Alat Pengumpulan Data Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

4. Alat Pengumpulan Data

Alat pengumpulan data akan sangat menentukan hasil dari penelitian. Dalam penelitian ini dipergunakan alat pengumpulan data sebagai berik ut : a. Studi Dokumen, digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian. b. Wawancara secara langsung dengan dengan informan atau narasumber yang terkait dengan pemecahan sertipikat dan hak tanggungan, selaku narasumber dalam penelitian ini yaitu kepala seksi pengukuran dan pemetaan tanah dari kantor pertanahan kota Medan dan informan dari pihak bank yaitu Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang Me dan.

5. Analisis Data

Metode yang digunakan untuk menarik ke simpulan dari hasil penelitian yang telah terkumpul akan dipergunakan metode analisis data secara kualitatif, yaitu data yang diperoleh kemudian disusun secara sistematis untuk selanjutnya dianalisa secara kualitatif untuk mendeskripsikan mengenai akibat hukum pemecahan tanda bukti hak sertipikat atas tanah yang sedang Dalam suatu penelitian sangat diperlukan suatu analisis data yang berguna untuk memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode kualitatif. Penelitian dengan menggunakan metode kualitatif bertolak dari asumsi tentang realitas atau Universitas Sumatera Utara fenomena sosial yang bersifat unik dan kompleks. Padanya terdapat regularitas atau pola tertentu, namun penuh dengan variasi keragaman. 28 Analisis data adalah proses mengatur urutan data, mengorganisasikannya ke dalam suatu pola, kategori dan satuan uraian dasar. 29 Sedangkan metode kualitatif merupakan prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis maupun lisan dari orang -orang dan perilaku yang dapat diamati. 30 Data sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan library research dan data primer yang diperoleh dari penelitian lapangan field research kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif, yaitu untuk memperoleh gambaran tentang pokok permasalahan dengan menggunakan metode berpikir deduktif, yaitu cara berpikir yang dimulai dari hal yang umum untuk selanjutnya menarik hal -hal yang khusus. 28 Burhan Bungi, Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis Kearah Penguasaan Modal Aplikasi , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 53 29 Lexy J. Moleong, Metode Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 2004, hal. 103 30 Ibid., hal. 3 Universitas Sumatera Utara 25

BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG

SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN

A. Ketentuan Hukum Tentang Hak Tanggungan 1. Ketentuan Umum Hak Tanggungan

Dalam perkembangan sekarang ini peranan masyarakat dalam pembiayaan pembangunan sangat penti ng untuk mewujudkan potensi pembiayaan pembangun an tersebut dan menjamin penyalurannya sehingga menjadi pembiayaan yang riil, dana perkreditan merupakan sarana yang mutlak diperlukan d an untuk itu perlu diatur suatu kelembagaan jaminan kredit yang mampu me mberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum baik kepada penyedia kredit maupun kepada penerima kredit. Penggunaan hak atas tanah sebagai agunan dipraktekkan dalam kredit untuk berbagai keperluan termasuk untuk keperluan pembangunan, karena tanah diangg ap paling aman untuk dijadikan jaminan. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok Agraria menentukan bahwa hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Menurut Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 pembebanan jaminan hutang dengan Hak Tanggungan akan diatur dengan Undang -Undang. Dalam rangka mengadakan unifikasi Hukum Tanah Nasional, Undang - Undang Pokok Agraria menyediakan lembaga jaminan atas tanah yang baru , yang Universitas Sumatera Utara diberi nama lembaga hak jaminan atas tanah dalam h ukum tanah yang baru, sehubungan dengan itu sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, Hak Tanggungan menggantikan Hipotik dan Creditverband, yang merupakan lembaga - lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hak Tanggungan yang lama. Sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang ketentuannya diatur dalam hukum tertulis, tetapi mengenai Hak Tanggungan tersebut Undang -Undang Pokok Agraria baru menetapkan obyeknya yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, ketentuan-ketentuan lebih lanjut menurut Pasal 51 Undang -Undang Pokok Agraria masih akan diatur dalam undang -undang. Di dalam perkembangannya menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966, Hak Pakai atas Tanah Negara juga wajib didaftarkan, sehingga Hak Pakai tersebut dapat dialihkan. Oleh karena itu sesuai dengan perkembangan dan kebutuhan masyarakat, Hak Pakai atas Tanah Negara tertentu yang telah terdaftar dan karena s ifatnya dapat dipindahtangankan tersebut dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. 31 Dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa selama undang-undang mengenai Hak Tanggungan belum terbentuk maka yang berlaku ialah ketentuan - ketentuan mengenai hi potik dan creditverband. Dengan adanya ketentuan dalam Pasal Peralihan tersebut, sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, kecuali mengenai obyeknya yang sudah ditunjuk sendiri oleh Undang -Undang Pokok Agraria, terhadap Hak Tanggungan diberlakukan kete ntuan-ketentuan hipotik dan 31 Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 53 Universitas Sumatera Utara creditverband. Ketentuan -ketentuan tersebut baik mengenai hukum materialnya maupun tata cara pembebanan serta penerbitan surat tanda bukti haknya. Dalam perkembangannya ketentuan Hak Tanggungan menjadi bertambah dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah jo Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dengan adanya ketentuan baru tersebut pembebanan Hak Tanggungan dan penerbitan su rat tanda bukti haknya tidak lagi dilakukan menurut peraturan hipotik dan creditverband. Sebagai tindak lanjut dari Pasal 51 Undang -Undang Pokok Agraria maka pada tanggal 9 April 1996 Pemerintah mengeluarkan Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Berserta Benda -Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Yang lebih dikenal dengan Undang -Undang Hak Tanggungan. Terbitnya Undang-Undang Hak Tanggungan amat berarti didalam menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional, khususnya dibidang hak ja minan atas tanah. Undang-Undang Hak Tanggungan bertujuan memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga Hak Tanggungan yang kuat yang di dalamnya antara lain menegaskan atau meluruskan persepsi yang kurang tepat di waktu lalu. Sampai saat ini ada beberapa peraturan pemerintah yang dikeluarkan sebagai pelaksanaan dari Undang -Undang Hak Tanggunga n, diantaranya adalah : 32 1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 44, 45, 53, 54 32 Boedi Harsono, Op.cit., hal.414. Universitas Sumatera Utara 2. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepa la BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 3. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 tentang bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberi an Hak Tanggungan, Buku-tanah Hak Tanggungan dan Sertipikat Hak Tanggungan. 4. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit -kredit Tertentu. 5. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan. 6. Surat Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 630.1 -1826 tanggal 26 Juni 1996. Dalam Pasal 1 UUHT disebutkan pengertian dari Hak Tangg ungan, adapun yang dimaksud dengan Hak Tanggungan atas tanah beserta benda -benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditor tertentu terhadap kredito r-kreditor lain. Universitas Sumatera Utara Hak Tanggungan yang diatur dalam undang -undang ini pada dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat adanya benda -benda berupa bangunan, tanaman dan hasil karya, yang secara tetap merupakan kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut. Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. 33 Sehubungan dengan itu maka dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, Hukum Tanah Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal. Namun demikian penerapan asas -asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyara kat yang dihadapinya. Dalam penjelasan umum dikemukakan bahwa Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat harus mengandung ciri -ciri: 34 a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya droit de preference. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1. b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada droit de suite. Ditegaskan dalam Pasal 7. 33 Ibid, hal. 411 34 Kashadi, Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia , Badan Penerbit Universitas Diponegoro, Semarang, 2000, hal.10. Universitas Sumatera Utara c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat p ihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak yang berkepentingan. d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tert entu terhadap kreditor lain. Dalam arti, bahwa debitor cidera janji wanprestasi maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan menurut ketentuan -ketentuan peraturan perundang - undangan yang bersangkutan dengan hak mendahulu dari pada kreditor -kreditor yang lain. Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, pemberiannya haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang -piutang yang dijamin pelunasannya. Perjanjian yang menimbulkan hubungan utang -piutang ini dapat dibuat dengan akta di bawah tangan atau dengan akta otentik, tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian tersebut. Oleh karena Hak Tanggungan menuru t sifatnya merupakan accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang - piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Asas-asas dari Hak Tanggungan meliputi : 35 1. Asas Publisitas 35 Ibid, hal. 16. Universitas Sumatera Utara Asas publisitas ini dapat diketahui dari Pasal 13 ayat 1 yang menyatakan bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Oleh karena itu dengan didaftarkannya Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga 2. Asas Spesialitas Asas spesialitas dapat diketahui dari penjelasan Pasal 11 ayat 1 yang menyatakan bahwa ketentuan ini menetapkan isi yang sifatya wajib untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut pada ayat ini dalam APHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggu ngan, baik mengenai subyek, obyek maupun utang yang dijamin. 3. Asas Tidak Dapat Dibagi -bagi Asas tidak apat dibagi-bagi ini ditegaskan dalam Pasal 2 ayat 1, bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat yang tidak dapat dibagi -bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 2. Dalam penjelasan ayat 1 dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Universitas Sumatera Utara Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Sedangkan pengecualian dari asas tidak dapat dibagi -bagi ini terdapat pada ayat 2 yang menyatakan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, yang dapat diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan d engan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggun gan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Penjelasan ayat 2 ini dikatakan bahwa ketentuan ini merupakan pengecualian dari asas tidak dapat dibagi -bagi, untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan antara lain untuk mengakomodasi kep erluan pendanaan pembangunan komplek perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan. Sesuai dengan ketentuan dalam ayat 2 ini, apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai Universitas Sumatera Utara tersendiri, asas tidak dapat dibagi -bagi ini dapat dikesampingkan asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam APHT yang bersangkutan.

2. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

Hak Tanggungan merupakan perjanjian ikutan accessory pada perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum hutang -piutang perjanjian kredit. Dengan demikian, hapusnya Hak Tanggungan tergantung pada perjanjian pokoknya, yaitu utang yang dijamin pelunasan tersebut. 36 Demikian pula ditegaskan dalam Pasal 10 Ayat 1 U ndang-undang Hak Tanggungan, bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji ini dituangkan didalam dan merupakan bagian dari perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang te rsebut. Karena hak tanggungan bersifat accessoir, maka kelahiran, pengalihan eksekusi dan hapusnya tergantung pada perjanjian utang piutangnya. Hak Tanggungan dapat dibebankan lebih dari satu kali terhadap objek yang sama untuk menjamin pelunasan lebih da ri satu hutang dan untuk beberapa Kreditor. Hal ini menimbulkan adanya tingkatan -tingkatan bagi pemegang Hak Tanggungan. Peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. 37 36 Adrian Sutedi, Op.cit, hal. 56 37 Ibid Universitas Sumatera Utara Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui 2 tahap kegiatan, yaitu : a. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang -piutang yang dijamin. Dalam Pasal 10 disebutkan bahwa Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah ya ng bersangkutan. b. Tahap pendaftaran oleh kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Menurut Pasal 13, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Universitas Sumatera Utara Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat -surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku -tanah yang bersangkutan di beri tanggal hari kerja berikutnya. Dengan adanya hari tanggal buku -tanah Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan lahir dan asas publisitas terpenuhi. Tahapan Pemberian Hak Tanggungan m enurut Pasal 10 ayat 1 bahwa awal dari tahap pemberian Hak Tanggungan did ahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian utang piutang dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan maka pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian utang pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang maupun perjanjian lainnya, misalnya perjanjian kredit kontruksi yang diikuti dengan pembebanan Hak Tanggungan terhadap obyek jaminan perjanjian kredit tersebut. Pada waktu pemberian Hak Tanggungan maka calon pemberi Hak Tanggungan dan calon penerima Hak Tanggungan harus hadir di hadapan PPAT. Menurut Pasal 8 ayat 1 UUHT pemberi Hak Tanggungan adalah: a. Perseorangan, atau b. Badan Hukum Baik perorangan ataupun badan hukum harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Universitas Sumatera Utara Kewenangan tersebut harus ada pad a pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. 38 Sedangkan pemegang Hak Tanggungan menurut pasal 9 Undang -undang Hak Tanggungan adalah: a. Perseorangan b. Badan Hukum, yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Sebelum dilaksanakan pemberian Hak Tanggungan salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib diperjanjikan terlebih dahulu oleh kreditor dan debitor untuk menjamin pinjaman atas kredit tertentu yang menjadi bagian tidak terpisahkan d ari perjanjian kredit antara kreditor dan debitor. Bentuk perjanjian kredit itu dapat tertulis, dibawah tangan yang merupakan perjanjian baku atau dalam bentuk akta otentik yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris dan ditandatangani oleh kreditor dan debi tornya. Pada dasarnya pemberi Hak Tanggungan dan kreditor sebagai penerima Hak Tanggungan wajib hadir di kantor PPAT yang berwenang membuat APHT menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu berdasarkan daerah kerjanya. Apabila benar-benar diperlukan dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT, diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT. 38 Pasal 8 ayat 2 Undang -undang Hak Tanggungan. Universitas Sumatera Utara Hal ini karena hadirnya pemberi Hak Tanggungan merupakan suatu hal yang wajib dilakukan oleh pihak yang mem punyai objek Hak Tanggungan, hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri maka diperkenankan untuk menguasakannya kepada pihak lain. Pemberi kuasa ini sifatnya wajib jika calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT dengan akta otentik yang disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT. Pemberian APHT dilakukan dihadapan PPAT yang mempunyai wilayah kerja dimana tanah yang dijadikan jaminan berada. Akta tersebut secara resm i disebut dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Tahap pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan dalam perjanjian utang piutang dan merupakan bagian yang tak te rpisahkan dari perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir dari hak tanggungan mana pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian utang pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang maupun perjanjian lainn ya, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada dibawah pengampunya, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh pihak pengelola. Bentuk dan isi APHT telah ditentukan, dalam kaitan ini perlu diperhatikan muatan wajib APHT, hal ini dalam rangka memenuhi asas spesialitas berdasarkan Pasal 11 ayat 1 bahwa dalam hal APHT wajib mencantumkan: Universitas Sumatera Utara a. nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan b. domisili pihak-pihak pemberi dan penerima Hak Tanggungan da n apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, dan dalam hal domisili tidak dicantumkan di Indonesia, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih. c. Penunjukkan secara jelas utang atau utang -utang yang dijaminkan. d. Nilai tanggungan. e. Uraian secara jelas mengenai objek Hak Tanggungan. 39 Dalam APHT dapat dicantumkan janji -janji yang diberikan oleh kedua belah pihak, sebagaimana tersebut dalam Pasal 11 ayat 2. Berbeda dengan yang disebut dalam ayat 1 yang merupakan muatan wajib APHT, muatan ayat 2 berupa janji - janji yang sifatnya fakultatif, artinya dapat diperjanjikan atau tidak diperjanjikan oleh para pihak tergantung kesepakatan para pihak. Dengan dicantumkannya janji -janji tersebut dalam APHT, yang kemudian diikuti dengan pendaftaran Hak Tanggungan di kantor pertanahan, maka terpenuhilah asas publisitas dengan demikian janji -janji tersebut mempunyai kedudukan yang mengikat terhadap pihak ketiga. Suatu APHT memuat substansi yang bersifat wajib, yait u berkenaan dengan nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili pihak -pihak yang bersangkutan, penunjukan secara jelas hutang atau utang -utang yang dijamin, nilai tanggungan dan uraian yang jelas tentang objek Hak Tanggungan. Selain it u 39 Ketentuan Pasal 11 ayat 1 sifatnya wajib untuk sahnya Hak Tanggungan yang di berikan. Jika hal tersebut tidak dicantumkan secara lengkap, maka APHT yang bersangkutan batal demi hukum Penjelasan Pasal 11 ayat 1. Universitas Sumatera Utara didalam akta pemberian Hak Tanggungan tersebut, para pihak juga dapat mencantumkan janji-janji yang bersifat fakultatif, yang bertujuan untuk melindungi kepentingan Kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan. Walaupun janji -janji tersebut bersifat fakultatif, namun hal itu selalu dicantumkan didalam APHT. 40 Pihak-pihak bebas menentukan untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji ini dalam APHT. Dengan dimuatnya janji -janji dalam APHT yang kemudian didaftar pada kantor Pertanahan, maka janji -janji tersebut mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga. Adapun janji -janji yang disebutkan dalam APHT dapat diketahui dalam Pasal 11 ayat 2, antara lain : 41 1. janji yang membatasi kewenangan memberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan da natau menentukanmengubah jangka waktu sewa danatau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 2. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentukatau susunan obyek Hak Tanggunga n, kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 3. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri, apabila debitor wanprestasi. 40 Adrian Sutedi, Op.cit, hal. 72. 41 Kashadi, Op.cit., hal.39 Universitas Sumatera Utara 4. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusiuntuk mencegah menjadi hapusnyadibatalkanya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhidila nggarnya ketentuan undang-undang. 5. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan jika debitor wanprestasi. 6. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. Janji ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya. Dengan adanya janji ini, tanpa persetujuan pembersihan dari pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya , Hak Tanggungan kedua dan seterusnya tetap membebani obyek Hak Tanggungan , walaupun obyek itu sudah dieksekusi untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan pertama. 7. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 8. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhsebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya ol eh pemberi Hak tanggungandicabut haknya untuk kepentingan umum. Universitas Sumatera Utara 9. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhsebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransika n. 10. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. Janji ini penting untuk dapat memperoleh harga yang tinggi dalam penjualan obyek Hak Tanggungan. 11. janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang di bebani Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan. Menurut Pasal 12 UUHT, dilarang melakukan janji dalam hal member i kewenangan kepada kreditor untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Maksud larangan ini untuk melin dungi debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai objek Hak Tanggungan melebihi besarnya hutang yang dijamin atau kemungkinan juga objek Hak Tanggungan berada pada tempat yang strategis dan mempunyai prospek baik. Meskipun demikian tida k dilarang bagi kreditor untuk menjadi pembeli objek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UUHT. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan , APHT dibuat rangkap 2 dua yang semuanya ditandatangani oleh pemberi Hak Tanggungan dan peneri ma Hak Tanggungan, para saksi serta PPAT. Satu lembar disimpan di Kantor PPAT, lembar lainnya disampaikan kepada kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran Hak Tanggungan. Universitas Sumatera Utara Syarat publisitas dipenuhi dengan didaftarkannya Hak Tanggungan yang bersangkutan di Kantor Pertanahan. Pendaftaran tersebut wajib dilaksanakan Pasal 13 ayat 1 UUHT, karena pendaftaran akan menentukan saat lahirnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. Apabila APHT dan warkah lainnya diterima oleh Kantor Pertanahan, maka proses pendaf taran dilakukan dengan dibuatnya buku tanah untuk Hak Tanggungan yang didaftar dan dicatat adanya Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatnya buku tanah. Hal ini berarti sejak hari dan tanggal tersebut kreditor resmi menjadi pemegang Hak Tanggungan dengan kedudukan istimewa droit de preference dengan kata lain kreditorlah yang berhak atas objek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan yang dapat dibuktikan dengan adanya sertipikat Hak Tanggungan dan tertulisnya nama Kreditor dalam sertipikat tanah yang bersangkutan sebagai pemegang Hak Tanggungan. B. Ketentuan Hukum Tentang Pemecahan Sertipikat Hak ATas Tanah 1. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah Secara etimologi sertipikat berasal dari bahasa Belanda yaitu “ certificat” yang artinya adalah surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Dalam ketentuan pasal 19 ayat 2 UUPA hanya disebutkan mengenai surat tanda bukti hak, sedangkan pengertian sehari -hari surat tanda bukti hak ini sering ditafsirkan sebagai sertipikat tanah, sehingga dapat diartikan bahwa sertipikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa a da seseorang yang memiliki Universitas Sumatera Utara bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan tersebut mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang. 42 Sertipikat adalah merupakan surat tanda bukti hak, yang berfungsi sebagai alat bukti. Alat bukti yang menyatakan bahwa tanah ini telah diadministrasi oleh Negara. Dengan dilakukan administrasi lalu diberikan buktinya kepada orang yang mengadministrasikan tersebut. Bukti atau sertipikat adalah milik seseorang sesuai dengan yang tertera dalam tulisan di dalam sertipikat tadi. Bagi pemilik tanah, sertipikat adalah merupakan pegangan yang kuat dalam hal pembuktian hak miliknya, sebab dikeluarkan oleh instansi yang sah dan berwenang secara hukum. Hukum melindungi pemegang sertipikat tersebut dan lebih kokoh bila pemegang itu adalah namanya yang tersebut dalam sertipikat. Sehingga bila yang memegang sertipikat itu belum namanya maka perlu dilakukan balik namanya kepada yang memegangnya sehingga terhindar lagi dari gangguan pihak lain. 43 Selain sebagai alat bukti sertipikat juga berguna sebagai jaminan akan eksistensi hak. Jaminan ini adalah jaminan hukum, sehingga karena ada jaminan hukum atas kepemilikan tanah tersebut, lalu seseorang dapat menerimanya sebagai surat berharga. Surat berharga yang nilai ekon omisnya tinggi, maka pemilik dapat menggunakannya sebagai jaminan hutang. Baik sebagai jaminan hutang kepada orang lain maupun jaminan hutang kepada Bank. 44 42 Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2010, hal. 203 -204 43 Ibid., hal. 204. 44 Ibid., hal. 205 Universitas Sumatera Utara Sertipikat atau surat tanda bukti hak dapat berfungsi menciptakan tertib hukum pertanahan serta mem bantu mengaktifkan kegiatan perekonomian rakyat. Sebab yang namanya sertipikat hak adalah tanda bukti atas tanah yang telah terdaftar dan didaftar oleh badan resmi yang sah dilakukan oleh Negara atas dasar Udang - undang. 45 Jenis sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang dapat dimohonkan di kantor pertanahan ditentukan oleh subyek hak atas tanah dan tujuan penggunaan objek hak atas tanah sepanjang dibolehkan Undang -undang, sehingga dapat dipunyai dengan suatu hak atas tanah sesuai ketentuan Pasal 16 Undang -undang Pokok Agraria, sebagai berikut: 46 a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai Sertipikat Hak Milik merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun temurun, terkuat dan terpenuh. Khusus terhadap hak milik ini mempunyai unsur turunan, terkuat dan terpenuh dibandingkan hak lainnya, selain itu juga dapat dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan. 45 Ibid. 46 S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah , persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Gramedia Widia Sarana Indonesia, Jakarta, 2005, hal.21 Universitas Sumatera Utara Sertipikat Hak Guna Usaha merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna mengusahakan tanah disektor pertanian, peternakan, atau perikanan atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Sertipikat terhadap hak ini hanya dapat diberikan atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Sertipikat Hak Guna Bangunan merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri diatas tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal atau tempat usaha. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Pakai merupakan tanda bukti pemilikan hak atas tanah untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya. Sertipikat hak pakai dapat diperoleh atas tanah hak milik, tanah hak pengelolaan atau tanah Negara. Sertipikat hak pakai ini juga dapat dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan, dengan ketentuan berakhirnya jangka waktu hak pakai menyebabkan hapusnya hak pakai dan mengakibatkan hapusnya hak tanggungan. Selain sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang diatur oleh pasal 16 Undang-undang Pokok Agraria ada juga dikenal jenis -jenis sertipikat lainnya yaitu sertipikat hak milik tanah wakaf, hak mil ik satuan rumah susun dan hak pengelolaan. 47 Bermacam jenis sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang diatur didalam pasal 16 Undang-undang Pokok Agraria telah sejalan dengan Pasal 4 ayat 1 Undang - 47 Ibid, hal. 22 Universitas Sumatera Utara undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan macam -macam hak atas tanah permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada orang -orang baik secara sendiri-sendiri maupun secara bersama -sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

2. Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan