89
89 Namun demikian Formulir Akta Jual Beli yang diisi oleh pihak pengembang tersebut
tetap saja harus ditandatangani oleh pihak PPAT setempat Medan, karena untuk pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dengan cara jual beli di BPN
setempat Medan harus dengan akta PPAT setempat Medan. Oleh karena itu, Akta Jual Beli merupakan salah satu syarat untuk peralihan hak atas tanah di BPN.
2. Akta Jual Beli Sebagai Bukti Peralihan Hak Atas Tanah
Undang-Undang membagi benda dalam beberapa macam antara lain : 1. “Benda yang dapat diganti dan yang tidak dapat diganti.
2. Benda yang dapat diperdagangkan dan yang tidak dapat diperdagangkan. 3. Benda yang dapat dibagi dan yang tidak dapat dibagi.
4. Benda yang bergerak dan yang tidak bergerak”.
138
Selain itu, benda bergerak dan benda tidak bergerak dapat dibagi ke dalam tiga golongan, antara lain :
1. “Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena sifatnya. 2. Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena tujuannya.
3. Benda bergerak dan benda tidak bergerak karena ketentuan yang ditentukan oleh undang-undang”.
139
Hal yang sama juga disebutkan oleh Sri Soedewi Majschoen Sofwan, bahwa benda tidak bergerak itu dibedakan menjadi tiga golongan, yaitu :
1. Benda tidak bergerak karena sifatnya tetap, seperti tanah dan segala sesuatu yang melekat di atasnya.
138
R. Subekti, Op.cit., hal. 60.
139
Ibid., hal. 60-62.
Universitas Sumatera Utara
90
90 2. Benda tidak bergerak karena tujuan pemakaiannya ialah segala apa yang
meskipun tidak secara sungguh-sungguh digabungkan dengan tanah atau bangunan yang dimaksudkan untuk mengikuti tanah atau bangun itu untuk
waktu yang agak lama seperti mesin-mesin dalam suatu pabrik. 3. Benda tidak bergerak karena telah ditentukan dalam undang-undang. Hal ini
berwujud terhadap hak-hak atas benda-benda yang tidak bergerak seperti hak memungut hasil benda tidak bergerak, hak memakai atas benda tidak
bergerak, Hak Tanggungan dan lain-lain.
140
Selain hal tersebut di atas, ada empat hal penting yang harus diperhatikan terhadap benda bergerak dan benda tidak bergerak, antara lain :
1. “Bezit; 2. Levering penyerahan;
3. Verjaring kadaluwarsa; dan 4. Bezwaring pembebanan”.
141
“Bezit adalah suatu keadaan lahir, di mana seorang menguasai suatu benda seolah-olah kepunyaannya sendiri, yang oleh hukum dilindungi dengan tidak
mempersoalkan hak milik atas benda itu sebenarnya ada pada siapa”.
142
Bezit terhadap benda tidak bergerak seperti seseorang yang menempati sebuah rumah milik orang tuanya yang berasal dari warisan, di mana orang yang
bersangkutan secara
sungguh-sungguh mengira
bahwa rumah
yang dikuasainya tersebut merupakan miliknya sendiri. Sementara itu, penyerahan
levering pada benda tidak bergerak adalah penyerahan suatu benda oleh pemilik atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain ini
memperoleh hak milik atas benda itu.
143
Sedangkan levering penyerahan tersebut mempunyai dua arti yaitu :
140
Sri Soedewi Majchoen Sofwan, Hukum Perdata Hukum Benda, Liberty, Yogyakarta, 1981, hal. 20.
141
Ibid., hal. 22.
142
R. Subekti, Op.cit., hal. 63.
143
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op.cit., hal. 67.
Universitas Sumatera Utara
91
91 1. “Perbuatan yang berupa penyerahan kekuasaan belaka feitelijke levering.
2. Perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak milik pada orang lain juridische levering”.
144
“Kedua pengertian tersebut di atas dapat dilihat dalam pemindahan hak milik atas benda yang tidak bergerak karena pemindahan ini tidak cukup dilaksanakan
dengan pengoperan kekuasaan belaka, malainkan harus pula dibuat suatu surat penyerahan akta Van transport yang harus dikutip dalam daftar eigendom”.
145
Terhadap jual beli kapling perumahan yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak konsumen atau masyarakat, maka sahnya suatu jual beli tersebut berdasarkan
Pasal 1457 KUHPerdata, jika pembeli membayar lunas harga rumah dan penjual menyerahkan rumah tersebut kepada pihak konsumen atau masyarakat dengan suatu
perjanjian jual beli ataupun Akta Jual Beli. Namun demikian, penyerahan levering untuk suatu tanah atau kapling perumahan yang merupakan benda tidak bergerak,
penyerahan tersebut tidak dapat langsung beralih hak kepemilikannya kepada pembeli jika ketentuan-ketentuan yang diatur dalam perundang-undang yang berlaku tidak
diikuti secara benar. Peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli harus dibuat oleh
PPAT yang bertujuan untuk membuat pendaftaran hak atas tanah, sedangkan peralihan hak atas tanah atau perumahan melalui jual beli yang dilakukan oleh
para pihak sendiri yaitu pihak pembeli dan pihak penjual dengan Akta Jual Beli tetap sah akan tetapi pendaftaran untuk peralihan hak untuk balik nama
sertifikat ataupun untuk memperoleh sertifikat jika alas hak atas tanahnya
144
R. Subekti, Op.cit., hal. 71.
145
Ibid., hal. 71-72.
Universitas Sumatera Utara
92
92 adalah SK Camat atau merupakan tanah negara tidak dapat dipenuhi tanpa
akta yang dibuat dan ditandatangani oleh pihak PPAT setempat Medan.
146
Pernyataan tentang pendaftaran hak atas tanah melalui peralihan hak atas tanah denagn cara jual beli di BPN setempat harus dengan akta PPAT yaitu
pendaftaran jual beli itu hanya dapat boleh dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya. Selain orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan
dengan akta PPAT tidak akan memperoleh sertifikat biarpun jual belinya sah menurut hukum.
147
Pada prinsipnya untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau perumahan atau secara jual beli harus menggunakan Akta PPAT, sedangkan untuk
peralihan hak atas tanah atau perumahannya saja tanpa memperoleh sertifikat atau balik nama sertifikat dapat dilakukan secara di bawah tangan saja
ataupun melalui akta Notaris sudah dianggap sah menurut hukum dan hak atas tanah tersebut sudah dianggap beralih kepemilikannya. Namun untuk lebih
sempurnanya bukti kepemilikan tersebut beralih ke tangan si pembeli, maka hak kepemilikan sertifikat yang lama digantikan kepemilikannya dengan
yang baru balik nama sertifikat.
148
“Fungsi akta PPAT merupakan bukti adanya suatu perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah oleh para pihak, di samping itu juga sebagai syarat untuk
dapat dilakukan pendaftaran
pada Kantor
Pertanahan”.
149
“Maksud adanya
pendaftaran tersebut bukan menentukan saat berpindahnya hak kepada penerima, melainkan untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat sekaligus memperluas daya
pembuktiannya dengan adanya sifat keterbukaan dari administrasi pendaftaran bagi umum”.
150
146
Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.
147
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentuan, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 1997, hal. 52.
148
Wawancara dengan Yulhamdi sebagai NotarisPPAT Medan pada tanggal 5 Februari 2011.
149
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Hukum Tanah Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2003, hal. 517.
150
Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.
Universitas Sumatera Utara
93
93 Berdasarkan Penjelasan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 yang menyatakan
bahwa : “akta PPAT adalah merupakan bukti untuk dapat dilaksanakannya pendaftaran, bukan syarat sahnya peralihan hak”. Sedangkan dalam ketentuan Pasal
28 ayat 1 huruf a Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah selanjutnya disebut PP No. 10 Tahun 1961 menentukan bahwa : “fungsi akta
PPAT dalam perbuatan hukum pemindahan hak adalah untuk membuktikan, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan oleh para pihak”. Dengan
demikian jika kedua pasal-pasal tersebut digabungkan, maka dapat dikatakan bahwa adanya akta PPAT tersebut merupakan syarat untuk dapat dilakukan pendaftaran
perbuatan hukumnya oleh Kantor Pertanahan.
C. Kedudukan Hukum dan Arti Penting Formulir Akta Tanah Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pejabat Umum
1. Kedudukan Hukum Formulir Akta Tanah PPAT
