Penyebab Berakhirnya Suatu Perjanjian

48 48 Berdasarkan dari ketentuan pasal tersebut, maka perjanjian yang diadakan dengan penipuan tersebut dapat dibatalkan. Sementara mengenai kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum sebagaimana diatur di dalam Pasal 1329 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1331 KUHPerdata pada dasarnya menetapkan setiap orang cakap untuk membuat perikatan, kecuali jika Undang-Undang menyatakan bahwa orang tersebut adalah tidak cakap. Orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah orang-orang yang belum dewasa dan setiap orang yang ditaruh di bawah pengampuan, dalam keadaan pailit. Terhadap suatu hal tertentu, undang-undang menentukan benda-benda yang tidak dapat dijadikan objek dari perjanjian. Benda-benda itu adalah yang dipergunakan untuk kepentingan umum. Suatu perjanjian harus mempunyai objek tertentu sekurang-kurangnya dapat ditentukan benda-benda itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan juga benda-benda yang nanti akan ada di kemudian hari.

5. Penyebab Berakhirnya Suatu Perjanjian

Sebagaimana perjanjian pada umumnya, jual beli kapling perumahan dengan menggunakan akta jual beli oleh pengembang juga memiliki ketentuan-ketentuan kapan berakhirnya atau diakhirinya perjanjian tersebut. Oleh sebab itu, di bawah ini akan dibahas mengenai berakhirnya suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1381 KUHPerdata, suatu perjanjian dapat berakhir atau hapus disebabkan karena, antara lain :

a. Pembayaran

Universitas Sumatera Utara 49 49 Pembayaran merupakan salah satu alasan yang menyebabkan hapusnya perikatan, hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1382 sampai dengan Pasal 1403 Bab IV Buku III bagian I KUHPerdata. Pasal 1382 KUHPerdata menyebutkan bahwa : Tiap-tiap perikatan dapat dipenuhi oleh siapa saja yang berkepentingan, seperti seorang yang turut berhutang atau seseorang penanggung hutang. Suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi juga oleh seorang pihak ketiga yang tidak mempunyai kepentingan, asal saja orang pihak ketiga itu bertindak atas nama dan untuk melunasi hutang debitor, atau jika ia bertindak atas namanya sendiri, asal ia tidak menggantikan hak-hak kreditor. Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dilihat bahwa KUHPerdata tidak memberikan suatu pengertian tentang pembayaran, hanya saja dari rumusan tersebut disebutkan dan dikatakan secara tegas tentang masalah pemenuhan hutang. Dengan demikian berarti yang dimaksud dengan pembayaran adalah pemenuhan kewajiban debitor kepada kreditor. Pembayaran dalam pengertian hukum perikatan bukan hanya memenuhi, menyerahkan sejumlah uang tetapi juga berupa penyerahan barang sesuai dengan perjanjian. Jadi, bukan saja pembeli membayar uang untuk pembelian tetapi penjual pun dikatan membayar jika penjual menyerahkan barang yang dijualnya. Selain dari hal tersebut di atas, maka ada hal lain yang berhubungan dengan pembayaran yaitu mengenai tempat pembayaran. Menurut Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, tempat pembayaran terbagi dalam dua kelompok, antara lain : 1. Untuk perikatan yang lahir dari undang-undang, seluruh biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan pembayaran atau pemenuhan perikatan adalah menjadi tanggungan debitor sepenuhnya. 2. Untuk perikatan yang lahir dari perjanjian, tempat pemenuhan perikatan merupakan hal yang penting dalam menentukan luasnya tanggung-jawab debitor atas biaya pembayaran atau pemenuhan perikatan. Untuk itu maka ketentuan dalam Pasal 1393 KUHPerdata menentukan bahwa pembayaran Universitas Sumatera Utara 50 50 harus dilakukan di tempat yang ditetapkan dalam persetujuan, jika dalam persetujuan tidak ditetapkan pada suatu tempat, maka pembayaran mengenai suatu barang yang sudah ditentukan, harus terjadi di tempat di mana barang tersebut berada sewaktu persetujuannya dibuat. 83

b. Penawaran

Pembayaran Tunai Diikuti Dengan Penyimpanan Atau Penitipan Ketentuan mengenai penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau penitipan telah diatur dalam Pasal 1404 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1412 KUHPerdata. Hapusnya perikatan karena penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau penitipan hanya dapat terjadi terhadap perikatan untuk menyerahkan atau memberikan sesuatu, baik berupa kebendaan dalam arti luas, maupun dalam bentuk uang sebagai pemenuhan hutang dalam arti yang sempit. Bahkan jika diperhatikan makna kata penitipan atau penyimpanan tersebut di atas jelas bahwa kebendaan yang dimaksud hanya meliputi kebendaan yang bergerak saja, disebabkan karena kebendaan dari penyerahan kebendaan bergerak. Di mana menurut ketentuan Pasal 612 KUHPerdata cukup dilakukan dengan penyerahan fisik dari kebendaan tersebut. Sedangkan kebendaan tidak bergerak secara esensi tidak mungkin dapat dititipkan atau disimpan untuk diserahkan kepada kreditor. Berdasarkan uraian yang telah diutarakan di atas, maka dapat dipahami bahwa KUHPerdata tersebut bertujuan untuk melindungi kepentingan debitor yang beritikad 83 Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Hapusnya Perikatan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 14. Universitas Sumatera Utara 51 51 baik, yang memang bermaksud untuk memenuhi perikatannya atau melakukan pembayaran sesuai dengan kewajibannya.

c. Pembaharuan Hutang Novasi

Novasi atau pembaharuan hutang merupakan salah satu cara untuk mengakhiri suatu perjanjian. Novasi adalah suatu perjanjian baru dengan mana perikatan yang sudah ada dihapuskan dan sekaligus diadakan suatu perikatan baru. 84 Pasal 1413 KUHPerdata menyebutkan bahwa ada tiga cara terjadinya novasi, yaitu : 1. Novasi subjektif aktif suatu perjanjian yang bertujuan menggantikan kreditor lama dengan seorang kreditor baru. 2. Novasi subjektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitor lama dengan debitor baru dan membebaskan debitor lama dari kewajibannya dan biasanya juga disebut dengan alih debitor. 3. Novasi objektif yaitu suatu perjanjian antara kreditor dengan dibitor untuk memperbarui atau merubah objek ataupun isi perjanjian. Pembaruan objek perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitor diganti dengan prestasi lain.

d. Perjumpaan Hutang Kompensasi

Kompensasi atau perjumpaan hutang dapat dilakukan dengan beberapa syarat yang harus dipenuhi berdasarkan Pasal 1427 KUHPerdata, antara lain : 1. Kedua-duanya berpokok sejumlah uang. 2. Berpokok sejumlah barang yang dapat dihabiskan. Maksud dari barang yang dapat dihabiskan adalah barang yang dapat diganti. 3. Kedua-duanya dapat ditetapkan dan dapat ditagih seketika. “Menurut perkembangannya, untuk menyelesaikan kredit macet debitor dan kreditor dapat melakukan kompensasi antara hutang debitor dengan jaminan yang telah disediakan oleh debitor, bukan dengan hutang saja. Caranya yaitu 84 Mariam Darus Badrulzaman, Op.cit., hal. 76. Universitas Sumatera Utara 52 52 debitor menyerahkan jaminannya kepada kreditorbank dan bank menghapuskan hutangnya hutang dinyatakan lunas dan kompensasi ini disebut juga set off”. 85

e. Pencampuran Hutang

Pasal 1436 KUHPerdata menjelaskan makna percampuran hutang dengan rumusan sebagai berikut, “apabila kedudukan-kedudukan sebagai orang yang berpiutang dan orang berhutang berkumpul pada satu orang, maka terjadilah demi hukum suatu percampuran hutang, dengan mana piutang dihapuskan”. Berdasarkan ketentuan tersebut, maka dapat dilihat bahwa hanya satu hutang, kewajiban atau perikatan yang saling meniadakan karena berkumpulnya hutang dan piutang pada satu pihak. Berbeda halnya dengan kompensasi yang di dalamnya terkait sekurang- kurangnya dua hutang yang saling timbal balik. Menurut Pasal 1437 KUHPerdata, konsekuensi dari adanya percampuran hutang tersebut adalah : “Percampuran hutang yang terjadi pada dirinya si berhutang utama, berlaku juga untuk keuntungan para penanggung hutangnya. Percampuran yang terjadi pada dirinya si penanggung hutang, tak sekali-kali mengakibatkan hapusnya hutang pokok. Percampuran yang terjadi pada dirinya salah satu dari orang- orang yang berhutang secara tanggung-menanggung sehingga melebihi bagiannya dalam hutang yang ia sendiri menjadi orang berhutang”. Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka menjadi lebih jelas lagi bahwa meskipun perikatan pokok yang bersifat tanggung-menanggung pasif telah hapus karena terjadinya percampuran hutang, namun para debitor yang secara tanggung- menanggung bertanggung-jawab atas hutang yang telah dipercampurkan tidak 85 Sutarno, Op.cit., hal. 175. Universitas Sumatera Utara 53 53 dibebaskan dari kewajibannya yang terkait secara tanggung-menanggung pasif untuk memenuhi bagian hutang atau kewajiban masing-masing terhadap debitor dalam perikatan tanggung-menanggung pasif karena percampuran hutangnya telah dianggap memenuhi kewajiban yang bersifat tanggung-menanggung pasif.

f. Pembebasan Hutang

Pembebasan hutang adalah perbuatan hukum yang dilakukan kreditor dengan menyatakan secara tegas tidak menuntut lagi pembayaran hutang dari debitor. Hal ini berarti bahwa kreditor melepaskan haknya dan tidak menghendaki lagi pemenuhan perjanjian yang diadakan, dengan begitu debitor dibebaskan dari prestasi yang sebenarnya harus dilakukan. Secara tegas berarti bahwa kreditor memberitahukan secara lisan atau tulisan kepada debitor bahwa kreditor membebaskan kepada debitor untuk tidak membayar lagi hutangnya. 86 Ketentuan Pasal 1442 KUHPerdata menyatakan bahwa : “Pembebasan suatu hutang atau penglepasan menurut persetujuan, yang diberikan kepada si berhutang utama, membebaskan para penanggung hutang. Pembebasan yang diberikan kepada si penanggung hutang tidak membebaskan si berhutang utama. Pembebasan yang diberikan kepada salah seorang penanggung hutang tidak membebaskan para penanggung lainnya”. Berdasarkan pernyataan dari Sutarno tentang pembebasan hutang dan ketentuan dari Pasal 1442 KUHPerdata tentang pembebasan hutang, maka secara langsung tidak berkaitan dengan jual beli kapling perumahan dengan menggunakan formulir akta jual beli oleh pengembang karena biasanya pembayaran dilakukan secara tunai, akan tetapi secara tidak langsung mempunyai hubungan dengan jual beli kapling perumahan oleh pengembang jika dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah selanjutnya disebut KPR. 86 Sutarno, Op.cit., hal. 88. Universitas Sumatera Utara 54 54 Hal ini dapat terjadi jika pihak konsumen yang ingin memiliki perumahan melalui KPR, maka pihak konsumen yang berhutang dalam melakukan pembayaran kredit pemilikan perumahan kepada pihak pengembang atau pihak bank, maka dapat dikatakan bahwa pihak pengembang atau bank sebagai kreditor dan pihak konsumen sebagai debitor. Pihak pengembang atau Bank selaku kreditor harus secara tegas menyatakan tidak akan menuntut pembayaran kredit yang terhutang dari pihak konsumen dan pihak konsumen pun akan menggunakan perumahan tersebut tanpa adanya gangguan akan mendapat tuntutan dari pihak pengembang maupun pihak bank selaku kreditor. 87

g. Musnahnya Barang yang Terhutang

Mengenai musnahnya barang yang terhutang adalah jika barang yang menjadi objek perjanjian musnah, hilang, tidak dapat lagi diperdagangkan, sehingga barang tersebut tidak diketahui lagi apakah masih ada atau tidak maka perjanjian menjadi hapus, dengan syarat musnahnya barang atau hilangnya barang bukan disebabkan oleh debitor dan sebelum debitor lalai menyerahkan barangnya kepada kreditor. Seandainya debitor lalai menyerahkan barang dan debitor dibebaskan dari pemenuhan prestasi jika debitor dapat membuktikan musnahnya barang atau hilangnya barang tersebut disebabkan kejadian di luar kekuasaannya atau disebabkan overmacht. Apabila barang yang menjadi objek dari perjanjian tersebut telah diasuransikan memiliki hak asuransi atas barang yang musnahhilang tersebut, maka debitor diwajibkan untuk menyerahkannya kepada kreditor. 88 Berdasarkan pernyataan tersebut mengenai musnahnya barang yang terhutang, maka secara langsung ada hubungannya dengan jual beli perumahan oleh pengembang kepada konsumen, dimana menurut hasil wawancara dengan pihak pengembang, jika rumah tersebut telah dibayar lunas oleh pihak konsumen sementara pihak pengembang belum menyerahkan rumah tersebut kepada pihak konsumen, maka pihak pengembang diwajibkan untuk mengganti rumah tersebut sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam perjanjian. 89

h. Pembatalan atau Kebatalan

87 Ibid., hal. 89. 88 Ibid., hal. 90. 89 Wawancara dengan Anton Wijaya selaku Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi, pada tanggal 20 Januari 2011. Universitas Sumatera Utara 55 55 Suatu perjanjian dapat dibatalkan ataupun batal jika tidak memenuhi ketentuan, antara lain : 1. Tidak dipenuhinya syarat subjektif yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila syarat subjektif ini dipenuhi, maka perjanjian tersebut tidak dapat dibatalkan, artinya para pihak tidak melakukan pembatalan atas perjanjian tersebut maka perjanjian tersebut adalah sah dan mengikat serta berlaku bagi para pihak. 2. Tidak dipenuhinya syarat objektif yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila syarat objektif ini tidak dipenuhi, maka perjanjian tersebut dengan sendirinya batal demi hukum, artinya perjanjian tersebut dianggap dari semula tidak pernah ada, dengan begitu tidak ada perjanjian yang dihapus. Suatu perjanjian dapat juga dibatalkan oleh salah satu pihak bila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya atau wanprestasi walaupun telah terpenuhinya syarat subjektif dan syarat objektif hal ini sesuai dengan Pasal 1266 KUHPerdata. “Hakim berkuasa untuk membatalkan suatu perjanjian jika isi perjanjian membebankan kewajiban yang tidak seimbang atau membebankan kewajiban yang lebih besar kepada salah satu pihak dan memberikan keuntungan di pihak lainnya yang disebabkan karena kebodohan, kurang pengalaman atau dalam keadaan memaksa dari salah satu pihak”. 90 90 R. Subekti, Op.cit., hal. 161. Universitas Sumatera Utara 56 56

i. Berlakunya Suatu Syarat Batal

Sesuai denga bunyi Pasal 1265 KUHPerdata yang menyatakan bahwa : “syarat batal adalah syarat yang apabila dipenuhi, menghentikan perikatan dan membawa segala sesuatu kembali pada keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan”. Syarat ini tidak menangguhkan pemenuhan perikatan, hanyalah mewajibkan si berpiutang mengembalikan apa yang telah diterimanya apabila peristiwa yang dimaksudkan terjadi.

j. Lewatnya Waktu daluarsa

Lewatnya waktu daluwarsa akan memberikan dua pengertian, yaitu : 1. “Membebaskan seseorang dari kewajiban setelah lewat jangka waktu tertentu sebagaimana yang telah ditetapkan undang-undang. 2. Memberikan kepada seseorang untuk memperoleh sesuatu hak setelah lewat jangka waktu tertentu sesuai dengan yang dtetapkan undang-undang”. 91 “Selain dari hal tersebut di atas daluwarsa yang menyebabkan seseorang dibebaskan dari kewajibannya dalam perjanjian disebut juga dengan daluarsa extinctive, sedangkan daluwarsa yang menyebabkan seseorang memperoleh suatu hak atas suatu barang disebut dengan daluwarsa acquisitive”. 92

B. Proses Jual

Beli Kapling Perumahan Oleh Pengembang Dengan Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota Medan Setiap manusia membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal baik untuk tempat berteduh dari panasnya matahari dan hujan, tempat untuk tidur, tempat untuk 91 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal. 166. 92 Ibid., hal. 167. Universitas Sumatera Utara 57 57 berkumpul bersama keluarga dan lain sebagainya. Disisi lain hal-hal tersebut dilihat sebagian orang atau pihak pengembang developer merupakan suatu peluang untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan keuntungan bagi dirinya, namun juga memberikan keuntungan bagi pihak-pihak lain yang sedang membutuhkan rumah sebagai pemenuhan kebutuhan hidupnya. 93 Pihak pengembang dalam menawarkan produk perumahannya kepada konsumen dengan berbagai macam cara seperti melalui pemasaran dengan menggunakan selebaran yang diberikan dari rumah ke rumah, melalui pemasangan iklan pada billboard di perempatan jalan ataupun di pinggir jalan, pemasangan iklan pada media cetak seperti di koran ataupun majalah, pemasangan iklan pada media elektronik seperti di radio ataupun televisi dan sebagainya. 94 Pemasaran perumahan oleh pihak pengembang kepada konsumen tersebut menawarkan berbagai macam fasilitas perumahan yang dimiliki seperti spesifikasi teknis dari bangunan, tipe bangunan, pengamanan perumahan security, kapasitas penerangan setiap rumah listrik, penerangan jalan pada perumahan, air bersih setiap rumah, alas hak atas tanah setiap tipe rumahbangunan pada perumahan, dan lain sebagainya. 95 Selain fasilitas perumahan yang ditawarkan oleh pihak pengembang kepada pihak konsumen, pihak pengembang juga menawarkan cara bagaimana untuk mendapatkan atau memiliki perumahan tersebut seperti dengan cara melalui Kredit Pemilikan Rumah KPR pada bank-bank yang telah ditunjuk oleh pihak pengembang atau KPR yang langsung kepada pihak pengembang ataupun pembelian secara langsung tunai oleh pihak konsumen dari pihak pengembang. 96

1. Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah KPR Oleh Pengembang Terhadap