adalah tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta pemindahan hak dihadapan PPAT. Hal yang sangat penting dari suatu akta otentik sebagai alat pembuktian
adalah kapan akta otentik dibuat. Saat atau tanggal akta otentik dibuat berarti tanggal diresmikannya akta otentik tersebut.
Pajak yang terutang dibayar ke kas negara melalui kantor pos dan atau bank persepsi yang telah ditunjuk dengan menggunakan SSB.
C. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli atas Jual Beli Tanah dan Bangunan
Penjual dan pembeli masing-masing mempunyai hak dan kewajiban. Sebagaimana diketahui bahwa subjek hukum adalah manusia dan badan hukum yang
masing-masing mempunyai hak dan kewajiban.
79
79
Qiram Syamsuddin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, Penerbit Liberty Yogyakarta, 1985. hal. 38-39.
Subjek yang berupa manusia harus memenuhi syarat-syarat umum untuk melakukan suatu perbuatan hukum secara sah.
Pasal 1476 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1470 KUHPerdata adalah peraturan istimewa, karena untuk itu tidak melarang jual beli pihak-pihak dengan kata
lain setiap orang boleh mengadakan jual beli asal memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan di dalam Undang-Undang.
Subjek jual beli adalah penjual dan pembeli yaitu anasir-anasir yang bertindak aktif, maka obyek jual beli adalah barang yang dijual atau dibeli.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
Ada beberapa hal yang terpenting dalam obyek jual beli, yaitu: a.
Bendabarang yang diperjualbelikan. Maksudnya barang yang diperjualbelikan tersebut harus terlihat nyata
sehingga pembeli dapat mengetahui bentuk bendabarang yang hendak diperjualbelikan tersebut.
b. Mengenai harga barang objek jual beli.
Maksudnya objek jual beli misalnya rumah, setelah diketahui dengan jelas bentuk objek yang hendak dijual maka pembeli juga harus mengetahui
dengan jelas mengenai harga barang atas objek tersebut. Kesepakatan harga barang antara kedua belah pihak harus jelas.
c. Musnahnya barang yang dijual.
Maksudnya musnahnya barang atau objek yang hendak diperjualbelikan tersebut akan mengakibatkan kebatalan jual beli tersebut dilakukan oleh
para pihak yang hendak melakukan jual beli. Dalam Pasal 1459 KUHPerdata, hak milik tidak dengan sendirinya menurut
hukum berpindah kepada pembeli, melainkan milik itu baru berpindah sesudah barang yang dibeli atau diserahkan sesuai dengan aturan penyerahan yang ditetapkan.
Kalau demikian tanpa mengurangi maksud dari Pasal tersebut, penyerahan barang objek jual beli tidak hanya penyerahan barangnya semata-mata, tapi meliputi
penyerahan barang dan penguasaan serta hak milik dari barang kepada pembeli. Kewajiban Pembeli yang paling utama tentunya kewajiban untuk membayar
harga sesuai dengan ketentuan Pasal 1513 KUHPerdata. Pembeli wajib
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
menyelesaikan pelunasan harga bersamaan dengan penerimaan barang. Pembeli yang menolak untuk membayar berarti telah melakukan “Perbuatan Melawan Hukum”
Pasal 1365 KUHPerdata. Di samping pembeli hendak melakukan pembayaran atas barang yang diterimanya, pembeli juga berkewajiban untuk membayar pajak yakni
pajak BPHTB. Pajak tersebut dibayar sebelum dibuatnya akta jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Kewajiban penjual menurut Pasal 1474 KUHPerdata pada pokoknya terdiri atas:
1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli. 2. Kewajiban memberi jaminan Vijwaring bahwa barang yang dijualnya itu
tidaklah mempunyai sangkutan apapun, tuntutan maupun pembebanan. Selain kewajiban tersebut penjual juga berkewajiban untuk membayar
pajak atas PPh dari penjualan tanah dan bangunan tersebut sebelum akta jual beli tersebut dilakukan dihadapan PPAT.
Dalam hal penyerahan barang, maka yang wajib diserahkan oleh penjual dan pembeli adalah:
80
1. Pemindahan barang yang dijual ke dalam penguasaan dan pemilikan
pembeli. 2.
Segala sesuatu yang merupakan bagian dari barang yang dijual yang dihajatkan untuk penggunaan barang itu selama-lamanya.
80
Djohari Santoso dan Achmad Ali, Hukum Perjanjian Indonesia, Penerbit Perpustakaan Fak. Hukum Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta, 1989, hal. 129.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
3. Surat-surat bukti pemilikan atas benda, jika oleh kebiasaan atau Undang-
Undang disyaratkan adanya surat-surat tersebut bagi jenis benda seperti itu.
Dengan adanya hak dan kewajiban antara masing-masing pihak pembeli dan penjual maka perlu kiranya ada suatu bentuk perlindungan hukum bagi masing-
masing pihak tersebut. Bentuk-Bentuk Perlindungan Hukum terhadap transaksi atas tanah dan
bangunan mencakup perlindungan hukum terhadap pembeli, penjual maupun terhadap PPAT itu sendiri. Perlindungan para pihak tersebut dapat dijabarkan lebih
lanjut yakni sebagai berikut:
81
a. Perlindungan hukum terhadap penjual, contohnya apabila dalam suatu
transaksi pengalihan hak atas tanah dimana masing-masing pihak baik penjual maupun pembeli berkewajiban membayar pajak. Penjual
berkewajiban membayar PPh atas pengalihan hak atas tanahnya dan pembeli berkewajiban membayar Pajak BPHTB atas perolehan hak atas
tanah tersebut. Di mana dalam hal ini si penjual tersebut telah terlebih dahulu melakukan pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah
tersebut dan pembeli belum melakukan pembayaran Pajak BPHTB, agar transaksi jual beli hak atas tanah yang hendak diperjualbelikan itu tidak
dapat dibatalkan secara sepihak maka hendaklah dilakukan antisipasi dengan memberikan perlindungan hukum terhadap penjual yang telah
melakukan pembayaran pajak tersebut. Perlindungan hukum yang dimaksud adalah dengan terlebih dahulu melakukan perjanjian jual beli.
Dasar hukumnya mengacu kepada Pasal 1338 ayat 3 dan Pasal 1320 KUHPerdata. Hal ini dilakukan untuk mencegah agar pihak pembeli tidak
dapat membatalkan secara sepihak jual beli tersebut padahal pihak penjual telah melakukan pembayaran PPh maka dengan adanya perjanjian jual beli
tersebut pihak pembeli tidak dapat membatalkan sepihak atas objek tanah yang telah diperjanjikan tersebut. Perjanjian jual beli yang telah dilakukan
dengan lunas, dapat dicantumkan dengan kuasa menjual tetapi apabila perjanjian jual beli yang dilakukan belum lunas tidak boleh dicantumkan
81
Syahril Sofyan, SH, MKn, NotarisPPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 04 Juli 2008.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
klausula kuasa menjual akan tetapi untuk memberikan perlindungan hukum bagi pihak penjual maka pihak pembeli harus membayar panjar
terlebih dahulu sesuai dengan besarnya biaya pajak BPHTB atau lebih besar jumlahnya dari pajak BPHTB. Kuasa menjual ini diberikan oleh
penjual kepada pembeli apabila karena sesuatu hal penjual berhalangan atau tidak dapat memberikan bantuannya dalam melangsungkan jual beli
di hadapan pejabat yang berwenang, maka dengan adanya kuasa tersebut pembeli dapat bertindak sendiri untuk melakukan jual beli dihadapan
PPAT untuk melakukan pembalikan nama.
b. Contoh lain dalam hal memberikan perlindungan hukum kepada para pihak misalnya apabila pihak pembeli telah melakukan pembayaran
BPHTB tetapi pihak penjual belum melakukan pembayaran PPh dengan alasan tidak mempunyai dana yang cukup maka pihak pembeli dapat
membantu membayar terlebih dahulu PPh tersebut dengan membuat suatu perjanjian pendahuluan misalnya panjar atas objek tanah yang hendak
diperjualbelikan tersebut. Panjar yang telah dilakukan oleh pembeli tersebut akan diperhitungkan kembali setelah diadakan jual beli di
hadapan PPAT Perhitungan panjar tersebut berdasarkan nilai tertinggi dari transaksi harga jual. Tetapi Apabila NJOP lebih tinggi dari harga jual
maka yang dipergunakan dalam perhitungan panjar adalah NJOP.
82
Dilain sisi apabila pihak penjual yang telah terlebih dahulu membantu melakukan
pembayaran pajak BPHTB, maka untuk mengantisipasi agar pihak penjual tidak dirugikan apabila pembeli tersebut hendak membatalkan secara
sepihak jual beli tersebut maka dapat dilakukan dengan meminta panjar kepada pembeli sebesar biaya pajak BPHTB atau lebih besar jumlahnya
dari pembayaran pajak BPHTB. Jadi apabila transaksi jual beli tersebut tidak jadi, penjual tidak akan rugi karena telah tertutupi biaya pembayaran
PPh nya dengan panjar BPHTB oleh si pembeli.
c. Perlindungan Hukum terhadap PPAT, contohnya apabila akta jual beli
yang pada intinya akan mengalihkan hak atau memindahkan hak, maka PPAT sebelum membuat akta tersebut terlebih dahulu melakukan
pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan Setempat dan setelah mendapatkan bukti pembayaran pajak, PPAT baru dapat
melaksanakan akta jual beli tersebut. Hal ini bertujuan untuk menjamin kepastian hukum terhadap keadaan dari tanah yang akan diperjanjikan
tersebut dan guna untuk menghindari agar pihak yang akan mendapatkan hak berupa tanah dari objek jual beli tersebut tidak mendapatkan masalah
atau kerugian dari tanah yang akan dimilikinya tersebut, sehingga dapat memberikan perlindungan hukum di kemudian hari terhadap PPAT itu
82
Tjong Deddy Iskandar, SH, NotarisPPAT Kota Medan, Wawancara tanggal 18 Juli 2008.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
sendiri karena PPAT tersebut telah melakukan tugasnya dengan melakukan pemeriksaan terhadap objek tanah sebelum melakukan jual
beli.
Linda : Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Dan Bangunan Dikaitkan Dengan Kewajiban Pembayaran BPHTB Dan PPh, 2008.
BAB III PERAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PPAT DALAM
