Alat Pengumpulan Data Subjek hukum perjanjian sewa-menyewa

tentang Perumahan dan Pemukiman, Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah. b. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer yang berupa buku, hasil-hasil penelitian dan atau karya ilmiah dari kalangan hukum tentang sewa-menyewa perumahan dan rumah susun, serta data dan arsip dari pihak Perum Perumnas. c. Bahan hukum tertier adalah bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Disamping itu data juga dikumpulkan melalui wawancara dengan informan yang dipilih yaitu: 1. Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan 2. General Super Intendent PT. Pembangunan Perumahan

4. Alat Pengumpulan Data

Dalam melakukan penelitian ini, metode pengumpulan datanya adalah dengan penelitian kepustakaan library research dan penelitian lapangan field research. Dalam penelitian ini penelitian kepustakaan library research bertujuan untuk menghimpun data-data yang berasal dari buku-buku, peraturan perundang- undangan, jurnal ilmiah, maupun majalah-majalah yang berhubungan dengan masalah yang diteliti. Sedangkan penelitian lapangan field research dimaksudkan untuk mengadakan wawancara dengan informan yang berhubungan dengan materi Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. penelitian ini. Dalam melakukan penelitian lapangan ini digunakan metode wawancara dengan menggunakan pedoman wawancara depth interview secara langsung kepada para informan yaitu Manager Bagian Produksi Perum Perumnas Regional I Medan, Staf Biro Hukum Perum Perumnas Regional I dan General Super Intendent PT. Pembangunan Perumahan.

5. Analisis Data

Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola, kategori, dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data. 45 Analisis data dilakukan setelah diadakan terlebih dahulu pemeriksaan, pengelompokan, pengolahan dan dievaluasi sehingga diketahui validitasnya, lalu dianalisis secara kualitatif dengan mempelajari seluruh jawaban kemudian diolah dengan menggunakan metode induktif dan deduktif dan terakhir dilakukan pembahasan untuk menyelesaikan permasalahan yang ada. Dengan demikian kegiatan analisis ini diharapkan akan dapat menghasilkan kesimpulan dengan permasalahan dan tujuan penelitian yang benar dan akurat serta dapat dipresentasekan dalam bentuk deskriptif.

H. Sistematika Penulisan

Adapun sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

Bab I adalah pendahuluan yang terdiri dari latar belakang diadakannya penelitian

ini, kemudian rumusan permasalahan yaitu apakah pengadaanpembangunan rumah susun 45 Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2002, hal. 101. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. sederhana sewa Martubung sudah dilaksanakan menurut ketentuan UU No. 16 Tahun 1985, bagaimana ketentuan sewa-menyewa di rumah susun, dan bagaimana perlindungan hukum terhadap pihak penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa rusunawa Martubung. Selanjutnya diikuti dengan tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian. Kemudian diikuti dengan kerangka teori dan konsepsional yang terdiri dari pengertian rumah susun, pengaturan rumah susun, penyediaan tanah untuk rumah susun dan syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun. Selanjutnya yang terakhir dari bab ini adalah metode penelitian yang terdiri dari spesifikasi penelitian, lokasi penelitian, sumber data, alat pengumpulan data dan analisis data.

Bab II memberikan penjelasan pengadaan Rumah Susun Sederhana Sewa

Martubung, penyediaan tanah untuk rumah susun, syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun, penghuni rumah susun sederhana sewa Martubung, dan ketentuan-ketentuan di rusunawa Martubung.

Bab III memberikan analisis mengenai ketentuan perjanjian sewa-menyewa

rumah dilihat dari sudut KUH Perdata yang terdiri dari perjanjian sewa-menyewa rumah menurut KUH Perdata, perjanjian sewa-menyewa rumah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan serta perjanjian sewa-menyewa di rusunawa Martubung.

Bab IV memberikan penjelasan tentang perlindungan hukum terhadap pihak

penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa di rusunawa Martubung.

Bab V merupakan kesimpulan dan saran dari hasil penelitian ini yang terdiri

dari kesimpulan yang merupakan jawaban atas permasalahan yang merupakan topik Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pembahasan dalam penelitian ini, dan saran yang merupakan sumbang saran penulis atas penelitian ini. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008.

BAB II PENGADAANPEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA

SEWA MARTUBUNG DILAKSANAKAN MENURUT KETENTUAN UU NO. 16 TAHUN 1985 A. Pengadaan Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung Berawal dari adanya perumahan yang kurang layak tinggal serta kekumuhan yang merajalela di sekitar wilayah perkotaan, maka proyek pembangunan rumah susun diprioritaskan untuk rakyat dengan ekonomi kecil. Oleh karena itu, biaya sewa serta fasilitas yang dipenuhipun mungkin dibuat sesederhana mungkin. Meski demikian, tidak menutup kemungkinan suatu rusun dibangun untuk kalangan menengah ke atas, tentunya juga diimbangi dengan fasilitas-fasilitas yang representatif. Menurut Zulfi Syarief, Kepala Dinas Penataan Ruang dan Pemukiman Propinsi Sumatera Utara, terdapat beberapa hal yang menjadi latar belakang pembangunan rumah susun di Propinsi Sumatera Utara yaitu: a. Pesatnya tuntutan tempat tinggal di perkotaan akibat pertumbuhan penduduk perkotaan berdasarkan sensus penduduk 2000, relatif tinggi yaitu 4,2 per tahun 1990-2000 atau secara nasional bertambah 800.000 delapan ratus ribu rumah tangga baru yang membutuhkan rumah, sedangkan di Propinsi Sumatera Utara kurang lebih 30.000 tiga puluh ribu rumah tangga. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. b. Permintaan rumah existing backlog pada tahun 2000 secara nasional adalah sebesar 4.338.864 unit rumah, sedangkan di Propinsi Sumatera Utara kurang lebih 450.000 empat ratus lima puluh ribu unit rumah. c. Tingkat kepadatan penduduk di kota metro dan besar yang semakin meningkat Mebidang, Pematang Siantar, Tanjung Balai, Sibolga, Padang Sidempuan dll. d. Semakin terbatasnya serta meningkatnya nilai lahan di perkotaan. e. Terdapat potensi pasar penghunian di kawasan pusat kota, kawasan transportasi, kawasan industri dan kawasan perguruan tinggi. f. Kemampuan ekonomi masyarakat perkotaan secara umum masih relatif rendah berdasarkan hasil studi pasar perumahanhomi project kurang lebih 65 masyarakat perkotaankota berpenghasilan kurang dari Rp. 1,3 juta per bulan. g. Pembangunan sektor perumahan dan permukiman akan berdampak positif terhadap sektor ekonomi riil ± 200 jenis UKM akan bergerak. Pengadaan rumah susun di Indonesia untuk pertama kali dilakukan oleh Pemerintah diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi lemah, seperti yang diamanatkan di dalam Pasal 3 UU No. 16 tahun 1985, yang menyatakan bahwa: Pembangunan rumah susun bertujuan untuk: 1 a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya; b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi dan seimbang. 2 Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat, dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat 1 huruf a. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Dana pembangunan rumah susun sederhana sewa Martubung ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Negara, oleh karena itu pengadaan pembangunan rumah susun sederhana sewa ini tunduk kepada Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah. Akan tetapi Keppres ini telah beberapa kali mengalami perubahan, yaitu melalui : a. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 61 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; b. Peraturan Presiden Nomor 32 Tahun 2005 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; c. Peraturan Presiden Nomor 70 Tahun 2005 tentang Perubahan Ketiga Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; d. Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; e. Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2006 tentang Perubahan Kelima Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. f. Peraturan Presiden Nomor 85 Tahun 2006 tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah. 46 Dalam Pasal 1 angka 1 disebutkan bahwa pengadaan barangjasa pemerintah adalah kegiatan pengadaan barangjasa yang dibiayai dengan APBNAPBD, baik yang dilaksanakan secara swakelola maupun penyedia barangjasa. Dalam penjelasan umum Keppres No. 80 Tahun 2003, dikatakan bahwa yang dimaksud dengan dilaksanakan secara swakelola adalah: a. Dilaksanakan sendiri secara langsung oleh instansi penanggung jawab anggaran; b. Institusi pemerintah penerima kuasa dari penanggung jawab anggaran, misalnya: perguruan tinggi negara atau lembaga penelitianilmiah pemerintah; c. Kelompok masyarakat penerima hibah dari penanggung jawab anggaran. Sesuai dengan Pasal 3 Keppres No. 80 Tahun 2003 bahwa pengadaan barangjasa wajib menerapkan prinsip-prinsip sebagai berikut: a. Efisien, yaitu pengadaan barangjasa harus diusahakan dengan menggunakan dana dan daya yang terbatas untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dalam waktu sesingkat-singkatnya dan dapat dipertanggungjawabkan; b. Efektif, yaitu pengadaan barangjasa harus sesuai dengan kebutuhan yang telah ditetapkan dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya sesuai dengan sasaran yang ditetapkan; c. Terbuka dan bersaing, yaitu pengadaan barangjasa harus terbuka bagi penyedia 46 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 85 Tahun 2006 Tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Jakarta, CV. Eko Jaya, 2006. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. barangjasa yang memenuhi persyaratan dan dilakukan melalui persaingan yang sehat di antara penyedia barangjasa yang setara dan memenuhi syaratkriteria tertentu berdasarkan ketentuan dan prosedur yang jelas dan transparan; d. Transparan, yaitu semua ketentuan dan informasi mengenai pengadaan barangjasa, termasuk syarat teknis administrasi pengadaan, tata cara evaluasi, hasil evaluasi, penetapan calon penyedia barangjasa, sifatnya terbuka bagi peserta penyedia barangjasa yang berminat serta bagi masyarakat luas pada umumnya; e. Adiltidak diskriminatif, yaitu memberikan perlakuan yang sama bagi semua calon penyedia barangjasa dan tidak mengarah untuk memberi keuntungan kepada pihak tertentu, dengan cara dan atau alasan apapun; f. Akuntabel, yaitu harus mencapai sasaran baik fisik, keuangan maupun manfaat bagi kelancaran pelaksanaan tugas umum pemerintahan dan pelayanan masyarakat sesuai dengan prinsip-prinsip serta ketentuan yang berlaku dalam pengadaan barangjasa. Ruang lingkup berlakunya Keputusan Presiden ini adalah untuk : a. Pengadaan barangjasa yang pembiayaannya sebagian atau seluruhnya dibebankan pada APBNAPBD; b. Pengadaan barang jasa yang sebagian atau seluruhnya dibiayai dari pinjamanhibah luar negeri PHLN yang sesuai atau tidak bertentangan dengan pedoman dan ketentuan pengadaan barang jasa dari pemberi pinjamanhibah yang bersangkutan; c. Pengadaan barangjasa untuk investasi di lingkungan BI, BHMN, BUMN, Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. BUMD, yang pembiayaannya sebagian atau seluruhnya dibebankan kepada APBNAPBD. Departemen Kementerian Lembaga TNIPolri Pemerintah Daerah BI BHMN BUMN BUMD wajib menyediakan biaya administrasi proyek untuk mendukung pelaksanaan pengadaan barangjasa yang dibiayai dari APBNAPBD sebagaimana ditentukan dalam Pasal 8 Keppres No. 80 Tahun 2003, yaitu : a. Honorarium pengguna barangjasa, panitiapejabat pengadaan, bendaharawan, dan staf proyek; b. Pengumuman pengadaan barangjasa; c. Penggandaan dokumen pengadaan barangjasa danatau dokumen prakualifikasi; d. Administraai lainnya yang diperlukan untuk mendukung pelaksanaan pengadaan barangjasa. Dalam pengadaan barangjasa, terdapat pengguna barangjasa yaitu kepala kantor satuan kerja pemimpin proyek pemimpin bagian proyek pengguna anggaran Daerah pejabat yang disamakan sebagai pemilik pekerjaan yang bertanggung jawab atas pelaksanaan pengadaan barangjasa dalam lingkungan unit kerja proyek tertentu. 47 Bertindak sebagai pengguna barangjasa dalam pengadaan rumah susun sederhana sewa ini adalah Kementerian Perumahan Rakyat Menpera. Tugas pokok pengguna barangjasa dalam pengadaan barangjasa ditentukan dalam Pasal 9 ayat 3 Keppres No. 80 Tahun 2003 yaitu : 47 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 1 angka 2 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. Menyusun perencanaan pengadaan barangjasa; b. Mengangkat panitiapejabat pengadaan barangjasa; c. Menetapkan paket-paket pekerjaan disertai ketentuan mengenai peningkatan penggunaan produksi dalam negeri dan peningkatan pemberian kesempatan bagi usaha kecil termasuk koperasi kecil, serta kelompok masyarakat; d. Menetapkan dan mengesahkan harga perkiraan sendiri HPS, jadwal, tata cara pelaksanaan dan lokasi pengadaan yang disusun panitia pengadaan; e. Menetapkan dan mengesahkan hasil pengadaan panitiapejabat pengadaan sesuai kewenangannya; f. Menetapkan besaran uang muka yang menjadi hak penyedia barangjasa sesuai ketentuan yang berlaku; g. Menyiapkan dan melaksanakan perjanjiankontrak dengan pihak penyedia barangjasa; h. Melaporkan pelaksanaanpenyelesaian pengadaan barangjasa kepada pimpinan instansinya; i. Mengendalikan pelaksanaan perjanjiankontrak; j. Menyerahkan aset hasil pengadaan barangjasa dan aset lainnya kepada Menteri Panglima TNI Kepala Polri Pemimpin Lembaga Gubernur Bupati Walikota Dewan Gubernur BI Pemimpin BHMN Direksi BUMNBUMD dengan berita acara penyerahan; k. Menandatangani fakta integritas sebelum pelaksanaan pengadaan barangjasa dimulai. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Pengguna barangjasa dilarang mengadakan ikatan perjanjian dengan penyedia barangjasa apabila belum tersedia anggaran atau tidak cukup tersedia anggaran yang akan mengakibatkan dilampauinya batas anggaran yang tersedia untuk kegiatanproyek yang dibiayai dari APBNAPBD. Pengguna barangjasa bertanggung jawab dari segi administrasi, fisik, keuangan, dan fungsional atas pengadaan barangjasa yang dilaksanakannya. Pelaksanaan pengadaan barangjasa pemerintah dilakukan dengan menggunakan penyedia barangjasa atau dengan cara swakelola. “Penyedia barangjasa adalah badan usaha atau orang perseorangan yang kegiatan usahanya menyediakan baranglayanan jasa”. 48 Persyaratan penyedia barangjasa dalam pelaksanaan pengadaan adalah: a. Memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan untuk menjalankan usahakegiatan sebagai penyedia barangjasa; b. Memiliki keahlian, pengalaman, kemampuan teknis dan manajerial untuk menyediakan barangjasa; c. Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak pailit, kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan, danatau direksi yang bertindak untuk dan atas nama perusahaan tidak sedang dalam menjalani sanksi pidana; d. Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani kontrak; e. Sebagai wajib pajak sudah memenuhi kewajiban perpajakan tahun terakhir; f. Dalam kurun waktu 4 empat tahun terakhir pernah memperoleh pekerjaan menyediakan barangjasa baik di lingkungan pemerintah maupun swasta termasuk pengadaan sub kontrak, kecuali penyedia barangjasa yang baru berdiri kurang dari 3 tahun; g. Memiliki sumber daya manusia, modal, peralatan, dan fasilitas lain yang diperlukan dalam pengadaan barangjasa; h. Tidak masuk dalam daftar hitam; i. Memiliki alamat tetap dan jelas serta dapat dijangkau dengan pos; j. Khusus untuk penyedia barangjasa orang perseroangan persyaratannya 48 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 1 angka 3 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. sama dengan di atas kecuali huruf f. 49 Terpenuhinya persyaratan penyedia barang jasa dinilai melalui proses prakualifikasi atau pascakualifikasi oleh panitia 50 pejabat pengadaan. 51 Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barangjasa sebelum memasukkan penawaran Pasal 14 ayat 1 Keppres No. 80 Tahun 2003. Sedangkan pascakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barangjasa setelah memasukkan penawaran Pasal 14 ayat 2 Keppres No. 80 Tahun 2003. Prakualifikasi wajib dilaksanakan untuk pengadaan jasa konsultan dan pengadaan barangjasa pemboronganjasa lainnya yang menggunakan metoda penunjukan langsung untuk pekerjaan kompleks, pelelangan terbatas dan pemilihan langsung. Proses kualifikasi secara umum meliputi pengumuman prakualifikasi, pengambilan dokumen prakualifikasi, pemasukan dokumen prakualifikasi, evaluasi dokumen prakualifikasi, penetapan calon peserta pengadaan yang lulus prakualifikasi, dan pengumuman hasil prakualifikasi. Sedangkan proses 49 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 11 50 Indonesia, Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Pasal 1 angka 8 : Panitia Pengadaan adalah tim yang diangkat oleh Pengguna AnggaranKuasa Pengguna Anggaran Dewan Gubernur BIPimpinan BHMNDireksi BUMNDireksi BUMD, untuk melaksanakan pemilihan penyedia barangjasa. 51 Indonesia, Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Pasal 1 angka 9 : Pejabat Pengadan adalah 1 satu orang yang diangkat oleh Pengguna AnggaranKuasa Pengguna AnggaranDewan Gubernur BIPimpinan BHMNDireksi BUMNDireksi BUMD untuk melaksanakan pengadaan barangjasa dengan nilai sampai dengan Rp. 50.000.000,- lima puluh juta rupiah. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pascakualifikasi secara umum meliputi pemasukan dokumen kualifikasi bersamaan dengan dokumen penawaran dan terhadap peserta yang diusulkan untuk menjadi pemenang serta cadangan pemenang dievaluasi dokumen kualifikasinya. 52 Dalam pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya, pada prinsipnya dilakukan melalui metoda pelelangan umum, yaitu metoda pemilihan penyedia barangjasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. 53 Apabila pelelangan umum atau pelelangan terbatas dinilai tidak efisien dari segi biaya, maka pemilihan penyedia barangjasa dapat dilakukan secara pemilihan langsung yaitu pemilihan penyedia barangjasa yang dilakukan dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran, sekurangnya 3 tiga penawaran dari penyedia barangjasa yang telah lulus prakualifikasi. Dalam pemilihan secara langsung ini dilakukan negosiasi baik teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi dan jika memungkinkan melalui internet. Dalam pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dapat dipilih salah 1 satu dari 3 tiga metoda evaluasi penawaran berdasarkan jenis barangjasa yang akan diadakan, dan metoda evaluasi penawaran tersebut harus dicantumkan dalam dokumen lelang yang meliputi : 52 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 15 53 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 17 ayat 1 dan 2 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. Sistem gugur, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memeriksa dan membandingkan dokumen penawaran terhadap pemenuhan persyaratan yang telah ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barangjasa dengan urutan proses evaluasi dimulai dari penilaian persyaratan administrasi, persyaratan teknis dan kewajaran harga, terhadap penyedia barangjasa yang tidak lulus penilaian pada setiap tahapan dinyatakan gugur. b. Sistem nilai, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memberikan nilai angka tertentu pada setiap unsur yang dinilai berdasarkan kriteria dan nilai yang telah ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barangjasa, kemudian membandingkan jumlah nilai dari setiap penawaran peserta dengan penawaran peserta lainnya. c. Sistem penilaian biaya selama umur ekonomis, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memberikan nilai pada unsur-unsur teknis dan harga yang dinilai menurut umur ekonomis barang yang ditawarkan berdasarkan kriteria dan nilai yang ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barangjasa, kemudian nilai unsur-unsur tersebut dikonversikan ke dalam satuan mata uang tertentu, dan dibandingkan dengan jumlah nilai dari setiap penawaran peserta dengan penawaran peserta lainnya. 54 Prosedur pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dapat dilihat dari ketentuan Pasal 20 Keppres No. 80 Tahun 2003 sebagai berikut: 1. Prosedur pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dengan metoda pelelangan umum meliputi: a. Dengan prakualifikasi : 1 Pengumuman prakualifikasi; 2 Pengambilan dokumen prakualifikasi; 3 Pemasukan dokumen prakualifikasi; 4 Evaluasi dokumen prakualifikasi; 5 Penetapan hasil prakualifikasi; 6 Pengumuman hasil prakualifikasi; 7 Masa sanggah prakualifikasi; 8 Undangan kepada peserta yang lulus prakualifikasi; 9 Pengambilan dokumen lelang umum; 10 Penjelasan; 11 Penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; 54 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 19 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 12 Pemasukan penawaran; 13 Pembukaan penawaran; 14 Evaluasi penawaran; 15 Penetapan pemenang; 16 Pengumuman pemenang; 17 Masa sanggah; 18 Penunjukan pemenang; 19 Penandatanganan kontrak; b. Dengan pasca kualifikasi: 1 Pengumuman pelelangan umum; 2 pendaftaran untuk mengikuti pelelangan; 3 pengambilan dokumen lelang umum; 4 penjelasan; 5 penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; 6 pemasukan penawaran; 7 pembukaan penawaran; 8 evaluasi penawaran termasuk evaluasi kualifikasi; 9 penetapan pemenang; 10 pengumuman pemenang; 11 masa sanggah; 12 penunjukan pemenang; 13 penandatanganan kontrak. 2. Prosedur pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dengan metoda pelelangan terbatas meliputi : a. pemberitahuan dan konfirmasi kepada peserta terpilih; b. pengumuman pelelangan terbatas; c. pengambilan dokumen prakualifikasi; d. pemasukan dokumen prakualifikasi; e. evaluasi dokumen prakualifikasi; f. penetapan hasil prakualifikasi; g. pemberitahuan hasil prakualifikasi; h. masa sanggah prakualifikasi; i. undangan kepada peserta yang lulus prakualifikasi; j. penjelasan; k. penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; l. pemasukan penawaran; m. pembukaan penawaran; n. evaluasi penawaran; o. penetapan pemenang; Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. p. pengumuman pemenang; q. masa sanggah; r. penunjukan pemenang; s. penandatanganan kontrak. 3. Prosedur pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dengan metoda pemilihan langsung meliputi : a. pengumuman pemilihan langsung; b. pengambilan dokumen prakualifikasi; c. pemasukan dokumen prakualifikasi d. evaluasi dokumen prakualifikasi; e. penetapan hasil prakualifikasi; f. pemberitahuan hasil prakualifikasi; g. masa sanggah prakualifikasi; h. undangan pengambilan dokumen pemilihan langsung; i. penjelasan; j. penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; k. pemasukan penawaran; l. pembukaan penawaran; m. evaluasi penawaran; n. penetapan pemenang; o. pemberitahuan penetapan pemenang; p. masa sanggah; q. penunjukan pemenang; r. penandatanganan kontrak. 4. Tata cara pemilihan penyedia barangjasa pemboronganjasa lainnya dengan metoda penunjukan langsung meliputi : a. undangan kepada peserta terpilih; b. pengambilan dokumen prakualifikasi dan dokumen penunjukan langsung; c. pemasukan dokumen prakualifikasi, penilaian kualifikasi, penjelasan, dan pembuatan berita acara penjelasan; d. pemasukan penawaran; e. evaluasi penawaran; f. negosiasi baik teknis maupun biaya; g. penetapanpenunjukan penyedia barangjasa; h. penandatanganan kontrak. Setelah ditetapkanditunjuk penyedia barangjasa, maka diadakan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. penandatanganan kontrak dimana kontrak tersebut sekurang-kurangnya memuat : a. para pihak yang menandatangani kontrak meliputi nama, jabatan, dan alamat; b. pokok pekerjaan yang diperjanjikan dengan uraian yang jelas mengenai jenis dan jumlah barangjasa yang diperjanjikan; c. hak dan kewajiban para pihak yang terikat di dalam perjanjian; d. nilai atau harga kontrak pekerjaan, serta syarat-syarat pembayaran; e. persyaratan dan spesifikasi teknis yang jelas dan terinci; f. tempat dan jangka waktu penyelesaian penyerahan dengan disertai jadwal waktu penyelesaianpenyerahan yang pasti serta syarat-syarat penyerahannya; g. jaminan teknihasil pekerjaan yang dilaksanakan danatau ketentuan mengenai kelaikan; h. ketentuan mengenai cidera janji dan sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi kewajibannya; i. ketentuan mengenai pemutusan kontrak secara sepihak; j. ketentuan mengenai keadaan memaksa; k. ketentuan mengenai kewajiban para pihak dalam hal terjadi kegagalan dalam pelaksanaan pekerjaan; l. ketentua mengenai perlindungan tenaga kerja; m. ketentuan mengenai bentuk dan tanggung jawab gangguan lingkungan; n. ketentuan mengenai penyelesaian perselisihan. 55 Dalam pengadaan pembangunan rumah susun sederhana sewa Martubung ini, bertindak sebagai pengguna barangjasa adalah Kementerian Perumahan Rakyat Menpera, sedangkan penyedia barangjasa adalah PT. Pembangunan Perumahan dan konsultan perencana dan pengawas adalah PT. Yodya Karya. Penentuan penyedia barangjasa dan konsultan dilakukan secara lelang untuk umum. Sifat kontrak pengadaan rusunawa Martubung ini adalah lump sum unit price dan unit price. “Kontrak yang bersifat lump sum unit price kontrak gabungan lump sum dan harga satuan adalah kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan 55 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 29 ayat 1 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan”. 56 Yang dimaksud dengan “kontrak lump sum adalah kontrak pengadaan barangjasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barangjasa”. 57 Sedangkan kontrak dengan harga satuan unit price adalah : Kontrak pengadaan barangjasa atas penyelesaian seluruh pekerjan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuanunsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barangjasa. 58 Bertindak sebagai pengelola di rumah susun sederhana sewa Martubung ini adalah Perum Perumnas. Perum Perumnas sebagai BUMN telah ada sejak tahun 1974 dan melakukan aktifitasnya dengan Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2004. Regional I sebagai unit usaha mempunyai jangkauan wilayah di Sumatera bagian utara meliputi Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam, Sumatera Utara, Sumatera Barat, Riau dan Kepulauan Riau. 59 Perum Perumnas pada hakikatnya adalah bersifat pengembang, tetapi perusahaan ini lebih memfokuskan kegiatannya pada pemukiman dan rumah-rumah 56 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat 4 57 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat 2 58 Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat 3 59 Perum Perumnas, Profil Perusahaan Perum Perumnas Regional I Medan : Perum Perumnas, 2007, hal. 2 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. tingkat menengah ke bawah misalnya tipe 70, 45, 36. 60 Ada beberapa keuntungan apabila pemukiman dibangun oleh pengembang yang menurut Budi D. Sinulingga yaitu: 61 a. Rencana tapak dalam hal ini letak bangunan, intensitas pembangunan, lebar jalan, dapat disesuaikan dengan rencana tata kota dan standar yang ada karena rencana lingkungan pemukiman ini dibuat secara keseluruhan dan diperiksa serta diarahkan lebih dahulu oleh aparat pemerintah kota dan memperoleh persetujuan baru dapat dilaksanakan. b. Lahan untuk fasilitas umum dan sosial, seperti fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perdagangan dan tamanruang terbuka dapat sekaligus disediakan oleh para pengembang karena sudah merupakan ketentuan dalam standar perencanaan bahwa untuk luas tertentu lingkungan pemukiman harus memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial. c. Lingkungan pemukiman ini di samping tertata dengan baik juga memperhatikan estetika lingkungan dan bangunan karena para pengembang menyadari situasi persaingan sehingga mereka akan berupaya menciptakan lingkungan dengan estetika yang baik, sehingga memudahkan untuk pemasarannya. d. Oleh karena pembangunan lingkungan ini terorganisasi melalui pengembang maka semua bangunan akan mempunyai izin bangunan, sehingga hal ini akan meningkatkan pendapatan pemerintah kota, di samping akan turut menunjang pengadaan pemukiman dengan tata hunian yang tertib. Sejak tahun 1974, penyediaan rumah ditugaskan kepada Perum Perumnas untuk membangun rumah bagi kebutuhan masyarakat golongan ekonomi menengah ke bawah. Sedangkan perusahaan pengembang sebagai pendamping Perum Perumnas dalam penyediaan rumah dibebani dengan persyaratan tipe rumah yang 60 Budi D. Sinulingga, Pembangunan Kota : Tinjauan Regional dan Lokal, Jakarta : Pustaka Sinar Harapan, 2005, hal. 211 61 Ibid, hal. 209-210 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. akan dibangun yaitu berdasarkan perbandingan 1 : 3 : 6, maksudnya membangun 1 satu rumah mewah : 3 tiga rumah sedang : 6 enam rumah sederhana. 62 Pihak Perum Perumnas menguasai tanah seluas ± 400 Ha lebih kurang empat ratus hektar untuk perumahan di Martubung ini. Perumahan yang didirikan terbagi atas 3 bagian, yaitu Perumahan Martubung I yaitu berupa rumah sederhana yang bersifat horizontal dengan hak milik, Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung II yaitu berupa rumah susun sederhana sewa yang diperuntukkan bagi masyarakat ekonomi menengah ke bawah, dan Perumahan Martubung III, yaitu perumahan yang bersifat horizontal yang diperuntukkan bagi masyarakat menengah ke atas. 63 Rumah susun sederhana sewa Martubung ini terletak di Jalan Rawe Pasar VII Martubung, Medan. Pembangunan rumah susun sederhana sewa Martubung ini dikelola oleh Perum Perumnas dengan dana pembangunannya berasal dari Kementerian Perumahan Rakyat Menpera 64 . Lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung mempunyai luas lahan seluas ± 47 Ha lebih kurang empat puluh tujuh hektar dengan batas-batas sebelah utara dengan permukiman, sebelah timur dengan perumnas, sebelah selatan dengan lahan kosong dan sebelah barat dengan pemukiman penduduk. 65 62 Hermayulis, “Pengadaan Rumah untuk Masyarakat di Perkotaan dan Keberadaan Rumah Susun di Indonesia”, http:www.alunand.com, diakses 1 Oktober 2007 63 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007 64 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 3 Juli 2007 65 PT. Pembangunan Perumahan, Juklak Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung Medan, Medan : 2006 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Oleh karena itu dalam pembangunan rumah susun yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha, pertokoan, perkantoran, dan sebagainya. Bangunan rusunawa Martubung ini terdiri dari 2 gedung, yang masing- masing gedung terdiri dari 4 empat lantai. Tiap-tiap lantai di rumah susun sederhana sewa Martubung ini terdiri dari 2 dua blok yang masing-masing blok terdiri dari 16 enam belas unit. Luas 1 satu unit rumah di rumah susun sederhana sewa Martubung ini adalah 7 x 3 m dengan perincian 2 x 3 m untuk ruang dapur dan kamar mandi dan 5 x 3 untuk ruang serba guna. Masing-masing unit memiliki fasilitas listrik, air, dapur dan kamar mandi. Dengan ukuran demikian, rumah tersebut diperuntukkan bagi 4 empat orang per unit. 66 Jika dibandingkan dengan luas ruangan hunian di India, untuk tempat tinggal yang berukuran 30 m 2 dapat 66 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 3 Juli 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. dihuni oleh 8 delapan orang, maka luas hunian rumah susun sederhana sewa ini lebih baik dibandingkan di India. 67

B. Penyediaan Tanah untuk Rumah Susun

Penyediaan tanah untuk rumah susun maksudnya adalah tanah tempat bangunan rumah susun itu didirikan. Mengenai penyediaan tanah ini, berdasarkan Pasal 32 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, dinyatakan bahwa penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan dengan : a. Penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh Negara; b. Konsolidasi tanah 68 oleh pemilik tanah; c. Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berkaitan dengan konsolidasi tanah, Alvi Syahrin berpendapat bahwa: “Konsolidasi tanah tidak hanya merupakan kebijakan pertanahan tentang penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah, tetapi juga menyangkut kebijakan pertanahan mengenai penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan, artinya kedua kegiatan dilakukan secara bersamaan”. 69 Selanjutnya Alvi Syahrin menjelaskan bahwa : 67 Kehidupan di Flat: Suatu Corak Hidup Baru Bagi Masyarakat Indonesia di Perkotaan, Makalah pada Seminar “Hunian Liar di Perkotaan”, Pusat Antar Universitas Bidang Ilmu-Ilmu Sosial, Jakarta: Universitas Indonesia, 1990, hal. 5 68 Menurut Pasal 1 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, “Konsolidasi tanah adalah kebijakan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan untuk meningkatkan kualitas lingkungan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat” 69 Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Berkelanjutan, Medan : Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 39 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Dalam upaya penyediaan tanah, konsolidasi tanah diperkotaan merupakan salah satu alternatif kebijakan tanah perkotaan untuk menanggulangi masalah perkotaan, diantaranya mengenai permukiman yaitu sekitar ketidakjelasan dan ketidakteraturan penguasaan dan penggunaan tanah, sebab perkampungan di perkotaan permukiman kumuh mempunyai ciri- ciri : a. Masyarakatnya heterogen dan umumnya berpenghasilan rendah; b. Rumah mempunyai fungsi sebagai tempat tinggal dan tempat berusaha; c. Kualitas lingkungan rendah; d. Bentuk dan batas pemilikanpenguasaan tanahnya kecil dan tidak teratur; e. Masyarakatnya berpenghasilan menengah ke bawah; f. Jalan-jalan yang ada di permukiman terlalu kecil seadanya. 70 Penguasaan dan penggunaan tanah yang tidak teratur di permukiman kumuh biasanya berada di atas tanah negara, namun secara fisik telah dikuasai oleh para penduduk. Dalam tahap penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman, ada 4 empat tahap kegiatan yang harus dilakukan yaitu: a. Penetapan lokasi; b. Pembebasan tanah; c. Permohonan dan pemberian hak atas tanah; dan d. Pendaftaran hak atas tanah serta pemberian sertifikat. 71 Prosedur penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk pemukiman diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Menurut Peraturan Menteri tersebut, perusahaan pembangunan perumahan yang ingin memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan terlebih dahulu harus mempunyai izin lokasi dan luas tanah. 70 Ibid, hal. 39-40 71 Ibid, hal. 40 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Mengenai penetapan lokasi dan luas tanah ini diatur dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 sebagai berikut: 1 Izin lokasi untuk keperluan perusahaan yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar bagi Daerah Tingkat II yang telah mempunyai Rencana Induk KotaRencana Kota, ditetapkan oleh BupatiWalikota. 2 Izin lokasi yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan oleh Gubernur. 3 Izin lokasi yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar ditetapkan oleh Gubernur setelah mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari Menteri Dalam Negeri. Untuk memperoleh penetapan lokasi dan luas tanah bagi perumahan, maka perusahaan harus membuat permohonan terlebih dahulu. Hal ini ditentukan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987, permohonan untuk memperoleh penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka permohonan tersebut diajukan kepada BupatiWalikota dengan tembusan kepada Gubernur dan Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Untuk memperoleh penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar maka diajukan kepada Gubernur dengan tembusan kepada BupatiWalikota dan Menteri Dalam Negeri cq. Direktur Jenderal Agraria. Sedangkan penetapan izin lokasi dan luas tanah yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, maka Gubernur wajib Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. mengajukan permohonan persetujuan kepada Menteri Dalam Negeri dilengkapi dengan pertimbangan dari BupatiWalikota. Dalam mengajukan permohonan tersebut maka harus dilengkapi dengan : a. Akte Pendirian Perusahaan yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman atau dari pejabat yang berwenang bagi Badan Hukum lainya, b. Nomor Pokok Wajib Pajak, c. Gambar KasarSketsa tanah yang dibuat oleh pemohon, d. Keterangan tentang letak, luas dan jenis tanah kebunsawah yang dimohon, e. Pernyataan bermaterai cukup tentang kesediaan untuk memberikan ganti rugi atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, f. Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai dengan Analisis Dampak Lingkungan. 72 Berkenaan dengan permohonan izin lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 hektar dan yang luasnya lebih dari 200 Ha dua ratus hektar, Gubernur wajib meminta pertimbangan dari BupatiWalikota mengenai letak dan luas tanah yang dapat disediakan. Pertimbangan BupatiWalikota tersebut disiapkan oleh Badan Perencana Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis yang terkait. Berkenaan dengan permohonan persetujuan penetapan lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 15 Ha lima belas hektar, maka Ketua Badan 72 Indonesia, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan, Pasal 4 ayat 4 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Perencanaan Pembangunan Daerah Tingkat II setelah berkonsultasi dengan instansi teknis terkait wajib memberikan pertimbangan kepada BupatiWalikota. Permohonan penetapan izin dan luas tanah yang tidak lebih dari 200 Ha dua ratus hektar dan yang lebih dari 200 Ha dua ratus hektar diproses secara terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat I cq Asisten Wilayah Daerah Tingkat I bidang Pemerintahan bersama Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Tingkat I dan Direktorat Agraria Propinsi. Selanjutnya untuk pemberian Surat Keputusan penetapan izin lokasi disiapkan oleh Kepala Direktorat Agraria Propinsi dan diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak permohonan diterima secara lengkap. Sedangkan untuk permohonan penetapan ijin lokasi dan luas tanah yang tidak lebih dari 15 lima belas hektar, diproses secara terkoordinasi oleh Sekretaris Wilayah Daerah Tingkat II dan Kantor Agraria KabupatenKotamadya. Surat Keputusan pemberian penetapan izin lokasi dan luas tanahnya disiapkan oleh Kepala Kantor Agraria KabupatenKotamadya dan telah dapat diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 5 lima bulan terhitung sejak diterimanya secara langsung. Dalam hal perusahaan yang memerlukan tanah 200 Ha dua ratus hektar atau lebih, sementara menunggu penetapan izin lokasi, Gubernur dapat memberikan ijin pencadangan tanah kepada yang bersangkutan. Izin tersebut diberikan dengan persetujuan dari Menteri Dalam Negeri. Jangka waktu berlakunya izin dimaksud adalah 1 satu tahun dan dapat diperpanjang lagi paling lama 6 enam bulan. Setelah mendapat izin lokasi dan luas tanah, Perusahaan Pembangunan Perumahan dapat melakukan pembelian tanah secara langsung atau melakukan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pembebasan tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1976. Ketentuan-ketentuan lain yang harus dipatuhi oleh Perusahaan Pembangunan Perumahan sehubungan dengan penetapan izin lokasi dan luas tanah adalah : a. Selama belum diberikan penetapan izin lokasi atau izin pencadangan tanah, Perusahaan yang bersangkutan tidak diperkenankan untuk melakukan pembelianpembebasan tanah baik secara fisik maupun yuridis. Pelanggaran terhadap ketentuan ini, maka kepada yang bersangkutan tidak akan diberikan ijin lokasi atau ijin pencadangan tanah. b. Penyelesaian pembelianpembebasan tanah diberikan secara bertahap selama 6 enam bulan sampai 1 satu tahun dan dapat diperpanjang paling lama 1 satu tahun untuk setiap tahap jika terdapat alasan yang cukup kuat. c. Pembelianpembebasan tanah dilakukan secara musyawarah. d. Apabila tidak tercapai kesepakatan ganti rugi, dapat ditempuh cara menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah atau mengikutsertakannya dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah. e. Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah Perusahaan Pembangunan Perurnahan yang bersangkutan wajib mengajukan permohonan pendaftaranpermohonan hak dalam waktu 6 enam bulan selambat- lambatnya 1 satu tahun disertai syarat-syarat yang lengkap, kepada pejabat yang berwenang. f. Setelah dilakukan pembelianpembebasan tanah, Perusahaan berkewajiban: Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 1. Mematangkan tanah dan membangun rumah sesuai dengan rencana proyek yang telah disetujui oleh Pemerintah. 2. Menyediakan tanah untuk fasilitas sosial dan memelihara selama jangka waktu tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan. 3. Menyerahkan prasarana lingkungan dengan terarah untuk keperluan fasilitas sosial serta utilitas umum kepada Pemerintah Daerah Tingkat II. 4. Atas dasar peruntukan dan penggunaan tanah yang telah ditetapkan, maka tanah-tanah yang telah dikuasai oleh Perusahaan dengan hak guna bangunan, wajib dipindahkan haknya berikut bangunanrumah yang ada di atasnya kepada pihak lain, dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sesuai dengan peraturan perundang-undangan Agraria. Dalam hal penetapan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, dengan luas tanah 40 Ha empat puluh hektar, pada awalnya tanah tanah tersebut dikelola oleh PTPN II yang mengelola tanah tersebut berdasarkan hak pakai. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan danatau memungut hasil tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asal segala sesuatunya tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang pokok Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. agraria. 73 Jangka waktu Hak pakai adalah 25 dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 dua puluh tahun selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. 74 Oleh karena pihak PTPN II tidak memperpanjang hak pakai atas tanah tersebut lagi, maka tanah tersebut menjadi tanah terlantar dan kemudian tanah tersebut digarap oleh masyarakatpenggarap. Setelah tanah tersebut digarap oleh masyarakat, pada akhirnya atas tanah-tanah tersebut ada yang sudah didaftarkan dan mempunyai SK Camat ataupun masih berupa tanah girik. 75 Tanah dinyatakan sebagai tanah terlantar apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan haknya atau tidak dipelihara dengan baik. 76 Setelah mendapatkan lokasi untuk perumahan di Martubung ini, selanjutnya pihak Perum Perumnas melakukan pembebasan areal-areal tanah yang telah digarap oleh masyarakat tersebut. Ganti rugi pembebasan tanah ini dilakukan pihak Perum Perumnas pada tahun 1985, yaitu sebesar Rp. 20.000m dua puluh ribu per meter. 77 Dalam melakukan pembebasan tanah ini, pihak Perum Perumnas melakukan koordinasi dengan pihak Pemerintah DaerahBapeda serta Dinas 73 Indonesia, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, Lembaran Negara Nomor 104 Tahun 1960, Pasal 41 ayat 1 74 Suardi, Hukum Agraria, Jakarta : Iblam, 2005, hal. 47 75 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007 76 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 51 Tahun 1998, Pasal 3 77 Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 2 Oktober 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Tata Kota. Oleh karena itu site plan pembangunan rusunawa Martubung ini dapat disetujui oleh Pemerintah Daerah dan tidak ada masalah dengan pihak Dinas Tata Kota mengenai tata ruangnya sebab sebelumnya pihak Dinas Tata Kota juga ikut dalam hal pembebasan tanahnya. 78 Setelah melakukan pembebasan hak atas tanah, maka atas tanah tersebut diajukan permohonan pemberian hak atas tanah. Dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun ditentukan bahwa: Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik HM, hak guna bangunan HGB, hak pakai atas tanah negara HP atau hak pengelolaan HPL, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam rangka penyediaan tanah untuk keperluan pembangunan, landasan hukumnya adalah berupa penguasaan tanah dengan hak pengelolaan sebagaimana dimaksudkan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan jo. Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara. Selanjutnya mengenai tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah dan hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1974 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya yang kemudian dicabut dengan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan 78 Ibid Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan. Dalam hal permohonan pemberian hak atas tanah untuk perumahan di Martubung ini, maka diberikan Hak Pengelolaan yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. 79 Dalam hal ini Hak Pengelolaan dilimpahkan kepada pihak Perum Perumnas sebagai pengelolaa rusunawan Martubung. Permohonan Hak Pengelolaan diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan memuat: 80 1. Keterangan mengenai permohonan, yaitu nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; 2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: a. Bukti pemilikan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau bukti perolehan tanah lainnya; b. Letak, batas-batas dan luasnya jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi, sebutkan tanggal dan nomornya; 79 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 1 angka 3 80 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 68 ayat 1 dan 2 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. c. Jenis tanah pertaniannon pertanian; d. Rencana penggunaan tanah; e. Status tanahnya tanah hak atau tanah negara. 3. Lain-lain: a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah yang dimohon; b. Keterangan lain yang dianggap perlu. Permohonan Hak Pengelolaan tersebut dilampiri dengan: 81 1. Foto copy identitas pemohon atau surat keputusan pembentukannya atau akta pendirian perusahaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku; 2. rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang; 3. izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat isan pencadangan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah; 4. bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa sertifikat, penunjukan atau penyerahan dari Pemerintah, pelepasan kawasan hutan dari instansi yang berwenangm akta pelepasan bekas tanah milik adat atu bukti perolehan tanah lainnya; 5. surat persetujuan atau rekomendasi dari instansi terkait apabila diperlukan; 6. surat pernyataan atau bukti bahwa seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah. 81 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Pasal 69 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Keputusan pemberian atau penolakan pemberian Hak Pengelolaan disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain. ”Pemberian hak pengelolaan dilaksanakan secara individual atau kolektif ataupun secara umum”. 82 ”Pemberian secara individual merupakan pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan hukum tertentu atau kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak”. 83 Sedangkan ”pemberian hak secara kolektif merupakan pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seorang atau badan hukum atau kepada beberapa orang atau badan hukum sebagai penerima hak, yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak”. 84 Hak pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalm UUPA. ”Hak Pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah”. 85 Suatu kenyataan yang tidak dapat dipungkiri bahwa banyak kantor yang terdapat di kota-kota besar mempergunakan tanah dengan hak pengelolaan. Hak Pengelolaan tersebut hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah. 82 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 2 ayat 2. 83 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 6 ayat 1. 84 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Dan Hak Pengelolaan, Pasal 6 ayat 2. 85 Supriadi, Op cit, hal. 148 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Apabila rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan rumah susun wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut, dan status hak guna bangunan itu telah dapat diselesaikan sebelum rumah susun dijual. Mengenai pengadaan tanah diatur dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Untuk mendapatkan penetapan lokasi pembangunan, maka instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum kepada BupatiWalikotamadya melalui Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat. Apabila tanah yang diperlukan terletak di 2 dua wilayah KabupatenKotamadya, maka permohonan tersebut diajukan kepada Gubernur melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan nasional Propinsi. Permohonan tersebut dilengkapi dengan keterangan mengenai: a. Lokasi tanah yang diperlukan; b. Luas dan gambar kasar tanah yang diperlukan; c. Penggunaan tanah pada saat permohonan diajukan; d. Uraian rencana proyek yang akan dibangun, disertai keterangan mengenai aspek pembiayaan, lamanya pelaksanaan pembangunan. 86 Apabila rencana penggunaan tanahnya sudah sesuai dengan dan berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW atau perencanaan ruang 86 Indonesia, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 1 Tahun 1994 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 6 ayat 3 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. wilayah atau kota, maka Bupati Walikotamadya atau Gubernur memberikan persetujuan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum yang dipersiapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat. C. Syarat-Syarat yang Harus Dipenuhi Dalam Pembangunan Rumah Susun Perkembangan penataan kota di Indonesia, antara kota kecilmenengah dan besar, berbeda cukup tajam. Secara fisik, kota besar berkembang dengan sangat cepat. Sementara di sisi lain, kota kecil dan menengah, mengalami perkembangan yang sangat lambat. Ini dapat dilihat dari, misalnya, pertumbuhan ekonomi dan penduduk. Rumah Susun dapat dikembangkan pada kawasan-kawasan perumahan yang direncanakan untuk kepadatan penduduk 200 jiwaha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana tata ruang kota lainnya, yaitu kawasan- kawasan: a. pusat kegiatan kota b. kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi 200 jiwaha. c. kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran. 87 Tabel 1. Kebutuhan rumah susun berdasarkan kepadatan penduduk Klasifikasi Kawasan Kepadatan Rendah Kepadatan Sedang Kepadatan Tinggi Sangat Padat Kepadatan 150 jiwaha 151-200 jiwaha 201-400 400 jiwaha 87 Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. penduduk jiwaha Kebutuhan Rusun Sebagai alternatif untuk kawasan tertentu Disarankan untuk pusat- pusat kegiatan kota dan kawasan tertentu Disyaratkan disyaratkan Sumber : Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengalolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 Bangunan rusuna dan rusunawa yang banyak dikembangkan adalah bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8 - 10 lantai sarana transportasi vetikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Sarana tambahan ini telah mengakibatkan perlu adanya biaya tambahan yang harus dikeluarkan oleh penghuni. Besaran ruang satuan rusuna ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang perorang yaitu 9 m 2 . Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda rata-rata terdiri 4 anggota keluarga orang tua ditambah 2 anak maka kebutuhan ruang untuk setiap satuan rusuna adalah 36 m 2 . Hal penting lain yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan rusuna adalah kemampuan membayar sewa per bulan dan biaya listrik per bulan yang digunakan untuk penerangan dalam satuan rusuna, bagian bersama dan menyediakan supply air bersih. Dengan memperhatikan kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu membayar maksimal sekitar 13 bagian dari pendapatan per bulan, maka luas satuan rusuna minimal adalah 21 m 2 . Ruang yang disediakan sekurang-kurangnya terdiri dari ruang serbaguna, kamar mandiwc dan dapur . 88 88 Ibid Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun bahwa : Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat menwujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Dalam penjelasan umum dari Pasal 16 Peraturan Pemerintah tersebut dijelaskan bahwa satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, misalnya untuk hunian persyaratan sebagai tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan sebagainya serta letaknya terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan sebagainya untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran kehidupan sehari-hari para penghuni. Lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini terbagi atas 4 empat lantai yang masing-masing lantai terdiri dari 2 dua blok, kecuali lantai dasar tidak terdapat blok-blok bagi tempat hunian karena diperuntukkan bagi kegiatan ekonomis. Sebagaimana disebutkan di atas, tiap-tiap unit rusunawa Martubung ini mempunyai luas 7 x 3 m atau 21 m 2 yang terdiri dari kamar mandi, dapur dan ruang serba guna. Jika diperhatikan ketentuan Pasal 16 PP No. 4 Tahun 1988 serta dikaitkan dengan ketentuan dari Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah tersebut di atas, maka rusunawa Martubung sudah memenuhi standar ukuran hunian. Suatu pemukiman yang baik di tengah kota harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. lokasinya tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lanilla. b. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperti pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan. Akses ini dicapai dengan membuat jalan dan sarana transportasi pada pemukiman tersebut. c. Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun. d. Mempunyai fasilitas penyediaan airu bersih, berupa jaringan distrubusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah. e. Dilengkapi dengan fasilitas pembuatan air kotor. f. Pemukiman diyani oleh fasilitas pembuangan sampah secara teratur agar lingkungan pemukiman tetap nyaman. g. Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan sesuai dengan skala pemukiman. h. Dilayani jaringa listrik dan telepon. 89 Dalam Pasal 6 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif. Persyaratan teknis dan administratif sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 Undang- undang Nomor 16 Tahun 1985, kemudian diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. 89 Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 187-188 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut, persyaratan teknis yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah : 1. Persyaratan teknis untuk ruangan Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari, harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Apabila hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami, tidak mencukupi atau tidak memungkinkan, maka harus diusahakan adanya pertukaran udara dan pencahayaan buatan yang dapat terus-menerus selama ruangan tersebut digunakan. 90 2. Persyaratan untuk sruktur, komponen dan bahan-bahan bangunan Pembangunan rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen dan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi dan standar yang berlaku. Struktur, komponen dan penggunaan bahan bangunan tersebut harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap: a. Beban mati; b. Beban gerak; c. Gempa, hujan, angin dan banjir; d. Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup untuk usaha pengamanan dan penyelamatan; 90 Andi Hamzah dkk, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta : Rineka Cipta, 2006, hal. 28-29 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. e. Daya dukung tanah; f. Kemungkinan adanya beban tambahan,baik dari arah vertikal maupun horizontal; g. Gangguan perusak lainnya. 91 3. Kelengkapan rumah susun Rumah susun harus dilengkap dengan : a. Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air bersih di dalam rumah susun, baik untuk hunian maupun bukan hunian, harus aman dan kuat terhadap kemungkinan gangguan benturan dan pada bagian- bagian tertentu harus terlindung. b. Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan. c. Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta kelengkapannya termasuk meter gas, pengaturan arus serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan. Penyediaan jaringan gas ini hanya dikhususkan bagi rumah susun untuk hunian. d. Saluran pembuangan air hujan hanya yang memenuhi persyaratan kualitas dan kuantitas pemasangan. 91 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 13 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. e. Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas pemasangan. f. Saluran danatau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan dan kemudahan. g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya. h. Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku. i. Pintu dan tangga darurat kebakaran. Pintu rumah susun harus tahan terhadap api sampai jangka waktu tertentu untuk memungkinkan usaha penyelamatan sesuai dengan peruntukkannya terutama untuk hunian, pertokoan, industri dan sebagainya. j. Tempat jemuran Tempat jemuran harus memenuhi persyaratan kemudahan penggunaan, keamanan dan kebersihan dan pandangan. k. Alat pemadam kebakaran. Di dalam upaya menanggulangi pencegahan kebakaran, untuk rumah susun yang berkualitas menengah keatas diwajibkan untuk memasang alat pencegah kebakaran tingkat awal sprinklers. Dan untuk semua rumah susun masing-masing harus disediakan alat pemadam kebakaran atau hydrant. l. Penangkal petir. m. Alatsistem alarm Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Untuk semua rumah susun harus disediakan alatsistem alarm dengan cara manual atau otomotis. Sedangkan untuk rumah susun yang bukan hunian dapat diperlengkapi dengan sistem panggilan dan pembukaan pintu dan peralatan-peralatan lainnya. n. Pintu kedap asap pada jarak jauh tertentu. o. Generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift. 92 Bagian-bagian dari kelengkapan rumah susun yang merupakan hak bersama harus ditempatkan dan dilindungi untuk menjamin fungsinya sebagai bagian bersama. 4. Satuan rumah susun Syarat teknis yang harus dipenuhi untuk satuan-satuan rumah susun adalah sebagai berikut: a. Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus diatur dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari, baik untuk hubungan keluar maupun kedalam. 93 92 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14. 93 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 14. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Misalnya untuk hunian persyaratan untuk tempat tinggal harus dipenuhi terhadap ukuran kamar tamu, kamar tidur, dapur, kamar mandi dan sebagainya, dan untuk pertokoan aturan tata letaknya harus menjamin adanya keserasian, kenikmatan dan kelancaran hubungan keluar maupun kedalam untuk para pemilik maupun pengunjung. 94 b. Satuan rumah susun untuk hunian disamping harus memenuhi ukuran standar seperti tersebut diatas juga harus dapat memenuhi kebutuhan sehari- hari seperti tidur, makan, mencuci, menjemur, memasak, dan sebagainya. 95 5. Bagian bersama dan benda bersama Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tunggu, lift harus mempunyai ukuran yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan, sehingga dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari- hari baik sesama penghuni maupun pihak-pihak lain. Untuk benda-benda milik bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan yang diatur dan dikoordinasikan sehingga dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan bagi para penghuni maupun pihak-pihak lain. 96 6. Lokasi rumah susun Dalam memilih lokasi untuk pembangunan rumah susun, maka lokasi tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: 97 94 Andi Hamzah dkk, Op cit, hal. 33 95 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 18. 96 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 20 dan 21. 97 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 22 ayat 1. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. a. Lokasi rumah susun harus sesuai dengan peruntukkan dan keserasian lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah. b. Lokasi harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan kesistem jaringan pembuangan air hujan dan jaringan air limbah kota. Namun demikian jika tidak ada pilihan lain maka pembuangan saluran-saluran pembuangan dimaksud dapat dilakukan melalui tanah milik orang lain, untuk itu harus mendapat petunjuk dan izin dari instansi pemerintah yang berwenang, memenuhi persyaratan yang ditentukan dan disetujui oleh pemilik tanah. c. Lokasi rumah susun harus mudah dicapai angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak langsung pada waktu pembangunan, penghunian perkembangan dimasa mendatang. d. Lokasi rumah susun harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik. Apabila lokasi rumah susun belum dapat dijangkau oleh pelayanan air bersih, maka penyelenggara pembangunan wajib menyediakan secara tersendiri sarana tersebut. 7. Kepadatan dan tata letak bangunan Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus dapat mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah, dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya. Sedangkan untuk tata letak harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara serta pencegahan dan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan dan lingkungannya. 98 Dalam mengatur kepadatan intensitas bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan KDB dan Koefisien Lantai Bangunan KLB. a. Koefisien Dasar Bangunan KDB adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahanpersil, tidak melebihi dari 0.4; b. Koefisien Lantai Bangunan KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5; c. Koefisien Bagian Bersama KB adalah perbandingan Bagian Bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2. 99 8. Prasarana lingkungan Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana sebagai berikut: 100 a. Prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni seperti jalan setapak, jalan kendaraan dan tempat parkir. b. Prasarana lingkungan dan utilitas umum yang meliputi: 1 Jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya seperti tangki air, pompa air, tangki gas dan gardu- gardu listrik. 2 Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota. 98 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 23 dan Pasal 24. 99 Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, “Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, http:www.pu.go.id.pdf, diakses 3 Maret 2007 100 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 2 dan Pasal 2. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 3 Saluran pembuangan air limbah danatau septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota. 4 Tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpul sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan mempertimbangkan faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan dan keindahan. kran-kran air untuk mencegah dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menj angkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran. 5 Tempat parkir kendaraan danatau penyimpanan barang. 6 Jaringan telepon dan alat komunikasi sesuai dengan keperluan. 9. Fasilitas lingkungan Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan : a. Ruangan atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain anak-anak dan kontak sosial lainnya. b. Ruangan atau bangunan untuk kebutuhan seharihari seperti untuk kesehatan, pendidikan, peribadatan dan lain-lainnya. 101 Di lokasi rumah susun sederhana sewa Martubung ini, lantai satunya bukan untuk hunian akan tetapi diperuntukkan khusus fasilitas-fasilitas umum dan sosial seperti taman, sarana olah raga, tempat parkir, kantor kepala perhimpunan penghuni, 101 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 27 dan Pasal 28. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. aula dan sebagainya. Lantai satu ini merupakan bagian bersama, 102 oleh karena itu penghuni rumah susun sewa sederhana Martubung ini berkewajiban menjaga kebersihan dan memelihara bagian bersama ini. Di rumah susun sederhana sewa Martubung ini ada bagian yang dikhususkan bagi penyandang cacat, yaitu di lantai 2 dua. Oleh karena bagian ini dikhususkan bagi penyandang cacat maka dibuat fasilitas umum khusus bagi penyandang cacat tersebut, misalnya jalan ke lantai 2 yang khusus bagi orang yang memakai kursi roda. Hal ini sangat jarang dijumpai di rumah susun lain. Selanjutnya di lantai 3 dan 4 diperuntukkan bagi penghuni yang tidak cacat. Untuk menciptakan suatu lingkungan pemukiman yang baik maka diperlukan infrasturktur pemukiman dan fasilitas umum pemukiman. Yang dimaksud infrasturktur pemukiman adalah jalan lokal, saluran drainase, pengadaan air bersih, pembuangan air kotor. Sedangkan fasilitas umum atau disebut juga fasilitas umum dan fasilitas sosial pemukiman adalah fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perbelanjaan dan pasar, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan kebudayaan, fasilitas olah raga dan lapangan terbuka. 103 Drainase merupakan sarana yang melekat dengan lingkungan pemukiman, yang gunanya untuk menjaga agar air tidak tergenang oleh hujan atau air bersih. Drainase bagi rumah susun merupakan bagian terpenting, oleh karena jika drainase 102 Pasal 20 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun menyebutkan pengertian Bagian Bersama, adalah berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar harus mempaunyai ukuran yang memenuhi syarat dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat membrikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun pihak-pihak lain dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan dan keterpaduan. 103 Budi D. Sinulingga, Op cit, hal. 225 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. tidak baik maka akan mengganggu penghuni-penghuni lain. Drainase di rusunawa Martubung yaitu berupa saluran utama yaitu saluran yang dibuat dari masing- masing unit hunian untuk kemudian diarahkan ke saluran pengumpul beserta penampangnya. Pengadaan air bersih di rusunawa Martubung ini berasal dari sumur bor. Untuk mendistribusikannya, maka disediakan tangki air yang kemudian dari tangki air tersebut air didistribusikan ke rumah-rumah di rusunawa Martubung ini. Selain itu juga terdapat saluran air kotor dan juga pembuangan sampah. Pembuangan sampah di rusunawa Martubung berupa terowongan dimana para penghuni rusunawa ini hanya membungkus sampah di kantong plastik, lalu memasukkan ke dalam terowongan. Kemudian di lantai dasar sudah ada bak penampungan sampah tertutup. 104 Ruang terbuka hijau di rusunawa Martubung juga disediakan. ”Ruang terbuka hijau daalam perencanaan kota adalah bagian-bagian dari ruang kota yang sama sekali tidak mempunyai bangunan, seperti lapangan permainan, taman-taman kota, ruang terbuka yang berfungsi sebagai zone pembatas buffer zone pada kawasan industri maupun kawasan preumahan yang terdapat sepanjang jalan terutama jalan arteri dan kolektor dan juga pada sungai yang mengalir pada kota”. 105 Di rusunawa Martubung ruang terbuka hijau adalah berupa taman-taman serta area bermain dan olah raga. 104 Wawancara dengan Sariadi, General Super Intendent PT. Pembangunan Perumahan, tanggal 4 Juli 2007 105 Ibid, hal. 114 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Sarana ibadah juga terdapat di rusunawa Martubung ini berupa mesjid yang dikelola oleh penghuni rusunawa ini, demikian juga dengan sarana perparkirannya. Selain itu juga disediakan aula yang merupakan ruang serba guna yang dapat dipergunakan sebagai tempat pertemuan ataupun kegiatan-kegiatan lainnya dari para penghuni rusunawa ini nantinya. Masing-masing lantai di rusunawa ini dihubungkan oleh tangga yang harus dijaga oleh tiap-tiap penghuni rusunawa. Ada juga alat pemadam kebakaranhydrant di tiap-tiap blok sehingga memudahkan untuk pemadaman api, serta dipasang juga alat penangkal petir. Selain persyaratn teknis, persyaratan administratif juga harus dipenuhi dalam membangun rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun, yaitu rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah. Perizinan dimaksud diajukan oleh penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah yang dilengkapi dengan : a Sertifikat hak atas tanah. b Fatwa peruntukan tanah advies planning yaitu suatu keterangan yang memuat lokasi yang dimaksud terhadap lingkungan sekitarnya beserta penjelasan peruntukan tanah dengan perincian mengenai kepadatan dan garis sempadan bangunan. c Rencana tapak site plan yaitu rencana tata letak bangunan. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. d Gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukan dengan jelas batasan vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun. e Gambar rencana struktur beserta perhitungannya. f Gambar rencana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. g Gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. Di samping itu penyelenggara pembangunan rumah susun wajib pula membuat pertelaan dalam bentuk gambar tentang : a. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan; b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan; c. Batas dan uraian tanah bersama serta besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing. 106 Pertelaan tersebut harus dimintakan pengesahan kepada Pemerintah Daerah. “Pertelaan ini gunanya adalah untuk pelengkap dalam pembuatan akta pemisahan hak atas satuan rumah susun”. 107 Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan rumah susun untuk memisahkan rumah susun atas satuan- satuan yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan tersebut dilakukan dengan membuat akta pemisahan. 106 Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1988, Tambahan Lembaran Negara 3372, Pasal 31. 107 Andi Hamzah dkk, Op Cit, hal. 37 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Tata cara pembuatan dan pengisian akta pemisahan rumah susun diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989. Tata cara pembuatan dan pengisian akta tersebut adalah sebagai berikut : a. Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. b. Akta pemisahan rumah susun berisikan : 1 Hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan akta pemisahan. 2 Nama lengkap pembuatpenandatangan akta pemisahan yang dilengkapi dengan jabatan dan tempat kerja kantor yang bersangkutan. 3 Nama badan hukumInstansi penyelenggara pembangunan rumah susun. 4 Status tanah dimana rumah susun didirikan. 5 Sistem pembangunan rumah susun, apakah dilaksanakan secara mandiri atau terpadu. 6 Penggunaanpemanfaatan rumah susun, untuk hunian atau bukan hunian. 7 Jumlah blok rumah susun dalam kesatuan sistem pembangunan yang dilaksanakan pada tanah bersama. 8 Uraian tiap blok rumah susun, misalnya blok 1 terdiri dari 10 sepuluh lantai. Lantai 1 terdiri dari 15 lima belas satuan rumah susun, lantai 2 dua terdiri dari 10 sepuluh satuan rumah susun dan sebagainya. 9 Status tanah bersama, nomor hak dan nomor surat ukur serta batas- batas tanah. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 10 Perbandingan proporsional antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian, benda dan tanah bersama. 11 Tempatkota dimana akta pemisahan tersebut dibuat dan tanggal penandatanganannya. 12 Jabatan si penandatangan akta pemisahan. 13 Tanda tangan pembuat akta pemisah dan nama terangnya. 14 Tempat, tanggal, bulan dan tahun serta Instansi yang mengesahkan akta pemisah. c. Setelah akta tersebut dibuat, penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta tersebut kepada Pemerintah Daerah Tingkat II KabupatenKotamadya setem pat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di wilayah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. d. Akta pemisahan setelah disahkan harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat dengan dilampiri : 1 Sertifikat hak atas tanah. 2 Ijin layak huni. 3 Warkah-warkah lainnya yang diperlukan. e. Akta pemisahan beserta berkas-berkas lampirannya dipergunakan sebagai dasar untuk penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Satuan rumah susun dapat dihuni setelah mendapat ijin kelayakan untuk dihuni. Permohonan ijin layak huni harus diajukan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah akan Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. memberikan ijin layak huni setelah diadakan pemeriksaan dan apabila pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi, instalasi dan perlengkapan bangunan lainnya telah benar-benar sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang ditentukan dalam Ijin Mendirikan Bangunan.

D. Penghuni Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung

Menurut UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pembangunan rumah susun ditujukan untuk masyarakat golongan ekonomi lemah dan sebagai tempat tinggal, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat 1. Pembangunan rumah susun sederhana sewa ini ditujukan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah serta buruhkaryawan. Untuk menentukan bisa tidaknya seseorang menyewa di rusunawa Martubung ini, dilihat dari jumlah penghasilangajinya perbulan. Dalam hal ini digunakan ketentuan bahwa mampu membayar minimal 13 bagian dari pendapatan per bulan, sehigga 23 bagian dari penghasilannya dapat dipakai untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. Misalnya pendapatannya Rp. 300.000 per bulan. Uang sewanya Rp. 100.000 sebulan. 13 dari Rp. 300.000 = Rp. 100.000, dan sisanya Rp. 200.000 dapat digunakan untuk biaya hidupnya. Sehingga orang tersebut dapat menyewa di rusunawa Martubung. Rumah susun berbeda dengan rumah-rumah yang dikenal atau dihuni selama ini dimana rumah susun dimiliki hanyalah berupa ruang yaitu batas dinding sebelah dalam di atas bangunan milik bersama, di atas benda dan tanah milik bersama. 108 108 Affan Mukti, Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria, Medan: USU Press, 2006, hal. 117 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Penghuni satuan rumah susun tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian-bagian, benda bersama, dan tanah bersama karena kesemuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi. Satuan rumah susun yang merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab. Oleh karena itu penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni, yang mempunyai tugas dan wewenang mengelola dan memelihara rumah susun beserta lingkungannya, dan menetapkan peratuan- peraturan mengenai tertib penghunian. Terjadinya booming apartemen di penghujung tahun 1990-an menyebabkan timbulnya tuntutan dibukanya kemungkinan kepada orang asing untuk memiliki rumah di Indonesia. Jika semula menurut UUPA, kepada orang asing dan itupun hanya kepada perwakilan asing dapat mempunyai bangunan di Indonesia di atas tanah Hak Pakai. Di samping itu tuntutan dari orang asing yang melakukan aktifitas kerja dan bisnis di Indonesia, dengan dalih globalisasi menuntut Indonesia memberi kesempatan kepada orang asing untuk memiliki rumah di Indonesia. 109 Untuk menentukan apakah orang asing dapat diperbolehkan memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia, hal ini diatur dalam Pasal 1 ayat 1 dan 2 109 Hermayulis, “Pengadaan Rumah untuk Masyarakat di Perkotaan dan Keberadaan Rumah Susun di Indonesia”, http:www.alunand.com, diakses 1 Oktober 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, bahwa: Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Dalam kaitannya dengan ketentuan Pasal 1 ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996, dalam penjelasan umumnya dikatakan bahwa: Orang asing harus berkedudukan di Indonesia dewasa ini dan untuk masa- masa akan datang perlu diperjelas dan dijabarkan lebih lanjut. Secara konkret, tidak perlu harus diartikan sama dengan kediaman atau domisili menurut pengertian hukum. Dalam Penjelasan atas Pasal 1 PP No. 41 Tahun 1996, disebutkan bahwa yang dimaskud dengan orang dalam PP tersebut adalah orang perorangan. Pemilikan tersebut tetap dibatasi pada satu buah rumah. Tujuan pembatasan ini adalah untuk menjaga agar kesempatan pemilikan tersebut tidak menyimpang dari tujuannya, yaitu sekedar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaraan usaha orang asing tersebut di Indonesia. Sedangkan ketentuan orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional dimaksudkan pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu kehadirannya di Indonesia harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Sejalan dengan ketentuan Pasal 1 PP No. 41 Tahun 1996, Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan kebijakan dan menindaklanjuti tersebut dengan mengeluarkan Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing. Dalam Pasal 1 Permen AgrariaKepala BPN No. 7 Tahun 1996 menyatakan bahwa: Orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberi manfaat bagi pembangunan nasional dapat memiliki sebuah rumah tempat tinggal atau hunian dalam bentuk rumah dengan hak atas tanah tertentu atau satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah negara. Orang asing adalah orang asing yang memiliki kepentingan ekonomi Indonesia dengan melaksanakan investasi untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia. Ketentuan Peraturan Menteri AgrariaKepala badan Pertanahan Nasional tersebut disusul oleh Surat Edaran Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-2871 tanggal 8 Oktober 1996 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing. Dalam poin 2 surat edaran tersebut ditentukan orang asing yang dapat mempunyai rumah di Indonesia sebagai berikut: Orang asing yang dapat memiliki rumah di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya memberi manfaat bagi pembangunan nasional, yaitu memiliki dan memelihara kepentingan ekonomi di Indonesia dengan investasinya untuk memiliki rumah tenpat tinggal atau hunian di Indonesia. Orang asing ini dari segi kehadirannya di Indonesia dibagi dalam 2 golongan, yaitu a orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia secara menetap penduduk Indonesia, dan b orang Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. asing yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap melainkan hanya sewaktu- waktu berada di Indonesia. Untuk memiliki rumah tempat tinggal oleh warga negara asing di Indonesia, maka terlebih dahulu harus mendapatkan izin dari pemerintah. Hal ini diatur dalam Pasal 2 PP No. 41 Tahun 1996 yang menyatakan: “Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah a Hak Pakai atas tanah negara; b yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah negara”. Sejalan dengan ketentuan Pasal 2 PP No. 41 Tahun 1996, maka dalam Pasal 2 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional dinyatakan bahwa: Pemilikan rumah dan cara perolehan hak atas tanah oleh orang asing dapat dilakukan dengan: a membeli atau membangun rumah di atas tanah dengan Hak Pakai atas tanah negara atau Hak Pakai atas tanah milik; b membeli satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atastanah negara; c membeli atau membangun rumah di atas tanah hak Milik atau Hak Sewa untuk bangunan atas dasar perjanjian tertulis dengan pemilik hak atas tanah yang bersangkutan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 2 ayat 1 PP No. 41 Tahun 1996 di atas, walaupun orang asing dapat memiliki rumah tempat tinggal, tetapi tidak termasuk rumah sederhana. Hal ini sesuai ketentuan Pasal 2 ayat 2 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional, bahwa: Rumah yang dapat dibangun atau dibeli dan satuan rumah susun yang dapat dibeli oleh orang asing dengan hak atas tanah, adalah rumah atau satuan rumah susun yang tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana. Oleh karena itu, perolehan hak atas tanah danatau rumah atau Hak Milik atas satuan rumah susun, pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik, dan pemberian Hak Sewa untuk bangunan dilakukan menurut tata Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. cara sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku untuk perbuatan hukum yang bersangkutan. Di rusunawa Martubung ini, boleh saja warga negara asing menyewa, asalkan orang asing tersebut mau mentaati peraturan-peraturan di rusunawa Martubung sebagaimana ditentukan oleh pihak pengelola. Hanya saja tidak ada orang asing yang mau menyewa di rusunawa karena rusunawa identik dengan masyarakat ekonomi menengah ke bawah. Umumnya orang asing tinggal di apartemen atau flat.

E. Ketentuan-Ketentuan di Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung

Di setiap lokasi rusunawa mempunyai Rukun Tetangga RT dan Rukun Warga RW yang menjadi perwakilan dari manajemen pemerintah dan kependudukan. Setiap penghuni harus mendaftarkan diri sebagai penghuni dan harus taat kepada aturan kependudukan pemerintahan setempat. RT dan RW dapat diminta bantuan oleh asisten lokasi selain untuk menyelesaikan administrasi kependudukan juga dapat membantu pemberitahuan dari asisten lokasi. RT dan RW tidak memiliki kewenangan untuk memproses permohonan baik untuk penghunian maupun pemeliharaan dan perbaikan. Setiap RT dan RW mempunyai jam kerja yang ditentukan oleh yang bersangkutan. 110 Setiap penghuni diwajibkan mentaati peraturan yang berlaku sebagai berikut: a. Menempati sendiri unit hunian bukan orang lain b. Membayar jaminan sewa sebanyak 3 tiga kali masa sewa 110 Perum Perumnas, Buku Panduan Penghuni Rusunawa, Perum Perumnas, Medan, 2007, hal. 4 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. c. Membayar sewa setiap bulan sesuai dengan Surat Perjanjian Sewa SPS. Apabila terjadi keterlambatan pembayaran sewa akan dikenakan denda sesuai dengan aturan yang berlaku. d. Memelihara fisik bangunan dan kebersihan lingkungan. e. Menjaga dari bahaya kebakaran dan kebocoran pipa air di lingkungan luar dan dalam unit hunian apabila terjadi maka semua akibat ditanggung yang bersangkutan. Selain itu juga setiap penghuni dilarang untuk melakukan hal-hal sebagai berikut : a. Menyewakan kembalimenjual unit hunian kepada pihak lain; b. Menggunakan unit hunian sebagai warungtempat usaha; c. Merubah, menambah, mengurangi unit hunian dalam bentuk apapun; d. Menggunakan ruang publik seperti jalan lingkungan, tempat parkir utama, halaman depanbelakang lantai dasar, selasar, ruang bawah tangga dan fasilitas umum lainnya untuk kepentingan pribadi seperti memagar, membuat garasi, kegiatan usaha, gudang dan fungsi lainnya; e. Membuat keributan dengan suara mesin mobilmotor yang dapat menggangu penghuni lainnya; f. Memelihara hewan seperti anjing, kucing, burung dara di lingkungan rusunawa yang dapat menyebabkan tercemarnya bulu dan kotoran di sepanjang ruang publik yang menggangu penghuni lainnya; g. Melakukan perbuatan-perbuatan yang dapat menggangu keamanan, ketertiban dan kesusilaan; Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. h. Melakukan kegiatan atau perbuatan yang dilarang undang-undang yang berhubungan dengan penyalahgunaan narkotika; i. Melakukan tindakan merusak atau pencemaran terhadap fasilitas bersama yang ada di lingkungan komplek rusunawa; j. Mencoret-coret dinding atau menmpelkan berbagai macan iklan tanpa izin k. Membuat keributan dengan getaran atau suara yang menyebabkan tetangga sebelah atau tetangga atas dan bawah menjadi tertanggu. Getaran dapat disebabkan oleh alat musik, alat dapur, tv, radio dan sebagainya. Apabila penghuni melanggar peraturan dan hal-hal yang dilarang di atas maka pihak pengelola berhak membatalkan hak sewa atas satuan unit hunian di rusunawa Martubung. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008.

BAB III ANALISIS KETENTUAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN

Mengenai perjanjian sewa-menyewa rumah susun tidak ada diatur secara khusus, akan tetapi dapat dilihat dari ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata KUH Perdata maupun Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan. Dalam pelaksanaan sewa menyewa rumah susun, di dalam UU No. 16 Tahun 1985 tidak ditemui ketentuannya, maka aturan yang mengikat pelaksanaan sewa menyewa yang dilakukan adalah perjanjian kedua belah pihak sesuai dengan Pasal 1338 KUH Perdata. Ketentuan yang berlaku untuk pelaksanaan sewa-menyewa adalah ketentuan umum yang berkaitan dengan sewa menyewa sebagaimana yang diatur di dalam Pasal 1548 sampai dengan 1600 KUH Perdata. Selain itu juga berlaku ketentuan sewa-menyewa sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.

A. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Menurut KUH Perdata

Hukum Perjanjian diatur dalam Buku III BW Kitab Undang-undang Hukum Perdata sebagai bagian dari BW yang terdiri dari IV Buku. Dalam ketentuan Pasal 1313 KUH Perdata, perjanjian didefenisikan sebagai: “Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Dari isi pasal tersebut ditegaskan bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya terhadap orang lain. Hal ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah kewajiban atau prestasi dar satu atau lebih orang pihak kepada satu atau lebih orang pihak lainnya, yang berhak atas prestasi tersebut. Rumusan tersebut memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian selalu ada dua pihak, dimana satu pihak adalah pihak yang wajib berprestasi debitur dan pihak lainnya adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut kreditur. Dalam Pasal 1233 KUH Perdata dinyatakan bahwa “Tiap-tiap perikatan dilahirkan karena persetujuan, baik karena undang-undang”. Ditegaskan bahwa setiap kewajiban perdata dapat terjadi karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang terkait dalam perikatan yang secara sengaja dibuat oleh mereka, ataupun karena ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian berarti “perikatan adalah hubungan hukum antara dua atau lebih orang pihak dalam bidanglapangan harta kekayaan, yang melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam hubungan hukum tersebut”. 111 Dari rumusan pengertian tersebut di atas, dapat diketahui bahwa suatu perikatan sekurangnya membawa serta di dalamnya empat unsur, yaitu: 1. Bahwa perikatan adalah suatu hubungan hukum; 2. Hubungan hukum tersebut melibatkan dua atau lebih orang pihak; 3. Hubungan hukum tersebut adalah hubungan hukum dalam lapangan hukum harta kekayaan; 111 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II. Perikatan Pada Umumnya, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2003, hal. 17 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 4. Hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam perikatan. Menurut Yahya Harahap, perjanjian atau Oveerenskomt mengandung pengertian “suatu hubungan hukum kekayaanharta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi”. 112 Sedangkan menurut R. Subekti, perjanjian adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”. 113 Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Perjanjian menerbitkan perikatan. Adapun yang dimaksud dengan “perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain yang berkewajiban memenuhi tuntutan itu”. 114 A. Ridwan Halim mengatakan bahwa perikatan adalah “suatu hubungan antara suatu pihak dengan pihak lain dalam lalu- lintas hukum yang mengatur hakkewajiban timbal-balik antar mereka yang berkenaan dengan barang atau jasa” 115 R. Subekti mengartikan perikatan sebagai “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut 112 M.Yahya Harahap, Op cit, hal. 6 113 R. Subekti, II, Op cit, hal. 1 114 Ibid 115 A. Ridwan Halim, Hukum Perdata Dalam Tanya Jawab, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1984, hal 145. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. sesuatu hal dari pihak yang lain, yang berkewajiban memenuhi tuntutan itu”. 116 Sedangkan menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja “perikatan adalah kewajiban pada salah satu pihak dalam huungan hukum perikatan tersebut”. 117 Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah perjanjian itu menerbitkan perikatan, perjanjian adalah sumber perikatan di samping sumber- sumber lain undang-undang. Walaupun bukan yang dominan, namun pada umumnya perikatan yang lahir dari perjanjian paling banyak terjadi dalam kehidupan sehari-hari. Salah satunya adalah perjanjian sewa menyewa. Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya untuik kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. 118 Jika disimak pengertian perjanjian sewa-menyewa diatas, maka “perjanjian sewa-menyewa perumahan adalah suatu perjanjiankontrak yang dibuat oleh pemilik rumah dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk pengggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati oleh kedua pihak”. 119 116 R. Subekti, II, Op cit, hal. 1 117 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II, Op cit, hal. 17 118 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1548 119 Andi Hamzah, Op cit, hal. 54 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Dalam sewa menyewa harus ada barang yang disewakan, penyewa, pemberi sewa, imbalan dan kesepakatan antara pemilik barang dan yang menyewa barang. 120 Penyewa dalam mengembalikan barang atau aset yang disewa harus mengembalikan barang secara utuh seperti pertama kali dipinjam tanpa berkurang maupun bertambah, kecuali ada kesepatan lain yang disepakati saat sebelum barang berpindah tangan.

1. Subjek hukum perjanjian sewa-menyewa

Menurut Pasal 1315 KUH Perdata, pada umumnya tidak seorangpun dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu perjanjian melainkan untuk dirinya sendiri. “Asas ini dikenal sebagai asas kepribadian suatu perjanjian”. 121 Menurut Subekti: 122 Suatu perikatan hukum yang diterbitkan oleh suatu perjanjian mempunyai 2 dua sudut, yaitu sudut kewajiban obligation yang dibebankan pada salah satu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat yang diperoleh oleh pihak yang lainnya, yaitu hak-hak untuk menuntut dilaksanakannya sesuatu yang disanggupi dalam perjanjian itu. Perkataan “mengikatkan diri” zich verbinden ditujukan pada sudut kewajiban, sedangkan kata “minta ditetapkannya suatu janji” bedingen ditujukan pada sudut hak-hak yang diperoleh dari perjanjian itu. Menurut ketentuan Pasal 1548 KUH Perdata Kitab Undang-undang Hukum Perdata, sewa-menyewa merupakan persetujuan antara dua pihak. Salah satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kemanfaatan dari suatu benda dalam 120 http:organisasi.org , “Pengertian dan Penjelasan Sewa Menyewa Dari Sisi Islam Definisi, Hukum, dan Contoh Kegiatan Sewa Menyewa Dasar”, dipublikasikan 2006, diakses tanggal 12 Juli 2007 121 Subekti, II, Op cit, hal. 28 122 Ibid Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. jangka waktu tertentu yang menjadi hak pihak lain setelah dengan membayar harga dari hak yang diperolehnya itu. Dalam hal sewa menyewa perumahan, sewa-menyewa rumah diartikan sebagai suatu perjanjian kontrak yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati oleh kedua pihak. Dengan demikian, sewa-menyewa perumahan ialah suatu perjanjian atau kontrak yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati kedua belah pihak.

2. Objek perjanjian sewa-menyewa