Jangka waktu sewa Sanksi-Sanksi

yuridsche levering karena sesuai dengan kedudukan penyewa atas barang yang disewakan, ia bukan berkedudukan sebagai pemilik sehingga tidak perlu adanya penyerahan yuridis. 125 b Merawat benda yang disewakan itu sehingga penyewa dapat memakai benda sesuai dengan maksudnya; Pihak yang menyewakan wajib memelihara dan melakukan perbaikan selama perjanjian sewa-menywa masih berjalan, sehingga barang yang disewa tetap dapat dipakai dan dipergunakansesuai dengan kehendak pihak penyewa. Selama perjanjian sewa-menyewa masih berlangsung, pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. Oleh karenanya yang bukan tanggungan si penyewa dibebankan “menjadi rekening” pihak yang menyewakan. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa perbaikan kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewakan, dibebankan kepada pihak penyewa. Sedangkan perbaikan dan pemeliharaan berat adalah menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. 126 c Selama berlangsung sewa-menyewa, pihak yang menyewa dapat dengan aman dan tenteram menikmati benda yang disewanya. 127

4. Jangka waktu sewa

Pasal 1548 KUH Perdata menentukan bahwa : Sewa-menyewa ialah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Kalimat “selama waktu tertentu” dalam Pasal 1548 menunjukkan bahwa kekuasaan menikmati atas objek sewa-menyewa hanyalah dalam waktu yang telah 125 M. Yahya harahap, Op cit, hal. 223 126 Ibid 127 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1550 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. ditentukan kedua belas pihak pada waktu membuat persetujuan dan akan berakhir setelah lampuanya waktu tersebut. 128 Jika pihak-pihak tidak menentukan waktu tertentu, salah satu pihak bebas untuk menghentikan sewa-menyewa dengan memperhatikan tenggang waktu penghentian menurut adat kebiasaan. Dalam sewa-menyewa tanah peringatan penghentian tersebut harus paling sedikit 1 satu tahun sebelum pengosongan dan mengosongkan rumah kediaman yang disewa, disesuaikan dengan kebaisaan setempat. 129 Pihak yang menyewakan verhuurder tidak menyerahkan milik atas benda hanya kemanfaatannya saja, suatu hak yang bersifat pribadi persoonlijkrecht.

5. Sanksi-Sanksi

Ketentuan dalam Buku III KUH Perdata bersifat aanvullend, dimana pihak- pihak di dalam perikatan sewa-menyewa dapat membuat peraturan lain selain yang tertera di atas. Misalnya dengan menjanjikan bahwa perbuatan sewa-menyewa dilakukan dengan syarat yang sebaliknya dari yang ditentukan dalam Pasal 1550 KUH Perdata. Misalnya dalam perjanjian sewa-menyewa rumah, rumah yang disewakan tersebut tidak terawat akan tetapi pihak yang menyewa tidak keberatan memperbaikinya sehingga menjadi bagus kembali. Selain itu juga dapat dibuat perjanjian sewa tersebut dengan memperluas perjanjian dari apa yang ditentukan oleh Pasal 1550 KUH Perdata tersebut. Misalnya 128 Basrah, Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Tentang Sewa-Menyewa dan Pembahasan Kasus, Medan : FH USU, 1978, hal. 1 129 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1578 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pihak yang menyewa bersedia untuk membayar tagihan yang berkenaan dengan benda yang disewanya. Dalam Pasal 1552 KUH Perdata disebutkan bahwa pihak yang menyewakan harus menyerahkan benda tanpa adanya cacat tersembunyi. ”Cacat yang dimaksud adalah cacat yang menghalangi penyewa menggunakan benda yang disewanya. Jika cacat tersebut mendatangkan kerugian kepada penyewa, pihak yang menyewakan berkewajiban membayar ganti rugi”. 130 Jika benda yang disewakan itu musnah selama waktu sewa karena suatu hal yang tidak dapat dihindari overmacht, maka perikatan sewa-menyewa tersebut batal demi hukum sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1553 KUH Perdata. Hanya saja pihak penyewa tidak berhak atas ganti rugi baik benda tersebut musnah secara keseluruhan maupun sebagian saja. Apabila benda musnah sebagian, maka penyewa dapat meneruskan sewa atas sebagian benda dengan pengurangan pembayaran sewa ataupun ia dapat meminta pembatalan pembayaran perjanjian sewa-menyewa. Hal ini sesuai dengan sifat perjanjian sewa-menyewa yang timbal balik yang jika salah satu pihak menerima prestasi yang berkurang maka berkuranglah kewajibannya dalam perjanjian tersebut dan sama sekali ia tidak mendapatkan manfaat lagi dari benda pihak yang menyewakan. Dengan demikian demi hukum gugurlah perjanjian tersebut. Benda yang disewa tidak boleh dirubah wujudnya maupun keadaannya, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1554 KUH Perdata. Akan tetapi jika perbaikan perubahan tersebut terpaksa dilakukan dringende reparatie sebelum sewa- menyewa berakhir, penyewa harus merelakan walaupun karena perubahan itu ia 130 Basrah, Op cit, hal. 11-12 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. mendapat kesukaran dan kehilangan sebagian dari benda yang disewanya. Jika perbaikan tersebut berjalan lebih dari 40 empat puluh hari, maka penyewa berhak atas pengurangan uang sewa sebanding dengan pengurangan kemanfaatan yang didapatnya dari benda yang disewanya. Bahkan penyewa dapat memutuskan perjanjian sewa-menyewa tersebut jika ia tidak lagi dapat menikmati benda yang disewanya itu. Memutuskan perjanjian sewa-menyewa ini hanya dapat dilakukan jika keadaan rumah yang disewa tidak layak lagi untuk ditempati. 131 Pihak yang menyewakan tidak bertanggungjawab terhadap pengurangan kemanfaatan yang diperoleh penyewa, jika hal ini ditimbulkan oleh pihak ketiga walaupun menurut Pasal 1550 ayat 3 pihak yang menyewakan berkewajiban memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa-menyewa sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1556 KUH Perdata. Apabila pengurangan kemanfaatan tersebut dikarenakan gangguan oleh pihak ketiga yang terjadi setelah penyerahan benda yang disewakan, maka pihak penyewa tidak bertanggungjawab atas hal tersebut. Misalnya anak tetangga penyewa tersebut melempar kaca jendela rumah yang disewa. Dalam hal ini pihak yang menyewakan tidak berkewajiban menindak anak tersebut sehingga pihak penyewa tidak lagi diganggu, akan tetapi penyewalah yang berkewajiban menindak anak yang memecahkan kaca jendelanya itu sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 131 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1555 KUH Perdata Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. KUH Perdata. 132 Demikian juga pihak yang menyewakan dapat menuntut ganti rugi jika perbuatan anak tersebut telah mengakibatkan rusaknya kaca jendela rumah yang disewakannya itu. ”Tidak dapat dituntutnya pihak yang menyewakan untuk memberikan kenikmatan atas benda yang disewakan selama berlangsungnya disebut “trouble de fait” gangguan atas “dasar kenyataan”. 133 Akan tetapi sebaliknya apabila si penyewa diganggu kenikmatannya disebabkan suatu tuntutan hukum yang berhubungan dengan hak milik atas benda yang disewanya maka penyewa berhak menuntut pengurangan harga sewa asalkan gangguan itu telah diberitahukan sebelumnya secara sah kepada pemilik benda tersebut. 134 Misalnya atas rumah yang disewakan tersebut terjadi penuntutan di pengadilan mengenai hak kepemilikannya oleh pihak lain, maka penyewa dapat meminta pengurangan harga sewa rumah apabila telah ada pemberitahuan dari pengadilan kepada pemilik rumah akan gugatan tersebut. Jika kemudian si penyewa digugat untuk mengosongkan rumah tersebut oleh pihak yang menggugat tersebut, maka penyewa dapat memberitahukan hal tersebut kepada pihak yang menyewakan dan berhak dibebaskan dari uang sewa. Hal ini disebut dengan trouble de droit gangguan atas dasar hak. 135

6. Wanprestasi