57
57 berkumpul bersama keluarga dan lain sebagainya. Disisi lain hal-hal tersebut
dilihat sebagian orang atau pihak pengembang developer merupakan suatu peluang untuk melakukan kegiatan usaha yang memberikan keuntungan bagi
dirinya, namun juga memberikan keuntungan bagi pihak-pihak lain yang sedang membutuhkan rumah sebagai pemenuhan kebutuhan hidupnya.
93
Pihak pengembang dalam menawarkan produk perumahannya kepada konsumen dengan berbagai macam cara seperti melalui pemasaran dengan menggunakan
selebaran yang diberikan dari rumah ke rumah, melalui pemasangan iklan pada billboard di perempatan jalan ataupun di pinggir jalan, pemasangan iklan pada
media cetak seperti di koran ataupun majalah, pemasangan iklan pada media elektronik seperti di radio ataupun televisi dan sebagainya.
94
Pemasaran perumahan oleh pihak pengembang kepada konsumen tersebut menawarkan berbagai macam fasilitas perumahan yang dimiliki seperti
spesifikasi teknis dari bangunan, tipe bangunan, pengamanan perumahan security, kapasitas penerangan setiap rumah listrik, penerangan jalan pada
perumahan, air bersih setiap rumah, alas hak atas tanah setiap tipe rumahbangunan pada perumahan, dan lain sebagainya.
95
Selain fasilitas perumahan yang ditawarkan oleh pihak pengembang kepada pihak konsumen,
pihak pengembang juga menawarkan cara bagaimana untuk mendapatkan atau memiliki perumahan tersebut seperti dengan cara melalui Kredit Pemilikan
Rumah KPR pada bank-bank yang telah ditunjuk oleh pihak pengembang atau KPR yang langsung kepada pihak pengembang ataupun pembelian secara
langsung tunai oleh pihak konsumen dari pihak pengembang.
96
1. Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah KPR Oleh Pengembang Terhadap
Konsumen Pengembang
memberikan kemudahan
kepada pihak
konsumen atau
masyarakat dalam hal untuk dapat memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank-bank yang telah ditunjuk oleh pengembang atau tanpa melalui bank atau
langsung kepada pihak pengembang itu sendiri. Kemudahan yang diberikan kepada
93
Hermawan Wijaya, 77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti, Cetakan Pertama, Pustaka Ghratama, Yogyakarta, 2009, hal. 11.
94
Budi Santoso, Profit Berlipat Dengan Investasi Tanah dan Rumah, Cetakan Kedua, Elex Media Komputindo, Jakarta, 2008, hal. 81-82.
95
Ibid., hal. 36.
96
Ibid., hal. 43-46.
Universitas Sumatera Utara
58
58 konsumen untuk memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank atau
tanpa melalui bank melalui pihak pengembang sendiri yang harus memenuhi persyaratan kelengkapan data permohonan kredit dan persyaratan tersebut antara lain:
1. Kelengkapan Data PribadiKeluarga Pihak Konsumen, yaitu : a. Fotocopy kartu identitas atau Kartu Tanda Penduduk KTP suami-isteri;
b. Pasphoto suami-isteri; c. Fotocopy kartu keluarga;
d. Fotocopy surat nikahcerai bagi yang telah bercerai; dan e. Fotocopy buku tabungan bank.
2. Kelengkapan Data PekerjaanUsaha Pihak Konsumen yang terdiri atas : a. Terhadap konsumen dengan status Pegawai Negeri Sipil PNS atau
Pegawai Swasta harus menyediakan, antara lain : 1 Fotocopy Nomor Peserta Wajib Pajak NPWP atau Surat Pajak
Tahunan Pajak Penghasilan SPTPPh; 2 Surat Keterangan Tempat Bekerja;
3 Slip gajipenghasilan terakhir; 4 Fotocopy rekening koran tabungangirodeposito suatu bank dalam
waktu 3 tiga bulan terakhir; dan 5 Surat Kuasa Pemotongan gajipensiunan.
b. Terhadap konsumen dengan status wiraswasta harus menyediakan, antara lain :
1 Fotocopy Surat Izin Usaha Perusahaan SIUP, Tanda Daftar Perusahaan TDP, Surat Izin Tempat Usaha SITU, NPWP
Perusahaan dan izin usaha lainnya; 2 Fotocopy Akta Pendirian PerusahaanAnggaran Dasar dan Anggaran
Rumah Tangga Perusahaan dan perubahan terakhirnya; 3 Fotocopy Neraca laba-rugiLaporan penjualan;
4 Fotocopy rekening koran tabungangirodeposito perusahaan dalam waktu 3 tiga bulan terakhir; dan
5 Daftar rekanan perusahaankontrak-kontrak yang telah dilakukan perusahaan.
3. Kelengkapan Data Agunan Pihak Konsumen yang melakukan KPR melalui bank, antara lain :
a. Fotocopy sertifikat
tanahbangunan dengan
status Sertifikat
Hak MilikSertifikat Hak Guna Bangunan;
b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan IMB; c. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan PBB;
Universitas Sumatera Utara
59
59 d. Foto rumah yang menjadi agunan; dan
e. Bukti pembayaran rekening listrik, air dan telepon.
97
Persyaratan kelengkapan data permohonan kredit di atas, maka dapat dikatakan bahwa persyaratan kelengkapan tersebut sebagai bahan dasar atau
pertimbangan bagi pihak pengembang dalam memberikan KPR kepada konsumen yang ingin memiliki perumahan. Memang pada dasarnya dalam
pemberian suatu kredit membutuhkan suatu keyakinan dan kepercayaan bahwa
pihak konsumen
debitur tersebut
benar-benar mempunyai
kemampuan untuk
menyelesaikan KPR
tersebut sampai
lunas pembayarannya.
98
Untuk menentukan bahwa seseorang dipercaya untuk memperoleh kredit, pada umumnya dunia perbankan atau dunia usaha lainnya menggunakan instrumen
analisa yang terkenal dan biasa disebut the fives of credit atau disingkat 5 C, yaitu : 1. “Charakter watak ialah sifat dasar yang ada dalam hati seseorang. Watak
dapat berupa baik dan jelek bahkan ada yang terletak di antara baik dan jelek. Watak merupakan bahan petimbangan untuk mengetahui risiko yang dapat
terjadi.
2. Capital modal. Seseorang atau badan usaha yang akan menjalankan usaha atau bisnis sangat memerlukan modal untuk memperlancar kegiatan
bisnisnya. 3. Capacity kemampuan. Seorang debitur yang mempunyai karakter atau
watak yang baik selalu akan memikirkan mengenai pembayaran kembali hutangnya sesuai waktu yang telah ditentukan.
4. Collateral jaminan. Jaminan berarti harta kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan untuk menjamin kepastian pelunasan hutang jika dikemudian
hari debitur tidak melunasi hutangnya dengan menjual jaminan dan mengambil pelunasan dari penjualan harta kekayaan yang menjadi jaminan
tersebut.
5. Condition of economy kondisi ekonomi. Selain faktor-faktor di atas, yang perlu mendapat perhatian penuh dari analisa adalah kondisi ekonomi negara.
97
Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.
98
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
60
60 Kondisi ekonomi adalah situasi ekonomi pada waktu dan jangka waktu
tertentu di mana kredit tersebut diberikan oleh bank kepada pemohon”.
99
Hal yang sama juga dikatakan oleh Rachmadi Usman yang menyatakan bahwa, “sebelum memberikan kredit atau pembiayaan, pihak kreditur harus
menganalisa berdasarkan prinsip 5 C yaitu penilaian watak charakter, penilaian kemampuan capacity, penilaian modal capital, penilaian agunan collateral dan
penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur condition of economy”.
100
Namun demikian menurut Munir Fuady sebagaimana yang dikutip oleh Rachmadi Usman
juga menambahkan bahwa selain menerapkan prinsip 5 C juga harus menerapkan apa yang dinamakan prinsip 5 P, yaitu :
1. “Party para pihak. Para pihak merupakan titik sentral yang diperhatikan dalam setiap pemberian kredit. Untk itu pihak pemberi kredit harus
memperoleh suatu “kepercayaan” terhadap para pihak, dalam hal ini debitur.
2. Purpose tujuan. Tujuan dari pemberian kredit juga sangat penting diketahui oleh pihak kreditur. Harus dilihat apakah kredit tersebut akan digunakan
untuk hal-hal yang positif yang benar-benar dapat menaikkan income perusahaan.
3. Payment pembayaran. Harus diperhatiakan apakah sumber pembayaran kredit dari calon debitur tersebut cukup tersedia dan cukup aman, sehingga
dengan demikian diharapkan kredit yang akan diluncurkan tersebut dapat dibayar.
4. Profitabilty perolehan laba. Usaha perolehan laba oleh debitur tidak kalah pentingnya dalam pemberian kredit. Untuk itu, kreditur harus berantisipasi
apakah laba yang akan diperoleh perusahaan lebih besar dari pada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat menutupi pembayaran
kembali kredit, cash flow dan sebagainya.
99
Sutarno, Op.cit., hal. 93-94.
100
Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003, hal. 246.
Universitas Sumatera Utara
61
61 5. Protection perlindungan. Diperlukan suatu perlindungan terhadap kredit
oleh perusahaan debitur. Untk itu, perlindungan dari kelompok perusahaan, atau jaminan dari holding, atau jaminan pribadi pemilik perusahaan penting
diperhatikan”.
101
Melihat penjabaran tersebut tentang instrumen analisa pemberian kredit atau disebut dengan prinsip 5C yang telah disebutkan di atas dan dihubungkan dengan
persyaratan kelengkapan data permohonan KPR maka dapat dikatakan bahwa, antara lain :
1. Untuk perwujudan prinsip dari charakter watak dan capital modal tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pribadi pihak konsumen.
2. Untuk perwujudan prinsip dari capacity kemampuan, collateral jaminan dan condition of economy kondisi ekonomi tersebut dapat tercapai dari
kelengkapan data pekerjaanusaha pihak konsumen dan kelengkapan data agunan pihak konsumen.
Sebagaimana yang telah disebutkan di atas, maka dapat dilihat bahwa pelaksanaan KPR yang dilakukan oleh pengembang terhadap konsumen tersebut
adalah sesuai dengan instrumen analisa pemberian kredit atau disebut prinsip 5 C.
2. Pelaksanaan Jual Beli Kapling perumahan Oleh Pengembang Dengan
