undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan macam -macam hak atas
tanah permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada orang -orang baik secara sendiri-sendiri maupun secara bersama -sama dengan orang-orang lain
serta badan-badan hukum.
2. Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan
Pemecahan tidak sama pengertiannya dengan pemisahan. Pemecahan melahirkan hak atas tanah baru secara keseluruhan, dengan hapusnya hak atas tanah
sebelumnya. Status dari seluruh hak atas tanah yang baru ini adalah sama dengan status hak atas tanah sebelum pemecahan dilakukan.
48
Muhammad Yamin Lubis mengatakan pemecahan bidang tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menj adi bagian-bagian bidang
tanah yang baru tidak ada lagi aslinya, sedangkan pemisahan berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya
masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya y ang berkurang luas tanahnya setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisah tersebut.
49
48
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op.cit, hal. 212.
49
Mhd.Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.cit, hal. 371
Universitas Sumatera Utara
Dasar hukum pengaturan mengenai persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah, melalui prosedural perolehan sertipikat pemecahan sertipikat pemecahan hak
dikantor pertanahan, adalah sebagai berikut:
50
a. Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 b. Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
c. Peraturan Pemerintah Nomor 46 tahun 2002 d. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
tahun 1997 e. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600 -1900 tanggal 31 Juli
2003 Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah mengatur sebagai berikut: 1 Atas permintaan hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terd aftar
dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing -masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang
tanah semula. 2 Dalam hal sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 1, untuk setiap bidang
dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya.
50
S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Op. cit., hal. 68
Universitas Sumatera Utara
3 Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan atau beban - beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana yang dimaksud ayat 1 bar u
boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang
bersangkutan. 4 Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 sepanjang
mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang -undangan yang berlaku.
Dengan demikian berarti bergantung pada kegiatan yang dilakukan atas sebidang tanah tertentu, dipisah, dipecah atau dibagi, maka Ha k Tanggungan yang
telah dibebankan dapat menjadi hapus karena hukum. Satu-satunya kegiatan atau perbuatan hokum yang tidak menyebabkan hapusnya hak atas tanah sebelumnya
adalah pemisahan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 49 ayat 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Namun
meskipun status hak bidang tanah tersebut tidak hapus demi hukum, tetapi pemisahan akan menyebabkan luas bidang tanah tersebut menjadi berkurang.
51
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja menyimpulkan atas setiap bidang tanah baru hasil pemisahan, bidang tanah yang diperoleh sebagai akibat pemecahan
dan pembagian, serta bidang tanah baru sebagai akibat penggabungan, kecuali karena pembebasan, agar Hak Tanggungan tetap dapat dijadikan sebag ai jaminan kebendaan
atas bidang-bidang tanah tersebut, perlu dibuatkan lagi Akta Pemberian Hak
51
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op. cit, hal. 212
Universitas Sumatera Utara
Tanggungan baru, dan selanjutnya didaftarkan, hingga dikelua rkan Sertipikat Hak Tanggungan yang baru.
52
Suatu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah se cara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing -masing merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah tersebut terlebih dahulu haruslah sesuai dengan
rencana tata ruang yang berla ku dan tidak boleh bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sertipikat pemecahan hak merupakan sertipikat hak yang dipecah menjadi dua sertipikat atau lebih, yang dilaksanakan secara sempurna habis terpecah, dimohon
oleh pemegangnya kepada kepala kantor pertanahan setempat, melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah dikantor pertanahan dengan pemenuhan
persyaratan permohonan sebagai berikut :
53
a. Surat permohonan; b. Sertipikat hak atas tanah;
c. Gambar site plan; d. Pernyataan pemohon tentang tujuan pemecahan hak ;
e. Izin perubahan penggunaan tanah, jika ada perubahan ; f. Persetujuan Kreditor jika dibebani hak tanggungan ;
g. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon ;
52
Ibid., hal. 213
53
S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Op. cit., hal. 67
Universitas Sumatera Utara
h. Fotocopy KTP atau identitas diri penerima kuasa disert ai surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan
Persyaratan permohonan tersebut diatas disampaikan oleh pemohon kepada kepala kantor pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan
sebagai berikut:
54
1 Sertipikat pemecahan hak harus dilaksanakan secara sempurna sehingga hak atas tanah dalam sertipikat hak bersangkutan habis terpecah ;
2 Nama pemegang sertipikat hak yang dipecah harus tetap sama dengan nama pemegang sertipikat hak yang dipecah;
3 Pernyataan tambahan dari pemohon bahwa tanda batas objek pemecahan hak harus dipasang;
4 Pernyataan tambahan tentang pelepasan hak, jika sebagian tanah pemohon diserahkan untuk fasilitas umum atau lingkungan seperti jalan, selokan atau
kepentingan umum lainnya; 5 Apabila pemohon merupakan badan hukum, harus telah m endapat persetujuan
sesuai anggaran dasarnya yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri;
6 Setiap fotocopy yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
Sertipikat yang akan dipecah untuk tiap bidangnya harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat
54
Ibid, hal. 68
Universitas Sumatera Utara
asalnya. Apabila tanah yang ingin dipecah tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertipikat tersebut baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.
55
Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tana h dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru.
56
Contoh kasus adalah A seorang pengembangdeveloper memiliki tanah seluas 3000 m2, kemudian A mendapat fasilitas kredit konstruksi dari PT. Bank Berlian
Tbk, senilai Rp. 1 milyar rupiah d an sebagai agunan berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 1000 dibebani Hak Tanggungan senilai Rp. 1,25 milyar guna
kepentingan PT. Bank Berlian Tbk. Agunan tersebut. Kemudian dilaksanakan pembangunan proyek perumahan oleh pengembangdeveloper di atas tanah yang
dijadikan agunan tersebut menjadi beberapa unit rumah toko. Setelah unit rumah tok o tersebut selesai dibangun kemudian muncul calon pembeli yang akan membeli salah
satu unit rumah toko tersebut dengan menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah di bank yang sama, maka sertipikat induk harus dipecah kemudian sertipikat hasil
pemecahan akan dibebani hak tanggungan sebagai agunan kredit pemilikan rumah yang bersangkutan.
Pemecahan sertipikat induk tersebut menyebabkan Hak Tanggungan yang dibebankan s ertipikat induk menjadi gugur. Setelah dilakukan
pemecahan sertipikat induk tersebut maka sertipikat hasil pemecahan kemudian
55
Mhd.Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.cit, hal. 371-372.
56
Ibid, hal. 373-374.
Universitas Sumatera Utara
dibebani Hak Tanggungan ulang termasuk sertipikat untuk kepentingan kredit kontruksi maupun sertipikat untuk kepentingan kredit p emilikan rumah.
Pemecahan bidang tanah tersebut tidak boleh merugikan kepentingan kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh k arena itu pemecahan
tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang
bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap
membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu. Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanah pertanian, maka diwajibkan
untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
57
Pelaksanaan pemecahan sertipikat dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang
dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya. Pemecahan bidang tanah harus memperhatikan rambu -rambu yang diuraikan
diuraikan dalam Memori Penjelasan Pa sal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, antara lain:
58
a. Harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang yang berlaku, misalnya semula peruntukannya untuk tanah pertanian akan dipecah -pecah menjadi perumahan
tempat tinggal.
57
Ibid, hal. 372
58
Ibid, hal. 372-373.
Universitas Sumatera Utara
b. Tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang - undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform Undang-undang Nomor
56 tahun 1960 mengenai penetapan luas tanah pertanian yang terkait dengan larangan fragmentasi.
c. Tidak boleh merugikan kepentingan Kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan.
3. Lembaga Roya Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan
