Objek perjanjian sewa-menyewa Hak dan Kewajiban

jangka waktu tertentu yang menjadi hak pihak lain setelah dengan membayar harga dari hak yang diperolehnya itu. Dalam hal sewa menyewa perumahan, sewa-menyewa rumah diartikan sebagai suatu perjanjian kontrak yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati oleh kedua pihak. Dengan demikian, sewa-menyewa perumahan ialah suatu perjanjian atau kontrak yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa rumah, baik secara lisan maupun secara tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati kedua belah pihak.

2. Objek perjanjian sewa-menyewa

Dalam Pasal 1549 KUH Perdata ditentukan bahwa objek yang dapat dipersewakan adalah segala benda bergerak dan tidak bergerak. Menurut Pitlo sebagaimana dikutip oleh Basrah bahwa “hak-hak juga dapat dipersewakan, baik itu hak perorangan persoonlijk maupun hak-hak kebendaan zakelijk. Menurut Wirjono Prodjodikoro bahwa hanya barang-barang bertubuh saja yang dapat disewakan. 123 Benda-benda yang disewakan dapat sebagian atau seutuhnya. Contoh menyewa benda sebagian adalah dinding sebuah gedung yang dilekatkan gambar reklame barang dagangan. Pihak yang mempunyai gedung dapat memperjanjikan akan menerima imbalan berupa uang dalam jangka waktu tertentu sebagai harga 123 Basrah, Op cit, hal. 6-7 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. sewa dinding gedungnya untuk tempat reklame tersebut. Sedangkan contoh sewa benda yang seutuhnya adalah menyewa mobil, rumah dan sebagainya.

3. Hak dan Kewajiban

Pembangunan dan pembinaan bidang hukum diarahkan agar hukum mampu memenuhi kebutuhan sesuai dengan tingkat kemajuan pembangunan di segala bidang, sehingga dapat diciptakan ketertiban dan kepastian hukum untuk memperlancar pembangunan. Kesadaran hukum dalam masyarakat perlu lebih ditingkatkan sehingga masyarakat menghayati hak dan kewajibannya. Adapun hak, kewajiban dan larangan yang harus ditaati oleh penghuni satuan rumah susun adalah : a. Setiap penghuni berhak : 1 Memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama secara aman dan tertib; 2 Mendapat perlindungan sesuai Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga; 3 Memilih dan dipilih menjadi anggota pengurus perhimpunan penghuni. b. Setiap penghuni berkewajiban : 1 Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga; 2 Membayar iuran untuk membiayai pengelolaan bagian bersama, serta premi asuransi kebakaran; 3 Memelihara rumah susun dan lingkungannya term asuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. c. Penghuni dilarang : 1 Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan ketertiban dan keselamatan terhadap penghuni lainnya, bangunan dan lingkungannya; 2 Mengubah bentuk danatau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki, tanpa mendapat persetujuan perhimpunan penghuni. Menurut Didi Syamsuddin bahwa: “Kewajiban pemilik rumah sewa ialah 1 menjamin rumah tersebut layak dihunidisewa, dan 2 menjamin rumah tidak di dalam sengketa. Hak pemilik rumah sewa ialah, menerima uang sewa sesuai kesepakatan awal. Kewajiban penyewa adalah 1 membayar uang sewa, 2 menjaga dan memelihara keutuhan layak huni dari rumah sewa tersebut, 3 mengosongkan rumah tersebut setelah jangka waktu sewa berakhir dalam keadaan baik kecuali diperpanjang sesuai kesepakatan bersama dengan pemilik rumah, 4 tidak dapat memindahkan hak sewa tersebut kepada pihak lain kecuali mendapat persetujuan dari pemilik rumah. 124 Sesuai dengan kewajiban yang timbul kepada pihak yang menyewakan berdasarkan Pasal 1548, bahwa pihak yang menyewakan mengikatkan dirinya untuk: a Menyerahkan benda yang disewakan kepada pihak penyewa; Mengenai kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa, sesuai Pasal 1551 KUH Perdata bahwa “Yang menyewakan harus menyerahkan barang yang disewakan “dalam keadaan yang sebaik-baiknya”. Penyerahan benda pada perjanjian sewa-menyewa adalah penyerahan nyata feitelijk levering. Menurut M. Yahya Harahap bahwa: Dalam sewa-menyewa, pihak yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata. Kepadanya tidak dapat dituntut penyerahan yuridis 124 Syamsuddin, Didi. “Jangan Pernah Remehkan Landasan Hukum Sewa-Menyewa” http:www.kompas.comkompas-cetak021119ekonomijang31.htm , dipublikasikan tanggal 19 Nopember 2002, diakses tanggal 4 Juni 2007 Adlin Budhiawan : Analisis Yuridis Mengenai PengadaanPembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII Martubung Kecamatan Medan Labuhan. USU e-Repository © 2008. yuridsche levering karena sesuai dengan kedudukan penyewa atas barang yang disewakan, ia bukan berkedudukan sebagai pemilik sehingga tidak perlu adanya penyerahan yuridis. 125 b Merawat benda yang disewakan itu sehingga penyewa dapat memakai benda sesuai dengan maksudnya; Pihak yang menyewakan wajib memelihara dan melakukan perbaikan selama perjanjian sewa-menywa masih berjalan, sehingga barang yang disewa tetap dapat dipakai dan dipergunakansesuai dengan kehendak pihak penyewa. Selama perjanjian sewa-menyewa masih berlangsung, pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. Oleh karenanya yang bukan tanggungan si penyewa dibebankan “menjadi rekening” pihak yang menyewakan. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa perbaikan kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewakan, dibebankan kepada pihak penyewa. Sedangkan perbaikan dan pemeliharaan berat adalah menjadi kewajiban pihak yang menyewakan. 126 c Selama berlangsung sewa-menyewa, pihak yang menyewa dapat dengan aman dan tenteram menikmati benda yang disewanya. 127

4. Jangka waktu sewa