Pengertian dan Pengaturan Rumah Susun

F. Kerangka Teori dan Konsepsional

1. Pengertian dan Pengaturan Rumah Susun

Meningkatnya arus urbanisasi yang terjadi secara terus menerus khususnya dari masyarakat yang berpenghasilan rendah, kesulitan dalam mendapatkan lahan perumahan yang murah di perkotaan, telah mendorong pembangunan rumah susun sebagai salah satu model penyediaan perumahan di kota-kota besar. Sebagaimana telah dijelaskan di atas, salah satu alternatif untuk memecahkan kebutuhan rumah di perkotaan yang terbatas adalah dengan mengembangkan model hunian secara vertikal berupa bangunan rumah susun. Untuk kelompok masyarakat berpendapatan tinggi rumah susun disediakan dalam bentuk rumah susun mewah flatkondominium sedangkan untuk kelompok masyarakat berpendapatan menengah dan rendah adalah rumah susun sederhana rusuna. Kondominium merupakan istilah yang dikenal dalam sistem hukum negara Italia. Kondominium terdiri atas 2 dua suku kata ”con” yang berarti bersama-sama dan ”dominium” berarti pemilikan. Di negara Inggris dan Amerika menggunakan istilah Joint Property sedangkan di Singapura dan Australia mempergunakan Strata Title. Banyaknya istilah yang dipergunakan kalangan masyarakat di Indonesia seperti apartemen, flat, kondominium, rumah susun rusun akan semakin membingungkan awam. 17 Dalam Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun berbunyi: 17 Pepep Lukman Subaya, “Penerapan Prosedur Pembangunan dan Permukiman Yang Berwawasan Lingkungan Oleh Pengembang di Kotamadya Medan”, Tesis, Medan : PSL PPs-USU, 1997, hal. 14 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan- satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rusuna adalah: Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 18 Sejalan dengan perubahan dan perkembangan keadaan, maka rumah susun juga mengalami perubahan pengertian seperti terjadi dalam praktik adalah: Suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing- masing merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah yang merupakan tempat berdirinya bangunan gedung itu yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut. 19 Sebagai suatu bahan banding kajian tentang rumah susun dan menambah wawasan tentang hal itu, bagian yang berlapis-lapis Strata Scheme, menurut hukum di negara bagian New South Wales di Australia sebagaimana disebutkan oleh Arie Sukanti H yang dikutip oleh Imam Kuswahyono yang menentukan sebagai berikut: A strata scheme is legally recognized arrangement whereby a building and the land upon which it is erected is subdivided into lots or lots and common property, the lots or units as they are commonly called having separate title, the transfer of which is not inherently restricted, the common property 18 http:www.pu.go.idlitbangpuskimAdvis-TeknikModulRusuna.pdf, ”Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, diakses 3 Maret 2007, hal. 4 19 Pepep Lukman Subaya, Op cit, hal. 6 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. being used by the occupiers of the lots but owned by a body corporate as an agent for the owners of the lots in specified proportions. The definitions is much wider in that it encompasses not only the manner of subdivision, but also the allocations of units entitlements among the lost and more importantly, the rights and the obligations that exist from time to time between the owners of the lots or proprietors, other person who have an interest in a lot e.g. mortgages, the occupiers of the lots and the body corporate. 20 Secara bebas dapat diartikan: Suatu bangunan yang bertingkat menurut hukum dikenal pengaturan dengan mana suatu bangunan dan daratan atas mana bangunan tersebut terbagi-bagi kedalam bagian-bagian bangunan atau bagian-bagian dan milik umum, bagian-bagian tersebut atau unit-unit sebagaimana lazimnya disebut mempunyai hak yang terpisah, perpindahan yang sifatnya tidak terbatas, hak milik umum yang digunakan oleh orang yang bertempat tinggal di bagian-bagian bangunan tetapi dimiliki oleh sebuah badan hukum sebagai sebuah agen bagi pemilik dari bagian-bagian di bagian tertentu. Defenisi tersebut terlalu luas yang meliputi tidak hanya cabangnya, tetapi juga alokasi hak-hak dari unit-unit tersebut di antara yang hilang dan lebih penting lagi, hak-hak dan obligasi-obligasi yang tetap ada dari waktu ke waktu antara pemilik bagian bangunan atau pemilik, orang lain yang mempunyai ketertarikan pada bagian-bagian bangunan misalnya gadai, orang yang menempati bagian-bagian bangunan dan badan hukum. Pembangunan rumah susun ditujukan untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian, pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Rumah susun apabila ditinjau dari sudut penggunaannya dapat dibagi menjadi 3 tiga golongan sebagai berikut: 20 Ibid, hal. 6-7 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 1. Rumah susun hunian yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal; 2. Rumah susun bukan hunian yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial. 3. Rumah susun campuran yaitu rumah susun yang sebagian berfungsi tempat tinggal dan sebagian berfungsi sebagai tempat usaha. Sejauh ini penyediaan rumah susun mewah dipercayakan kepada pihak swasta, sedangkan rumah susun sederhana disediakan oleh pemerintah melalui Perum Perumnas. Rusun mewah bisa dihuni dengan cara memiliki atau sewa. Pada awalnya rusuna dapat dihuni secara milik ataupun sewa, tetapi kemudian pemerintah menetapkan kebijakan bahwa rusuna di perkotaan hanya dapat dihuni dengan cara sewa sehingga disebut rumah susun sederhana sewa rusunawa. Rusunawa merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat disewa secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 21 Dalam menyelenggarakan pembangunan rumah susun sederhana sewa di perkotaan, Pemerintah telah menyiapkan perangkat perundang-undangan sebagai berikut: 1. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. 21 http:www.pu.go.idlitbangpuskimAdvis-TeknikModulRusuna.pdf, ”Perencanaan dan Pengelolaan Rumah Susun Sederhana”, diakses 3 Maret 2007, hal. 4 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 2. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. 3. Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang. 4. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. 5. Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 1990 tentang Peremajaan Permukiman Kumuh yang berada di atas tanah Negara. 6. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; 7. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 61 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; 8. Peraturan Presiden Nomor 32 Tahun 2005 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; 9. Peraturan Presiden Nomor 70 Tahun 2005 tentang Perubahan Ketiga Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; 10. Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; 11. Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2006 tentang Perubahan Kelima Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah; Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 12. Peraturan Presiden Nomor 85 Tahun 2006 tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah. 22 13. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1336KMK.0489 tentang Pemberian Keringanan Pajak Bumi dan Bangunan yang Terhutang atas Unit Hunian Rumah Susun yang dibangunditiadakan. 14. Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun. 15. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60PRT92 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. 16. Keputusan Menteri Perumahan dan Permukiman Nomor 10KPTSMi 1999 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Pembangunan Rumah Susun. 17. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian dan Pendataan Akte Pemisahan Rumah Susun. 18. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Akte Tanah serta Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; 19. Peraturan Daerah Kotamadya Daerah Tingkat II Medan Nomor ll Tahun 1991 tentang Rumah Susun di Kotamadya Medan; 22 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 85 Tahun 2006 Tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BarangJasa Pemerintah, Jakarta, CV. Eko Jaya, 2006. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. 20. Keputusan Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Medan No.593.611097SK90 tentang Peraturan Pelaksanaan Rumah Susun di Kotamadya Daerah Tingkat II Medan. Sebagai landasan hukum pembangunan rumah susun adalah Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun yang dalam pertimbangannya menyebutkan : a. Bahwa untuk mewujudkan kesejahteraan umum dan meningkatkan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah. b. Bahwa dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat tetapi hanya tersedia lahan tanah yang terbatas, dirasakan perlu untuk membangun perumahan dengan sistem lebih dari satu lantai yang dibagi atas bagian-bagian bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah untuk dihuni, dengan memperhatikan faktor sosial budaya yang hidup dalam masyarakat. Dari pertimbangan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut di atas dapat diketahui bahwa tujuan pembangunan rumah susun adalah diantaranya untuk pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dan dalam rangka Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. meningkatkan kualitas lingkungan permukiman di daerah-daerah berpenduduk padat tetapi hanya tersedia tanah yang terbatas.

2. Sejarah Pembangunan Rumah Susun di Indonesia