2 Hak Guna Bangunan, 3 Hak Guna Usaha
b Yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat 2 : Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar
dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. c Yang disebutkan dalam Pasal 27
1 Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.
2 Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, yang bangunannya berdiri di atas Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.
2. Pembebanan Hak Tanggungan Mengutamakan Perlindungan Hukum
Kepada Kreditor
Pasal 1131 Kitab undang -undang Hukum Perdata mengatur bahwa seluruh kekayaan yang dimiliki oleh pihak berhutang atau debitor dapat diambil sebagai
pengganti dari pelunasan hutangnya. Pasal ini menyat akan bahwa segala dari kekayaan debitor baik yang ada sekarang maupun dikemudian hari adalah jaminan
umum untuk terhadap seluruh kreditornya. Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang melindungi hak -hak
kreditor secara umum ini menjadikan pihak kreditor mempunyai hak terhadap kekayaan debitornya. Akan tetapi perlindungan yang telah diberikan oleh Pasal 1131
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ini masih dirasa kurang memuaskan karena kreditor yang mempunyai hak jaminan secara umum ini tidak dapat seca ra pasti untuk
Universitas Sumatera Utara
mengetahui berapa banyak kekayaan debitor yang ada disaat eksekusi jaminan tiba saatnya dan juga hak dari Kreditor konkuren ini bisa menjadi lemah jika ia
berhadapan dengan kreditor yang lebih tinggi hakn ya, yaitu kreditor preference. Sehingga untuk itulah diperlukannya adanya suatu pengikatan khusus
terhadap benda jaminan yang nantinya dapat memberikan perlindungan secara khusus pula terhadap hak-hak yang dimiliki oleh kreditor.
Pada asasnya setiap piutang dapat dijadikan mempunyai keduduk an preferensi yaitu dengan diberi lembaga jaminan resmi seperti gadai, hipotik, hak tanggungan
dan fidusia. Sedangkan piutang yang mempunyai kedudukan preferensi yang timbul karena undang-undang sudah ditentukan secara limitatif terdiri atas privilege umum
dan privilege khusus.
63
Alasan kenapa kedudukan gadai, hipotik, hak tanggungan dan fidusia lebih tinggi karena pada asasnya kehendak dari para pihak adalah lebih diutamakan dari
ketentuan undang-undang. Peraturan khususnya lebih di utamakan dari peraturan umum, maka privilege khusus lebih diutamakan dari privilege umum.
64
Hak untuk didahulukan dalam pemenuhan itu timbul karena dua sebab. Pertama karena memang sengaja diperjanjikan lebih dahulu bahwa hutang -piutang
yang akan terjadi terhadap pemenuhannya ak an didahulukan terlebih dahulu dibandingkan dengan hutang -piutang lainnya, seperti perjanjian -perjanjian yang
63
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan Di Indonesia Pokok -Pokok Hukum Jaminan Dan Jaminan Kebendaan, Liberty Offset Yogyakarta, Yogyakarta, 2007, hal. 76.
64
Ibid, hal. 77.
Universitas Sumatera Utara
memuat jaminan hipotik, hak tanggungan, fidusia, dan gadai.
65
Kedua karena hal mengenai pemenuhannya tersebut telah ditentukan oleh u ndang-undang, yaitu bagi
para pemegang hak privilege piutang-piutang tertentu yang oleh u ndang-undang ditentukan lebih diutamakan dari kreditor-kreditor yang lain semata-mata sesuai
dengan sifat perutangannya.
66
Para kreditor pemegang hak jaminan menurut undang -undang mempunyai kedudukan yang terkuat atau separatis. Selaku kreditor separatis para pemegang hak
jaminan yang telah diatur oleh undang -undang dapat melaksanakan haknya dengan cepat dan mudah, tidak terpengaruh dengan adanya kepailitan. Prosedurnyapun lebih
mudah tanpa harus terlebih dahulu melalui prosedur melalui juru sita dan tak berlakunya ketentuan-ketentuan beslag yang diatur dalam hukum acara.
67
Dalam hal eksekusi itu dilakukan melalui prosedur penyitaan executorial beslag, maka harus dilakukan menurut c ara-cara sebagaimana diatur dalam hukum
Acara Perdata. Jika beslag tersebut tertuju pada benda tak bergerak maka beslag tersebut harus didaftarkan dalam register benda bersangkutan.
68
Selain itu perlunya pengikatan dengan menggunakan Hak Tanggungan sebagai hak jaminan atas tanah yang kuat karena Hak Tanggungan mempunyai sifat
sebagai berikut:
65
Ibid.
66
Pasal 1134 Kitab Undang -undang Hukum Perdata
67
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op.cit., hal. 78.
68
Ibid
Universitas Sumatera Utara
a. Hak Tanggungan lebih kuat daripada jaminan pelunasan hutang yang bersifat umum Pasal 1131 juncto Pasal 1132 KUH Perdata.
b. Kreditor pemegang Hak Tanggungan ada lah kreditor yang preferen.
Kedudukannya lebih diutamakan daripada kreditor -kreditor lainnya kreditor Konkuren. Sebagai kreditor pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama dapat
diperjanjikan memperoleh hak atas kekuasaan sendiri untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan dan hasilnya untuk melunasi hutangnya Pasal 6
juncto Pasal 11 ayat 2 Huruf E UU Hak Tanggungan. c. Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan siapapun objek tersebut
berada Pasal 7 UU Hak Tanggungan. d. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 ayat 1 UU Hak Tanggungan
kecuali jika diperjanjikan roya partial oleh kreditor dan debitor Pasal 2 ayat 2 UU Hak Tanggungan.
e. Peringkat Hak Tanggungan yaitu Peringkat yang diberikan terhadap objek Hak Tanggungan dan objek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak
Tanggungan Pasal 5 UU Hak Tanggungan. f. Hak Tanggungan hanya dapat diberikan oleh yang berwenang atau yang
berwenang atas objek Hak Tanggungan yang bersangkutan Pasal 8 ayat 2 UU Hak Tanggungan. Sekurang-kurangnya kewenangan pemegang hak atas tanah
tersebut harus sudah ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilaksanakan Pasal 8 ayat 2 UU Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
g. Hak Tanggungan dapat beralih karena hukum kepada kreditor baru apabila perjanjian kreditnya dipindahkan kepada kreditor lain berdasarkan cessie atau
subrograsi atau karena sebab lain yaitu karena penggabungan atau peleburan PT atau Koperasi Pasal 16 UU Hak Tanggungan.
h. Mudah dan pasti eksekusinya: 1 Kreditor pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama berdasarkan kuasa
penuh mempunyai kewenangan untuk menjual sendiri objek Hak Tanggungan Pasal 6 juncto Pasal 11 ayat 2 Huruf e UU Hak Tanggungan.
2 Melaksanakan parate eksekusi Pasal 14 juncto P asal 26 UU Hak Tanggungan.
3 Menjual objek Hak Tanggungan di bawah tangan dengan tujuan akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak Pasal 20 ayat 2
dan 3 UU Hak Tanggungan. i. Pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakuk an segala hak yang
diperolehnya menurut UU Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit. Karena objek Hak Tanggungan tidak termasuk harta pailit
sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 56 dan Pasal 230 UU Kepailitan.
B. Upaya Perlindungan Hukum Kreditor Pemegang Hak Tanggungan Dalam Permohonan Pemecahan Sertipikat
1. Mengenai Bank
