12
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Investasi saham property dan real estate adalah salah satu pilihan investasi yang menarik. Industri property memiliki supply lahan yang terbatas sementara
demand-nya terus bertambah. Dengan kondisi tersebut, dalam jangka panjang industri ini akan memiliki prospek yang baik. Dengan pertimbangan ini, saham di
sektor property layak dipertimbangkan sebagai pilihan investasi.
Perkembangan industri
property dan real estate
begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin
meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industri
property dan real estate
mulai bermunculan dan mulai tahun 1984, industri
property dan real estate
sudah mulai terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Jumlah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun 2003
berjumlah 30 perusahaan. Adapun jumlah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun 2013 berjumlah 46 perusahaan. Hal ini menujukkan
bahwa perusahaan property dan real estate semakin berkembang.
Fenomena krisis finansial global yang terjadi di Amerika Serikat berimbas ke seluruh dunia bahkan perusahaan sektor property yang terdaftar di Bursa Efek
Indonesia juga terkena dampak kredit macet sektor property subprime mortgage di Amerika Serikat. Krisis ekonomi Amerika semakin lama semakin merambat
menjadi krisis ekonomi global karena perekonomian di dunia ini saling terhubung
Universitas Sumatera Utara
13 satu sama lain, peristiwa yang terjadi di suatu tempat akan berpengaruh di tempat
lainnya. Oleh karena itu, Indonesia juga turut merasakan dampak krisis ekonomi global ini. Indonesia merupakan negara yang masih sangat bergantung dengan
aliran dana dari investor asing, dengan adanya krisis global ini secara otomatis para investor asing tersebut menarik dananya dari Indonesia. Jika kondisi sektor
property terkena dampak maka dikhawatirkan pasar property akan mengalami kerugian besar. Sehingga, dampak krisis global tersebut mempengaruhi return on
equity, debt to equity ratio, price earnings ratio dan nilai perusahaan property real dan estate.
Tabel 1.1 Rata-rata ROE, DER, PER, dan PBV pada Perusahaan Property dan Real
Estate yang Listed di BEI Pada Tahun 2006-2012 Variabel
2006 2007
2008 2009
2010 2011
2012 ROE
1,55 0,02
0,006 0,005
0,075 0,084
4,287 DER
34,32 1,13
1 0,87
0,78 0,68
0,67 PER
18,37 36,83
2,08 17,1
9,76 24,62
21,11 PBV
5,05 1,8
0,94 1,16
1,31 1,32
1,59 Sumber: data ICMD yang diolah
Tabel 1.1 menggambarkan pergerakan rata-rata price to book value perusahaan selama tahun 2006 sampai dengan tahun 2012. Krisis global yang
berasal dari Amerika membawa dampak negatif bagi pergerakan saham perusahaan property dan real estate di Indonesia. Penurunan harga saham yang
terus berlangsung dapat merugikan perusahaan yang bersangkutan karena harga saham dapat mengindikasikan nilai perusahaan yang bersangkutan Wahyuni,
2013. Rata-rata price to book value mengalami penurunan terbesar terjadi pada tahun 2008 sebesar 0,94, rata-rata ini di bawah nilai price to book value yaitu
Universitas Sumatera Utara
14 sebesar satu 1, maka harga saham tersebut dinilai lebih rendah daripada nilai
bukunya. Nilai tertinggi sebesar 5,05 terjadi pada tahun 2006. Pada tahun 2009- 2012, kondisi harga saham sektor property berangsur-angsur membaik sehingga
rata-rata price to book value mulai mengalami peningkatan secara perlahan. Perubahan return on equity tidak sesuai dengan perubahan price to book
value. Demikian juga perubahan debt to equity ratio, price earnings ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value. Pada tahun 2009, return on equity
mengalami penurunan terendah dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya dan return on equity mengalami kenaikan tahun 2010, 2011 dan 2012. Return on
equity merupakan hasil laba yang diperoleh dibagi dengan total ekuitas. Adanya kenaikan harga saham menunjukkan adanya kenaikan laba dari perusahaan yang
berarti seharusnya price to book value juga mengalami peningkatan. Debt to equity ratio terus mengalami penurunan dari tahun 2006 sampai
2012. Debt to equity ratio merupakan perbandingan antara total hutang terhadap total ekuitas yang dimiliki perusahaan. Hal ini menunjukkan bahwa semakin
sedikit hutang yang ditanggung perusahaan. Perubahan debt to equity ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value.
Price earnings ratio menunjukkan rasio dari harga saham terhadap earnings. Rasio ini menunjukkan berapa besar investor menilai harga dari harga
saham terhadap earnings Hartono, 2000. Price earnings ratio mencerminkan indikator yang baik untuk menentukan stock return dimasa yang akan datang,
dimana jika semakin tinggi price earnings ratio maka semakin tinggi pula harga
Universitas Sumatera Utara
15 per lembar saham suatu perusahaan dan mengindikasikan nilai perusahaan yang
bagus. Price earnings ratio selalu mengalami perubahan setiap tahunnya. Pada tahun 2007 price earnings ratio mengalami kenaikan dari tahun sebelumnya dan
pada tahun 2007 price to book value mengalami penurunan dari tahun sebelumnya. Tahun 2008 dan 2009 turun dan naik kembali, pada tahun 2011 price earnings
ratio turun dan naik lagi. Perubahan price earnings ratio tidak sesuai dengan perubahan price to book value yang terus mengalami peningkatan setiap tahunnya
setelah krisis global tahun 2008. Investor sebelum memutuskan untuk membeli saham, perlu pertimbangan
banyak hal matang. Dasar pertimbangan investor adalah dari laporan keuangan yang diterbitkan perusahaan. Peran laporan keuangan sebagai objek analisis
adalah untuk melaporkan aktivitas pendanaan dan investasi pada saat tertentu dan meringkas aktivitas operasi selama periode tertentu. Investor tidak menyukai
risiko maka mereka baru bersedia mengambil suatu kesempatan investasi yang lebih berisiko kalau mereka mengharapkan akan memperoleh tingkat keuntungan
yang lebih tinggi. Dalam hal ini, investor akan melihat prospek usaha ini sekarang dan masa yang akan datang. Prospek yang dimaksud adalah keuntungan yang
akan diperolehnya dividen serta perkembangan nilai saham ke depan. Setelah itu, barulah investor dapat mengambil keputusan untuk membeli saham suatu
perusahaan atau tidak. Investor juga harus memahami ketiga nilai saham ini sebagai informasi
penting dalam pengambilan keputusan investasi saham karena dapat membantu investor untuk mengetahui saham mana yang bertumbuh growth dan yang
Universitas Sumatera Utara
16 murah undervalued. Menurut Hartono 2000, terdapat tiga jenis penilaian yang
berhubungan dengan saham, yaitu nilai buku book value, nilai pasar market value, dan nilai intrinsik intrinsic value. Nilai buku merupakan nilai saham
menurut pembukuan perusahaan emiten, nilai tersebut dicatat pada harga perolehan. Nilai pasar merupakan pembukuan nilai saham di pasar saham dan
nilai intrinsik adalah nilai sebenarnya dari saham. Nilai perusahaan adalah persepsi investor terhadap perusahaan yang sering
dikaitkan dengan harga atau nilai saham. Tujuan utama adalah untuk memaksimalkan kekayaan perusahaan atau nilai perusahaan. Menurut Putu 2014,
memaksimalkan nilai perusahaan sangat penting itu juga berarti memaksimalkan kekayaan pemegang saham sebagai tujuan utama perusahaan. Nilai perusahaan
tercermin pada harga saham yang stabil dan meningkat. Harga saham yang tinggi membuat perusahaan dihargai tinggi dan mempengaruhi kepercayaan investor
terhadap kinerja perusahaan saat ini dan prospek nilai perusahaan di masa depan menjadi sesuatu yang sangat penting dalam transaksi investasi.
Pengukuran nilai perusahaan dalam penelitian ini menggunakan proksi price to book value. Price to book value digunakan untuk mengukur kinerja harga
pasar saham terhadap nilai bukunya. “Price to book value PBV is not always equal to 1 one. This suggests that investors look firm sometimes higher or lower
than its book value” Putu, 2014. Artinya price to book value tidak selalu sama dengan 1 satu. Hal ini menunjukkan bahwa investor melihat perusahaan kadang-
kadang lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai bukunya. Perusahaan yang bertumbuh mempunyai rasio yang lebih besar dari nilai satu yang berarti pasar
Universitas Sumatera Utara
17 atau investor percaya bahwa nilai pasar perusahaan tersebut lebih besar dari nilai
bukunya. Menurut Marlina 2013, adanya perubahan price to book value
disebabkan karena adanya perubahan dari faktor-faktor yang mempengaruhi price to book value. Namun, perubahan dari faktor-faktor tersebut tidak konsisten
perubahannya berfluktuasi. Marlina 2013 menunjukkan bahwa banyak faktor yang mempengaruhi besarnya price to book value. Faktor-faktor tersebut antara
lain return on equity, debt to equity ratio. Salah satu rasio profitabilitas yaitu return on equity mengukur
pengembalian nilai buku kepada pemilik saham. Suatu angka return on equity yang tinggi akan membawa keberhasilan bagi perusahaan yang mengakibatkan
tingginya harga saham dan membuat perusahaan dengan mudah menarik dana baru, memungkinkan perusahaan untuk berkembang, menciptakan kondisi pasar
yang sesuai, dan pada gilirannya akan memberikan laba yang lebih besar Hidayati, 2009. Berdasarkan hasil pengujian Arbaini 2012, return on equity
menunjukkan hubungan yang positif. Hal ini menunjukkan bahwa semakin meningkat return on equity maka price to book value perusahaan akan meningkat.
Begitu juga jika return on equity menurun maka price to book value juga akan mengalami penurunan.
Struktur modal merupakan penggunaan hutang jangka panjang terhadap modal sendiri. Penelitian ini menggunakan struktur modal yang diukur dengan
debt to equity ratio. Semakin besar angka rasio struktur modal berarti semakin
Universitas Sumatera Utara
18 banyak jumlah pinjaman jangka panjang, sehingga semakin banyak bagian dari
laba operasi yang digunakan untuk membayar beban bunga tetap, dan semakin banyak aliran kas yang digunakan untuk membayar angsuran pinjaman, akibatnya
semakin sedikit jumlah laba bersih sesudah pajak yang akan diterima oleh perusahaan.
Struktur modal dan pengaruhnya nilai keseluruhan perusahaan telah menjadi perhatian besar di antara para peneliti sejak penelitian Modigliani dan
Miller 1958 mengatakan bahwa dengan menggunakan hutang, perusahaan bisa meningkatkan nilainya kalau ada pajak, maka perusahaan yang membayar bunga
akan membayar pajak penghasilan yang lebih kecil karena menghemat membayar pajak merupakan manfaat bagi pemilik perusahaan, maka tentunya nilai
perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar dari nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang. Oleh karena itu, Modigliani dan Miller 1958
berpendapat bahwa nilai perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar daripada nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang.
Namun demikian, perusahaan tidak seharusnya menggunakan hutang dengan sebanyak-banyaknya. Struktur modal merupakan masalah yang penting
bagi perusahaan karena baik buruknya struktur modal akan mempunyai efek langsung terhadap posisi finansial perusahaan yang pada akhirnya akan
mempengaruhi nilai perusahaan. Menurut Kesuma 2009, kesalahan dalam menentukan struktur modal akan mempunyai dampak yang luas terutama apabila
perusahaan terlalu besar dalam menggunakan hutang, maka beban tetap yang
Universitas Sumatera Utara
19 harus ditanggung perusahaan semakin besar pula. Hal itu juga berarti akan
meningkatkan risiko finansial, yaitu risiko saat perusahaan tidak dapat membayar beban bunga atau angsuran-angsuran hutangnya.
Penelitian sebelumnya yang berkaitan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi price to book value menghasilkan kesimpulan yang berbeda.
Nasehah 2012 menguji pengaruh return on equity dan debt to equity ratio terhadap price to book value perusahaan manufaktur yang terdaftar di Bursa Efek
Indonesia. Secara parsial return on equity berhubungan positif dan signifikan terhadap price to book value sedangkan debt to equity ratio tidak signifikan
terhadap price to book value. Berdasarkan hasil penelitian Marlina 2013 yang menyatakan bahwa secara individu return on equity, debt to equity ratio
berpengaruh positif dan signifikan terhadap price to book value. Penelitian ini merupakan replikasi dari penelitian Marlina 2013 yang
menggunakan variabel bebas earning per share, return on equity, debt to equity ratio dan price to book value sebagai variabel terikat. Hasil dari penelitian
Marlina 2013 earning per share, return on equity, debt to equity ratio berpengaruh positif signifikan terhadap price to book value. Size berpengaruh
negatif tidak signifikan terhadap price to book value. Earning per share, return on equity, debt to equity ratio, dan size secara simultan berpengaruh signifikan
terhadap price to book value. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah penelitian
ini diambil dari data perusahaan property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada periode 2009-2013 dan menambah variabel price earnings
Universitas Sumatera Utara
20 ratio untuk diteliti, sedangkan peneliti terdahulu mengambil data dari perusahaan
manufaktur dengan periode penelitian 2006-2010. Penelitian ini bertujuan untuk meneliti kembali beberapa faktor yang mempengaruhi nilai perusahaan yaitu
return on equity, debt to equity ratio dan price earnings ratio dan nilai perusahaan dengan rentang waktu 2009-2013, sehingga penelitian ini memberikan kontribusi
untuk menguji apakah terjadi penguatan konsistensi terhadap teori maupun
penelitian yang ada selama ini.
Peneliti pun merasa tertarik untuk melakukan penelitian menguji:
“Pengaruh Return on Equity, Debt to Equity Ratio dan Price Earnings Ratio
Terhadap Price to Book Value Perusahaan Property dan Real Estate yang
Terdaftar di Bursa Efek Indonesia”. 1.2.
Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
Apakah return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio baik secara parsial maupun simultan berpengaruh secara signifikan terhadap price to
book value perusahaan property dan real estate?.
1.3. Tujuan Penelitian