sertifikat induk 1 satu kali, kecuali apabila NotarisPPAT yang bersangkutan menganggap perlu dilakukan pemeriksaan sertifikat ulang.
Sebagaimana yang telah disebutkan di atas mengenai Pasal 97 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional BPN tersebut, maka terlihat
dengan jelas bahwa hal tersebut telah memberikan kewenangan kepada PPAT untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah jika PPAT tersebut melakukan
pembuatan akta Jual Beli.
B. Prosedur dan Syarat-Syarat Pembayaran PPh dan BPHTB
Pembayaran PPh dilakukan oleh Wajib Pajak ke Kas Negara dengan menggunakan SSP melalui Bank Persepsi atau Bank yang melayani pembayaran
Pajak Penghasilan tersebut sebelum akta pengalihan hak atas tanah dan bangunan ditandatangani oleh dan dihadapan PPAT. Demikian halnya dengan pembayaran
pajak atas BPHTB dilakukan oleh wajib pajak ke kas negara dengan menggunakan SSB.
Suatu Perolehan hak atas tanah dan bangunan pada dasarnya hasil dari proses peralihan hak. Hal ini dapat terjadi karena dua hal yaitu beralih dan dialihkan. Yang
dimaksud dengan dialihkan adalah suatu peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemilik asalnya dan menjadi milik pihak
lain. Dengan kata lain terjadinya karena adanya suatu perbuatan hukum tertentu, seperti wasiat, hibah, jual beli, tukar menukar dan hibah wasiat.
89
89
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1982, hal. 180.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
Subjek dalam peralihan hak atas tanah danatau bangunan adalah orang pribadi nature person atau badan legal person. Orang pribadi atau badan yang
dimaksud di sini bisa berkedudukan sebagai pembeli atau penjual. Bagi pembeli dikenakan pajak atas perolehan hak atas tanah danatau bangunan yang diterimanya
yaitu BPHTB sedangkan bagi penjual dikenakan PPh atas penjualan tanah. Sedangkan objek pajak pembeli adalah perolehan hak atas tanah danatau
bangunan, hal ini sesuai dengan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB Bagi pihak penjual maka yang menjadi objek adalah
penghasilan yang diperoleh penjual atas tambahan ekonomi yang diterimanya dalam hal terjadinya peralihan hak atas tanah danatau bangunan.
PPh atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah atau bangunan diatur dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2000 diundangkan
dalam Lembaran Negara Tahun 2000 Nomor 127, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3985 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983
tentang Pajak Penghasilan, dalam Pasal 4 ayat 2 dinyatakan bahwa atas penghasilan-penghasilan tertentu penanganan pajaknya diatur dengan Peraturan
Pemerintah PP, pasal tersebut berbunyi sebagai berikut: Atas Penghasilan berupa penghasilan dari pengalihan berupa tanah dan atau bangunan serta penghasilan
tertentu lainnya pengenaan pajaknya diatur dengan peraturan pemerintah. Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan dibedakan:
1. Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan oleh pribadi.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
2. Pengalihan Hak oleh wajib pajak badan yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan wajib pajak real estat. 3.
Pengalihan Hak atas Tanah danatau Bangunan yang dilakukan oleh wajib pajak badan diluar usaha pokoknya.
Untuk melakukan pembayaran PPh, terlebih dahulu harus mengisi formulir SSP dengan mencantumkan nama, alamat, Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP dari
wajib pajak yang mengalihkan hak serta mencantumkan lokasi tanah danatau bangunan serta nama pembeli. Bagi Wajib Pajak yang belum mempunyai NPWP,
maka dalam SSP dicantumkan NPWP sebagai berikut: Bagi Wajib Pajak Badan diisi 01.000.000.0.XXX.000, bagi Wajib Pajak Orang Pribadi diisi 04.000.000.0.XXX.000
dimana XXX adalah kode kantor pelayanan pajak tempat pihak yang mengalihkan berdomisili.
Tata cara pembayaran PPh dalam hal Peralihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan dilakukan dengan cara:
1. Mengisi SSP yang biasanya sudah tersedia di kantor PPAT dan biasanya
dalam pengisian dibantu oleh para pegawai PPAT. Formulir SSP ini terdiri dari 5 lima rangkap, yaitu:
a. Lembar pertama : untuk arsip wajib pajak b. Lembar kedua : untuk kantor pelayanan pajak KPP melalui KPKN
c. Lembar ketiga : untuk dilaporkan oleh wajib pajak ke KPP d. Lembar keempat : untuk Bank Persepsikantor pos dan giro.
e. Lembar kelima : untuk arsip wajib pungut atau pihak lain
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
2. Setelah SSP diisi oleh wajib pajak, maka wajib pajak membayar sendiri
atau biasanya dalam melakukan pembayaran PPh tersebut dapat juga dibantu oleh petugas PPAT ke tempat pembayaran yang ditunjuk. Hal ini
disebabkan para klien biasanya ingin penyelesaiannya sekaligus dengan pembuatan akta. Mengenai tempat pembayaran biasanya dilakukan di:
a. Bank Persepsi, yaitu Bank Pemerintah dan Bank Swasta devisa yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran pajak dari wajib pajak.
b. Kantor Pos dan Giro.
c. Tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh menteri keuangan.
Dalam pengenaan PPh berdasarkan Undang-undang Pajak Penghasilan Nomor 17 Tahun 2000 dan peraturan pelaksanaannya, dasar pengenaan pajak dalam
peralihan hak atas tanah danatau bangunan, bagi pihak penjual adalah jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah danatau bangunan. Hal ini sesuai dengan Peraturan
Pemerintah PP Nomor 79 Tahun 1999 Pasal 4 ayat 1 yang berbunyi: “Besarnya PPh sebagaimana dimaksud Pasal 2 ayat 1 dan Pasal 3 ayat 1 Peraturan
Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 adalah sebesar 5 lima persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanahatau bangunan. Sedangkan mengenai besarnya
tarif PPh yang dikenakan terhadap pihak penjual yang melakukan perbuatan hukum peralihan hak atas tanah danatau bangunan berdasarkan ketentuan Peraturan
Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 sebesar 5 lima persen dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah danatau bangunan.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
Cara menghitung PPh: PPh = Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP X Tarif
= Nilai Jual Bruto X 5
Cara menghitung BPHTB: BPHTB = Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP – Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP X tarif = NPOP – NPOPTKP X 5
Tarif pajak BPHTB yang dikenakan terhadap orang pribadibadan yang mengalihkan tanah dan bangunan adalah 5 lima persen dari jumlah bruto nilai
pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dikurangkan terlebih dahulu dengan NPOPTKP.
90
KPPBB melalui BankKantor Pos Operasional V. Tata cara pembayaran pajak atas BPHTB dalam hal Peralihan Hak Atas Tanah
danatau Bangunan dilakukan dengan cara: 1. Mengisi SSB yang biasanya sudah tersedia di kantor PPAT dan biasanya
dalam pengisian dibantu oleh para pegawai PPAT. Formulir SSB ini terdiri dari 6 enam rangkap, yaitu:
a. Lembar pertama : untuk wajib pajak sebagai bukti pembayaran. b. Lembar kedua : untuk kantor pelayanan pajak Bumi dan Bangunan
90
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Pasal 5.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
c. Lembar ketiga : untuk KPPBB disampaikan oleh wajib pajak. d. Lembar keempat : untuk kantor penerimaan pembayaran BankKantor
Pos Persepsi. e. Lembar kelima : untuk PPATNotaris, Kepala Kantor LelangPejabat
Lelang, Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota. f. Lembar keenam : untuk Dipenda Kota Medan.
2. Setelah Surat Setoran BPHTB diisi oleh wajib pajak, maka wajib pajak membayar sendiri atau biasanya dalam melakukan pembayaran pajak
BPHTB tersebut dapat juga dibantu oleh petugas PPAT ke tempat pembayaran yang ditunjuk. Hal ini disebabkan para klien biasanya ingin
penyelesaiannya sekaligus dengan pembuatan akta. Mengenai tempat pembayaran biasanya dilakukan di Bank Persepsi, yaitu Bank Pemerintah
yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran pajak dari wajib pajak
Mengenai besarnya tarif PPh yang dikenakan terhadap pihak penjual yang melakukan perbuatan hukum peralihan hak atas tanah danatau bangunan
berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 sebesar 5 lima persen dari Nilai Bruto Pengalihan Hak atas Tanah danatau Bangunan.
Sedangkan untuk BPHTB berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat 1 Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2000 yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah
NJOP.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
Nilai Jual Objek Pajak NJOP ditentukan sebesar: i.
Harga transaksi, dalam hal jual beli. ii.
Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan NJOP PBB, apabila besarnya NJOP sebagaimana dimaksud tidak diketahui atau NJOP lebih rendah
daripada NJOP PBB. Jadi pada dasarnya PPh dan Pajak BPHTB saling berkaitan yang tidak dapat
dipisahkan satu sama lain dalam hal peralihan hak atas tanah dan bangunan karena sebelum melakukan perbuatan hukum dalam Akta Jual Beli dihadapan PPAT, kedua
pajak tersebut harus telah lunas dibayar oleh wajib pajak, sehingga wajib pajak dapat memperlihatkan fotocopi pembayaran pajak tersebut sebagai bukti bahwa telah
dilakukan pembayaran atas kedua pajak tersebut.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
BAB IV KENDALA DAN UPAYA MENGATASINYA DALAM
