BAB III ANALISIS KETENTUAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN
Mengenai perjanjian sewa-menyewa rumah susun tidak ada diatur secara khusus, akan tetapi dapat dilihat dari ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Kitab
Undang-undang Hukum Perdata KUH Perdata maupun Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.
Dalam pelaksanaan sewa menyewa rumah susun, di dalam UU No. 16 Tahun 1985 tidak ditemui ketentuannya, maka aturan yang mengikat pelaksanaan sewa
menyewa yang dilakukan adalah perjanjian kedua belah pihak sesuai dengan Pasal 1338 KUH Perdata. Ketentuan yang berlaku untuk pelaksanaan sewa-menyewa
adalah ketentuan umum yang berkaitan dengan sewa menyewa sebagaimana yang diatur di dalam Pasal 1548 sampai dengan 1600 KUH Perdata. Selain itu juga
berlaku ketentuan sewa-menyewa sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan.
A. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Menurut KUH Perdata
Hukum Perjanjian diatur dalam Buku III BW Kitab Undang-undang Hukum Perdata sebagai bagian dari BW yang terdiri dari IV Buku. Dalam ketentuan Pasal
1313 KUH Perdata, perjanjian didefenisikan sebagai: “Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu
orang lain atau lebih”.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Dari isi pasal tersebut ditegaskan bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan dirinya terhadap orang lain. Hal ini berarti dari suatu perjanjian lahirlah
kewajiban atau prestasi dar satu atau lebih orang pihak kepada satu atau lebih orang pihak lainnya, yang berhak atas prestasi tersebut. Rumusan tersebut
memberikan konsekuensi hukum bahwa dalam suatu perjanjian selalu ada dua pihak, dimana satu pihak adalah pihak yang wajib berprestasi debitur dan pihak lainnya
adalah pihak yang berhak atas prestasi tersebut kreditur. Dalam Pasal 1233 KUH Perdata dinyatakan bahwa “Tiap-tiap perikatan
dilahirkan karena persetujuan, baik karena undang-undang”. Ditegaskan bahwa setiap kewajiban perdata dapat terjadi karena dikehendaki oleh pihak-pihak yang
terkait dalam perikatan yang secara sengaja dibuat oleh mereka, ataupun karena ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian
berarti “perikatan adalah hubungan hukum antara dua atau lebih orang pihak dalam bidanglapangan harta kekayaan, yang melahirkan kewajiban pada salah satu pihak
dalam hubungan hukum tersebut”.
111
Dari rumusan pengertian tersebut di atas, dapat diketahui bahwa suatu perikatan sekurangnya membawa serta di dalamnya empat unsur, yaitu:
1. Bahwa perikatan adalah suatu hubungan hukum;
2. Hubungan hukum tersebut melibatkan dua atau lebih orang pihak;
3. Hubungan hukum tersebut adalah hubungan hukum dalam lapangan hukum harta
kekayaan;
111
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II. Perikatan Pada Umumnya, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2003, hal. 17
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
4. Hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam
perikatan. Menurut Yahya Harahap, perjanjian atau Oveerenskomt mengandung
pengertian “suatu hubungan hukum kekayaanharta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan
sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi”.
112
Sedangkan menurut R. Subekti, perjanjian adalah “suatu peristiwa dimana seseorang berjanji
kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.
113
Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.
Perjanjian menerbitkan perikatan. Adapun yang dimaksud dengan “perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak berdasarkan mana
pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain yang berkewajiban memenuhi tuntutan itu”.
114
A. Ridwan Halim mengatakan bahwa perikatan adalah “suatu hubungan antara suatu pihak dengan pihak lain dalam lalu-
lintas hukum yang mengatur hakkewajiban timbal-balik antar mereka yang berkenaan dengan barang atau jasa”
115
R. Subekti mengartikan perikatan sebagai “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut
112
M.Yahya Harahap, Op cit, hal. 6
113
R. Subekti, II, Op cit, hal. 1
114
Ibid
115
A. Ridwan Halim, Hukum Perdata Dalam Tanya Jawab, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1984, hal 145.
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
sesuatu hal dari pihak yang lain, yang berkewajiban memenuhi tuntutan itu”.
116
Sedangkan menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja “perikatan adalah kewajiban pada salah satu pihak dalam huungan hukum perikatan tersebut”.
117
Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah perjanjian itu menerbitkan perikatan, perjanjian adalah sumber perikatan di samping sumber-
sumber lain undang-undang. Walaupun bukan yang dominan, namun pada umumnya perikatan yang lahir
dari perjanjian paling banyak terjadi dalam kehidupan sehari-hari. Salah satunya adalah perjanjian sewa menyewa. Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan dengan
mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya untuik kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
118
Jika disimak pengertian perjanjian sewa-menyewa diatas, maka “perjanjian sewa-menyewa perumahan adalah suatu perjanjiankontrak yang dibuat oleh pemilik
rumah dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk pengggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang
disepakati oleh kedua pihak”.
119
116
R. Subekti, II, Op cit, hal. 1
117
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II, Op cit, hal. 17
118
Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek, diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, Jakarta: Pradnya Paramita, 1992, Pasal 1548
119
Andi Hamzah, Op cit, hal. 54
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Dalam sewa menyewa harus ada barang yang disewakan, penyewa, pemberi sewa, imbalan dan kesepakatan antara pemilik barang dan yang menyewa barang.
120
Penyewa dalam mengembalikan barang atau aset yang disewa harus mengembalikan barang secara utuh seperti pertama kali dipinjam tanpa berkurang maupun
bertambah, kecuali ada kesepatan lain yang disepakati saat sebelum barang berpindah tangan.
1. Subjek hukum perjanjian sewa-menyewa
Menurut Pasal 1315 KUH Perdata, pada umumnya tidak seorangpun dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu perjanjian
melainkan untuk dirinya sendiri. “Asas ini dikenal sebagai asas kepribadian suatu perjanjian”.
121
Menurut Subekti:
122
Suatu perikatan hukum yang diterbitkan oleh suatu perjanjian mempunyai 2 dua sudut, yaitu sudut kewajiban obligation yang dibebankan pada salah
satu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat yang diperoleh oleh pihak yang lainnya, yaitu hak-hak untuk menuntut dilaksanakannya sesuatu yang
disanggupi dalam perjanjian itu. Perkataan “mengikatkan diri” zich verbinden ditujukan pada sudut kewajiban, sedangkan kata “minta
ditetapkannya suatu janji” bedingen ditujukan pada sudut hak-hak yang diperoleh dari perjanjian itu.
Menurut ketentuan Pasal 1548 KUH Perdata Kitab Undang-undang Hukum
Perdata, sewa-menyewa merupakan persetujuan antara dua pihak. Salah satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kemanfaatan dari suatu benda dalam
120
http:organisasi.org , “Pengertian dan Penjelasan Sewa Menyewa Dari Sisi Islam Definisi,
Hukum, dan Contoh Kegiatan Sewa Menyewa Dasar”, dipublikasikan 2006, diakses tanggal 12 Juli 2007
121
Subekti, II, Op cit, hal. 28
122
Ibid
Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan.
USU e-Repository © 2008.
Kategori