85
BAB IV AKIBAT HUKUM PEMECAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH YANG
SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN
A. Alasan Pemecahan Sertipikat Dalam Kredit Konstruksi
Tanah milik pengembang yang sudah dibebani Hak Tanggungan untuk kredit yang telah diterima dari Bank maka apabila pengembang tersebut sudah
melunasi seluruh utangnya kepada Bank, Pengembang tersebut berhak untuk mendapatkan kembali legalitas surat -surat tanahnya. Untuk mendapatkan
sertipikat hak atas tanahnya kembali maka pihak Bank harus meny erahkan sertipikat hak atas tanah milik Pengembang dengan disertai Surat Pernyataan
bahwa hutang Pengembang yang dijamin dengan tanah tersebut sudah lunas.
Kemudian sertipikat hak atas tanah beserta Sertipikat Hak Tanggungan yang disertai surat pernyataan lunas dari Bank tersebut harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan di
mana Obyek Hak Tanggungan itu berada untuk didaftarkan royapenghapusan Hak Tanggungan yang membebani hak atas tanah tersebut.
Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan diatur dalam PMNAKa.BPN No.3 Tahun 1997 jo.INMENAGKa. BPN No.3 Tahun 1998. Guna memenuhi ketentuan
Pasal 2 ayat 2 UUHT, mengenai penyimpangan Asas tak dapat dibagi -bagi, Pengembang yang membayar hutangnya atas Kredit Konstruksi yang diterima dari
Bank dengan cara bertahap sesuai dengan tahapan penjualan unit rumah yang dibangunnya maka Bank akan mengeluarkan Surat Roya Partial sesuai dengan
Universitas Sumatera Utara
unit rumah yang sudah terjual dan dananya sudah masuk ke rekening Bank. Untuk dapat melaksakan proses ini harus secara tegas diperjanjikan terlebih dahulu
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan , diantara Pengembang dan Bank Pemberi Kredit Konstruksi dapat dibuat sesuatu perjanjian yang isinya antara lain :
Setiap pembayaran dari hasi l penjualan per unit rumah harus disetor dananya ke rekening Pengembang yang berada di Bank Pemberi Kredit Konstruksi yang
kemudian akan didebet oleh pihak Bank sebagai dana pengembalian pinjaman dan berdasarkan pembayaran ini pihak Bank akan mengeluarkan
Surat Roya Partial terhadap unit kapling rumah yang sudah dibayar tersebut, untuk kemudian pihak Pengembang dapat melakukan permohonan pemecahan
sertipikatnya ke Kantor Pertanahan .
90
Dalam rangka pengajuan permohonan untuk mendapatkan pecahan
sertipikat atas nama konsumen ada 3 tiga tahap kegiatan yang harus dilakukan pengembang yaitu :
91
a. Melakukan Pembuatan Akta Jual Beli Setelah Pengembang melakukan pembangunan unit rumah sesuai site
plan dan Ijin Mendirikan Bangunan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang dan bangunan rumah tersebut sudah layak huni. Serta dilain pihak konsumen sudah
melunasi pembayaran atas pembelian unit tanah dan bangu nan baik secara tunai maupun KPR Bank maka harus secepatnya Pengembang meminta Surat Roya Partial
90
Hasil wawancara dengan Ardiman Zebua, Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang Medan
91
Hasil wawancara dengan Ardiman Zebua, Legal Officer PT. Bank Mutiara Cabang Medan
Universitas Sumatera Utara
kepada Bank Pemberi Kredit Konstruksi sebanyak unit rumah yang sudah lunas dan dananya sudah masuk ke rekening pihak Bank. Berdasarkan pembayaran tersebu t
Bank harus mengeluarkan Surat Roya Partial sebanyak unit -unit rumah yang sudah dibayar, sehingga Pengembang akan dapat segera membuatkan Akta Jual Beli
yang ditanda tangani oleh pihak Pengembang dengan konsumen dihadapan PPAT yang ditunjuk oleh Pengembang. Akta Jual Beli ini obyeknya menunjuk
kepada unit kavling rumah yang telah dibayar lunas oleh konsumen yang berdiri diatas tanah sertipikat induk milik pengembang.
Oleh PPAT akta jual beli ini akan dibuat asliny a rangkap 2 dua berm eterai cukup yang diperuntukkan satu untuk PPAT sebagai tersimpan dan satunya lagi
harus diserahkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan dalam waktu 7 tujuh hari kerja sejak ditanda tanganinya Akta Jual Beli tersebut sebagai dasar untuk
melakukan kegiatan peralihan hak sertipikat pecahan dari pihak Pengembang kepada pihak konsumen yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. PPAT juga
akan membuatkan salinan Akta Jual Beli tersebut rangkap 2 dua yang diperuntukkan satu untuk diserahkan kepada penjual dalam hal ini Pengembang
dan satu lagi diserahkan kepada konsumen yang dalam prakteknya akan melalui pengembang apabila konsumen pembeliannya secara tunai dan atau diserahkan
kepada pihak Bank Pemberi KPR apabila konsumen dibiayai oleh KPR Bank. b. Permohonan Pengukuran d an Pemetaan
Seiring dengan pembangunan rumah yang dilakukan oleh Pengembang maka untuk mempercepat proses pemecahan sertipikat per unit rumah atas nama
Universitas Sumatera Utara
konsumen maka Pengembang dapat melakukan permohonan kegiatan pengukuran dan pemetaan di Kantor Pertanahan, sehingga pada saat unit tanah dan bangunan
terjual dan pembayarannya sudah lunas dapat segera dilakukan permohonan pemecahan sertipikat. Kegiatan pengukuran dan pemetaan yang dilakukan oleh
Kantor Pertanahan akan menghasilkan produk akhirnya berupa Surat Ukur dan Daftar Tanah dan merupakan modul yang diperlukan oleh kegiatan pendaftaran
untuk pertama kali serta modul-modul lainnya yang memerlukan Surat Ukur. Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan sebagaimana telah dibakukan dalam Bagan
Alir pengukuran dan pemetaan; pengajuan pekerjaannya bisa seksi lain tim atau pemohon.
c. Kegiatan Pemecahan Sertipikat Hak Atas Tanah Dalam prakteknya apabila sudah ada kerjasama yang baik antara
Pengembang dengan Kantor Pertanahan maka Surat Ukur dan Daftar Tanah yang dihasilkan oleh kegiatan Pengukuran dan Pemetaan tersebut diatas da pat langsung
diserahkan kepada PemohonPengembang untuk ditindak lanjuti sebagai dasar pelaksanaan kegiatan permohonan hak atas tanah dalam bentuk sertipikat
pemecahan atas nama konsumen. Dari Surat Ukur dan Daftar Tanah yang berisi data tehnis obyek tanah
tersebut sudah dapat diketahui secara pasti luas tanah per unitnya kemudian disatukan dengan Akta Jual Beli yang telah dibuat PPAT yang sudah diserahkan ke
Kantor Pertanahan untuk dimohonkan pendaftaran pe mecahan sertipikat haknya.
Universitas Sumatera Utara
Produk akhir dari kegiatan pemecahan sertipikat ini adalah sertipikat pecahan atas nama masing-masing konsumen dengan status sertipikat pecahan sama
dengan status sertipikat induk artinya apabila sertipik at induk tersebut pemegang haknya Pengembang sebagai badan hukum maka status sertipikat tersebut
adalah Hak Guna Bangunan dan hasil pemecahannya juga Sertipikat Hak Guna Bangunan tetapi pemegang haknya konsumen pembeli tanah dan bangunan tersebut.
Di kantor Pertanahan Kota Medan proses pemecahan sertipikat dapat selesai dalam waktu antara
3 tiga bulan sampai 6 enam bulan dari sejak tanggal pendaftaran permohonan pengukuran. Waktu proses pemecahan sertipikat
khususnya yang terjadi di Kantor Pertanahan Kota Medan banyak dipengaruhi berbagai faktor antara lain banyak sedikitnya volume pekerjaan atas permohonan
pemecahan sertipikat secara keseluruhan di Kantor Pertanahan tersebut.
92
Setelah proses pemecahan sertipika t selesai maka sisa luas sertipikat induk setelah dikurangi sertipikat pecahan harus diserahkan kembali kepada pihak
Bank Pemberi Kredit apabila ditentukan demikian sebelumya, tetapi apabila sertipikat induk tersebut sudah dipecah per unit rumah s esuai site plan secara keseluruhan
tinggal sisa luas tanah untuk fas ilitas sosial – fasilitas umum maka sisa luas sertipikat induk tersebut akan diserahkan kepada pihak pemerintah daerah di mana lokasi
proyek perumahan tersebut berada. Sedangkan sertipikat pecahan atas nama
92
Hasil wawancara dengan Sigit Rachmawan Adhi, Kepala Seksi Survey Pengukuran dan Pemetaan Kantor Pertanahan kota Medan
Universitas Sumatera Utara
konsumen oleh Pengembang akan diserahkan kepada konsumen apabila konsumen tersebut membeli bangunan rumah secara tunai dari Pengembang. Dan sertipikat
pecahan atas nama konsumen berikut dokumen lainnya yaitu antara lain Ij in Mendirikan Bangun atas
rumah kavling oleh Pengembang harus diserahkan
kepada pihak Bank pemberi KPR apabila konsumen membeli bangunan rumah
melalui Bank. Dengan diserahkannya sertipikat pecahan atas nama konsumen kepada bank pemberi KPR maka Bank akan mencairkan dana retensi sertipikat
dan IMB pecahan ke rekening Pengembang yang berada di Bank Pemberi kredit.
93
B. Hapusnya Hak Tanggungan
Kategori