah susun
Dalam memilih lokasi untuk pembangunan rumah susun, maka lokasi tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
97
94
Andi Hamzah dkk, Op cit, hal. 33
95
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 18.
96
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 20 dan 21.
97
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 22 ayat 1.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
a. Lokasi rumah susun harus sesuai dengan peruntukkan dan keserasian
lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah. b.
Lokasi harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan kesistem jaringan pembuangan air hujan dan
jaringan air limbah kota. Namun demikian jika tidak ada pilihan lain maka pembuangan saluran-saluran pembuangan dimaksud dapat dilakukan melalui
tanah milik orang lain, untuk itu harus mendapat petunjuk dan izin dari instansi pemerintah yang berwenang, memenuhi persyaratan yang ditentukan
dan disetujui oleh pemilik tanah. c.
Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak langsung pada waktu pembangunan, penghunian
perkembangan dimasa mendatang. d.
Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik. Apabila lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan air
bersih, maka penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri sarana tersebut.
7. Kepadatan dan tata letak bangunan
Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus dapat mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah, dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan
lingkungan sekitarnya. Sedangkan untuk tata letak harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama,
segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara serta pencegahan dan
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan dan lingkungannya.
98
Dalam mengatur kepadatan intensitas bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar
Bangunan KDB dan Koefisien Lantai Bangunan KLB. a.
Koefisien Dasar Bangunan KDB adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahanpersil, tidak melebihi dari 0.4;
b. Koefisien Lantai Bangunan KLB adalah perbandingan antara luas lantai
bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5; c.
Koefisien Bagian Bersama KB adalah perbandingan Bagian Bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.
99
8. Prasarana lingkungan
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana sebagai berikut:
100
a. Prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk
keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni seperti jalan setapak, jalan kendaraan dan tempat parkir.
b. Prasarana lingkungan dan utilitas umum yang meliputi:
1 Jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala
kelengkapannya seperti tangki air, pompa air, tangki gas dan gardu- gardu listrik.
2 Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan air hujan dari
rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota.
98
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 23 dan Pasal
24.
99
Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007
100
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 2 dan Pasal 2.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
3 Saluran pembuangan air limbah danatau septik yang
menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota.
4 Tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat
pengumpul sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan mempertimbangkan faktor
kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan dan keindahan. kran-kran air untuk mencegah dan pengamanan terhadap bahaya
kebakaran yang dapat menj angkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran.
5 Tempat parkir kendaraan danatau penyimpanan barang.
6 Jaringan telepon dan alat komunikasi sesuai dengan keperluan.
9. Fasilitas lingkungan
Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan : a.
Ruangan atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain anak-anak dan kontak sosial lainnya.
b. Ruangan atau bangunan untuk kebutuhan seharihari seperti untuk
kesehatan, pendidikan, peribadatan dan lain-lainnya.
101
Di lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini, lantai satunya bukan untuk hunian akan tetapi diperuntukkan khusus fasilitas-fasilitas umum dan sosial
seperti taman, sarana olah raga, tempat parkir, kantor kepala perhimpunan penghuni,
101
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 27 dan Pasal
28.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
aula dan sebagainya. Lantai satu ini merupakan bagian bersama,
102
oleh karena itu penghuni rumah susun sewa sederhana Martubung ini berkewajiban menjaga
kebersihan dan memelihara bagian bersama ini. Di rumah susun sederhana sewa Martubung ini ada bagian yang dikhususkan
bagi penyandang cacat, yaitu di lantai 2 dua. Oleh karena bagian ini dikhususkan bagi penyandang cacat maka dibuat fasilitas umum khusus bagi penyandang cacat
tersebut, misalnya jalan ke lantai 2 yang khusus bagi orang yang memakai kursi roda. Hal ini sangat jarang dijumpai di rumah susun lain. Selanjutnya di lantai 3 dan
4 diperuntukkan bagi penghuni yang tidak cacat. Untuk menciptakan suatu lingkungan pemukiman yang baik maka
diperlukan infrasturktur pemukiman dan fasilitas umum pemukiman. Yang dimaksud infrasturktur pemukiman adalah jalan lokal, saluran drainase, pengadaan
air bersih, pembuangan air kotor. Sedangkan fasilitas umum atau disebut juga fasilitas umum dan fasilitas sosial pemukiman adalah fasilitas pendidikan, fasilitas
kesehatan, fasilitas perbelanjaan dan pasar, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olah raga
dan lapangan terbuka.
103
Drainase merupakan sarana yang melekat dengan lingkungan pemukiman, yang gunanya untuk menjaga agar air tidak tergenang oleh hujan atau air bersih.
Drainase bagi rumah susun merupakan bagian terpenting, oleh karena jika drainase
102
Pasal 20 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun menyebutkan pengertian Bagian Bersama, adalah berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar harus
mempaunyai ukuran yang memenuhi syarat dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat membrikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni,
maupun pihak-pihak lain dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan dan keterpaduan.
103
Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 225
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
tidak baik maka akan mengganggu penghuni-penghuni lain. Drainase di rusunawa Martubung yaitu berupa saluran utama yaitu saluran yang dibuat dari masing-
masing unit hunian untuk kemudian diarahkan ke saluran pengumpul beserta penampangnya.
Pengadaan air bersih di rusunawa Martubung ini berasal dari sumur bor. Untuk mendistribusikannya, maka disediakan tangki air yang kemudian dari tangki
air tersebut air didistribusikan ke rumah-rumah di rusunawa Martubung ini. Selain itu juga terdapat saluran air kotor dan juga pembuangan sampah. Pembuangan
sampah di rusunawa Martubung berupa terowongan dimana para penghuni rusunawa ini hanya membungkus sampah di kantong plastik, lalu memasukkan ke
dalam terowongan. Kemudian di lantai dasar sudah ada bak penampungan sampah tertutup.
104
Ruang terbuka hijau di rusunawa Martubung juga disediakan. ”Ruang terbuka hijau daalam perencanaan kota adalah bagian-bagian dari ruang kota yang
sama sekali tidak mempunyai bangunan, seperti lapangan permainan, taman-taman kota, ruang terbuka yang berfungsi sebagai zone pembatas buffer zone pada
kawasan industri maupun kawasan preumahan yang terdapat sepanjang jalan terutama jalan arteri dan kolektor dan juga pada sungai yang mengalir pada
kota”.
105
Di rusunawa Martubung ruang terbuka hijau adalah berupa taman-taman serta area bermain dan olah raga.
104
Wawancara dengan Sariadi, General Super Intendent PT. Pembangunan Perumahan, tanggal 4 Juli 2007
105
Ibid, hal. 114
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Sarana ibadah juga terdapat di rusunawa Martubung ini berupa mesjid yang dikelola oleh penghuni rusunawa ini, demikian juga dengan sarana perparkirannya.
Selain itu juga disediakan aula yang merupakan ruang serba guna yang dapat dipergunakan sebagai tempat pertemuan ataupun kegiatan-kegiatan lainnya dari
para penghuni rusunawa ini nantinya. Masing-masing lantai di rusunawa ini dihubungkan oleh tangga yang harus
dijaga oleh tiap-tiap penghuni rusunawa. Ada juga alat pemadam kebakaranhydrant di tiap-tiap blok sehingga memudahkan untuk pemadaman api,
serta dipasang juga alat penangkal petir. Selain persyaratn teknis, persyaratan administratif juga harus dipenuhi
dalam membangun rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun, yaitu rumah susun dan
lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Perizinan dimaksud diajukan oleh
penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah yang dilengkapi dengan : a
Sertifikat hak atas tanah. b
Fatwa peruntukan tanah advies planning yaitu suatu keterangan yang memuat lokasi yang dimaksud terhadap lingkungan sekitarnya beserta penjelasan
peruntukan tanah dengan perincian mengenai kepadatan dan garis sempadan bangunan.
c Rencana tapak site plan yaitu rencana tata letak bangunan.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
d Gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta
pertelaannya yang menunjukan dengan jelas batasan vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun.
e Gambar rencana struktur beserta perhitungannya.
f Gambar rencana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama. g
Gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. Di samping itu penyelenggara pembangunan rumah susun wajib pula
membuat pertelaan dalam bentuk gambar tentang : a.
Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan; b.
Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan;
c. Batas dan uraian tanah bersama serta besarnya bagian yang menjadi haknya
masing-masing.
106
Pertelaan tersebut harus dimintakan pengesahan kepada Pemerintah Daerah. “Pertelaan ini gunanya adalah untuk pelengkap dalam pembuatan akta pemisahan
hak atas satuan rumah susun”.
107
Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan rumah susun untuk memisahkan rumah susun atas satuan-
satuan yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan tersebut dilakukan dengan membuat akta pemisahan.
106
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 31.
107
Andi Hamzah dkk, Op Cit, hal. 37
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Tata cara pembuatan dan pengisian akta pemisahan rumah susun diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989. Tata cara
pembuatan dan pengisian akta tersebut adalah sebagai berikut : a.
Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.
b. Akta pemisahan rumah susun berisikan :
1 Hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan akta pemisahan.
2 Nama lengkap pembuatpenandatangan akta pemisahan yang dilengkapi
dengan jabatan dan tempat kerja kantor yang bersangkutan. 3
Nama badan hukumInstansi penyelenggara pembangunan rumah susun. 4
Status tanah dimana rumah susun didirikan. 5
Sistem pembangunan rumah susun, apakah dilaksanakan secara mandiri atau terpadu.
6 Penggunaanpemanfaatan rumah susun, untuk hunian atau bukan hunian.
7 Jumlah blok rumah susun dalam kesatuan sistem pembangunan yang
dilaksanakan pada tanah bersama. 8
Uraian tiap blok rumah susun, misalnya blok 1 terdiri dari 10 sepuluh lantai. Lantai 1 terdiri dari 15 lima belas satuan rumah
susun, lantai 2 dua terdiri dari 10 sepuluh satuan rumah susun dan sebagainya.
9 Status tanah bersama, nomor hak dan nomor surat ukur serta batas-
batas tanah.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
10 Perbandingan proporsional antara satuan rumah susun terhadap hak
atas bagian, benda dan tanah bersama. 11
Tempatkota dimana akta pemisahan tersebut dibuat dan tanggal penandatanganannya.
12 Jabatan si penandatangan akta pemisahan.
13 Tanda tangan pembuat akta pemisah dan nama terangnya.
14 Tempat, tanggal, bulan dan tahun serta Instansi yang mengesahkan
akta pemisah. c.
Setelah akta tersebut dibuat, penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta tersebut kepada Pemerintah Daerah Tingkat
II KabupatenKotamadya setem pat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di
wilayah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. d.
Akta pemisahan setelah disahkan harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat dengan dilampiri :
1 Sertifikat hak atas tanah.
2 Ijin layak huni.
3 Warkah-warkah lainnya yang diperlukan.
e. Akta pemisahan beserta berkas-berkas lampirannya dipergunakan sebagai
dasar untuk penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Satuan rumah susun dapat dihuni setelah mendapat ijin kelayakan untuk
dihuni. Permohonan ijin layak huni harus diajukan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah akan
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
memberikan ijin layak huni setelah diadakan pemeriksaan dan apabila pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi, instalasi dan
perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam Ijin Mendirikan Bangunan.
D. Penghuni Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung