BAB III PERAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PPAT DALAM
KAITANNYA DENGAN BPHTB DAN PPh ATAS JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN
A. Peran PPAT Berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris Terhadap
Setiap Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan
Menurut Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, menjelaskan kewenangan seorang Notaris dan menyatakan bahwa:
“Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-
undangan danatau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta,
menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan
kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh Undang-Undang”.
Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004, tentang Jabatan Notaris pada tanggal 6 Oktober 2004, ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai
Notaris yang berlaku sebelumnya, yaitu: 1.
Reglement Op Het Notaris Ambt in Indonesia Stb. 1860: 3 sebagaimana telah diubah terakhir dalam Lembaran Negara 1945 Nomor 101.
2. Ordonansi 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
3. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954 tentang Wakil Notaris dan Wakil
Notaris Sementara Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101, Tambahan Lembaran Negara Nomor 700.
4. Pasal 54 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan umum Lembaran Negara Tahun 2004 Nomor 34, Tambahan Lembaran Berita
Negara Nomor 4379. 5.
Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang Sumpahjanji Jabatan Notaris.
Secara tegas dinyatakan tidak berlaku lagi.
83
Bagian umum penjelasan tersebut juga diuraikan bahwa akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan
Menurut Penjelasan Undang-Undang Jabatan Notaris menjelaskan bahwa: Negara Indonesia adalah Negara hukum, yang menjamin adanya kepastian, ketertiban
dan perlindungan hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Dalam hukum nasional alat bukti yang terutama adalah alat bukti tertulis, dan untuk menjamin
adanya kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum dalam kehidupan bermasyarakat diperlukan alat bukti tertulis yang berupa akta otentik agar dapat
menentukan dengan jelas hak dan kewajiban seseorang sebagai subyek hukum dalam masyarakat.
83
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, UU Nomor 30 Tahun 2004, Ketentuan Penutup.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
dalam kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan sosial dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian
tertulis berupa akta otentik semakin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik
pada tingkat nasional, regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, dapat diciptakan kepastian dan sekaligus
pula diharapkan dapat dihindari terjadinya sengketa atau kalaupun sengketa tersebut tidak dapat dihindari, maka dalam proses penyelesaian sengketa tersebut akta otentik
yang merupakan alat bukti tertulis yang terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat.
Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh peraturan Perundang- undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum.
Selain akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan PPAT, bukan saja karena diharuskan oleh Peraturan Perundang-undangan, tetapi juga karena dikhendaki oleh
pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan
sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.
84
Berdasarkan Pasal 1 angka 7 dan Pasal 38 angka 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, yang dimaksud dengan Akta Notaris adalah
Akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara
84
Lihat, Penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
yang ditetapkan dalam Undang-Undang Jabatan Notaris, yaitu setiap Akta Notaris terdiri atas: Awal Akta, Badan Akta dan Akhir Akta.
Akta yang dibuat oleh Notaris harus dibacakan dihadapan para penghadap, para saksi sebelum ditandatangani oleh penghadap, saksi-saksi dan Notaris.
Peraturan tentang jabatan PPAT di Indonesia diatur dalam Peraturan Pemerintah PP Nomor 37 Tahun 1998, Pasal 1 angka 1 Diundangkan dalam
Lembaran Negara Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3746 Tentang PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-
akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
PPAT pada umumnya adalah Notaris. Berkaitan dengan fungsi Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dalam bidang
hukum, namun demikian berdasarkan kebutuhan maka pemerintah menunjuk beberapa pejabat lain sebagai PPAT khusus. Hal ini diatur di dalam Pasal 1 angka
2 dan 3 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 1998 tentang PPAT. Pasal 1 angka 1 dinyatakan bahwa PPAT Sementara adalah pejabat
pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. Menurut A.P.
Parlindungan, PPAT Sementara ini adalah Camat atau Kepala Desa tertentu untuk melaksanakan tugas PPAT, karena di daerah tersebut belum cukup PPAT.
85
85
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, CV. Mandar Madju, Bandung, 1999, hal. 177.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta untuk perjanjian- perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan suatu hak baru
atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. Yang dapat diangkat menjadi PPAT ialah:
86
a. Notaris.
b. Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan Direktorat
Jenderal Agraria yang dianggap mempunyai pengetahuan yang cukup tentang Peraturan-peraturan Pendaftaran Tanah dan Peraturan-peraturan
lainnya yang bersangkutan dengan persoalan peralihan hak atas tanah.
c. Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas seorang PPAT.
d. Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh
Direktorat Jenderal Agraria.
Dasar hukum dari kewenangan Notaris selaku PPAT dalam melakukan Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut sebelum dilakukan transaksi atas tanah
tersebut antara lain: 1.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan Tanah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
86
Efendi Perangin, SH., Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari sudut Pandang Praktisi Hukum, Ed.1 Cet. 4, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1997, hal. 3-4.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
Peran PPAT dalam melindungi para pihak terhadap pelaksanaan jual beli tanah danatau bangunan adalah dengan melakukan pemeriksaan sertifikat cek
bersih sebelum ditandatanganinya akta oleh para pihak. Secara Materiil kewenangan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut terletak pada Kantor Badan Pertanahan
Nasional setempat, sedangkan PPAT hanya secara formil saja yakni melakukan pemeriksaan sertifikat ke Kantor Badan Pertanahan Nasional. Jadi pada intinya
pemeriksaan sertifikat tersebut telah bersih atau tidak, bukan merupakan hak dari PPAT tetapi merupakan hak dari BPN yang menentukan apakah sertifikat tersebut
bersih dengan arti tidak terdapat silang sengketa maupun terikat suatu hak tanggungan pada bank. Pentingnya pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut
merupakan suatu hal yang diharuskan, agar tidak terjadi hal-hal yang merugikan para pihak-pihak maupun pihak ketiga. Hal ini dilakukan bertujuan untuk menjamin
kepastian hukum terhadap keadaan dari tanah yang akan diperjanjikan tersebut. Hal tersebut sangat penting untuk menghindari agar pihak yang akan mendapatkan hak
berupa tanah dari obyek jual beli tanah tersebut tidak mendapatkan masalah atau kerugian dari tanah yang dimilikinya tersebut.
Sementara itu, berkenaan dengan tata cara pembuatan akta jual beli tanah danatau bangunan dikaitkan dengan ketentuan perpajakan, seorang PPAT tunduk
kepada ketentuan dalam Pasal 24 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB di mana akta pemindahan hak atas tanah danatau bangunan
ditandatangani apabila telah melunasi SSB, diserahkan kepada PPAT bersangkutan, serta menyerahkan satu lembar fotocopy dari SSB tersebut. Apabila pembeli sebagai
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
wajib pajak tidak membayar BPHTB maka secara otomatis akta jual beli secara PPAT tidak dapat dilaksanakan.
Dalam hal peran PPAT terhadap pembayaran pajak adalah memberitahukan kepada wajib pajak agar segera melakukan pembayaran pajak supaya akta jual
belinya dapat dilakukan, dan sebagai seorang PPAT kita juga dapat membantu para klien untuk membayar pajaknya apabila para klien tidak mengetahui tata cara
pembayaran pajak tersebut atau awam mengenai perpajakan.
87
Pembayaran Pajak tersebut sebenarnya memang kewajiban dari masing-masing wajib pajak tapi pada
kenyataannya para PPAT yang membantu melakukan pembayaran pajak seperti yang dikemukakan oleh seorang PPAT, bahwa itu adalah merupakan fee tanpa ada
pungutan lain dalam hal membantu pembayaran pajak itu, tetapi ada juga yang para wajib pajak yang hanya tidak bisa mengisi formulir pembayaran pajak tersebut, dan
PPAT hanya membantu melakukan pengisian formulir tetapi pembayaran dilakukan oleh wajib pajak tersebut.
88
Disinilah peranan PPAT muncul untuk memberikan informasi sekaligus sebagai “First Gate” Gerbang Pertama dalam pengamanan penerimaan BPHTB
Keterkaitan PPAT dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB, telah dijelaskan sebagai pejabat umum yang mengesahkan terjadinya transaksi pengalihan hak atas
tanah dan bangunan di mana disyaratkan agar sebelum menandatangani akta dipenuhi segala syarat-syarat termasuk di dalamnya pembayaran pajak-pajak.
87
Tjong Deddy Iskandar, SH, NotarisPPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 03 Mei 2008.
88
Edy, SH, NotarisPPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 03 Mei 2008.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
sebelum melakukan Akta Jual Beli. Pada tahap ini PPAT harus dapat memberikan gambaran yang jelas tentang bentuk-bentuk pajak yang akan dikenakan kepada para
pihak pada setiap transaksi peralihan hak atas tanah, pihak penjual dan pihak pembeli masing-masing mempunyai kewajiban dalam hal pembayaran pajak. Untuk Pihak
penjual menanggung PPh yaitu sebagai konsekwensi dari penghasilan yang ia peroleh atas dasar pemindahan haknya sedangkan bagi pihak pembeli diwajibkan membayar
BPHTB dari hak yang ia peroleh. Seorang PPAT mempunyai tanggung jawab yang besar selain memastikan
para pihak untuk melakukan pembayaran pajak sebelum akta jual beli tersebut dilakukan, maka seorang PPAT harus juga melakukan pengecekanpemeriksaan
terhadap sertifikat hak atas tanah. Dasar hukum dari kewenangan PPAT dalam melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah telah dijelaskan sebelumnya bahwa
seorang PPAT dalam melaksanakan tugasnya apabila adanya pengalihan hak atas tanah sebelum diadakan atau dilaksanakannya pengalihan hak atas tanah tersebut
dibuat dalam akta otentik maka harus dilakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah seperti tercantum dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional BPN Nomor 3 Tahun 1997.
Kewenangan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat adalah didasarkan kepada kewenangan PPAT tersebut dalam pembuatan
akta. Pentingnya pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut merupakan suatu hal
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
yang diharuskan, hal ini guna mengetahui bahwa objek tanah tersebut bebas dari silang sengketa maupun tidak terikat hak tanggungan pada suatu bank.
Sementara itu, dasar hukum sebelum dipergunakan ketentuan sebagaimana yang telah disebutkan di atas untuk kewenangan PPAT dalam melakukan
pemeriksaan sertifikat hak atas tanah adalah hanya bersifat umum yang secara tersirat dapat dikatakan merupakan tanggung jawab moril dari seorang pejabat umum dalam
membuat suatu akta otentik seperti: 1.
Berdasarkan KUHPerdata yaitu dalam Pasal 1868 KUHPerdata tentang akta otentik.
2. Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris Stbl. 1860 No. 3 jo Pasal 1
angka 1 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, bahwa jika
tahapan pembuatan akta tidak dapat dilakukan sebelum pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut dilakukan. Ketentuan yang demikian terlihat jelas sebagaimana
yang diatur dalam Pasal 97 ayat 1 dan ayat 2 Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional BPN No. 3 Tahun 1997 yang menyebutkan:
1. Sebelum Melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, NotarisPPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai
kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat
dengan memperlihatkan sertifikat asli.
2. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah yang dimaksud pada ayat 1 dilakukan
untuk setiap pembuatan akta oleh NotarisPPAT dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta pemindahan hak atau pembebanan hak atas bagian-bagian tanah
hak induk dalam rangka pemasaran hasil dan pengembangan oleh perusahaan real estat, kawasan industri dan pengembangan sejenis, cukup dilakukan pemeriksaan
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
sertifikat induk 1 satu kali, kecuali apabila NotarisPPAT yang bersangkutan menganggap perlu dilakukan pemeriksaan sertifikat ulang.
Sebagaimana yang telah disebutkan di atas mengenai Pasal 97 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional BPN tersebut, maka terlihat
dengan jelas bahwa hal tersebut telah memberikan kewenangan kepada PPAT untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah jika PPAT tersebut melakukan
pembuatan akta Jual Beli.
B. Prosedur dan Syarat-Syarat Pembayaran PPh dan BPHTB
Kategori