81
81 dianggap dan diperlakukan sebagai akta otentik kecuali dapat dibuktikan
sebaliknya bahwa akta itu bukan akta otentik. Selain itu, “suatu perkara yang masuk di pengadilan yang berkaitan dengan akta maka akta itu harus diterima
kebenarannya sebagai akta otentik dan jika dapat dibuktikan kepalsuannya, hilang atau gugur kekuatan bukti luar dimaksud, sehingga tidak boleh
diterima dan dinilai sebagai akta otentik.
132
Menyimak teori-teori yang dikemukakan oleh para ahli hukum mengenai kekuatan pembuktian akta yang dibuat Notaris dan PPAT maka dapat dikatakan
bahwa akta Notaris dan PPAT sebagai akta otentik yang dapat dijadikan sebagai alat bukti di persidangan. Tanggung jawab NotarisPPAT adalah hadir di Persidangan
untuk memberikan keterangan kesaksian apabila Akta Otentik yang dibuatnya menimbulkan permasalahan hukum.
B. Keabsahan Foto
Copy Formulir
Akta Jual
Beli yang
Digunakan Pengembang Untuk Jual Beli Kapling perumahan
Jual beli dapat dilakukan oleh siapa saja jika sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Sebagaimana yang telah disebutkan pada bab sebelumnya bahwa jual beli
kapling perumahan yang dilakukan oleh pengembang tersebut sesuai dengan ketentuan jual beli berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata yang menyatakan bahwa :
“suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan”.
1. Keabsahan Fotocopy Formulir Akta Jual Beli yang Digunakan Oleh
Pengembang Formulir Akta Jual Beli yang digunakan adalah berasal dari Notaris karena
yang mengurusi pengikatan adalah seorang Notaris. Pembelimasyarakat juga
132
M. Yahya Harahap, Op.cit., hal. 555.
Universitas Sumatera Utara
82
82 berkeinginan untuk mendapatkan kepastian hukum. Selain itu, Akta Jual Beli juga
dapat dijadikan bukti di persidangan. Penggunaan Fotocopy Formulir Akta Jual Beli yang digunakan oleh DeveloperPengembang kapling perumahan adalah sah
digunakan apabila ada legalisasi dari Kantor Pertanahan setempat. Legalisasi dilakukan untuk mensahkan Fotocopy Formulir Akta Jual beli agar menjadi seperti
aslinya. Pengembang yang melakukan jual beli perumahan dengan pihak konsumen
membuat perjanjian dengan menggunakan Akta Jual Beli. Siapa saja ingin mendapatkan atau membeli blangko Akta Jual Beli yang ada di BPN ataupun
di Kantor Pos dapat memperolehnya jika yang berkepentingan membawa Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari PPAT. Dengan demikian pihak
pengembang bisa mendapatkan atau membeli blangko Akta Jual Beli tersebut yang
kemudian akan
menggunakannya untuk
melakukan jual
beli perumahan.
133
Namun demikian, tidak satupun pihak pengembang yang langsung melakukan peralihan hak atas tanah melalui jual beli kapling perumahannya, semua peralihan
hak atas tanah dilakukan dengan pembuatan akta oleh pihak NotarisPPAT Medan dan hal ini dapat dilihat dalam Tabel 2 berikut ini :
Tabel 2 Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tahun 2008 – 2010
No. Pihak Yang Mengalihkan
2008 2009
2010
1. NotarisPPAT
520 Peralihan 537 Peralihan
615 Peralihan 2.
CAMAT PPAT -
- -
3. Pengembang
- -
- Sumber
: BPN Medan Tahun 2008 sampai dengan Tahun 2010.
133
Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.
Universitas Sumatera Utara
83
83 Berdasarkan Tabel 2 di atas, maka dapat dikatakan bahwa dari tahun 2008
sampai dengan tahun 2010 peralihan hak atas tanah melalui jual beli, semuanya dilakukan oleh pihak PPAT.
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh NotarisPPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sedangkan peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang dibuat oleh CamatPPAT
Medan tidak lagi diperkenankan, karena CamatPPAT tersebut hanya sebagai PPAT Sementara, jadi sifatnya juga sementara sehingga jika sudah ada di
daerah tersebut PPAT Medan maka CamatPPAT tidak bisa lagi sebagai PPAT di Medan.
134
Ketentuan tersebut di atas, sesuai dengan Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah selanjutnya disebut PP
No. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa :“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Satuan Rumah Susun emlalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahanhak lainnya kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Tentang masalah CamatPPAT sebagai PPAT Sementara, maka hal tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang disebut dalam Pasal
1 angka 2 PP No. 37 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa : “Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat
akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT”. Selain itu pada dasarnya
134
Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.
Universitas Sumatera Utara
84
84 seorang PPAT tersebut dilarang merangkap jabatan atau profesi sebagai Pegawai
Negeri Sipil dan hal ini berdasarkan Pasal 7 ayat 2 huruf b PP No. 37 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa, “PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi sebagai
Pegawai Negeri, atau Pegawai Badan Usaha Milik NegaraDaerah”. Melalui wawancara dengan pengembang diketahui bahwa, jual beli kapling
perumahan yang dilakukan dengan pihak konsumen atau masyarakat dilakukan dengan dua cara, antara lain :
1. Dengan menggunakan perjanjian jual beli yang dibuat sendiri oleh pihak pengembang dengan konsumen atau masyarakat, di mana pihak konsumen
atau masyarakat membayar panjar sebagai uang muka untuk pembelian perumahan yang bersangkutan, jika konsumen serius dalam pembelian
tersebut maka akan dibuatkan perjanjian jual beli yang bersifat sementara sebelum lunas pembayarannya;
2. Dengan menggunakan Akta Jual Beli yang dibuat ataupun diisi oleh pihak pengembang, namun pada akhirnya ditandatangani oleh pihak NotarisPPAT
dan juga pihak konsumen atau masyarakat jika telah melakukan pembayaran secara tunai kepada pihak pengembang.
135
Dapat dikatakan bahwa perjanjian jual beli perumahan yang dibuat oleh pihak pengembang dengan konsumen tanpa melalui pengikatan yang dibuat oleh PPAT
apabila konsumen baru membayar uang muka atau panjar untuk pembelian rumah, akan tetapi setelah lunas pembayarannya maka barulah Akta Jual Beli kapling
perumahan dibuatkan oleh pihak PPAT. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada Tabel 3 berikut ini :
135
Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bumi Indah Makmur Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan pada tanggal 25 Januari 2011.
Universitas Sumatera Utara
85
85
Tabel 3 Jenis Perjanjian Pemilikan Rumah Pada PT. Bangun Indah Makmur Abadi Tahun 2008 – 2010
No. Jenis Perjanjian
2008 2009
2010
1. Kredit Pemilikan Rumah
38 Unit Rumah 56 Unit Rumah
67 Unit Rumah 2.
Perjanjian Jual Beli 7 Unit Rumah
8 Unit Rumah 10 Unit Rumah
3. Akta Jual Beli
5 Unit Rumah 6 Unit Rumah
8 Unit Rumah J U M L A H
50 Unit Rumah 70 Unit Rumah
85 Unit Rumah
Sumber : PT. Bangun Indah Makmur Abadi Tahun 2008 – 2010.
Berdasarkan Tabel 3 di atas dapat dilihat bahwa PT. Bangun Indah Makmur Abadi pada tahun 2008 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak
konsumen masyarakat, dengan cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 38 tiga puluh delapan unit rumah dari 50 lima
puluh unit kapling perumahan yang dibangun. 2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 7 tujuh unit rumah dari 50 lima
puluh kapling perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 5 lima unit rumah dari 50 lima puluh
kapling perumahan yang dibangun. Pada tahun 2009 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak
konsumen masyarakat, dengan cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 56 lima puluh enam unit rumah dari 70 tujuh puluh
unit kapling perumahan yang dibangun. 2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 8 delapan unit rumah dari 70 tujuh
puluh kapling perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 6 enam unit rumah dari 70 tujuh puluh
kapling perumahan yang dibangun.
Universitas Sumatera Utara
86
86 Pada tahun 2010 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak
konsumen masyarakat cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 67 enam puluh tujuh unit rumah dari 85 delapan
puluh lima unit kapling perumahan yang dibangun. 2. Melalui Perjanjian jual beli sebanyak 10 sepuluh unit rumah dari 85
delapan puluh lima kapling perumahan yang dibangun. 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 8 delapan unit rumah dari 85 delapan
puluh lima kapling perumahan yang dibangun. Melalui penjelasan Tabel 3 di atas :
Pemilikan rumah melalui KPR dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak diminati oleh pihak konsumen masyarakat, karena dengan
uang muka atau down payment DP yang ringan, suku bunga kredit perbulan yang ringan dan jangka waktu kredit yang cukup lama maka pihak konsumen
masyarakat sudah dapat memiliki rumah. Sedangkan untuk pembelian secara langsung tunai melalui perjanjian jual beli dan Akta Jual Beli pihak konsumen
merasa lebih berat, karena biaya yang harus dikeluarkan jauh lebih besar dan mahal. Namun demikian pada tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 tetap
mengalami peningkatan, karena memang kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal atau sebagai investasi jangka panjang bagi pihak konsumen atau
masyarakat dianggap sebagai salah satu hal yang menguntungkan.
136
Selain itu, pihak pengembang lainnya juga melakukan hal yang sama dalam melakukan perjanjian pemilikan rumah sabagaimana yang dapat dilihat pada tabel 4
berikut ini :
136
Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bumi Indah Makmur Abadi jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan pada tanggal 25 Januari 2011.
Universitas Sumatera Utara
87
87
Tabel 4 Jenis Perjanjian Pemilikan Rumah Pada PT. Toha Property Tahun 2008 – 2010
No. Jenis Perjanjian
2008 2009
2010
1. Kredit Pemilikan Rumah
27 Unit Rumah 38 Unit Rumah
45 Unit Rumah 2.
Perikatan Jual Beli 5 Unit Rumah
7 Unit Rumah 8 Unit Rumah
3. Akta Jual Beli
3 Unit Rumah 5 Unit Rumah
6 Unit Rumah J U M L A H
50 Unit Rumah 50 Unit Rumah
58 Unit Rumah
Sumber : PT. Toha Property Tahun 2008 sampai dengan Tahun 2010.
Berdasarkan Tabel 4 di atas, maka dapat dilihat bahwa PT. Toha Property pada tahun 2008 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak
konsumen masyarakat cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 27 dua puluh tujuh unit rumah dari 35 tiga puluh
lima unit kapling perumahan yang dibangun; 2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 5 lima unit rumah dari 35 tiga puluh
lima kapling perumahan yang dibangun; dan 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 3 tiga unit rumah dari 35 tiga puluh lima
kapling perumahan yang dibangun.
Pada tahun 2009 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak konsumen masyarakat cara antara lain :
1. Melalui KPR sebanyak 38 tiga puluh delapan unit rumah dari 50 lima puluh unit kapling perumahan yang dibangun;
2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 7 tujuh unit rumah dari 50 lima puluh kapling perumahan yang dibangun; dan
Universitas Sumatera Utara
88
88 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 5 lima unit rumah dari 50 lima puluh
kapling perumahan yang dibangun. Pada tahun 2010 telah melakukan perjanjian pemilikan rumah dengan pihak
konsumen masyarakat cara antara lain : 1. Melalui KPR sebanyak 45 empat puluh lima unit rumah dari 58 lima puluh
delapan unit kapling perumahan yang dibangun; 2. Melalui Perikatan jual beli sebanyak 8 delapan unit rumah dari 58 lima
puluh delapan kapling perumahan yang dibangun; dan 3. Melalui Akta Jual Beli sebanyak 6 enam unit rumah dari 58 lima puluh
delapan kapling perumahan yang dibangun. Melalui penjelasan Tabel 4 tersebut di atas :
Pemilikan rumah melalui KPR dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak diminati oleh pihak konsumen masyarakat yaitu dari tahun
2008 sampai dengan 2009 terjadi peningkatan kurang lebih 11 sebelas unit rumah dari penambahan 15 lima belas unit pembangunan perumahan dan
tahun 2009 sampai tahun 2010 terjadi peningkatan 7 tujuh unit rumah dari penambahan 8 delapan unit pembangunan perumahan, hal tersebut terjadi
dikarenakan melalui KPR maka pihak konsumen atau masyarakat akan mendapatkan uang muka yang ringan, cicilan kredit perbulan yang ringan dan
jangka waktu kredit yang ditawarkan oleh pengembang yang cukup lama.
137
Mengenai pihak pengembang yang menggunakan Akta Jual Beli dalam jual beli kapling perumahannya kepada konsumen atau masyarakat memang ada terjadi
dan dibolehkan karena Akta Jual Beli tersebut dapat diperoleh atau dibeli di BPN dan Kantor Pos jika ada Surat Pengantar atau Surat Keterangan dari pihak PPAT Medan.
137
Wawancara dengan Edwin Marpaung sebagai Staf Legal PT. Toha Property di Jl. AR. Hakim No. 273 Medan pada tanggal 27 Januari 2011.
Universitas Sumatera Utara
89
89 Namun demikian Formulir Akta Jual Beli yang diisi oleh pihak pengembang tersebut
tetap saja harus ditandatangani oleh pihak PPAT setempat Medan, karena untuk pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dengan cara jual beli di BPN
setempat Medan harus dengan akta PPAT setempat Medan. Oleh karena itu, Akta Jual Beli merupakan salah satu syarat untuk peralihan hak atas tanah di BPN.
2. Akta Jual Beli Sebagai Bukti Peralihan Hak Atas Tanah
