kewenangan pengurus dalam melakukan perbuatan hukum untuk dan atas nama yayasan. Khusus mengenai pembatasan tersebut, Undang-Undang Yayasan
menyebutkan dengan tegas mengenai larangan bagi pengurus yayasan untuk melakukan atau mengadakan perjanjian dengan organisasi yang terafiliasi dengan
yayasan, pembina, pengurus, dan atau pengawas yayasan, atau seseorang yang bekerja pada yayasan, dengan pengecualian bahwa larangan tersebut tidak berlaku
jika perjanjian tersebut ternyata bermanfaat bagi tercapainya maksud dan tujuan yayasan.
Untuk mengetahui sampai seberapa jauh pengurus yayasan berhak dan berwenang untuk mewakili yayasan dan karenanya bertindak untuk dan atas nama
yayasan harus memperhatikan Anggaran Dasar Yayasan mengenai maksud dan tujuan yayasan, dan kewenangan pengurus dan atau anggotanya, dan Risalah Rapat
Dewan Pembina Yayasan yang terakhir yang berhubungan dengan penetapan susunan pengurus dan atau pengawas yayasan.
3. Tentang Hal Tertentu
Hal-hal yang ditentukan dalam Pasal 11 ayat 1 butir c, d, dan e Undang- Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yaitu mengenai:
1. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin, sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan Pasal 10 ayat 1 Undang-Undang No.4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan;
Universitas Sumatera Utara
2. nilai tangungan;
3. uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
adalah hal yang mutlak ada dalam setiap pemberian jaminan kebendaan dalam bentuk Hak Tanggungan. Hal adanya kebendaan tersebut merupakan hal tertentu yang harus
dipenuhi agar suatu perjanjian mempunyai objek tertentu. Yang menjadi objek Hak Tanggungan adalah penunjukan yang jelas mengenai
bidang tanah yang dijadikan objek Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Atas Tanah. Dalam hal objek Hak Tanggungan belum bersertifikat, maka bidang tanah yang
hendak dijaminkan tersebut harus dibuatkan terlebih dahulu. Dengan demikian berarti satu-satunya rujukan mengenai bidang tanah yang merupakan objek Hak Tanggungan
adalah bidang tanah sebagaimana ternyata dalam suatu Sertifikat Hak Atas Tanah. Tanpa adanya rujukan yang jelas mengenai bidang tanah yang dijadikan objek Hak
Tanggungan yang ternyata dalam suatu sertifikat Hak Atas Tanah, maka Hak Tanggungan tidak pernah ada.
4. Tentang Sebab yang Halal dalam Pemberian Hak Tanggungan.
Penjelasan Umum butir 8 Undang-Undang Hak Tanggungan yang secara tegas menyatakan, bahwa perjanjian pemberian Hak Tangungan adalah bersifat assesoir
terhadap perikatan pokok, yang tanpa adanya keberadaan dari utang pokok tersebut, maka Hak Tanggungan tidak pernah ada. Dengan demikian dapat berarti keberadaan
dari utang pokok adalah kausa atau sebab bagi adanya Hak Tanggungan. Sejalan dengan ketentuan pasal 1335 KUHPerdata yang menyatakan bahwa :”suatu
Universitas Sumatera Utara
perjanjian tanpa sebab, atau yang telah dibuat karena suatu sebab yang palsu atau yang terlarang, tidaklah mempunyai kekuatan. Maka perjanjian pemberian Hak
Tanggungan yang tidak didasarkan pada eksistensi utang pokok adalah perjanjian yang dibuat tanpa kausa, dengan pengertian bahwa kreditur dalam perjanjian tersebut
atau pemegang Hak Tanggungan dalam perjanjian pemberian Hak Tanggungan tidaklah dapat menuntut pelaksanaan haknya dari debitur dalam perjanjian tersebut
dalam hal perjanjian pemberian Hak Tanggungan adalah pihak yang memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Dalam pemberian kredit
terhadap yayasan, perjanjian pokoknya adalah perjanjian anatara yayasan dengan pihak Bank untuk meminjam uang untuk mengembangkan yayasan untuk manfaat
dan tujuan sosial. Sebagai jaminan pelunasan hutang dari yayasan adalah hasil usaha dari badan usaha yayasan.
Analis yang bertugas melakukan pengikatan atau pemasangan Hak Tanggungan harus cermat dalam melakukan pengikatan Hak Tanggungan agar pemasangan Hak
Tanggungan menjadi sempurna. Hal-hal yang perlu mendapat perhatian dalam pengikatan atau pemasangan Hak Tanggungan sehingga perlu disampaikan kepada
PPAT pada waktu Pemberian Hak Tanggungan yaitu :
95
1. Bahwa Hak Tanggungan bersifat accessoir artinya keberadaan atau
eksistensi Hak Tanggungan tergantung dari perjanjian pokoknya. Yang dimaksud perjanjian pokok adalah perjanjian kredit atau perjanjian hutang
atau nama lain yang isinya menimbulkan hubungan utang-piutang. Jadi
95
Sutarno, loc.cit, Bandung:CV Alfabeta,2003 hlm. 200
Universitas Sumatera Utara
sebelum pemasangan Hak Tanggungan maka perjanjian kredit harus lahir terlebih dahulu yaitu ditandatangani antara Kreditur Bank dan Debitur
yayasan dan jika perjanjian kredit, misal karena hutang telah dilunasi maka Hak Tanggungan menjadi hapus juga.
2. Perjanjian kredit atau perjanjian utang atau nama lainnya yang isinya
menimbulkan utang-piutang bentuk aktanya bebas artinya dapat dibuat dengan akta bawah tangan atau dengan akta otentik akta notaris. Perjanjian
kredit atau perjanjian utang mengatur tentang syarat dan ketentuan pemberian utang dan cara mengembalikan. Dalam perjanjian kredit juga
harus ditegaskan bahwa utang tersebut dijamin dengan Hak Tanggungan sebagai jaminan perlunasan utang.
3. Dalam membuat APHT Akta Pemberian Hak Tanggungan perlu
diperjanjikan secara tegas bahwa asas tidak dapat dibagi-bagi dapat disimpangi artinya dalam APHT perlu dicantumkan penegasan atau
menganut asas dibagi-bagi. Dengan adanya asas dapat dibagi-bagi yang dicantumkan dalam APHT maka kreditur melakukan roya parsial
96
jika kemudian hari memang diperlukan. Bagi kreditur yang memberikan kredit
konstruksi untuk pembangunan perumahan maka penegasan asas dapat dibagi-bagi dalam APHT mutlak diperlukan. Dengan adanya asas dapat
96
Roya atau pencoretan parsial atau roya sebagian adalah roya yang dilakukan terhadap sebagian tanah dari seluruh tanah yang dibebankan Hak Tanggungan. Roya terhadap sebagian tanah,
tidak menyebabkan sisa tanah lain yang menjadi beban Hak Tanggungan menjadi hapus. Sisa tanah lainnya tetap menjadi beban Hak Tanggungan. Sedangkan Roya menyeluruh tidak dibagi-bagi adalah
roya terhadap sebagian Hak Tanggungan mengakibatkan Hak Tanggungan seluruhnya menjadi hapus.
Universitas Sumatera Utara
dibagi-bagi maka Kreditur dapat mengajukan roya parsial untuk bagian- bagian tanah yang telah dijual berupa kavling atau tanah yang diatasnya
dibangun rumah dengan fasilitas kredit pemilikan rumah dari Bank atau penjualan tunai.
4. Dalam APHT harus mencantumkan janji Hak Tanggungan yang
memberikan kuasa untuk menjual atas kekuasaan sendiri akan memberikan hak kepada kreditur untuk mengeksekusi obyek Hak Tanggungan secara
langsung dengan bantuan Kantor Lelang tanpa memerlukan fiat Pengadilan. Dalam praktek di lapangan Kantor Lelang tidak bersedia mengeksekusi jika
janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri tidak tercantum dalam APHT. 5.
Pada asasnya obyek Hak Tanggungan hanya menyangkut tanahnya saja tidak termasuk benda-benda diatasnya. Agar obyek Hak Tanggungan
meliputi tanah berikut benda-benda diatasnya maka harus dijanjikan secara tegas bahwa obyek Hak Tanggungan meliputi tanah berikut benda-benda
yang ada diatasnya maka harus dijanjikan secara tegas bahwa obyek Hak Tanggungan meliputi tanah berikut benda-benda yang ada diatas tanah
tersebut baik yang telah ada maupun yang akan ada di kemudian hari. Penegasan ini harus tercantum dalam APHT.
6. Setelah dilakukan pengikatan Hak Tanggungan, sertifikat hak tanah harus
dikembalikan kepada pemberi Hak Tanggungan. Namun sangat berbahaya jika sertifikat diberikan kembali kepada pemilikpemberi Hak Tanggungan
Universitas Sumatera Utara
karena dalam prakteknya eksekusi tidak dapat dilakukan jika sertifikat tidak dilampirkan dalam permohonan eksekusi. Oleh karena itu sertifikat harus
disimpan di kantor kreditur. Agar sertifikat tetap berada dalam kekuasaan Kreditur maka harus ada penegasan dalam APHT bahwa sertifikat tanah dan
dokumen lainnya tetap dalam kekuasaan Kreditur. 7.
Undang-Undang Hak Tanggungan memperluas obyek Hak Tanggungan yang meliputi hak atas tanah dengan bukti Hak Milik HM, Hak Guna
Bangunan HGB, Hak Guna Usaha HGU, Hak Pakai yang dapat dipindahkan dan Tanah dengan bukti girik atau petuk.
8. Untuk menjamin kepastian hukum mengenai kedudukan yang diutamakan
bagi kreditur maka pemasangan Hak Tanggungan harus dilakukan dalam waktu tertentu yaitu:
a Jika tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan telah terdaftar
bersertifikat maka dalam waktu selambat-lambatnya 1 bulan sejak penandatanganan SKMHT Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan
97
yang biasanya dilakukan bersamaan dengan penandatanganan perjanjian kredit harus segera dilakukan.
b Jika tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan belum terdaftar belum
bersertifikat maka dalam waktu selambat-lambatnya 3 bulan sejak
97
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan pemberi Hak Tanggungan pemilik benda jaminan kepada Kreditur sebagai penerima Hak
Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan atas obyek Hak Tanggungan. SKMHT merupakan surat kuasa khusus yang memberikan kuasa kepada kreditur khusus untuk membebankan Hak
Tanggungan saja.
Universitas Sumatera Utara
penandatanganan SKMHT yang biasanya dilakukan bersamaan dengan penandatanganan perjanjian kredit harus segera dilakukan.
c Selambat-lambatnya dalam waktu tujuh hari kerja sejak
penandatanganan APHT maka akta tersebut berikut surat-suratwarkah lainnya harus segera dikirimkan ke Kantor Pertanahan untuk didaftar.
d Lahirnya Hak Tanggungan ditandai pada hari tanggal buku tanah Hak
Tangungan yaitu ditentukan pada hari ketujuh setelah Kantor Pertanahan menerima secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya. Jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur maka ditentukan hari kerja berikutnya.
9. Apabila dalam memasang Hak Tanggungan didahului dengan SKMHT
maka pelaksanaan SKMHT tersebut ditetapkan batas waktunya yaitu 1 bulan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar bersertifikat dan 3 tiga
bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar. Jika dalam batas waktu tersebut SKMHT tidak dilaksanakan untuk meningkatkan pemasangan Hak
Tanggungan maka SKMHT dinyatakan batal demi hukumgugur. Dengan gugurnya SKMHT masih dimungkinkan untuk membuat SKMHT yang baru
sepanjang pemberi Hak Tanggungan bersedia menandatangani SKMHT tersebut.
10. Untuk membebankan Hak Tanggungan pemberi Hak Tanggungan wajib
hadir sendiri di depan PPAT untuk menandatangani SKMHT atau APHT
Universitas Sumatera Utara
tidak boleh menguasakan kepada pihak lain untuk membebankan Hak Tanggungan.
11. Dalam membebankan Hak Tanggungan perlu menentukan nilai Hak
Tanggungan dalam APHT. Nilai Hak Tanggungan akan menentukan Hak preferen yang dimiliki kreditur jika obyek Hak Tanggungan dieksekusi.
Nilai Hak Tanggungan harus selalu disesuaikan dengan nilai jaminan. Misalnya pada waktu memasang Hak Tanggungan pertama nilai Hak
Tanggungan sebesar Rp 1 milyar kemudian nilai jaminan berkembang menjadi Rp 5 milyar maka nilai Hak Tanggungan harus ditingkatkan
menjadi Rp 5 milyar dengan membebankan Hak Tanggungan Hak Tanggungan kedua senilai Rp 4 milyar. Dengan kemudian Kreditur
memiliki Hak Tanggungan senilai Rp 5 milyar yang terdiri dari Hak Tanggungan pertama Rp 1 milyar dan Hak Tanggungan ke dua Rp 4 milyar.
12. Jika debitur atau pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit maka Kreditur
sebagai pemegang Hak Tanggungan tetap memiliki hak peferent seolah-olah tidak terjadi kepailitan sehingga kreditur tetap dapat menggunakan hak
eksekusinya. Namun hak eksekusi tertunda selama 90 hari sejak kepailitan terjadi. Dengan adanya kepailitan debitur atau pemberi Hak Tanggungan
sebaiknya kreditur dapat memberitahukan kepada Kurator dan Hakim Pengawas tentang hak preferent kreditur. Jika hasil eksekusi Hak
Tanggungan tidak mencukupi untuk melunasi hutang maka atas kekurangan
Universitas Sumatera Utara
hutang tersebut Kreditur dapat meminta kepada kurator dan hakim pengawas hasil penjualan boedel pailit dengan hak konkuren.
13. Jika telah terjadi pelunasan hutang oleh debitur atau peristiwa lainnya maka
Hak Tanggungan menjadi hapus sehingga perlu dilakukan roya atau pencoretan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dan
sertifikatnya oleh Kantor Pertanahan agar tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan bebas dari jaminan.
14. Sertifikat Hak Tanggungan yang membuat irah-irah dengan kata-kata
”Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” mempunyai kekutan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai tanah.
15. Karena sertifikat Hak Tanggungan oleh undang-undang diberikan kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang tetap, maka apabila debitur cedera janji maka pemegang Hak Tanggungan dapat
melakukan eksekusi atas jaminanobyek Hak Tanggungan tanpa harus mengajukan kepada debitur. Bahkan kreditur pemegang Hak Tanggungan
pertama memiliki hak Parate Eksekusi untuk mengajukan eksekusi jaminan secara langsung dengan bantuan Kantor Lelang tanpa fiat Pengadilan atau
fiat DJPLNKP2IN asal pengikatan jaminan telah dilakukan secara sempurna.
Universitas Sumatera Utara
Pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang berdasarkan Pasal 1 huruf 4, dikatakan sebagai Pejabat Umum
yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah, Akta Pembebanan Hak Tanggungan hak atas tanah dan kuasa membebankan Hak Tanggungan, menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu pasal 10, PP No.10 Tahun 1961 jo. Pasal 17 UUHT dimana akta tersebut ditentukan oleh Menteri Negara.
Seperti halnya persyaratan atas pembuatan akta autentik maka dalam pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dihadiri oleh Pemberi Hak Tanggungan dan
Penerima Hak Tanggungan serta disaksikan oleh 2 dua orang saksi, dengan ketentuan sebagai berikut:
98
a Pemberian Hak Tanggungan dimulai dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan atas pelunasan hutang yang timbul sebagai akibat adanya perjanjian hutang-piutang. Sesuai dengan sifat accessoir dari
hak tanggungan maka pemberian hak tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian pokoknya.
b Pemenuhan Asas Publisitas dan Spesialitas
Tujuan pendataran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum dari hak atas tanah sesuai dengan Pasal 19 ayat 1 UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Pokok-pokok Agraria. Kepastian hukum tersebut meliputi : 1.
kepastian tentang subjek haknya
98
Wiratni Ahmadi, Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan, Disampaikan dalam Seminar Nasional Undang-Undang Hak Tanggungan, diselenggarakan oleh Fakultas Hukum Universitas
Padjajaran Bandung tanggal 28 Mei 1996 hlm. 162.
Universitas Sumatera Utara
2. kepastian tentang objek haknya
Agar lalu lintas hukum yang menyangkut hak atas tanah dapat berjalan lancar maka oleh pemerintah diselenggarakan suatu sistem pengumuman hak-hak atas tanah,
yaitu :
99
1. Dengan mengadakan pendaftaran hak hak publisitas, yaitu
pengumuman mengenai subjek pemegang hak; 2.
mengadakan kadaster, yaitu pengumuman mengenai luas, letak serta batas-batas dari bidang tanah spesialitas.
Asas publisitas dan spesialitas tersebut dimaksudkan untuk menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, baik mengenai subjeknya maupun mengenai
objeknya. Dalam kaitan Hak Tanggungan maka dalam rangka memenuhi asas publisitas
dan spesialitas tersebut, maka dalam APHT wajib dicantumkan :
100
1. Subjek dari Hak Tanggungan adalah orang atau Badan Hukum, yaitu :
a Nama dan identitas dari Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan
setelah Hak Tanggungan lahir dinamakan Pemegang Hak Tanggungan. PPAT wajib meyakini bahwa pemberi Hak Tanggungan sebagai
pemegang hak atas tanah, berwenang melakukan perbuatan hukum tersebut. Pada saat pembuatan APHT, pemberi Hak Tanggungan wajib
hadir sendiri baik dalam pembuatan APHT maupun pada saat
99
Ibid hlm. 163
100
Ibid hlm. 163
Universitas Sumatera Utara
memberikan kuasa dengan SKMHT. NotarisPPAT wajib meneliti dokumen-dokumen yang diserahkan antara lain : sertifikat hak atas
tanah yang sudah dilakukan pengecekan di Kantor Pertanahan, KTP, Kartu Keluarga, Akta Nikah, Perjanjian Kawin, Kewarganegaraan,
Pernyataanpenetapan ganti nama, PBB tahun terakhir, IMB, keterangan ahli waris atau penetapan hak mewaris, akta peralihan haknya, dan
sebagainya b
Domisili dari pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dalam hal salah satu pihak berdomisili di luar Indonesia, maka dapat ditentukan domisili
pilihan di Indonesia. Jika domisili pilihan tidak dapat dicantumkan maka domisili PPAT tempat pembuatan APHT tersebut dianggap sebagai
domisili yang dipilih. c
Menyebutkan secara jelas hutang piutang yang dijamin pelunasannya. d
Nilai tanggungan. e
Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan, baik mengenai luas, letak serta batas.
Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji sepanjang tidak bertentangan dengan perundang-undangan yang berlaku fakultatif dan tidak limitatif. Misalnya
dilarang memperjanjikan bahwa benda jaminan menjadi milik kreditur apabila debitur cidera janji.
Universitas Sumatera Utara
Adapun janji-janji tersebut antara lain adalah :
101
1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
menyewakan objek Hak Tanggungan. 2.
Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan.
3. Janji kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek
Tanggungan berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri, yang daerah hukumnya meliputi letak objek Hak Tanggungan;
4. Janji yang memberi wewenang kepada pemegang objek Hak Tanggungan
untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan; 5.
Janji kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan, apabila debitur cedera janji.
6. Janji yang diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa
objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; 7.
Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan hak atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
8. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan berwenang untuk menyelamatkan
objek Hak Tanggungan untuk keperluan eksekusi atau mencegah menjadi hapus atau batalnya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan.
9. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhsebagian
ganti rugi yang diterima dari pemberi Hak Tanggungan karena dilepaskan
101
Ibid hlm. 165
Universitas Sumatera Utara
haknya oleh Pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
10. Janji untuk mengosongkan objek Hak Tanggungan pada warta eksekusi;
11. Janji bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan
pembebanannya disimpan oleh pemegang Hak Tanggungan Kreditur. 12.
Janji bahwa bila pemberian Hak Tanggungan pada beberapa hak atas tanah yang pelunasannya dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai dari masing-masing hak atas tanahnya yang merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan, maka dengan dibayarnya angsuran
untuk membebaskan bidang-bidang tanah tersebut dari Hak Tanggungan klausula roya partial.
Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan. Dalam waktu 7 tujuh hari kerja PPAT berkewajiban untuk mendaftarkan Pemberian Hak
Tanggungan tersebut dengan mengirimkan APHT dan warkah-warkah yang bersangkutan dan Kantor Pertanahan membuat Buku Tanah Hak Tanggungan dan
mencatatnya dalam Buku Tanah Hak atas Tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ke-7 tujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya, jika hari ke-7 tujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari
kerja berikutnya Pasal 12 ayat 4 UUHT, merupakan tanggal lahirnya Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Dengan diberikannya hak tanggungan atas tanah pengurus yayasan tersebut, maka tanah tersebut sebagai jaminan tambahan atas perjanjian kredit antara pihak
bank dengan yayasan. Apabila kredit menjadi macet, maka bank mempunyai hak eksekusi atas tanah tersebut.
2. Fidusia
