41
41 pihak yang membuatnya dan oleh karenanya perjanjian tersebut mempunyai
kepastian hukum. 8. Asas moral. Asas ini terlihat dalam perikatan yang wajar, dimana suatu
perbuatan sukarela dari seseorang tidak menimbulkan hak baginya untuk menggugat kontra prestasi dari pihak debitur. Juga hal ini terlihat di dalam
zaakwaarneming, dimana seseorang yang melakukan suatu perbuatan secara sukarela moral yang bersangkutan mempunyai kewajiban hukum untuk
meneruskan dan menyelesaikan perbuatannya, juga asas ini terdapat dalam Pasal 1339 KUHPerdata. Faktor-faktor yang memberikan motivasi pada yang
bersangkutan untuk melakukan perbuatan hukum tersebut berdasarkan pada kesusilaan moral, sebagai panggilan dari hati nuraninya.
9. Asas kepatutan. Dalam Pasal 1339 KUHPerdata, asas ini berkaitan dengan ketentuan-ketentuan yang dibuat di dalam perjanjian tersebut. Hal ini yang
menjadi ukuran tentang hubungan dan rasa keadilan yang satu dengan yang lainnya.
10. Asas kebiasaan. Asas ini diatur dalam Pasal 1339 jo Pasal 1347 KUHPerdata yang dipandang sebagai bagian dari perjanjian. Suatu perjanjian tidak hanya
mengikat untuk apa yang secara tegas diatur, akan tetapi juga hal-hal yang dalam keadaan dan kebiasaan yang lazim diikuti.
71
Berdasarkan uraian yang telah disebutkan di atas mengenai asas-asas yang terdapat dalam suatu perjanjian, maka jual beli kapling perumahan oleh pengembang
kepada para konsumen dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli diharapkan dapat memenuhi beberapa asas tersebut.
3. Jenis-Jenis Perjanjian
Penelitian ini juga membahas mengenai jenis-jenis perjanjian pada umumnya, sehingga dari hal tersebut dapat diketahui bahwa penggunaan formulir akta jual beli
oleh pengembang tersebut termasuk dalam suatu jenis perjanjian yang akan
71
Mariam Darus Badrulzaman, Loc.cit., hal. 108-115.
Universitas Sumatera Utara
42
42 diutarakan di bawah ini. Ada beberapa jenis perjanjian dalam ruang lingkup hukum
perjanjian, antara lain :
a. Perjanjian Timbal Balik dan Perjanjian Sepihak
Menurut Abdulkadir Muhammad “perjanjian timbal balik bilateral contract adalah perjanjian yang memberikan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak”.
72
Perjanjian ini merupakan kegiatan yang biasa terjadi dalam kehidupan sehari-hari, misalnya perjanjian jual beli, tukar menukar, sewa menyewa dan lain sebagainya.
“Sedangkan perjanjian sepihak adalah perjanjian yang hanya memberikan atau membebankan kewajiban kepada salah satu pihak saja tanpa diikuti penerimaan hak
dan memberikan hak kepada pihak yang lainnya tanpa dikuti dengan kewajiban”.
73
Perjanjian ini dapat diberikan contoh seperti : pemberian hadiah, hibah dan lain sebagainya. Dalam hal tersebut, pihak pemberi hadiah ataupun pemberi hibah
diwajibkan untuk menyerahkan benda yang menjadi objek dari perikatan tersebut, sedangkan pihak lainnya berhak untuk menerima benda yang diberikan atau
dihibahkan tersebut.
b. Perjanjian Cuma-Cuma dan Perjanjian Atas Beban
“Perjanjian cuma-cuma adalah perjanjian yang memberikan keuntungan bagi salah satu pihak saja, dan contohnya hibah. Sedangkan perjanjian atas beban adalah
perjanjian dimana terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat kontra
72
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1990, hal. 1.
73
Ibid., hal. 2.
Universitas Sumatera Utara
43
43 prestasi dari pihak lain dan antara kedua prestasi tersebut ada hubungannya menurut
hukum”.
74
c. Perjanjian Bernama dan Perjanjian Tidak Bernama
Perjanjian bernama adalah perjanjian yang memiliki nama tersendiri. Dengan kata lain, bahwa perjanjian-perjanjian tersebut telah diatur dan diberi nama oleh
pembentuk undang-undang berdasarkan tipe yang paling banyak terjadi dalam kehidupan sehari-hari. Perjanjian bernama terdiri dari :
1. Perjanjian yang terdapat dalam Buku III KUHPerdata Bab V – Bab XVII. Contohnya : jual beli, tukar menukar, sewa menyewa, perjanjian kerja,
persekutuan perdata, badan hukum, hibah, penitipan barang, pinjam pakai, pinjam pakai habis, bunga tetap, persetujuan untung-untungan, pemberian
kuasa, penanggung dan perdamaian;
2. Perjanjian yang diatur dalam KUHD. Contohnya : perjanjian perwalian khusus, perjanjian jual beli perniagaan, makelar, dan asuransi; dan
3. Perjanjian yang diatur dalam Undang-Undang khusus. Contohnya : Perseroan Terbatas, perjanjian pengangkutan udara, Koperasi, dan Yayasan.
75
Sedangkan perjanjian
tidak bernama
yaitu perjanjian
yang tumbuh
berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam mengadakan suatu perjanjian. Perjanjian tidak bernama ini tidak diatur dalam KUHPerdata, akan tetapi di dalam
kehidupan sehari-hari telah sering terjadi di masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas, hal ini dikarenakan perjanjian tersebut disesuaikan dengan kebutuhan para
pihak yang akan membuat perjanjian tersebut, misalnya perjanjian kerjasama, perjanjian pemasaran, perjanjian kuasa dan sebagainya.
76
74
Ibid., hal. 3.
75
Much. Nurachmad, Buku Pintar Memahami dan Membuat Surat Perjanjian, Cetakan Pertama, Visimedia, Jakarta, 2010, hal. 14.
76
Ibid., hal. 14.
Universitas Sumatera Utara
44
44
d. Perjanjian Kebendaan Zakelijke Overeenkomst dan Perjanjian Obligatoir
“Perjanjian kebendaan adalah perjanjian hak atas benda yang dialihkan atau diserahkan transfer of title kepada pihak lain”.
77
Sedangkan perjanjian obligatoir berdasarkan Pasal 1314 KUHPerdata adalah perjanjian di antara pihak-pihak yang mengikatkan diri untuk melakukan
penyerahan kepada pihak lain perjanjian yang menimbulkan perikatan. Berdasarkan KUHPerdata perjanjian jual beli saja belum mengakibatkan
beralihnya hak milik dari penjual kepada pembeli dan untuk beralihnya hak milik bendanya masih diperlukan satu lembaga lain, yaitu penyerahan.
78
Menurut Pasal 1338 KUHPerdata, perjanjian konsensuil sudah memiliki kekuatan mengikat karena telah tercapai persesuaian kehendak ada kata sepakat di
antara kedua belah pihak dalam melakukan suatu perikatan. Sedangkan perjanjian riil berlaku atau dianggap sah apabila telah terjadi penyerahan barang levering.
Contohnya : perjanjian penitipan barang yang tercantum dalam Pasal 1694 KUHPerdata dan lain-lain.
e. Perjanjian Campuran Contractus Sui Generis
Perjanjian campuran yaitu perjanjian yang mengandung dua atau lebih ketentuan- ketentuan Undang-Undang dari Perjanjian Bernama. Dengan kata lain, Perjanjian
campuran adalah perjanjian yang mengandung berbagai unsur perjanjian. Sebagai contoh seorang pemilik rumah yang menyewakan kamar atau sebagian
ruangan rumahnya yang mana dalam hal ini tergolong dalam sewa menyewa, akan tetapi juga menyajikan makanan kepada penyewa kamar atau sebagian
ruangan rumah tersebut yang dalam hal ini tergolong dalam jual beli.
79
77
Mariam Darus Badrulzaman, et.al., Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal. 67.
78
Ibid., hal. 20.
79
Anke Dwi Saputro Editor, 100 Tahun Ikatan Notaris Indonesia : Jati Diri Notaris Indonesia Dulu, Sekarang, dan Masa Datang, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta,2008, hal. 82.
Universitas Sumatera Utara
45
45 Berdasarkan yang telah diuraikan di atas mengenai beberapa jenis perjanjian,
maka dalam penggunaan Formulir Akta Jual Beli oleh pengembang tersebut adalah termasuk dalam beberapa jenis yaitu perjanjian timbal balik, perjanjian tidak
bernama, perjanjian kebendaan zakelijke overeenkomst dan perjanjian obligatoir.
4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
