48
48 Berdasarkan dari ketentuan pasal tersebut, maka perjanjian yang diadakan dengan
penipuan tersebut dapat dibatalkan. Sementara
mengenai kecakapan
untuk melakukan
perbuatan hukum
sebagaimana diatur di dalam Pasal 1329 KUHPerdata sampai dengan Pasal 1331 KUHPerdata pada dasarnya menetapkan setiap orang cakap untuk membuat
perikatan, kecuali jika Undang-Undang menyatakan bahwa orang tersebut adalah tidak cakap. Orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah orang-orang
yang belum dewasa dan setiap orang yang ditaruh di bawah pengampuan, dalam keadaan pailit. Terhadap suatu hal tertentu, undang-undang menentukan benda-benda
yang tidak dapat dijadikan objek dari perjanjian. Benda-benda itu adalah yang dipergunakan untuk kepentingan umum. Suatu perjanjian harus mempunyai objek
tertentu sekurang-kurangnya dapat ditentukan benda-benda itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan juga benda-benda yang nanti akan ada di kemudian hari.
5. Penyebab Berakhirnya Suatu Perjanjian
Sebagaimana perjanjian pada umumnya, jual beli kapling perumahan dengan menggunakan akta jual beli oleh pengembang juga memiliki ketentuan-ketentuan
kapan berakhirnya atau diakhirinya perjanjian tersebut. Oleh sebab itu, di bawah ini akan dibahas mengenai berakhirnya suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1381
KUHPerdata, suatu perjanjian dapat berakhir atau hapus disebabkan karena, antara lain :
a. Pembayaran
Universitas Sumatera Utara
49
49 Pembayaran merupakan salah satu alasan yang menyebabkan hapusnya
perikatan, hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1382 sampai dengan Pasal 1403 Bab IV Buku III bagian I KUHPerdata. Pasal 1382 KUHPerdata menyebutkan bahwa :
Tiap-tiap perikatan dapat dipenuhi oleh siapa saja yang berkepentingan, seperti seorang yang turut berhutang atau seseorang penanggung hutang.
Suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi juga oleh seorang pihak ketiga yang tidak mempunyai kepentingan, asal saja orang pihak ketiga itu bertindak atas
nama dan untuk melunasi hutang debitor, atau jika ia bertindak atas namanya sendiri, asal ia tidak menggantikan hak-hak kreditor.
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dilihat bahwa KUHPerdata tidak memberikan suatu pengertian tentang pembayaran, hanya saja dari rumusan tersebut
disebutkan dan dikatakan secara tegas tentang masalah pemenuhan hutang. Dengan demikian berarti yang dimaksud dengan pembayaran adalah pemenuhan kewajiban
debitor kepada kreditor. Pembayaran dalam pengertian hukum perikatan bukan hanya memenuhi, menyerahkan sejumlah uang tetapi juga berupa penyerahan barang sesuai
dengan perjanjian. Jadi, bukan saja pembeli membayar uang untuk pembelian tetapi penjual pun dikatan membayar jika penjual menyerahkan barang yang dijualnya.
Selain dari hal tersebut di atas, maka ada hal lain yang berhubungan dengan pembayaran yaitu mengenai tempat pembayaran. Menurut Gunawan Widjaja dan
Kartini Muljadi, tempat pembayaran terbagi dalam dua kelompok, antara lain : 1. Untuk perikatan yang lahir dari undang-undang, seluruh biaya yang
dikeluarkan sehubungan dengan pembayaran atau pemenuhan perikatan adalah menjadi tanggungan debitor sepenuhnya.
2. Untuk perikatan yang lahir dari perjanjian, tempat pemenuhan perikatan merupakan hal yang penting dalam menentukan luasnya tanggung-jawab
debitor atas biaya pembayaran atau pemenuhan perikatan. Untuk itu maka ketentuan dalam Pasal 1393 KUHPerdata menentukan bahwa pembayaran
Universitas Sumatera Utara
50
50 harus dilakukan di tempat yang ditetapkan dalam persetujuan, jika dalam
persetujuan tidak ditetapkan pada suatu tempat, maka pembayaran mengenai suatu barang yang sudah ditentukan, harus terjadi di tempat di mana barang
tersebut berada sewaktu persetujuannya dibuat.
83
b. Penawaran
Pembayaran Tunai
Diikuti Dengan
Penyimpanan Atau
Penitipan
Ketentuan mengenai penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau penitipan telah diatur dalam Pasal 1404 KUHPerdata sampai
dengan Pasal 1412 KUHPerdata. Hapusnya perikatan karena penawaran pembayaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau penitipan hanya dapat terjadi terhadap
perikatan untuk menyerahkan atau memberikan sesuatu, baik berupa kebendaan dalam arti luas, maupun dalam bentuk uang sebagai pemenuhan hutang dalam arti
yang sempit. Bahkan jika diperhatikan makna kata penitipan atau penyimpanan tersebut di atas jelas bahwa kebendaan yang dimaksud hanya meliputi kebendaan
yang bergerak saja, disebabkan karena kebendaan dari penyerahan kebendaan bergerak. Di mana menurut ketentuan Pasal 612 KUHPerdata cukup dilakukan
dengan penyerahan fisik dari kebendaan tersebut. Sedangkan kebendaan tidak bergerak secara esensi tidak mungkin dapat dititipkan atau disimpan untuk diserahkan
kepada kreditor. Berdasarkan uraian yang telah diutarakan di atas, maka dapat dipahami bahwa
KUHPerdata tersebut bertujuan untuk melindungi kepentingan debitor yang beritikad
83
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Hapusnya Perikatan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 14.
Universitas Sumatera Utara
51
51 baik, yang memang bermaksud untuk memenuhi perikatannya atau melakukan
pembayaran sesuai dengan kewajibannya.
c. Pembaharuan Hutang Novasi
Novasi atau pembaharuan hutang merupakan salah satu cara untuk mengakhiri suatu perjanjian. Novasi adalah suatu perjanjian baru dengan mana perikatan yang
sudah ada dihapuskan dan sekaligus diadakan suatu perikatan baru.
84
Pasal 1413 KUHPerdata menyebutkan bahwa ada tiga cara terjadinya novasi, yaitu :
1. Novasi subjektif aktif suatu perjanjian yang bertujuan menggantikan kreditor lama dengan seorang kreditor baru.
2. Novasi subjektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitor lama dengan debitor baru dan membebaskan debitor lama dari
kewajibannya dan biasanya juga disebut dengan alih debitor. 3. Novasi objektif yaitu suatu perjanjian antara kreditor dengan dibitor untuk
memperbarui atau merubah objek ataupun isi perjanjian. Pembaruan objek perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitor diganti
dengan prestasi lain.
d. Perjumpaan Hutang Kompensasi
Kompensasi atau perjumpaan hutang dapat dilakukan dengan beberapa syarat yang harus dipenuhi berdasarkan Pasal 1427 KUHPerdata, antara lain :
1. Kedua-duanya berpokok sejumlah uang. 2. Berpokok sejumlah barang yang dapat dihabiskan. Maksud dari barang yang
dapat dihabiskan adalah barang yang dapat diganti. 3. Kedua-duanya dapat ditetapkan dan dapat ditagih seketika.
“Menurut perkembangannya, untuk menyelesaikan kredit macet debitor dan kreditor dapat melakukan kompensasi antara hutang debitor dengan jaminan
yang telah disediakan oleh debitor, bukan dengan hutang saja. Caranya yaitu
84
Mariam Darus Badrulzaman, Op.cit., hal. 76.
Universitas Sumatera Utara
52
52 debitor
menyerahkan jaminannya
kepada kreditorbank
dan bank
menghapuskan hutangnya hutang dinyatakan lunas dan kompensasi ini disebut juga set off”.
85
e. Pencampuran Hutang
Pasal 1436 KUHPerdata menjelaskan makna percampuran hutang dengan rumusan sebagai berikut, “apabila kedudukan-kedudukan sebagai orang yang
berpiutang dan orang berhutang berkumpul pada satu orang, maka terjadilah demi hukum suatu percampuran hutang, dengan mana piutang dihapuskan”. Berdasarkan
ketentuan tersebut, maka dapat dilihat bahwa hanya satu hutang, kewajiban atau perikatan yang saling meniadakan karena berkumpulnya hutang dan piutang pada
satu pihak. Berbeda halnya dengan kompensasi yang di dalamnya terkait sekurang-
kurangnya dua hutang yang saling timbal balik. Menurut Pasal 1437 KUHPerdata, konsekuensi dari adanya percampuran hutang tersebut adalah :
“Percampuran hutang yang terjadi pada dirinya si berhutang utama, berlaku juga untuk keuntungan para penanggung hutangnya. Percampuran yang terjadi
pada dirinya si penanggung hutang, tak sekali-kali mengakibatkan hapusnya hutang pokok. Percampuran yang terjadi pada dirinya salah satu dari orang-
orang yang berhutang secara tanggung-menanggung sehingga melebihi bagiannya dalam hutang yang ia sendiri menjadi orang berhutang”.
Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka menjadi lebih jelas lagi bahwa meskipun perikatan pokok yang bersifat tanggung-menanggung pasif telah hapus
karena terjadinya percampuran hutang, namun para debitor yang secara tanggung- menanggung bertanggung-jawab atas hutang yang telah dipercampurkan tidak
85
Sutarno, Op.cit., hal. 175.
Universitas Sumatera Utara
53
53 dibebaskan dari kewajibannya yang terkait secara tanggung-menanggung pasif untuk
memenuhi bagian hutang atau kewajiban masing-masing terhadap debitor dalam perikatan tanggung-menanggung pasif karena percampuran hutangnya telah
dianggap memenuhi kewajiban yang bersifat tanggung-menanggung pasif.
f. Pembebasan Hutang
Pembebasan hutang adalah perbuatan hukum yang dilakukan kreditor dengan menyatakan secara tegas tidak menuntut lagi pembayaran hutang dari debitor.
Hal ini berarti bahwa kreditor melepaskan haknya dan tidak menghendaki lagi pemenuhan perjanjian yang diadakan, dengan begitu debitor dibebaskan dari
prestasi yang sebenarnya harus dilakukan. Secara tegas berarti bahwa kreditor memberitahukan secara lisan atau tulisan kepada debitor bahwa kreditor
membebaskan kepada debitor untuk tidak membayar lagi hutangnya.
86
Ketentuan Pasal 1442 KUHPerdata menyatakan bahwa : “Pembebasan suatu hutang atau penglepasan menurut persetujuan, yang
diberikan kepada si berhutang utama, membebaskan para penanggung hutang. Pembebasan yang diberikan kepada si penanggung hutang tidak membebaskan si
berhutang utama. Pembebasan yang diberikan kepada salah seorang penanggung hutang tidak membebaskan para penanggung lainnya”.
Berdasarkan pernyataan dari Sutarno tentang pembebasan hutang dan ketentuan dari Pasal 1442 KUHPerdata tentang pembebasan hutang, maka secara
langsung tidak berkaitan dengan jual beli kapling perumahan dengan menggunakan formulir akta jual beli oleh pengembang karena biasanya pembayaran dilakukan
secara tunai, akan tetapi secara tidak langsung mempunyai hubungan dengan jual beli kapling perumahan oleh pengembang jika dilakukan melalui Kredit Pemilikan
Rumah selanjutnya disebut KPR.
86
Sutarno, Op.cit., hal. 88.
Universitas Sumatera Utara
54
54 Hal ini dapat terjadi jika pihak konsumen yang ingin memiliki perumahan
melalui KPR, maka pihak konsumen yang berhutang dalam melakukan pembayaran kredit pemilikan perumahan kepada pihak pengembang atau
pihak bank, maka dapat dikatakan bahwa pihak pengembang atau bank sebagai kreditor dan pihak konsumen sebagai debitor. Pihak pengembang atau
Bank selaku kreditor harus secara tegas menyatakan tidak akan menuntut pembayaran kredit yang terhutang dari pihak konsumen dan pihak konsumen
pun akan menggunakan perumahan tersebut tanpa adanya gangguan akan mendapat tuntutan dari pihak pengembang maupun pihak bank selaku
kreditor.
87
g. Musnahnya Barang yang Terhutang
Mengenai musnahnya barang yang terhutang adalah jika barang yang menjadi objek perjanjian musnah, hilang, tidak dapat lagi diperdagangkan, sehingga
barang tersebut tidak diketahui lagi apakah masih ada atau tidak maka perjanjian menjadi hapus, dengan syarat musnahnya barang atau hilangnya
barang bukan disebabkan oleh debitor dan sebelum debitor lalai menyerahkan barangnya kepada kreditor. Seandainya debitor lalai menyerahkan barang dan
debitor dibebaskan dari pemenuhan prestasi jika debitor dapat membuktikan musnahnya barang atau hilangnya barang tersebut disebabkan kejadian di luar
kekuasaannya atau disebabkan overmacht. Apabila barang yang menjadi objek dari perjanjian tersebut telah diasuransikan memiliki hak asuransi atas
barang yang musnahhilang tersebut, maka debitor diwajibkan untuk menyerahkannya kepada kreditor.
88
Berdasarkan pernyataan tersebut mengenai musnahnya barang yang terhutang, maka secara langsung ada hubungannya dengan jual beli perumahan oleh
pengembang kepada konsumen, dimana menurut hasil wawancara dengan pihak pengembang, jika rumah tersebut telah dibayar lunas oleh pihak
konsumen sementara pihak pengembang belum menyerahkan rumah tersebut kepada pihak konsumen, maka pihak pengembang diwajibkan untuk
mengganti rumah tersebut sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam perjanjian.
89
h. Pembatalan atau Kebatalan
87
Ibid., hal. 89.
88
Ibid., hal. 90.
89
Wawancara dengan Anton Wijaya selaku Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi, pada tanggal 20 Januari 2011.
Universitas Sumatera Utara
55
55 Suatu perjanjian dapat dibatalkan ataupun batal jika tidak memenuhi
ketentuan, antara lain : 1. Tidak dipenuhinya syarat subjektif yang terdapat dalam Pasal 1320
KUHPerdata. Apabila syarat subjektif ini dipenuhi, maka perjanjian tersebut tidak dapat dibatalkan, artinya para pihak tidak melakukan pembatalan atas
perjanjian tersebut maka perjanjian tersebut adalah sah dan mengikat serta berlaku bagi para pihak.
2. Tidak dipenuhinya syarat objektif yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Apabila syarat objektif ini tidak dipenuhi, maka perjanjian
tersebut dengan sendirinya batal demi hukum, artinya perjanjian tersebut dianggap dari semula tidak pernah ada, dengan begitu tidak ada perjanjian
yang dihapus. Suatu perjanjian dapat juga dibatalkan oleh salah satu pihak bila salah satu
pihak tidak memenuhi kewajibannya atau wanprestasi walaupun telah terpenuhinya syarat subjektif dan syarat objektif hal ini sesuai dengan Pasal 1266 KUHPerdata.
“Hakim berkuasa
untuk membatalkan
suatu perjanjian
jika isi
perjanjian membebankan kewajiban yang tidak seimbang atau membebankan kewajiban yang
lebih besar kepada salah satu pihak dan memberikan keuntungan di pihak lainnya yang disebabkan karena kebodohan, kurang pengalaman atau dalam keadaan
memaksa dari salah satu pihak”.
90
90
R. Subekti, Op.cit., hal. 161.
Universitas Sumatera Utara
56
56
i. Berlakunya Suatu Syarat Batal
Sesuai denga bunyi Pasal 1265 KUHPerdata yang menyatakan bahwa : “syarat batal adalah syarat yang apabila dipenuhi, menghentikan perikatan dan
membawa segala sesuatu kembali pada keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan”. Syarat ini tidak menangguhkan pemenuhan perikatan, hanyalah
mewajibkan si berpiutang mengembalikan apa yang telah diterimanya apabila peristiwa yang dimaksudkan terjadi.
j. Lewatnya Waktu daluarsa
Lewatnya waktu daluwarsa akan memberikan dua pengertian, yaitu : 1. “Membebaskan seseorang dari kewajiban setelah lewat jangka waktu tertentu
sebagaimana yang telah ditetapkan undang-undang. 2. Memberikan kepada seseorang untuk memperoleh sesuatu hak setelah lewat
jangka waktu tertentu sesuai dengan yang dtetapkan undang-undang”.
91
“Selain dari hal tersebut di atas daluwarsa yang menyebabkan seseorang dibebaskan dari kewajibannya dalam perjanjian disebut juga dengan daluarsa
extinctive, sedangkan daluwarsa yang menyebabkan seseorang memperoleh suatu hak atas suatu barang disebut dengan daluwarsa acquisitive”.
92
B. Proses Jual
Beli Kapling
Perumahan Oleh
Pengembang Dengan
Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota Medan
Setiap manusia membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal baik untuk tempat berteduh dari panasnya matahari dan hujan, tempat untuk tidur, tempat untuk
91
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal. 166.
92
Ibid., hal. 167.
Universitas Sumatera Utara
57
57 berkumpul bersama keluarga dan lain sebagainya. Disisi lain hal-hal tersebut
dilihat sebagian orang atau pihak pengembang developer merupakan suatu peluang untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan keuntungan bagi
dirinya, namun juga memberikan keuntungan bagi pihak-pihak lain yang sedang membutuhkan rumah sebagai pemenuhan kebutuhan hidupnya.
93
Pihak pengembang dalam menawarkan produk perumahannya kepada konsumen dengan berbagai macam cara seperti melalui pemasaran dengan menggunakan
selebaran yang diberikan dari rumah ke rumah, melalui pemasangan iklan pada billboard di perempatan jalan ataupun di pinggir jalan, pemasangan iklan pada
media cetak seperti di koran ataupun majalah, pemasangan iklan pada media elektronik seperti di radio ataupun televisi dan sebagainya.
94
Pemasaran perumahan oleh pihak pengembang kepada konsumen tersebut menawarkan berbagai macam fasilitas perumahan yang dimiliki seperti
spesifikasi teknis dari bangunan, tipe bangunan, pengamanan perumahan security, kapasitas penerangan setiap rumah listrik, penerangan jalan pada
perumahan, air bersih setiap rumah, alas hak atas tanah setiap tipe rumahbangunan pada perumahan, dan lain sebagainya.
95
Selain fasilitas perumahan yang ditawarkan oleh pihak pengembang kepada pihak konsumen,
pihak pengembang juga menawarkan cara bagaimana untuk mendapatkan atau memiliki perumahan tersebut seperti dengan cara melalui Kredit Pemilikan
Rumah KPR pada bank-bank yang telah ditunjuk oleh pihak pengembang atau KPR yang langsung kepada pihak pengembang ataupun pembelian secara
langsung tunai oleh pihak konsumen dari pihak pengembang.
96
1. Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah KPR Oleh Pengembang Terhadap