Eco Business Park Kwala Bekala

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik Provinsi Sumatera Utara. [online]. Buku Tahap III P.T Propenas Nusa Dua.

Calthorpe, Peter., The Next American Metropolis.

Commercial and Mixed-Use Development Code Handbook.

Dudley H. William, Encyclopedia of American Architecture.

Ir. Budi Susetyo MT, Pusat pengembangan bahan ajar UMB.

Neufert, Ernst., Data Arsitek Jilid 1 . terjemahan oleh Sjamsu Amril, Erlangga, Jakarta, 1990.

Skripsi Pembentukan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam Kawasan Mixed-Use , 2008.

Sunarti,T (24April 2013). PENGEMBANGAN KAWASAN MEBIDANGRO [online]

Pemerintah Provinsi Sumatera Utara. [online].

BAB III METODOLOGI

Dalam perancangan Eco Business Park Kwala Bekala ini terdapat kerangka kajian yang diuraikan dalam beberapa tahap antara lain :

3.1 Pencarian Ide / Gagasan

Tahapan kajian yang digunakan dalam pencarian ide Perancangan Eco Business Park Kwala Bekala adalah sebagai berikut :

1. Pencarian ide / gagasan dari sebuah pemikiran tentang Area pengembangan bisnis yang memiliki fasilitas penunjang yang memanfaatkan kebutuhan dan site yang ada di kawasan.

2. Pemantapan ide perancangan melalui penulusuran informasi dan data – data arsitektural maupun non – arsitektural dari berbagai pustaka dan media sebagai bahan perbandingan dalam pemecahan masalah.

3. Dari pengembangan ide rancangan yang diperoleh, kemudian akan dituangkan ke dalam analisis dan sintesis.

3.2 Metode Pengumpulan Data

Metode pembahasan yang dipakai dalam penyusunan laporan penelitian ini adalah metode deskriptif , yaitu memaparkan data – data, menguraikan , menjelaskan, baik itu data primer maupun data sekunder berdassarkan fakta yang ada (aktual), lalu kemudian dianalisa unntuk menghasilkan suatu kesimpulan. Oleh karena itu untuk dapat melakukan perencanaan dan perancangan sebuah Business Park ini, maka diperlukan data – data :

3.2.1 Data Primer

Data yang didapat secara langsung melalui survey lapangan atau observasi. Pengambilan data primer dilakukan dengan cara :

1. Survey Lapangan dengan cara melakukan penganmatan langsung mengenai objek yang akan dituju seperti lokasi tapak perencanaan. 2. Dokumentasi adalah metode yang bertujuan untuk memperkuat

dari metode diatas yang merupakan data bersifat nyata dan memperjelas data – data yang akan digunakan dalam analisa.

3.2.2 Data Sekunder

Data yang didapat dari studi literature yang berhubungan dengan pembuatan konsep bangunan komersil.

1. Studi Literatur, didapat dari buku – buku yang berkaitan dan literature lainnya yang mendukung.

2. Referensi, didapat dari pengumpulan data, peta dan peraturan – peraturan dari instansi terkait.

3.2.3 Analisa dan Kesimpulan

Analisa data dilakukan secara grafis yaitu menganalisa terhadap aspek pelaku kegiatan, kebutuhan ruang, penataan ruang dan sirkulasi, kemudian dianalisa dengan teknik penyajian gambar. Adapun analisis yang dapat mempengaruhi perancangan Eco Business Park Kwala Bekala

ini antara lain : 1. Analisa Tapak

Untuk tapak Eco Business Park Kwala Bekala penentuan lokasi tapak disesuaikan dengan tata guna lahan.

2. Analisa Statistik

Merupakan analisis dengan perhitungan sederhana untuk mendapatkan hasil kebutuhan ruang yang sesuai untuk Eco Business Park.

3. Analisa Kegiatan dan Pengguna

Pelaku aktivitas pada Eco Business ParkKwala Bekala dapat dibagi atas beberapa kelompok, yaitu :

a. Kelompok Pengelola b. Kelompok Penyewa c. Kelompok Pengunjung 4. Analisa Pemograman Ruang

Dalam menyusun program ruang kantor digunakan data statistic perkantoran dan menentukan jumlah pengunjung dan kebutuhan ruang. Selain itu juga dilakukan studi banding terhadap bangunan Business Park

yang mempunyai kesamaan tema dan fungsi untuk membatu dalam penentuan fasilitas dan ruang yang dibutuhkan.

5. Analisa Struktur

Persyaratan struktur meliputi struktur pondasi, struktur badan bangunan dan struktur atap dengan pertimbangan fungsi ruang, keamanan, keawetan, kekokohan, dan estetika bangunan yang disesuaikan dengan kondisi lingkungan.

6. Analisa Utilitas

Kesimpulan adalah proses penggabungan dari hasil analisis yang menghasilkan sebuah konsep, yang nantinya akan menjadi pedoman di dalam perancangan.

3.3 Konsep Perancangan

Dalam hal ini konsep perancangan merupakan gambaran-gambaran dan penjelasan mengenai perancangan.

3.4 Desain Perancangan

Merupakan hasil akhir yang berisi gambar-gambar perancangan seperti siteplan,groundplan, denah, tampak, potongan, utilitas dan sketsa eksterior/interior.

BAB IV

ANALISA PERANCANGAN

4.1 Analisa Tampak dan Bentuk berdasarkan Tema Sustainable Design

1. Tampak bangunandipertimbangkan untuk mendukung konsep sustainable designdengan menggunakan material yang ekonomis dan efisien serta yang ramah lingkungan.

2. Pemilihan bentuk dasar bangunan dipertimbangkan terhadap faktor-faktor : a. Kesesuaian bentuk site

Memanfaatkan bentuk site yang memanjang dengan mempertimbangkan efisiensi lahan agar masih tersedianya lahan hijau yang dapat dimanfaatkansebagai taman.

b. Orientasi bangunan

Mempertimbangkan orientasi bangunan yang efektif untuk pengoptimalan cahaya alami agar mencapai konsep hemat energi.

4.2 Analisa Kondisi Tapak dan Lingkungan 4.2.1 Analisa lokasi

Peta Pulau Sumatera Peta Kota Medan

Peta Kwala Bekala

SITE

Site berada di Kecamatan Medan Tuntungan, Medan, Sumatera Utara dengan luas wilayah21,58 Km2.

Kecamatan Medan Tuntungan sendiri berbatasan dengan : Sebelah Barat : Kabupaten Deli Serdang

Sebelah Timur : Kabupaten Deli Serdang Sebelah Selatan : Kabupaten Deli Serdang

Sebelah Utara : Kecamatan Medan Selayang dan Kecamatan Medan Johor Kelurahan Kwala Bekala berada di pinggiran kota Medan dimana wilayah ini bernilai strategis bagi perkembangan perdagangan dan industri sehingga berpotensi sebagai peradaban baru yang menjadikan Kwala Bekala sebagai kota yang produktif. Kwala Bekala memiliki luas ±417,67 km² dan berpenduduk sekitar 28.617 jiwa.

4.2.2 Analisa Peraturan

Gambar 4.1 Analisa Peraturan (Sumber : Data Pribadi)

Sesuai dengan Arahan Kepadatan Bangunan pada RDTRK Medan Johor yakni : 1. Perumahan kepadatan sedang, KDB ditetapkan 20-50%

2. Perdagangan dan jasa, KDB ditetapkan maks 50-75% 3. Fasilitas umum, KDB ditetapkan maks 50-70%

4. Taman kota, lapangan olah raga, sempadan sungai,sempadan rel kereta api, KDB ditetapkan maks 0-5%

Arahan ketinggian bangunanpada RDTRK Medan Johor yakni : 1. Perumahan kepadatan tinggi, sedang, KLB ditetapkan 0,8-1,2

2. Bangunan ruko untuk kawasan perdagangan & jasa, KLB ditetapkan 4. 3. Fasilitas umum, KLB ditetapkan 3.

4. `Taman kota, lapangan olah raga, sempadan sungai, sempadan rel kereta api, KLB 0,1.

GSB sesuai dengan klasifikasi jalan adalah sebagai berikut : 1. Jalan Arteri 12-16m.

Melihat kondisi eksisting yang ada,dan kondisi bangunan yang sudah tidak mungkin dilakukakan pelebaran, maka idealnya sempadan depan bangunan yang direncanakan adalah 5m.

2. Jalan Kolektor minimum 6m 3. Jalan Lokal minimum 4m 4. Jalan Lingkungan minimum 2m

Luas yang bisa dibangun : KDB/100 x Luas site Luas bangunan : KLB x Luas site

4.2.3 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian

4.2.3.1 Analisa Pencapaian

Pencapaian menuju site dapat ditempuh melalui 4 akses jalan yaitu, Jalan. Jend Jamin Ginting, Jalan RSU H. Adam Malik, Johor/ Kota Medan, dan Tuntungan.

4.2.3.2 Analisa Sirkulasi

Gambar 4.3 Analisa Sirkulasi (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 4.2 Aanalisa Pencapaian (Sumber : Data Pribadi)

Keterangan :

: Sirkulasi Kendaraan 2 arah : Sirkulasi Pejalan kaki

Site terletak diantara jalan Bunga Turi yang merupakan arteri primer 2 arah dengan lebar total 30 meter dan backboneyang merupakan jalur pedestrian dengan lebar 14meter. Potensi yang terdapat pada jalan tersebut yaitu dapat

mempermudah pencapaian ke dalam site, dilalui oleh angkutan umum, becak, mobil, dan sepeda motor, dan melalui backbone yang merupakan point utama kawasan Kwala Bekala sebagai penghubung titik-titik transit utama yaitu stasiun dan terminal.

4.2.4 Analisa View

Gambar 4.4 Analisa View (Sumber : Data Pribadi)

Keterangan :

View mengahap danau yang berpotensi tinggi bagi perancangan, sehingga harus dimanfaatkan dengan desain yang menarik.

View menghadap backboneyang merupakan point utama kawasan Kwala Bekala dan jalur yang menghubungkan dua titik transit utama yaitu stasiun dan terminal yang ramai dilewati para pejalan kaki.

View menghadap jalan raya dan merupakan orientasi utama bangunan.

4.2.5 Analisa Kebisingan

Gambar 4.5 Analisa Kebisingan (Sumber : Data Pribadi)

Keterangan :

: Tingkat kebisingan tinggi : Tingkat kebisingan rendah

Pada gambar terlihat tingkat kebisingan tinggibersumber dari Jalan Bunga Turi yang merupakan jalan arteri primer 2 arah dimana kebisingan berasal dari kendaraan yang melintasi jalan raya. Kebisingan dengan tingkat rendah bersumber dari jalur pedestrian yang terdapat dibagian tenggara dan barat site dimana kebisingan hanya berasal dari pejalan kaki yang melewati jalur tersebut.

4.2.6 Analisa Orientasi Matahari

Gambar 4.6 Analisa Matahari (Sumber : Data Pribadi)

Pada gambar diatas terlihat orientasi matahari berada di sebelah timur dan barat site. Hal ini dapat memberikan dampak negatif dan juga positif bagi site. Dampak negatif yang ditimbulkan adalah matahari pagi-siang yang terpancar langsung ke sisi timur site sehingga perlu ditanggulangi dengan penerapan sun-shadingpada

bangunan. Dampak positif yang ditimbulkan adalah cahaya matahari dapat dimaksimalkan untuk penggunaan solar panel dalam mengurangi pengunaan listrik berlebihan pada bangunan.

4.3 Analisa Kegiatan

Beberapa kegiatan yang terjadi pada Eco Business Park Kwala Bekalaadalah :

1. Kegiatan Utama

Kegiatan ini menjalankan fungsi utama dari business park ini yaitu sebagai tempat untuk bekerja/berbisnis dan entertainment yang didukung fasilitas penunjang seperti supermarket dan foodcourt. Kegiatan tersebut antara lain : a. Bekerja

Kegiatan yang dilakukan sehari-hari oleh pelaku bisnis dan pegawai dari kantor sewa yang terdapat pada business park.

b. Kegiatan Edukasi

Kegiatan ini berupa seminar maupun pelatihan keterampilan wirausahawan mandiri yang diselenggarakan oleh pengelola bekerja sama dengan instansi/dinas terkait. Kegiatan ini akan diadakan secara berkala dengan mendatangkan pengusaha-pengusaha sukses yang berasal dari daerah Sumatera Utara maupun luar daerah Sumatera Utara.

c. Berbelanja

Pengunjung yang datang ke business park ini dapat berbelanja produk-produk yang dipasarkan padabookstore dan retail-retail yang tersedia.

d. Makan / minum

Pada business park ini juga tersedia berbagai pilihan kuliner. Pengunjung yang datang bisa menikmati makanan ataupun minuman yang tersedia café-café yang berada di sepanjang area business park.

e. Berolahraga

Kegiatan yang berhubungan dengan olahraga dengan tersedianya Gym and Fitness pada business park.

2. Kegiatan Penunjang

a. Kegiatan-kegiatan ini berfungsi untuk mendukung fungsi utamanya dan sebagai Kegiatan pemeliharaan

b. Kegiatan servis c. Kegiatan administratif

4.3.1 Analisa Pengguna

Pelaku kegiatan yang terlibat dalam penggunaan Eco Business Park Kwala Bekala ini terbagi dalam 3 kelompok yaitu pengunjung, pengelola dan penyewa/tenant. Pengunjung yang datang dapat dibagi berdasarkan beberapa kelompok yaitu :

1. Berdasarkan motivasi dan tujuan kunjungannya

a. Pengunjung yang datang dengan motivasi tertentu dan dengan rencana kunjungan sebelumnya misalnya untuk berbelanja dan refreshing.

b. Pengunjung yang datang tanpa motivasi dan tanpa rencana kunjungan sebelumnya, misalnya masyarakat Kwala Bekala yang mencari tempat varian tempat rekreasi baru.

2. Berdasarkan usia

a. Kelompok usia anak-anak b. Kelompok usia remaja c. Kelompok usia dewasa d. Kelompok usia lanjut

3. Berdasarkan kuantitas pengunjung yang datang

a. Pengunjung yang datang secara individu (dengan menggunakan kendaraan umum atau kendaraan pribadi)

b. Pengunjung yang datang dengan kapasitas sedang, berkisar antara 2-50 orang (dengan menggunakan bus wisata, kendaraan umum atau kendaraan pribadi)

Tabel 4.1 Alur Kegiatan Pengguna Bangunan

No. Pengguna Alur Kegiatan

1. Pengunjung

2. Pengelola

3. Tenants/ penyewa

Datang

Parkir

Penerima Berbelanja Melihat-lihat

Makan

Istirahat Pulang

Datang Penerima Kerja di kantor

Istirahat

Penerima Parkir

Datang

Parkir

Penerima

Kerja di kantor sewa/retail

Locker / R.Ganti

Makan

Istirahat

Pulang

Istirahat Pulang

4. Teknisi

4.3.2 Analisa Pemograman Ruang A. Program Ruang

Tabel 4.2Program Ruang

Fasilitas utama

Nama Ruang Kapasitas (orang)

Standar (m2/orang

) Sumbe r Jumlah Ruang Luas (m2)

Retail Retail Tipe A 1 penyewa 12 m2/unit Asumsi 100 1.200 Retail Tipe B 1 penyewa 24 m2/unit Asumsi 60 1.440 Retail Tipe C 1 penyewa 36 m2/unit Asumsi 20 720

Sub Total Sirkulasi 30%

Total Luas Ruang Retail 3.360

Kantor Sewa

Tipe Terbuka 1 Penyewa 15m2/Unit DA 40 600 Tipe Semi

Terbuka

1 Penyewa 1 lantai DA

Datang

Parkir

Penerima Locker / R.Ganti Kerja

teknisi Istirahat

Locker / R.Ganti

Sub Total Sirkulasi 30% Total Luas Kantor Sewa 600 Fasilitas Pendukun g Nama Ruang Kapasita s (orang) Standar (m2/orang)

Sumber Jumlah Ruang

Luas (m2)

Food Court

Foyer 100 0,8 1 80

R. Makan 500 1,1 DA 1 550

Counter 4 12 m2 Asumsi 15 180

Kasir 3 m2 DA 1 3

R. Simpan Makanan

36 Asumsi 1 36

R.

Karyawan

20 0,8 DA 1 16

Toilet Pria

Kloset 6 1,4

m2/kloset

DA 1 8,4

Urinoir 15 0,5

m2/kloset

DA 1 7,5

Wastaf el

3 0,6

m2/kloset

DA 1 1,8

Toilet Wanita

Kloset 8 1,4

m2/kloset

DA 1 11,2

Wastaf el

4 0,6

m2/kloset

Sub Total 896,3

Sirkulasi 30% 268,89

Total Luas Ruang Food Court 1.165,19

Cafe 50 0,8 Asumsi 4 160

Gym 75 0.8 Asumsi 1 60

Musholla 20 0,8 Asumsi 2 32

Sub Total 208

Sirkulasi 30% 62,4 Total luas cafe dan ATM Center 270,4 Fasilitas Semi Private

Nama Ruang Kapasitas (orang)

Standar (m2/orang)

Sumber Jumlah Ruang

Luas (m2)

Ruang Semina

r

Lobby/Receptionist 10 0,8 DA 1 8

R. Presentasi/stage 12 6 m x 12 m DA 1 72

R. Audiensi 200 0,84 m2/bangku DA 1 168

R. Persiapan 10 1 DA 1 10

Toilet Pria

Kloset 6 1,4 m2/kloset DA 1 8,4

Urinoir 15 0,5 m2/kloset DA 1 7,5

Wastafel 3 0,6 m2/kloset DA 1 1,8

Kloset 8 1,4 m2/kloset DA 1 11,2

Wastafel 4 0,6 m2/kloset DA 1 2,4

Sub Total 289,3

Sirkulasi 30% 86,7

Total Luas Ruang Seminar 376

Fasilitas Private Nama Ruang Kapasitas (orang) Standar (m2/orang)

Sumber Jumlah Ruang

Luas (m2)

Kantor Kantor Pengelola

Hall/Lobby 20 0,8 DA 1 16

R.

Informasi

4 4,5 DA 1 18

R. Tunggu 20 0,9 DA 1 18

R. Jaga 2 1,8 DA 1 3,6

R. Direktur 3 14-18,5 m2 DA 1 18

R. Wakil Direktur

3 14-18,5 m2 DA 1 15

R.

Sekretaris

3 14-18,5 m2 DA 1 14

R. Kabag Pameran

3 14-18,5 m2 DA 1 15

R. Kabag Sarana dan Prasarana

3 14-18,5 m2 DA 1 15

Keuangan R. Kabag Edukasi

3 14-18,5 m2 DA 1 15

R. Kabag Personalia

3 14-18,5 m2 V 1 15

R. Kabag Humas

3 14-18,5 m2 DA 1 15

R. Kabag Gudang

3 14-18,5 m2 DA 1 15

R. Staff 20 5,5 DA 1 110

R. Istirahat Staff

20 1 Asumsi 1 20

R. Rapat Besar

50 2 DA 1 100

R. Rapat Kecil

15 2 DA 1 30

R. Arsip 36 Asumsi 1 36

Gudang 10% luas

total

Asumsi 1 36

Kantor Bank

Lobby/R. Tunggu

20 0,8 DA 1 16

R. Manager

6 14-18,5 m2 DA 1 18

R.

Customer Service

6 5,5 BPDS 1 30,3

R. Back Office

10 5,5 1 55

R. Arsip 36 Asumsi 1 36

Gudang 10% luas

total

Asumsi 1 24

Sub Total 749,2

Sirkulasi 30% 224,76

Total Luas Ruang Kantor 973,96

Fasilitas Utilitas Nama Ruang Kapasitas (orang) Standar (m2/orang)

Sumber Jumlah Ruang

Luas (m2)

Ruang Kegiatan Pelayanan Utilitas Bangunan R. Operator CCTV

3 7,2 1 21,6

R. Operator PABX

3 7,2 1 21,6

R. Operator Sound System

2 7,2 1 14,4

R. MDF 3 7,2 1 21,6

R. AHU 10% Luas

bangunan yang dilayani 1 R. Panel dan Trafo 1

R. Genset 1

R. Water Tank

DA : DATA ARSITEK

BPDS : BUILDING PLANNING AND DESIGN STANDART POS : PLANNING OFFICE SPACE

HD & IS : HUMAN DIMENSION AND INTERIOR SPACE

Jadi luas bangunan Eco Business Park secara keseluruhan adalah sebagai berikut 1. Fasilitas Umum : 3.000m2

2. Fasilitas Penunjang : 5.928m2 3. Fasilitas Semi Private : 376m2 4. Fasilitas Private : 973m2 5. Fasilitas Pendukung : 1.435m2

R. Air Kotor

1

R. Chiller 1

Sub Total Sirkulasi 30%

Total Luas Ruang Kegiatan Pelayanan Utilitas Bangunan

Fasilitas Utilitas Nama Ruang Kapasitas (orang) Standar (m2/orang)

Sumber Jumlah Ruang

Luas (m2)

Area Parkir

Parkir Mobil

800 12 200 2.750

Parkir Sepeda Motor

500 2 250 500

Sub Total 3.250

Sirkulasi 30% 975

4.4 Analisa Struktur yang sesuai dengan Sustainable Design 4.4.1 Struktur

Struktur terdiri dari :

a. Sub Structure (pondasi bangunan) b. Upper Structure (badan dan atap bangunan) Kriteria pemilihan struktur :

a. Kriteria teknik

Sistem struktur harus dapat memenuhi persyaratan esensial yaitu kekakuan, kekuatan, kestabilan dan ketahanan terhadap kebakaran.

b. Kriteria fungsi

Sistem struktur harus dapat memenuhi fungsi ruang fasilitas utama dalam bangunan.

c. Kriteria estetika

Sistem struktur harus dapat mengekspresikan keindahan

1. Sub Structure

Jenis pondasi terbagi dalam 2 (dua) klarifikasi, yaitu :

1. Pondasi dangkal : untuk bangunan sederhana, berlantai sedikit, yang bebannya relatif ringan, berupa pondasi setempat maupun lajur.

2. Pondasi dalam : untuk bangunan kompleks, berlantai banyak, yang bebannya relatif besar berupa pondasi tiang, sumuran dan terapung.

Batasan-batasan akibat konstruksi di atasnya, harus memperhatikan: a. Kondisi beban

Ditinjau dari segi pelaksanaannya, khususnya bila ada di dalam kota, ada beberapa keadaan di mana diusahakan dengan cara apapun untuk memasukkan kondisi lingkungan ke dalam pertimbangan.

Berdasarkan analisa di atas, maka bangunan Eco Business Park menggunakan pondasi tiang pancang.

2. Upper Structure

Pemilihan struktur badan berdasarkan pertimbangan :

1. Dapat memenuhi kebutuhan fungsi bangunan pada Eco Business Park

2. Keuntungan struktur yang ekonomis, tahan gempa dan mudah dalam pelaksanaannya.

Berdasarkan kriteria di atas, maka bangunanEco Business Park

menggunakan sistem struktur rigid frame dengan konstruksi beton.

Keuntungan struktur rigid frame yang mendukung sustainable design :

1. Mudah pelaksanaannya 2. Tahan gempa

3. Ekonomis

4. Bukaan dan pembagian ruang yang lebih bebas karena dinding bukaan sebagaistruktur hanya pengisi.

4.5 Analisa Utilitas yang sesuai dengan Sustainable Design

Penggunaan sistem utilitas dan kelengkapan bangunan dipertimbangkan terhadap :

1. Kenyamanan dan keamanan pengguna terhadap suhu, cahaya, kebisingan dan bahaya kebakaran.

2. Kelangsungan kegiatan dan pemeliharaan mesin dan peralatan kantor dari kerusakan.

4.5.1 Sistem Pencahayaan

1. Pencahayaan alami

Dengan pemanfaatan sinar matahari sebagai pencahayaan alami pada ruang- ruang yang memungkinkan diberi bukaan jendela, ruang perkantorandan fasilitas penunjang lainnya.

2. Pencahayaan buatan

Untuk ruang-ruang yang tertutup dan juga pada ruangan tertentu yang bertujuan untuk menimbulkan suasana ruangan seperti lampu sorot (spot light) pada atrium dan ruang seminar.

4.5.2 Sistem Pengkondisian Udara

1. Pengkondisian alami

Berupa pemanfaatan udara luar yang masuk ke dalam bangunan dengan cara aliran silang (cross ventilation).

2. Pengkondisian buatan

Sistem pengudaraan buatan digunakan untuk ruang-ruang tertutup, yang menuntut kondisi udara yang stabil dan faktor kenyamanan.

a. Central Station System

b. All air system

Condenser, evaporator dan AHU diletakkan pada suatu tempat Udara dingin di masukkan melalui ducting

Menggunakan sentral AHU yang dilengkapi Central Direct Examtion Coil atau Central Direct Draigne Coil

Tabel 4.3 Keuntungan dan Kerugian Central Station System

Keuntungan Kerugian

Rangkaian lebih sederhana dan pendek sirkulasinya

Mudah dirancang dan dipasang rangkaiannya

Pemeliharaannya pada sentral saja, operation dan maintenance lebih mudah

- Initial Cost tinggi (biaya ducting

dan isolasi)

- Ketinggian shaft dan ducting sama, jadi memerlukan ducting tinggi yang mengurangi ketingian ruang dalam

c. Water System

AHU diletakkan pada setiap ruangan/lantai dengan kapasitas pelayanan tertentu (ruang pelayanan maksimal adalah 3000 m2)

Setiap AHU dihubungkan oleh pipa air dingin dengan sentra

Tabel 4.4 Keuntungan dan Kerugian Water System

Keuntungan Kerugian

Rangkaian lebih sederhana dan pendek sirkulasinya

Mudah dirancang dan dipasang rangkaiannya

Pemeliharaannya pada sentral saja, operation dan maintenance lebih mudah

Ukuran shaft lebih kecil

- Initial Cost tinggi (biaya ducting

dan isolasi)

- Memerlukan air dalam jumlah besar dan tempat penampungannya

Sentral dapat terletak pada luar bangunan

Berdasarkan pertimbangan di atas, maka sistem AC yang digunakan yaitu AC sentral, dengan sistem air.

4.5.3 Sistem Keamanan

Keamanan pada bangunan meliputi keamanan terhadap bahaya kebakaran, bahaya petir dan bahaya terhadap tindak kriminal.

1. Pencegahan bahaya kebakaran A. Pencegahan pasif

1) Tangga kebakaran

a. Jarak tangga maksimal 25 m b. Dilengkapi dengan blower

c. Lebar tangga pintu kebakaran minimal 90 cm

d. Terdapat pada daerah perkantoran, perdagangan dan servis 2) Penerangan darurat

a. Sumber daya baterai

b. Mempunyai lampu petunjuk c. Bekerja secara otomatis

B. Pencegahan aktif

1) Alat pemadam kimia portable

a. Daya jangkau 200-250 m b. Jarak antara alat 25 m

c. Diletakkan pada daerah tertentu 2) Alat pemadam kimia sedang (beroda)

a. Daya jangkau 500-550 m

b. Diletakkan pada tempat-tempat tertentu 3) Hydrant

a. Daya jangkau 800 m2/unit

b. Jarak maksimum perletakkan 30 m 4) Sumber air

a. Reservoir (dalam bangunan) b. Jaringan PAM (luar bangunan)

5) Sprinkler

a. Bekerja secara otomatis b. Daya jangkau 25 m2/unit c. Jarak sprinkler 5 m

d. Digunakan pada daerah umum dan pengelola 6) Fire alarm

a. Mendeteksi sedini mungkin secara otomatis b. Terdiri dari heat dan smoke detector

c. Area pelayanan 92 m2 per alat d. Digunakan di seluruh ruangan

2. Terhadap Bahaya Petir

Pemilihan sistem untuk penanggulangan ini dipertimbangkan atas : a. Ketinggian bangunan

b. Penampilan bangunan yang berhubungan dengan efektifitas alat c. Pemeliharaan alat

Adapun sistem penangkal petir yaitu : a. Sistem Penangkal Faraday

Tinggi baja penangkar ± 30 cm diletakkan di atas bangunan dengan ujung beradioaktif dan dihubungkan dengan kawat baja, kemudian salah satu tiang dihubungkan ke tanah dengan besi baja, sehingga aliran listrik dari petir langsung tersalurkan ke tanah.

b. Sistem Franklyn

Merupakan sistem radioaktif, berupa tinggi 120 cm dengan ujung beradioaktif dan diletakkan di tengah atap. Radius sistem ini ± 60 m.

3. Terhadap Bahaya Manusia

Pada bagian penjagaan dilakukan keamanan bantuan dengan alat close-circuit television (CCTV).

4.5.4Sistem Distribusi Listrik

Sumber daya listrik utama bangunan berasal dari PLN melalui jaringan listrik kota. Sebagai cadangan, digunakan genset yang bekerja secara otomatis bila listrik padam. Perletakkan genset dipertimbangkan terhadap kebisingan yang ditimbulkan dan dihindari dari penglihatan langsung.

4.5.5 Sistem Komunikasi

Sistem komunikasi yang dipergunakan dalam gedung yaitu : 1. Komunikasi intern

b. Pengeras suara 2. Komunikasi extern

a. Telepon dengan sistem PABX b. Faximile

4.5.6 Sistem Sanitasi dan Pemipaan

Terbagi menjadi : 1. Sistem air bersih 2. Sistem air kotor

A. Distribusi air bersih

Pemenuhan akan air bersih direncanakan berasal dari PAM dan sumur untuk kebutuhan cadangan, seperti kebakaran dan sebagainya.

Jenis pendistribusian air bersih : 1. Up Feed Riser System

Air dari PDAM atau sumur masuk ke reservoir, yang kemudian dipompakan ke atas, disebarkan ke seluruh ruangan. Sistem ini menggunakan energi listrik dengan bantuan pompa listrik.

2. Down Feed Riser System

Air dari PDAM atau sumur dipompakan ke atas, kemudian dialirkan turun ke seluruh ruangan. Sistem ini memanfaatkan grafitasi, hemat dalam penggunaan energi listrik dan membutuhkan ruangan khusus untuk tangki pada lantai- lantai atas.

Berdasarkan kriteria-kriteria di atas, maka yang akan digunakan pada perkantoran adalahDown Feed Riser System

IPAL

Salah satu teknologi yang dapat diaplikasikan untuk menanggulangi limbah cair, kombinasi proses pengolahan air limbah secara biologi dan fisika, yaitu sistem anaerob upflow filter (proses pengolahan secara biologi) dan multi saringan (proses pengolahan secara fisika).

Kotoran lain berupa Sampah umum ditampung di dalam bak shaft penempungan sementara sebelum diangkut oleh Dinas Kebrsihan.

Faktor penting yang harus diperhatikan pada sistem sanitasi ini adalah : a. Menghindari pencemaran lingkungan

b. Tidak merusak suasana bangunan dan penampilan bangunan c. Kemudahan pengangkutan sampah hingga ke penampungan akhir

4.5.7 Pengangkutan Vertikal

Pengangkutan vertikal yang mendukung sustainable design tentang kenyamanan, keamanan dan keselamatan terdiri dari :

1. Tangga dengan persyaratan sebagai berikut : a. Lebar cukup

b. Tidak bergetar

c. Nyaman dan tidak melelahkan d. Tidak licin

BAB V

KONSEP PERANCANGAN

5.1 Konsep Perancangan

5.1.2Implementasi temaSustainable Architecture pada bangunan

Pada perancangan Eco Business Park Kwala Bekala ini, pendekatan perancangan dilakukan dengan memperhatikan aspek sustainable architecture, dimana hal yang paling pokok dalam perancangan bangunan yang sustainable

adalah dengan memperhatikan aspek lingkungan, sosial, dan ekonomi.

Bangunan yang sustainable selalu berupaya menjaga keseimbangan alam, memperhatikan aspek sosial sehingga tercipta ruang-ruang sosial/interaksi yang nyaman dan juga selalu berupaya menciptakan bangunan yang ekonomis, baik itu saat pembangunannya maupun dalam perawatannya.

Pencahayaan alami diciptakan melalui desain bangunan yang tidak terlalu tebal sehingga cahaya matahari bebas masuk. Beberapa strategi yang di upayakan untuk menciptakan bangunan dengan tema sustainable architecture yaitu :

1. Pemanfaatan cahaya matahari

a. Memanfaatkan cahaya matahari dengan meletakkan jendela lebar di tiap sisi bangunan yang berrtujuan untuk memaksimalkan pencahayaan alami yang masuk kedalam bangunan sebagai pertimbangan penghematan energi listrik dengan tidak menggunakan lampu pada siang hari.

Gambar 5.1. Tampak barat laut (Sumber : Data Pribadi)

b. Penggunaanphotovoltaic

Memaksimalkan cahaya matahari yang berorientasi dari arah timur – barat site dengan meletakkan photovoltaicdiarea rooftop gedung kantor sebagai fitur sustainable agar mendukung pembaharuan energi (renewable energy) matahari menjadi energi listrik pada bangunan.

Gambar 5.2 Suasana Perletakan Solar Panel diRooftop

(Sumber : Data Pribadi)

c. Terdapat Roof Gardendengan fungsipenghijauan, perputaran udara, peminimalan emisi, penanggulangan air hujan yang berlebih tidak terserap dan sebagai penghalang panas berlebih kepada bangunan.Penggunaan green rooftop

pada bangunan ini juga berfungsi sebagai sirkulasi satu bangunan ke bangunan yang lain dan menambah ruang publik.

Gambar 5.3 Suasana Green Rooftop

(Sumber : Data Pribadi)

Gambar 5.4 Denah Green Rooftop

Penggunaan sistem atap hijau, hal ini untuk memperkuat nuansa taman pada bangunan dan juga menahan panas sehingga tidak masuk ke dalam bangunan.

Gambar 5.5 Sistem atap hijau (Sumber : Data Pribadi)

Atap datar tanpa tanaman mengakibatkan suhu didalam bangunan menjadi panas. Sedangkan atap yang menggunakan tanaman menjadikan suhu ruangan lebih dingin.

5.2 Konsep Perancangan Bangunan

5.2.1Konsep Tampak dan Gubahan Massa

1. Penggunaan Secondary skin sebagai sunshading dan tambahan estetika pada fasad bangunan.

Gambar 5.6 Tampak eksterior (Sumber : Data Pribadi)

Secondary skin dengan material GRC (glass reinforced concrete)

Material yang digunakan merupakan GRC (glass reinforced concrete) yang dapat mengurangi intesitas panas cahaya matahari langsung ke bangunan juga sebagai penambah estetika pada fasad bangunan.

Bentuk dari sunshading diadaptasi dari bentukdedaunan agar menambah kesan

Eco pada bangunan.

Gambar 5.7Konsep Secondskin

(Sumber : Data Pribadi)

2. Bangunan Eco Business Park ini dirancang dengan mengambil bentuk dasar site yang memanjang kearah utara-selatan. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan efisiensi ruang yang lebih baik dan penyesuaian dengan bentuk tapak. Bentukan massa yang mengikuti tapak menciptakan pergerakan angin dari segala sisi bangunan.

Gambar 5.8 Gubahan massa samping kiri (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 5.9Gubahan massa samping kanan (Sumber : Data Pribadi

Gambar 5.10 Gubahan massa (Sumber : Data Pribadi)

5.2.2 Konsep Perancangan Ruang Dalam dan Sirkulasi

Gambar 5.11Zoning basement

(Sumber : Data Pribadi)

Basement Eco Business Park digabungkan dengan area parkir gedung hotel bisnis dikarenakan posisi bangunan yang bersebelahan. Konsep parkir basement dengan adanya sirkulasi utama yang menghubungkan dua bangunan.

Area Publik Area Servis

Pada level lantai 1 dan 2 yang terdapat retail, café, foodcourt, ,bank, Gym, salon dan supermarket digunakan untuk fasilitas publik, semi publik, dan servis.

Gambar 5.12Zoning lantai 1 dan 2 podium (Sumber : Data Pribadi)

Area Publik Area Semi Publik Area Servis

Pada level lantai 3,4,5, dan 6 merupakan area perkantoran dengan fasilitas private, semi private dan servis.

Gambar 5.13Zoning lantai 3, 4, 5, dan 6 (Sumber : Data Pribadi)

Area Private Area Semi Private Area Servis

5.3 Konsep Perancangan Tapak

5.3.1 Penzoningan Tapak

Konsep perancangan tapak pada site ini dilakukan dengan mengintegrasikan ruang luar dengan ruang dalam, sehingga terjalin sequence atau aliran kegiatan dari luar ke dalam bangunan serta untuk memanfaatkan kawasan yang merupakan kawasan TOD (transit Oriented Development) Tapak diolah dengan memaksimalkan area terbuka sehingga keseimbangan alam tetap terjaga.

Gambar 5.14 Penzoningan Tapak (Sumber : Data Pribadi)

Area Taman.

Area Foodcourt Outdoor untuk menikmati santapan dengan suasanaterbuka.

Area bagi pendatang yang berjalan kaki (pedestrian).

5.3.2 Parkir dan Sirkulasi

Parkir pada site ini terdapa pada level ground dan basement dengan pertimbangan kenyamanan kegiatan pada area ground yang juga berdampak pada efisiensi ruang luar yang lebih fleksibel.

Sirkulasi kendaraan di buat terpisah dengan sirkulasi pejalan kaki agar tidak mengganggu kenyamanan bagi pejalan kaki. Sirkulasi untuk pejalan kaki dibuat langsung menuju gedung dengan melalui area taman.

Gambar 5.15 Penzoningan parkir dan Sirkulasi (Sumber : Data Pribadi)

Sirkulasi bagi pejalan kaki.

Sirkulasi bagi pengguna kendaraan pribadi.

5.3.3 View dan Orientasi

Bangunan didesain dengan orientasi utara-selatan sehingga mengurangi efek panas sinar matahari ke dalam bangunan.View bangunan dibuat menagrah kea rah Jl.bunga turi karena jalan ini merupakan satu-satunya jalan umum yang berbatasan langsung dengan site. Namun pada sisi barat/selatan dan timur bangunan tetap di

desain sedemikian rupa karena ketiga sisi ini juga merupakan bagian bangunan yang berfungsi sebagai area keluar dan masuk pengunjung ke bangunan.

5.4 Konsep Perancangan Struktur Bangunan

Bangunan menggunakan structure rigid frame, yang memiliki kemampuan untuk menahan gayapada arah vertikal dan horizontal. Dengan struktur ini maka dapat disusun layout ruang-ruang dalam yang lebih efisien. Untuk pondasi, bangunan ini menggunakan pondasi tiang pacang dengan bahan beton bertulang, sehingga dapat menahan beban bangunan dengan baik.

Gambar 5.16 Detail pondasi tiang pancang (Sumber : Google Images)

Gambar 5.17Detail pondasi tiang pancang pada core bangunan (Sumber : Google Images)

BAB VI

GAMBAR DESAIN PERANCANGAN

6.1 Gambar Perspektif Perancangan

Gambar 6.1 Suasana Depan Bangunan pada sore hari (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.2 Suasana Tampak Bangunan pada siang hari (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.3 Suasana Tampak Samping Bangunanpada sore hari (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.4 Suasana Roof Gardenpada siang hari (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.5 Suasana Outdoorpada pagi hari (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.6 Suasana Area Outdoor Cafe

6.2Foto Maket Hasil Perancangan

Gambar 6.7 Suasana Maket Bangunan 1 (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.8 Suasana Maket Bangunan 2 (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.9 Suasana Maket Bangunan 3 (Sumber : Data Pribadi)

Gambar 6.10 Suasana Maket Bangunan 4 (Sumber : Data Pribadi)

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Terminologi Judul

Judul proyek ini adalah Eco Business Park Kwala Bekala. Adapun pengertian dari tiap kata adalah sebagai berikut :

a. Eco

Ekologi adalah ilmu yang mempelajari distribusi dan keanekaragaman organisme hidup, dan bagaimana hal-hal tersebut dipengaruhi oleh interaksi antara organisme hidup lingkungannya (cahaya matahari, iklim, geologi, termasuk organisme hidup lain di habitatnya).

Arsitektur Ekologi adalah salah satu konsep arsitektur dengan pendekatan desain yang secara holistic (menyeluruh, terintegrasi) menekankan konteks terhadap makhluk hidup dan lingkungan (environment), serta mencegah dan memperbaiki kerusakan ekosistem.

b. Business

Dalam ilmu ekonomi, bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba. Secara historis kata bisnis dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti "sibuk" dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk mengerjakan aktivitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan. Dalam ekonomi kapitalis, di mana kebanyakan bisnis dimiliki oleh pihak swasta, bisnis dibentuk untuk mendapatkan profit dan meningkatkan kemakmuran para pemiliknya. Pemilik dan operator dari sebuah bisnis mendapatkan imbalan sesuai dengan waktu, usaha, atau kapital yang mereka berikan. Namun tidak semua bisnis mengejar keuntungan seperti ini, misalnya bisnis koperatif yang bertujuan meningkatkan kesejahteraan semua anggotanya atau institusi pemerintah yang bertujuan meningkatkan kesejahteraan rakyat. Model bisnis seperti ini kontras

dengan sistem sosialistik, di mana bisnis besar kebanyakan dimiliki oleh pemerintah, masyarakat umum, atau serikat pekerja.

Secara etimologi, bisnis berarti keadaan di mana seseorang atau sekelompok orang sibuk melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Kata "bisnis" sendiri memiliki tiga penggunaan, tergantung skupnya — penggunaan singular kata bisnis dapat merujuk pada badan usaha, yaitu kesatuan yuridis (hukum), teknis, dan ekonomis yang bertujuan mencari laba atau keuntungan. Penggunaan yang lebih luas dapat merujuk pada sektor pasar tertentu, misalnya "bisnis pertelevisian." Penggunaan yang paling luas merujuk pada seluruh aktivitas yang dilakukan oleh komunitas penyedia barang dan jasa. Dalam hal ini bisnis yang ditujukan adalah penyediaan kantor sewa dan area komersil.

c. Park

Dapat diartikan sebagai taman yang merupakan area untuk berekreasi dan berjalan-jalan serta sebagai penyegar ruang dalam dan luar.

d. Kwala Bekala

Kwala Bekala adalah kelurahan di kecamatan Medan Johor, Medan, Sumatera Utara, Indonesia.

Berdasarkan penjelasan diatas maka defenisi dari Eco Business Park

merupakan bangunan mixed-use yang didalamnya terdapat kantor sewa, retail, fasilitas penunjang lainnya serta taman. Dengan kata lain Eco Business Park

2.2. Lokasi

Lokasi terletak di Kecamatan Medan Tuntungan, Medan, Sumatera Utara dengan luas wilayah 21,58 Km2.

Kecamatan Medan Tuntungan sendiri berbatasan dengan : Sebelah Barat : Kabupaten Deli Serdang

Sebelah Timur : Kabupaten Deli Serdang Sebelah Selatan : Kabupaten Deli Serdang

Sebelah Utara : Kecamatan Medan Selayang dan Kecamatan Medan Johor

2.2.1 Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi Proyek

a. Kasus Proyek : Eco Business Park

b. Status Proyek : Fiktif

c. Pemilik Proyek : Swasta dan Pemerintah d. Lokasi Tapak : Jl. Bunga Turi

e. Letak Geografis : 02°53′23.6″ Lin tang Utara dan 98°31′18.8″ BujurTimur

f. Batas-batas Tapak

- Batas Utara :Hotel dan Pusat Perbelanjaan - Batas Timur : Lahan Kosong

- Batas Selatan : Youth Centre

- Batas Barat : Hotel Bisnis Dan Pusat Kuliner g. Luas Lahan : ± 1.5 Ha (± 15.000 �2)

h. Peruntukan Lahan : Komersil, Perkantoran, Permukiman

i. Kontur : Relatif Datar

j. Pemilik Lahan : Swasta

k. Eksisting Lahan : Lahan Kosong

l. KLB : 1-8 Lantai

m. KDB : 60% / 1-5

2.3. Studi Literatur

2.3.1 Mebidangro

Medan-Binjai-Deli Serdang & Karo visi yang jauh ke depan (visi 2027) yaitu kota yang nyaman dihuni, memiliki fasilitas kota yang terjangkau, mendorong gairah berakitivitas sosial, ekonomi maupun kebudayaan, banyak ruang publik yang mudah dicapai dengan bersepeda atau jalan kaki dan transportasi umum yang andal. Selain itu, sebagai PKN dan KSN Ekonomi, Rencana Pengembangan Metropolitan Mebidangro telah disiapkan sampai tahun 2030. Tujuannya agar Mebidangro mampu menjadi pusat pelayanan ekonomi skala nasional yang mampu bersaing dengan pusat pelayanan ekonomi Regional IMT-GT, di samping melayani penduduknya dengan prima. Luas wilayah Metropolitan Mebidangro adalah 301.697 ha, meliputi Kota Medan, Kota Binjai, Kabupaten Deli Serdang dan sebagian Kabupaten Karo. Pada tahun 2009 total jumlah penduduk metropolitan ini mencapai 4.2 juta Jiwa.

Kebijakan dalam Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Mebidangro meliputi: 1. Pengembangan dan pemantapan fungsi Kawasan Perkotaan Mebidangro

sebagai pusat perekonomian nasional yang produktif dan efisien serta mampu bersaing secara internasional terutama dalam kerja sama ekonomi subregional Segitiga Pertumbuhan Indonesia-MalaysiaThailand;

2. Peningkatan akses pelayanan pusat-pusat kegiatan perkotaan Mebidangro sebagai pembentuk struktur ruang perkotaan dan penggerak utama pengembangan wilayah Sumatera bagian utara;

3. Peningkatan kualitas dan jangkauan pelayanan jaringan prasarana transportasi, energi, telekomunikasi, sumber daya air, serta prasarana perkotaan Kawasan Perkotaan Mebidangro yang merata dan terpadu secara internasional, nasional, dan regional;

4. Peningkatan keterpaduan antarkegiatan budi daya serta keseimbangan antara perkotaan dan perdesaan sesuai dengan daya dukung dan daya tampung lingkungan;

5. Peningkatan fungsi, kuantitas, dan kualitas RTH dan kawasan lindung lainnya di Kawasan Perkotaan Mebidangro.

Untuk mendukung kebijakan diatas, maka diambil lima langkah strategis pengembangan Kawasan Metropolitan Mebidangro, yaitu pengembangan koridor ekonomi internasional Belawan – Kuala Namu, pembangunan pusat-pusat pelayanan kota baru, revitalisasi pusat kota lama Medan dan Kawasan Tembakau Deli, pembangunan dan pemantapan Koridor Hijau Mebidangro, dan pengembangan Akses Strategis Mebidangro.

2.3.2 TOD(Transit Oriented Development)

Transit Oriented Development muncul pertama kali pada tahun 1990-an yangdi pelopori oleh Peter Calthorpe. TOD muncul dikarenakan fenomena

urbansprawl yang mengakibatan tingginya penggunaan kendaraan pribadi danmengakibatkan kemacetan (Yuniasih, 2007).Menurut Taolin (2008) Gerakan pengembangan kawasan berbasis transit didasari oleh kualitas kehidupan kota yang semakin memburuk yang ditandai dengan kemacetan, sprawl, dan tata guna lahan yang tidak terintegrasi. TOD memiliki tujuan menciptakan tujuan yang nyaman, aman, menyenangkan dan mecukupi bagi pejalan kaki (walkable environment). Dengan mencampurkan berbagai fungsi kegiatan perjalanan yang perlu dilakukan dapat digabungkan menjadi lebih singkat dan cepat. Fungsi-fungsi tersebut adalah pusat area komersil, perkantoran, retail, servis, pemukiman dengan kepadatan sedang hingga kepadatan tinggi dan juga ruangterbuka publik.

Gambar. 2.1 Konsep TOD

(Sumber : Calthrope dalam Wijaya (2009))

Konsep Transit Oriented Development (TOD) ini menawarkan alternative menuju pola pengembangan dengan menyediakan fungsi-fungsi working,

living,leisure dalam populasi yang beraneka ragam, dalam kepadatan yang rendahsampai dengan tinggi, dengan konfigurasi fasilitas pedestrian dan akses transit. Karakteristik bentuk kota ini bercirikan keragaman dan densitas tinggi dalam skala lokal/kawasan, dan terhubungkan dengan bagian kota lain oleh sistem transit. Konsep Transit Oriented Development (TOD) di awali dengan konsep aktivitas pergerakan manusia, baik dengan moda maupun berjalan. Pergerakan sebagai salah satu aktivitas yang paling banyak dilakukan oleh manusia, diwadahi dengan penempatan-penempatan pusat-pusat aktivitas yang terintegrasi dengan titik-titik transit, sehingga diharapkan dapat mendorong penggunaan transportasi publik. Pusat-pusat aktivitas dihubungkan antara satu dengan yang lain dalam jarak tempuh berjalan yang nyaman dan aman sebagai upaya untuk mengurangi pergantian antar moda (Wijaya, 2009).

2.3.2.1 Studi Literatur penerapan konsep TOD(Transit Oriented Development)

1. Atlanta, Georgia, Amerika.

Kota ini memiliki sistem lalulintas berbasis transit dibawah MARTA (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority) yang juga mengontrol pengembangan kota berbasis TOD dan mixed-use development dalam sistem tata kotanya. Sistem transit yang ada disana menjangkau baik area residensial (hunian warga) hingga area destinasi (kantor, pertokoan, sekolah, dan lain-lain). Sistem transit juga melayani para commuter pada jam-jam sibuk untuk mengakses ke berbagai tujuan dalam kereta yang sama. Konsep mixed-use development diaplikasikan dalam bentuk vertical mixed-use, yaitu pengembangan produk-produk properti secara vertikal, bukan secara horizontal. Dengan begitu fungsi-fungsi dapat disatukan ke dalam ruang-ruang vertikal yang lebih efektif dan memungkinkan ruang-ruang terbuka dalam kota.

Strategi sistem transit di Atlanta

Gambar. 2.2 Sistem TOD Atlanta

(Sumber : Google Images)

Dalam menjalankan sistem transitnya, MARTA mengkategorisasikan tujuh tipologi stasiun yang menjelaskan bermacam kombinasi yang berbeda terkait

kepadatan, lokasi, tataguna lahan, dan fungsi transit. Tipologi stasiun tersebut dibagi kedalam urban core, town center, commuter town center, neighborhood, arterial corridor, special regional destination, dan collector.

Tujuan pengkategorisasian ini adalah untuk memahami bagaimana stasiun berkembang kedalam lokasi-lokasi yang mendukung sistem TOD.

Gambar. 2.3Urban Core

(Sumber : Google Images)

Di area urban core atau pusat kota, tataguna lahan di area ini diatur untuk pengembangan perkantoran, institusi, hotel, fasilitas publik, dan area residensial multi-family. Indikator sukses pada area ini adalah operasional penuh 24 jam dalam seminggu terhadap produk properti didalamnya (residensial, retail, restoran, ataupun cultural) sehingga lingkungan di area ini tidak pernah mati alias selalu ramai. Contohnya dapat terlihat di Peachtree Center Station yang mengintegrasikan berbagai properti yang kompleks dengan skywalk. Ataupun contoh lain di South Boston Waterfront yang menyediakan akses yang terjangkau antara stasiun dengan lokasi-lokasi destinasi.

Standar yang mengatur kepadatan dan penggunaan lahan TOD dapat berjalan lancar apabila pembangunan properti disekitarnya juga sesuai dengan masterplan dan standar-standar tertentu yang telah ditetapkan. Tujuan utamanya adalah kepadatan dan penggunaan lahan dapat terkontrol dengan benar. Standar yang mengatur tentang density misalnya, lebih menitikberatkan pada unsur floor arearatio (FAR), di Indonesia lebih dikenal dengan koefisien luas bangunan.

Standarisasi FAR sangat berguna karena dapat digunakan untuk membandingkan kepadatan terhadap berbagai fungsi yang berbeda. Bangunan tinggi dengan ruang terbuka luas di lantai dasar, dan bangunan pendek dengan ruang terbuka sempit, dapat memiliki FAR yang sama.

2.3.2.2 Konsep TOD(Transit Oriented Development)pada kawasan perancangan

Gambar 2.4 Konsep TOD Kawasan Perancangan (Sumber : Data Pribadi)

Terdapat dua titik transit yaitu Terminal bus dan Stasiun kereta api yang dihubungkan oleh jalur pedestrian (jalur TOD), dimana jalur ini memiliki jarak 700 m dengan lebar jalur berkisar 12-20 m yang menghubungkan tiap-tiap fasilitas komersil yang ada di kawasan ini. Jalur pedestrian menyediakan 7 titik utama yang menjadi pusat kegiatan transit dengan adanya sarana – sarana pendukung seperti furnitur lansekap (bangku taman, lampu jalan, dan area rekreasi) yang berfungsi untuk memberikan kenyamanan bagi pejalan kaki melalui jalur ini. Jalur Backbone ini juga menghubungkan kawasan dengan jembatan penyebranganyang berukuran 12 muntuk memudahkan pejalan kaki menyebrang menuju pusat perbelanjaan dan Terminal Kwala Bekala.

2.3.3Masterplan

Gambar 2.5

Peta Masterplan Kwala Bekala yang Telah di desain ulang (Sumber : Hasil olah gambar perancangan)

Pengembangan masterplan Kwala Bekala yang telah didesain ulang terdiri atas dua titik transit utama yaitu terminal dan stasiun kereta api yang didukung dengan adanya fasilitas – fasilitas komersil seperti perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan dan pusat kreatifitas.

2.3.4 Definisi Mixed-use

Beberapa definisi mengenai mix use building menurut beberapa sumber sebagai berikut :

a. Dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah "mixed-use building" adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsisekaligus.

b. Mixed Use Merupakan penggunaan campuran berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam bangunan. (Dimitri Procos.1976)

c. Mixed Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen dan perumahan, perkantoran, pusatperbelanjaan dan pusat kebudayaan lainnya. (Dudley H. William, Encyclopedia of American Architecture)

Jadi dapat disimpulkan Mix Use Building adalah bangunan yang memiliki fungsi dasar yang berbeda jenisnya sehingga memerlukan organisasi ruang yang baik.

2.3.4.1Ciri Mix Use Building

Ciri-ciri bangunan Mix Use adalah sebagai berikut :

1. Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunianhotel dan entertaintment.

2. Terjadinya integrasi dan sinergi fungsional

3. Terdapat ketergantungan kebutuhan masing-masing fungsi di dalamnya. 4. Kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya

5. Peningkatan kualitas fisik lingkungan

6. Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokan berbagai fungsi.

Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi sebagai sinergi antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang sebagai sumber pendapatan harus saling mendukung dan melengkapi dengan menghindari

kompetisi antar fasilitas sehingga secara kolaboratif dapat memberikan kontribusi pendapatan yang baik.

Penerapan bangunan tinggi ini diutamakan pada area strategis yang hanya menempati lahan yang relatif kecil, umumnya di pusat kota atau di CBD/kota2 mandiri yang banyak bermunculan. Pada beberapa kota, implementasi konsep

mixed-use dapat merupakan strategi yang tepat untuk menggerakkan momentum revitalisasi kota, terutama pada beberapa bagian kota yang cenderung tertinggal.

Melihat sebuah pembangunan mixed-use juga memiliki kekurangan,diperlukan beberapa hal yang perlu diperhatikan. Hal ini diperlukan untuk meminimalisasi kekurangan yang ada dan memaksimalkan kelebihannya. Berikut ini hal-hal yang perlu diperhatikan dalam sebuah pembangunan mixed-use: (sumber: Commercial and Mixed-Use Development Code Handbook)

a. Compact Development, memiliki arti dimana bangunan, area parkir, jalan, jalan kendaraan, dan ruang publik dibangun dengan jarak pencapaian yang pendek, pengurangan tingkat konsumsi kendaraan, meminimalisasi energi yang ada, dan mengurangi polusi udara. Compact Development

mempromosikan pemanfaatan penuh pelayanan kota dengan menggunakan fasilitas publik dan meminimalisasi kebutuhan fasilitas yang baru.

b. Mixed Land Use, mengembangkan beberapa tipe dari tata guna lahan yang dipergunakan secara bersamaan di suatu lokasi, untukmemperpendek jarak pencapaian, memfasilitasi transportasi alternatif, seperti berjalan kaki, bersepeda, dan transportasi umum.

c. Pedestrian Access, Safety, and Comfort, membangun on-site vehicledan sistem sirkulais pejalan kaki yang aman, nyaman, dan menarik untuk pejalan kaki.

d. Street Connection, menghubungkan perkembangan, lingkungan, daerah dengan jalan publik untuk melayani masyarakat secara efisien dengan penggunaan semua alat transportasi.

e. Crime Prevention and Security, Menerapkan perencanaan dan solusi desain yang dapat meminimalisasi peluang terjadinya kejahatan dan penurunan keamanan publik.

f. Creating and Protecting Public Spaces, menciptakan dan merawat public space seperti sidewalks, plaza, taman, bangunan umum, dan tempat pertemuan untuk mengakomodasi kebutuhan akan pertemuan informal dan interaksi sosial.

g. Parking and Efficient Land Use, mendesain dan mengatur area parker menjadi lebih efisien dengan meminimalisasi area parkir yang tidak diperlukan.

h. Human Scaled Building Design, mendesain bangunan dengan skala manusia, kenyamanan pedestrian, dan mampu menyatu dengan penggunaan lahan lainnya.

Menurut Suprenant ( Surprenant, 2006 ), ada tiga jenis fungsi utama yang ada dalam sebuah kawasan mixed-use, yaitu residensial atau hunian, kantor, dan retail. Selain tiga fungsi utama tersebut ada fungsi-fungsi lain seperti hotel, bangunan kebudayaan, administrasi kota, sarana rekreasi, sarana kesehatan, dan sebagainya. Penggabungan fungsi-fungsi tersebut dapat menghasilkan sinergi atau tingkat kekuatan tertentu. Berikut ini akan ditunjukkan tingkat sinergi dalam penggabungan fungsi-fungsi tersebut.

Tabel 2.1Estimating On-Site Support And Synergy In A Mixed-Use Project

Use Degree of Support for and Synergy

with Other Uses Office

Residental Hotel

Retail / Entertainment Cultural/ Civic/ Recreation Residental

Office Hotel

Retail / Entertainment Cultural/ Civic/ Recreation Hotel

Office Residental

Retail / Entertainment Cultural/ Civic/ Recreation Retail / Entertainment Office

Residental Hotel

Cultural/ Civic/ Recreation Cultural/ Civic/ Recreation Office

Residental Hotel

Retail / Entertainment KETERANGAN

1 = Very weak or no synergy 2 = Weak synergy

3 = Moderate synergy 4 = Strong synergy 5 = Very strong synergy

Dari tabel diatas, terlihat jelas tingkat sinergi terkuat antara penggabungan fungsi-fungsi tertentu. Penggabungan fungsi kantor, retail dan entertainment

memiliki tingkat sinergi yang kuat.Dalam proyek ini Mixed-use yang akan dibangun mewadahi fungsi komersial seperti kantor sewa, retail, dan

Kesuksesan dari kawasan-kawasan mixed-use tidak terlepas dari kesuksesan tata letak bangunannya dalam kawasannya. Berikut ini akan dijabarkan kemungkinan konfigurasi tata letak bangunan dalam sebuah kawasan mixed-use yakni sebagai berikut : ( Sumargo, 2003; 58)

1. Mixed-use Tower, berstruktur tunggal dari segi massa ataupun ketinggian dengan peletakkan fungsi-fungsi dalam lapisan-lapisan tersebut. Biasanya berupa high rise tower dengan fungsi tumpuk atau dengan struktur bawah yang diperbesar.

2. Multitowerered Megastructure, memiliki podium dengan tower-tower yang menyatu secara arsitektural dengan atrium atau kompleks perbelanjaan. Struktrual ini mengintegrasikan semua komponen pada podium sebagai common base. Pada konfigurasi ini akses tercampur 21 menjadi satu. Dengan demikian, pengguna bangunan bercampur tujuan dan aktivitas.

3. Freesatnding Structure with Pedestrian Connection, kumpulan bangunan tunggal yang disatukan oleh jalur pedestrian. Dengan demikian fungsi masing-masing bangunan tidak akan bersinggungan secara langsung karena akses dari setiap fungsi terpisah. Bersinggungan hanya terjadi pada area pedestrian.

4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut dalam sebuah kawasan.

Gambar 2.6 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use (Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen

2.3.4.2 Tinjauan Kantor

A. Klasifikasi Gedung Perkantoran Menurut KADIN (Kamar Dagang dan Industri), gedung perkantoran dibagi atas beberapa kategori, yaitu berdasarkan:

1. Tujuan usaha dan lingkungan bersama a. Kantor administrasi pemerintah b. Kantor administrasi perusahaan c. Kantor administrasi sosial 2. Kepemilikan

a. Milik pemerintah b. Milik swasta

3. Sifat dari bangunan kantor a. Kantor bersifat komersil

b. Bangunan kantor ini adalah bangunan kantor yang disewakan untuk memperoleh keuntungan materi.

c. Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas: d. Faktor jumlah lantai

e. Faktor fasilitas perkantoran

Sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan antara lain dengan: a. Strata title (sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan) b. Leasing (sistem sewa)

4. Kantor bersifat non komersil Sistem dan tujuan administrasi

a. Kantor profit b. Kantor non profit Pemakaian bangunan kantor

a. Kantor untuk badan usaha sejenis b. Kantor untuk berbagai bidang usaha Hirarki

a. Kantor induk / pusar b. Kantor cabang c. Kantor pewakilan

Sedangkan menurut L.Manaseh dan R.Cunliffe, kantor dapat dibagi menjadi 4 jenis, yaitu :

1. Commercial Office

Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.

2. Industrial Office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.

3. Professional Office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.

4. Institutional / Governmental Office Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan waktu yang lama atau panjang.

Dari jenis-jenis kantor di atas dipilih jenis Commercial Office sebagai fungsi kantor sewa proyek ini.

B. Klasifikasi Sistem Sewa

Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar perhitungan luasan yang disewa, yaitu :

1. Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.

2. Gross System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini

menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai ditambah luasan

common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang dipakai oleh penyewa.

C. Wadah Perkantoran

1. Kompleks perkantoran

Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran yang terpadu; seperti kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dll. Wadah tersebut terbentuk seiring dengan perkembangan kota yang mencakup perkembangan kebutuhan manusia yang terus bertumbuh, yang dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang,semakin sempit dipengaruhi pertumbuhan penduduk, aktivitas bekerja, tempat tinggal isirahat dan berekreasi/bermain.

2. Gedung perkantoran

Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi dan dilengkapi dengan fasilitas pendukung. Bangunan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang saat ini dapat dapat dibagi tiga yaitu; bangunan tingkat rendah (memiliki 1-5 lantai), bangunan tingkat menengah (memiliki 6-19), bangunan tingkat tinggi (20 tingkat lebih).

2.3.4.3 Tinjauan Retail

Fungsi retail biasa kita kenal dengan fungsi perdagangan. Bangunan perdagangan adalah bangunan toko atau bangunan lain yang dipergunakan untuk tempat penjualan barang-barang secara eceran. Namun dibeberapa kasus, bangunan perdagangan ini dapat melayani kebutuhan masyarakat secara langsung yakni dalam bentuk: Ruang makan, kafe, dan restoran ; Ruang makan malam, bar, toko, atau kios sebagai bagian dari suatu hotel atau motel ; Tempat potong rambut / salon dan tempat cuci umum; Pasar, ruang penjualan, ruang pamer, atau bengkel. Selain yang telah dijabarkan diatas, perbelanjaan merupakan bagian dari perdagangan. Tempat perbelanjaan adalah sebuah area tertentu yang terdadapt kegiatan perdagangan barang-barang. Perbelanjaan dapat diklasifikasikan dalam beberapa kriteria. Sebagai contohnya klasifikasi berdasarkan bentuk. Klasifikasi menurut bentuknya dapat dibagi menjadi 6 yakni sebagai berikut: (Sumber: Pusat pengembangan bahan ajar UMB oleh Ir. Budi Susetyo MT)

1. Shopping Street , toko yang ada di sepanjang sisi jalan. Contoh Shopping Street Bugis di Singapura.

2. Shopping Center, komplek pertokoan yang terdiri dari ruang-ruang yang disewakan atau dijual Contoh Villach Atrio Shopping Center.

3. Shopping Precint , komplek pertokoan yang bagian depannya menghadap ruang terbuka Contoh Norfolk Shopping Precint.

4. Departement store, kumpulan dari toko-toko yang terdiri dari beberapa lantai yang menjual bermacam-macam barang Contoh Seibu Departemen Store.

5. Supermarket, toko yang menjual barang-barang kebutuhan sandang dengan sistem swalayan Contoh Sogo Supermarket.

6. Shopping Mall, shopping precint yang ruang terbukanya merupajan pusat orientasi dari pusat kompleks pertokoan. Contoh Shopping Mall di Amerika.

2.3.5 Deskripsi Pengguna dan Kegiatan

Adapun pengguna dari Eco Business Park dibagi menjadi :

A. Pengguna

Pengguna dalam Eco Business Park terdiri atas pengunjung, penyewa, pengelola, dan servis.

1. Pengunjung

Pengunjung adalah pihak yang melakukan kunjungan ke Eco Business Park , yang dibagi berdasarkan pertimbangan tertentu seperti:

1. Golongan : a. Masyarakat b. Mahasiswa c. Pelaku Bisnis 2. Asal-usul :

a. Pengunjung yang datang dari Kelurahan Kwala Bekala b. Pengunjung yang datang dari Kota Medan dan sekitarnya c. Pengunjung yang datang dari luar daerah

3. Kuantitas pengunjung yang datang

a. Pengunjung yang datang secara individu (dengan menggunakan kendaraan umum,kendaraan pribadi, berjalan kaki)

b. Pengunjung yang datang dengan kapasitas sedang, berkisar antara 2-50 orang (dengan menggunakan bus wisata, kendaraan umum atau kendaraan pribadi)

4. Motivasi atau tujuan :

a. Pengunjung dengan motivasi untuk mendaftar pekerjaan b. Pengunjung dengan motivasi berjalan-jalan dan berbelanja c. Pengunjung dengan motivasi pekerjaan seperti seminar dan rapat

2. Penyewa

Pihak individu atau badan usaha yang menggunakan ruang dan fasilitas komersial untuk usaha maupun pameran yang disediakan dengan sistem sewa. Penyewa terbagi atas 3 jenis, yaitu :

a. Penyewa kecil (Small tenant) b. Penyewa sedang (Medium tenant)

c. Penyewa besar (Large tenant), yang sekaligus dapat berfungsi sebagai anchor. Penyewa ini menempati ruang untuk kegiatan antara lain perdagangan, kegiatan promosi bisnis dan kegiatan penunjang lain seperti food court, café,bank (ATM), dan lain-lain.

3. Pengelola

Pengelola adalah pihak yang melakukan pengelolaan kegiatan administrasi dan operasional yang dibedakan dalam 2 tingkatan, yaitu:

1. Pimpinan, terdiri dari Direktur dan Wakil Direktur. Direktur ini dibantu oleh sekretaris yang bertanggung jawab langsung kepada Direktur.

2. Kepala Bagian terdiri dari kabag operasional, keuangan, pemasaran, keamanan, pemeliharaan dan perawatan gedung.

B. Kegiatan

Berdasarkan pelaku kegiatan, maka kegiatan yang dilakukan adalah : 1. Kegiatan pengunjung Business Park :

a. Mengunjungi event yang diadakan oleh pihak pengelola b. Jalan-jalan

c. Makan/minum

d. Menggunakan fasilitas penunjang yang ada di Business Park

2. Kegiatan penyewa (tenant) Business Park : a. Bekerja

b. Melakukan promo bisnis

d. Mengadakan pameran produk dagangan

3. Kegiatan pengelola Business Park :

a. Mengelola dan mengatur jalannya operasional Business Park

b. Persiapan peralatan dan tempat sebelum adanya kegiatan c. Memberikan informasi singkat

d. Melakukan kegiatan administrasi

e. Penyelenggaraan kegiatan penunjang (bisa saja bekerjasama dengan badan lain yang bersangkutan)

f. Mengadakan publikasi

g. Membersihkan setiap ruangan di Business Park

h. Melakukan perawatan dan perbaikan terhadap bangunan dan peralatan yang ada di dalamnya

i. Mengurus loading dock

j. Mengurus utilitas bangunan k. Menjaga keamanan

2.3.6 Deskripsi Kebutuhan Ruang dan Besaran Ruang

Tabel 2.2 Deskripsi Kebutuhan Ruang

FUNGSI FASILITAS PEMAKAI KEGIATAN KEBUTUHAN RUANG Fasilitas Umum Ruang Seminar Karyawan Pelaku Bisnis Pendatang -Menyiapkan kebutuhan seminar - Seminar -Lobby/ Receptionist -R.Presentasi /stage -R. Audiensi -R. Persiapan

Retail Tenants/peny ewa

-Mengatur

pengeluaran dan pemasukan

barang -Melayani pendatang -Ishoma

-Retail

Cafe Karyawan -Melayani

pendatang -ishoma

-Retail -R. Pengelola -Dapur Pengunjung -Makan

dan minum -Mengobrol

Gym Karyawan -Melayani

pengunjung

-R.Karyawan -Kasir

-Toilet Pengunjung -Olahraga -Area

fitness dan Spa

-Toilet -Kasir

Bookstore Karyawan -Mengatur

pengeluaran dan pemasukan

barang -Melayani pendatang

-R.Karyawan -Kasir

-Toilet

Pengunjung -Membeli produk -Melihat-lihat -Membaca

Fasilitas Pendukung dan

Pelayanan

Supermarket Karyawan -Mengatur

pengeluaran dan pemasukan

barang -Melayani pendatang

-R.Karyawan -Kasir

-Toilet

Pengelola -Memonitor kegiatan administrasi -Melayani pengunjung

Pengunjung -Membeli produk -Melihat-lihat

Foodcourt Karyawan Melayani pengunjung

-R.Karyawan -Kasir

-Area makan -Toilet Pengunjung Duduk,

makan/minum, ngobrol

-Area makan -Toilet -Kasir Toilet umum Tenants/peny

ewa, karyawan, pengunjung

Buang air, cuci tangan, berbenah diri

-Toilet umum

Musholla Tenants/peny ewa,

karyawan, pengunjung

Wudhu, sholat -R. Sholat -R. Wudhu

Keamanan Petugas Menjaga keamanan,

-Pos keamanan R.Istirahat/ jaga

menindak

kriminal, ishoma Maintanance Karyawan Mengawasi alat,

bekerja , menjalankan dan merawat alat, ishoma -R.Pompa -R.AHU -R.Genset -R.Trafo -R.Lift -R.Sampah -R. Karyawan Pergudangan Karyawan Mengontrol,

servis, administrasi -R. Bongkar muat barang -Gudang Keamanan

Pergudangan Tenants/peny ewa Menyimpan barang dagangan, administrasi -R. Bongkar muat barang -Gudang Keamanan

Parkir Pengelola Memarkirkan kendaraan (roda dua/empat) -Parking lot (pengunjung/ karyawan dan pengelola) Karyawan Memarkirkan

kendaraan (roda dua/empat) -Parking lot (pengunjung/ karyawan dan pengelola) Pengunjung

2.3.7 Deskripsi Persyaratan dan Kebutuhan Ruang

Tabel 2.3 Deskripsi Persyaratan Ruang

Fungsi Kelompok Fungsi

Kebutuhan Ruang Persyaratan

Business Park

Utama Kantor pengelola Mudah dalam pencapaian

Hall Cukup luas

Food court Memerlukan view yang

bagus, suasana tenang

Retail Disesuaikan dengan modul

struktur

Kantor Sewa Disesuaikan dengan modul struktur

Mushalla Nyaman, tenang

R. ME Tertutup bagi umum

Area parkir Kemudahan pencapaian Ruang Seminar Bebas kolom

2.3.8 Studi Banding dengan fungsi sejenis

A. Spaze Business Park

Spaze Business Park merupakan ikon baru dari dunia bisnis yang merupakan pusat bisnis terpadu mengambil konsep “life behind wall” . Terdiri dari dua menara independen enam dan delapan lantai masing-masing menara.

Level 1 dan seterusnya dimaksudkan untuk perusahaan, sementara Level 0 dirancang untuk toko retail , Restoran , Health Club , Bank , ATM dan lain-lain.

Kelebihan Spaze Business Park :

a. Kantor premium dan ruang ritel terletak di Golf Course Ekstensi Jalan b. Visibilitas tinggi dari tiga sisi

c. Parkir multi-level

d. Solusi lengkap untuk retail & korporasi

Gambar 2.7 Tampak bangunanSpaze Business Park

(Sumber : Google Images)

Gambar 2.8 Tampak bangunanSpaze Business Park

(Sumber : Google Images)

B. Filwood Green Business Park

Filwood Green Business Park dirancang untuk meningkatkan kesejahteraan ekonomi dan menciptakan ratusan pekerjaan di South Bristol dibuka secara resmi oleh Walikota Bristol , George Ferguson (28 Mei ) . Filwood Green Business Park adalah proyek unggulan dari tahun Bristol sebagai Eropa Hijau

2015 dan merupakan rumah baru yang berkelanjutan untuk usaha kecil dan menengah , memberikan 40.000 kaki persegi lokakarya dan ruang kantor .

Gambar 2.9 Ruang KantorFilwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

Terdapat 28 unit industri lokakarya ringan tersedia mulai dari ukuran 46m² ( 500 kaki persegi ) ke 146m² ( 1575 sq ft ) . Unit yang lebih besar memiliki lantai mezzanine dan mandiri .Tanpa furnitur untuk memungkinkan penggunaan yang lebih fleksibel , tingkat atas difungsikan untuk administratif , dengan operasional di lantai dasar . Semakin kecil unit lantai pertama memiliki tingkat yang baik untuk mendapatkan cahaya alami dan akan sesuai untuk yang memerlukan ruang studio atau kegiatan penelitian dan pengembangan.

Filwood Green Business Park adalah tempat yang tepat untuk pertemuan , seminar dan konferensi . Bangunan ini emiliki ruang pertemuan untuk 12 kursi dan ruang rapat untuk 20 kursi. Kedua ruang dilengkapi dengan layar LED dengan HDMI dan input VGA . Terdapat ruang tambahan yang tersedia untuk penyewa untuk memesan tempat duduk yang maksimal 10 kursi , dan ruang hub kerja terbuka untuk bertemu dengan jaringan . Semua tempat umum bangunan dapat diakses untuk pengguna cacat .

Gambar 2.10 Suasana Ruang Rapat dan Ruang PertemuanFilwood Green Business Park

(Sumber : Google Images)

Gambar 2.11 Suasana Ruang WorkhubFilwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

Gambar 2.12 Tampak bangunanFilwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

Gambar 2.13 Denah KantorFilwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

Gambar 2.14 Denah Workshop lantai 1Filwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

Gambar 2.15 Denah Workshop lantai GroundFilwood Green Business Park (Sumber : Google Images)

C.Forum Nine Building, Medan.

Gambar 2.16Bangunan Forum Nine

(Sumber : Google Images)

Forum Nine Bisnis Centre adalah salah satu gedung perkantoran eksklusif yang berlokasi di pusat kota Medan. Letaknya sangat dekat dengan pusat bisnis dan pusat pemerintahan Medan. Tidak hanya itu, tiga pusat perbelanjaan terbesar di Medan, Lippo Mall, Sun Plaza Mall, dan Paladium Mall juga berlokasi tidak jauh dari Forum Nine. Gedung ini memadukan konsep bisnis dan lifestyle yang diwujudkan melalui adanya gedung perkantoran yang mudah diakses dari area F&B gallery. Forum Nine memiliki berbagai fasilitas, seperti tempat belanja dan sejumlah restoran lokal dan internasional.

Gambar 2.17Ruang kantor sewa Forum Nine

(Sumber : Google Images)

Untuk menuju bandara internasional Medan memerlukan waktu 40 menit dari bisnis centre ini. Medan merupakan kota terbesar ketiga di Indonesia dan pusat pemerintahan serta kegiatan komersil untuk Indonesia bagian barat. Forum Nine Bisnis Centre merupakan solusi ideal bagi perusahaan lokal dan mancanegara yang sedang mencari ruangan kantor yang fleksibel dan dilengkapi pelayanan profesional dengan harga yang terjangkau.

2.4 Elaborasi Tema

Tema yang diterapkan pada proyek Eco Business Park Kwala Bekala adalah

Sustainable Design. Untuk mengetahui informasi lebih lanjut, akan dijelaskan secara rinci mengenai pengertian, interpretasi, dan keterkaitan tema dengan judul.

2.4.1 Pengertian Sustainable Desain

Sustainable design adalah reaksi umum untuk krisis lingkungan global, pertumbuhan pesat kegiatan ekonomi dan populasi manusia, deplesi sumber daya alam, kerusakan ekosistem dan hilangnya keanekaragaman hayati. Sustainable Architecture memiliki arti Arsitektur Berkelanjutan. Sustainable Architecture

yaitu bangunan ataupun sebuah karya Arsitek bukan semata-mata membuat bangunan yang sekedar indah, sesuai keinginan sang pemilik ataupun nyaman bagi pengguna saja tetapi seharusnya memberikan dampak dan manfaat bagi lingkungan sekitarnya. Sustainable Architecture juga dapat diartikan sebuah konsep dalam terapan dalam bidang Arsitektur untuk mendukung konsep berkelanjutan, yaitu konsep untuk mempertahankan sumber daya alam agar bertahan lebih lama yang dapat juga dikaitkan dengan lingkungan ekologis manusianya, seperti sistem pertanian, industri, kehutanan. Memprioritaskan kenyamanan pengguna, seperti memberikan bukaan yangcukup untuk meningkatkan kinerja dan aktivitas yang berlangsung.Untuk mencapai kenyamanan thermal maupun visual dalam bangunan, kondisi lingkungan internal (temperatur, kelembaban, tingkat iluminasi) dapat diatur tanpa ataupun dengan menggunakan peralatan teknologi mekanikal elektrikal yang menggunakan energi dari sumber yang tidak dapat diperbarui.

Strategi dan teknologi yang memiliki dampak rendah terhadap lingkungan dan memperbaiki kenyamanan serta kualitas secara keseluruhan menurut pendekatan sustainable design antara lain adalah:

a. Penerangan alami (daylighting) b. Kualitas udara dalam ruang c. Efisiensi Energy

d. Konservasi Air e. Renewable Energy f. Lansekap Alamiah g. Preservasi Lahan

Kebutuhan akan Sustainable Architecture

Industri bangunan merupakan salah satu yang terbesar di dunia, desain, kontruksi maupun perawatannya memiliki pengaruh besar bagi masyarakat dan juga lingkungannya. Industri tersebut juga mempengaruhi akan segala aspek seperti sumber air, kualitas udara, limbah juga pola tranportasinya.

Menurut Integrated Waste Management Board CA, konsumsi sebuah bangunan itu biasanya menghabiskan:

1. 40% dari energi terpakai diseluruh dunia 2. 25% dari pemotongan kayu

3. 16% dari pemakaian air bersih

4. 50% dari pengrusakan ozon berhubung CFC masih dipakai 5. 30% dari konsumsi bahan mentah

6. 35% dari buangan co2 dunia

7. 40% dari sampah padat yang ditujukan untuk menguruk lahan

Melihat data yang diatas pertimbangan untuk menggunakan bahan-bahan daur ulang sebagai bahan bangunan menjadi pertimbangan yang sangat wajar untuk dipikirkan, namun ada suatu masalah baru yang timbul yaitu meningkatnya pemakaian energi untuk mengumpulkan dan memproses bahan-bahan daur ulang tersebut. Juga menjadi bahan pertimbangan dimana belum adanya teknologi yang ramah akan lingkungan yang dapat mengolah bahan-bahan daur ulang tersebut atau malah bahan-bahan yang diperoleh dari alam malah lebih membutuhkan energi dan biaya yang lebih sedikit dari pada harus mengolah bahan daur ulang yang ada. Proses keberlanjutan arsitektur meliputi keseluruhan siklus masa suatu bangunan, mulai dari proses pembangunan, pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan. Visi arsitektur berkelanjutan tidak saja dipacu untuk mengurangi emisi gas rumah kaca (glass houses effect), juga mengandung maksud untuk lebih menekankan pentingnya sisi kualitas dibanding kuantitas ditinjau dari aspek fungsional, lingkungan, kesehatan, kenyamanan, estetika dan nilai tambah.

2.3.4.1 Ciri Mix Use Building ... 18

2.3.4.2 Tinjauan Kantor ... 23

2.3.4.3 Tinjauan Retail ... 26

2.3.5 Deskripsi Pengguna dan Kegiatan ... 27

2.3.6 Deskripsi Kebutuhan Ruang dan Besaran Ruang ... 29

2.3.7 Deskripsi Persyaratan dan Kebutuhan Ruang ... 34

2.3.8 Studi Banding dengan fungsi sejenis ... 34

2.4 Elaborasi Tema ... 41

2.4.1 Pengertian Tema Sustainable Design... 42

2.4.2 Interpretasi Tema ... 50

2.4.3 Keterkaitan Tema Dengan Judul ... 51

2.4.4 Studi Banding Arsitektur yang mempunyai tema sejenis ... 53

BAB III METODOLOGI ... 61

3.1 Pencarian Ide/Gagasan ... 61

3.2 Metode Pengumpulan Data ... 61

3.2.1 Data Primer ... 62

3.2.2 Data Sekunder ... 62

3.2.3 Analisa dan Kesimpulan ... 62

3.3 Konsep Perancangan ... 63

3.4 Desain Perancangan ... 63

BAB IV ANALISA ... 64

4.1 Analisa Tampak dan Bentuk berdasarkan Tema Sustainable Design ... 64

4.2 Analisa Kondisi Tapak dan Lingkungan ... 65

4.2.1 Analisa Lokasi ... 65

4.2.2 Analisa Peraturan ... 66

4.2.3 Analisa Sirkulasi dan Pencapaian ... 67

4.2.3.1 Analisa Pencapaian ... 67

4.2.3.2 Analisa Sirkulasi ... 68

4.2.5 Analisa Kebisingan ... 70

4.2.6 Analisa Orientasi Matahari ... 71

4.3 Analisa Kegiatan ... 72

4.3.1 Analisa Pengguna ... 73

4.3.2 Analisa Pemograman Ruang ... 75

4.4 Analisa Struktur yang sesuai dengan Tema Sustainable Design ... 82

4.4.1 Struktur ... 82

4.5 Analisa Utilitas yang sesuai dengan Tema Sustainable Design... 83

4.5.1 Sistem Pencahayaan ... 84

4.5.2 Sistem Pengkondisian Udara... 84

4.5.3 Sistem Keamanan ... 86

4.5.4 Sistem Distribusi Listrik ... 88

4.5.5 Sistem Komunikasi ... 88

4.5.6 Sistem Sanitasi dan Pemipaan ... 89

4.5.7 Pengangkutan Vertikal ... 90

BAB V KONSEP PERANCANGAN ... 91

5.1 Pencarian Ide/Gagasan ... 91

5.1.2 Implementasi tema Sustainable Architecture padabangunan ... 91

5.2 Konsep Perancangan Bangunan ... 94

5.2.1 Konsep Tampak dan Gubahan Massa ... 94

5.2.2 Konsep Konsep Perancangan Ruang Dalam dan Sirkulasi ... 97

5.3 Konsep Perancangan Tapak ... 100

5.3.1 Penzoningan Tapak ... 100

5.3.2 Parkir dan Sirkulasi ... 101

5.3.3 View dan Orientasi ... 101

5.4 Konsep Perancangan Struktur Bangunan ... 102

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 2.1 Estimating On-Site Support and Synergy In A Mixed-Use Project ... 20

Tabel 2.2 Deskripsi Kebutuhan Ruang ... 29

Tabel 2.3 Deskripsi Persyaratan Ruang ... 34

Tabel 2.4 Penerapan Tema ... 52

Tabel 4.1 Alur Kegiatan Pengguna Bangunan ... 74

Tabel 4.2 Program Ruang ... 75

Tabel 4.3 Keuntungan dan Kerugian Central Station System ... 85

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 1.1 Peta Masterplan Kota Mandiri Kwala Bekala ... 2

Gambar 2.1 Konsep TOD ... 13

Gambar 2.2 Sistem TOD Atlanta ... 14

Gambar 2.3 Urban Core ... 15

Gambar 2.4 Konsep TOD Kawasan Perancangan ... 16

Gambar 2.5 Peta Masterplan Kwala Bekala yang telah didesain ulang ... 17

Gambar 2.6 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use ... 22

Gambar 2.7 Tampak Bangunan Spaze Business Park ... 35

Gambar 2.8 Tampak Bangunan Spaze Business Park ... 35

Gambar 2.9 Ruang Kantor Filwood Green Business Park ... 36

Gambar 2.10 Suasana Ruang Rapat dan Ruang PertemuanFilwood Green Business Park ... 37

Gambar 2.11Suasana Ruang WorkhubFilwood Green Business Park ... 37

Gambar 2.12 Tampak bangunanFilwood Green Business Park ... 37

Gambar 2.13Denah KantorFilwood Green Business Park ... 38

Gambar 2.14Denah Workshop lantai 1Filwood Green Business Park ... 38

Gambar 2.15Denah Workshop lantai GroundFilwood Green Business Park ... 39

Gambar 2.16 Bangunan Forum Nine ... 40

Gambar 2.17 Ruang kantor sewa Forum Nine ... 41

Gambar 2.18 Sistem Kerja Photovoltaic ... 44

Gambar 2.19 Contoh pemasangan PV Panel ... 45

Gambar 2.20 Contoh aplikasi penggunaan solar panel pada sebuah rumah ... 46

Gambar 2.21 Lapisan Roof Garden ... 47

Gambar 2.22 Penerapan sistem Rain Collector ... 50

Gambar 2.23 Potongan Bangunan yang Mengaplikasikan Raindrop Collector ... 50

Gambar 2.24 Sistem Kerja Raindrop Collector ... 50

Gambar 2.25 Bangunan Oregon Sustainability Center ... 53

Gambar 2.27 Suasana bangunan Bina Bangsa International School ... 54

Gambar 2.28 Suasana koridor Bina Bangsa International School ... 55

Gambar 2.29 Sistem raindrop collector Bina Bangsa International School... 56

Gambar 2.30 Suasana Perpustakaan UI ... 57

Gambar 2.31 Denah Perpustakaan UI ... 58

Gambar 4.1 Analisa Peraturan ... 66

Gambar 4.2 Aanalisa Pencapaian ... 68

Gambar 4.3 Analisa Sirkulasi ... 68

Gambar 4.4 Analisa View ... 69

Gambar 4.5 Analisa Kebisingan ... 70

Gambar 4.6 Analisa Matahari ... 71

Gambar 5.1 Tampak barat laut ... 91

Gambar 5.2 Suasana Perletakan Solar Panel di Rooftop ... 92

Gambar 5.3 Suasana Green Rooftop ... 93

Gambar 5.4 Denah Green Rooftop ... 93

Gambar 5.5 Sistem atap hijau ... 94

Gambar 5.6 Tampak eksterior ... 94

Gambar 5.7 Konsep Secondskin ... 95

Gambar 5.8 Gubahan massa samping kiri... 95

Gambar 5.9 Gubahan massa samping kanan ... 96

Gambar 5.10 Gubahan massa ... 96

Gambar 5.11 Zoning basement ... 97

Gambar 5.12 Zoning lantai 1 dan 2 podium ... 98

Gambar 5.13 Zoning lantai 3, 4, 5, dan 6 ... 99

Gambar 5.14 Penzoningan Tapak ... 100

Gambar 5.15 Penzoningan parkir dan Sirkulasi ... 101

Gambar 5.16 Detail pondasi tiang pancang ... 102

Gambar 5.17 Detail pondasi tiang pancang pada core bangunan ... 102

Gambar 6.1 Suasana Depan Bangunan pada sore hari ... 103

Gambar 6.2 Suasana Tampak Depan Bangunan pada siang hari ... 103

Gambar 6.4 Suasana Roof Garden pada siang hari ... 104 Gambar 6.5 Suasana Outdoor pada pagi hari ... 105 Gambar 6.6 Suasana Area Outdoor Café ... 105