Estimasi nilai ekonomi ruang terbuka hijau pada permukiman di Kota Bogor: studi kasus harga rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor

ESTIMASI NILAI EKONOMI RUANG TERBUKA HIJAU PADA PERMUKIMAN DI KOTA BOGOR

(Studi Kasus: Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor)

MUHAMAD IMAN DAMARA H44062763

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011

ESTIMASI NILAI EKONOMI RUANG TERBUKA HIJAU PADA PERMUKIMAN DI KOTA BOGOR

(Studi Kasus: Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor)

MUHAMAD IMAN DAMARA H44062763

Skripsi ini merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada

Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011

RINGKASAN

MUHAMAD IMAN DAMARA. Estimasi Nilai Ekonomi Ruang Terbuka Hijau pada Permukiman di Kota Bogor (Studi Kasus Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor). Dibimbing Oleh NINDYANTORO

Pertumbuhan penduduk di kota-kota besar semakin besar. Hal ini menyebabkan permintaan akan tempat tinggal meningkat. Jumlah permintaan tempat tinggal yang meningkat harus diimbangi dengan sarana dan prasarana yang memadai, salah satunya adalah perumahan. Pembangunan perumahan membutuhkan lahan yang besar, karena lahan di Kota Bogor terbatas maka untuk memenuhi kebutuhan lahan dengan cara mengonversi lahan dari ruang terbuka hijau (RTH). Agar kualitas lingkungan tetap terjaga walaupun harus mengonversi lahan RTH, maka memasukan konsep RTH ke dalam pembangunan perumahan.

Penelitian ini dilakukan untuk mengestimasi nilai lingkungan pada salah satu perumahan dalam Kota Bogor. Hal ini dilakukan karena belum ada penelitian ekonomi lingkungan yang berusaha mengestimasi nilai RTH yang berada di perumahan. Tujuan dari penelitian ini, yaitu: 1) mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tempat tinggal di perumahan, 2) mengestimasi nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau di daerah perumahan, dan 3) menganalisis kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di daerah perumahan. Hasil dari tujuan penelitian nomor dua dapat digunakan untuk membantu menetapkan harga rumah yang sesuai dengan kualitas lingkungan.

Pengambilan data penelitian dilaksanakan di Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor. Lokasi ini dipilih secara sengaja (purposive) karena letak perumahan tersebut yang mengonversi lahan dari ruang terbuka hijau di Kecamatan Bogor Barat. Kegiatan tersebut dilakukan pada bulan September sampai November 2010.

Hasil penelitian ini menunjukan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tinggal di perumahan adalah infrastruktur yang tersedia, kondisi lingkungan, dan lokasi yang strategis. Faktor-faktor yang berpengaruh nyata terhadap nilai rumah dari sisi lingkungan adalah kepemilikan pekarangan, jumlah jenis tanaman dalam rumah, dan jarak antara rumah ke taman sedangkan faktor lainnya tidak berpengaruh nyata. Hasil analisis didapat dengan melakukan regresi melalui software SPSS 17. Model yang didapatkan bersifat semi-log, yang koefisien pada variabel menjelaskan persentase perubahan variabel bebas terhadap persentase perubahan variabel tak bebas.

Kualitas lingkungan dapat digambarkan melalui faktor jumlah jenis tanaman yang mempunyai nilai positif 0,133. Artinya bahwa kenaikan satu persen jumlah tanaman di rumah, maka harga rumah akan meningkat 0,133 persen. Semakin banyak jumlah tanaman yang dimiliki maka harga rumah akan semakin meningkat.

Judul Skripsi : Estimasi Nilai Ekonomi Ruang Terbuka Hijau Pada Permukiman di Kota Bogor (Studi Kasus: Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor)

Nama : Muhamad Iman Damara NIM : H44062763

Menyetujui Pembimbing,

Ir. Nindyantoro, MSP NIP: 19620323 199002 1 001

Mengetahui, Ketua Departemen,

Dr. Ir. Aceng Hidayat, MT NIP: 19660717 199203 1 003

PERNYATAAN

DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI YANG BERJUDUL

“ESTIεASI NIδAI EKONOεI RUANG TERBUKA HIJAU PADA

PERMUKIMAN DI KOTA BOGOR (Studi Kasus: Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat,

Kotamadya Bogor)” BEδUε PERNAH DIAJUKAN PADA PERGURUAN

TINGGI LAIN ATAU LEMBAGA LAIN MANAPUN UNTUK TUJUAN MEMPEROLEH GELAR AKADEMIK TERTENTU. SAYA JUGA MENYATAKAN SKRIPSI INI BENAR-BENAR HASIL KARYA SENDIRI DAN TIDAK MENGANDUNG BAHAN-BAHAN YANG PERNAH DITULIS ATAU DITERBITKAN OLEH PIHAK LAIN KECUALI SEBAGAI BAHAN RUJUKAN YANG DINYATAKAN DALAM NASKAH.

Bogor, Maret 2011

Muhamad Iman Damara H44062763

RIWAYAT HIDUP

Muhamad Iman Damara adalah putra pertama dari tiga bersaudara pasangan Karmawan Matalon (alm) dan Budi Wadjiati yang lahir di Depok, 25 November 1987. Penulis memulai jenjang pendidikannya di SDN 1 Pajeleran dan ditamatkan pada SDN Semawung Kecamatan Bagelen, Purworejo. Kemudian melanjutkan ke SMPN 17 Purworejo dan SMAN 1 Purworejo hingga lulus. Penulis kemudian berkesempatan melanjutkan pendidikan ke jenjang perguruan tinggi dengan memasuki Institut Pertanian Bogor melalui jalur Seleksi Penerimaan Mahasiswa Baru (SPMB) tahun 2006.

Selama satu tahun awal di IPB penulis masuk dalam program TPB (Tingkat Persiapan Bersama), baru kemudian pada tahun 2007 penulis terdaftar sebagai mahasiswa di Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan (ESL). Selama menjadi mahasiswa IPB penulis mendapatkan beasiswa dari KSE (Karya Salemba Empat).

Selama kuliah penulis aktif dalam berbagai organisasi dan kegiatan mahasiswa. Diantaranya pada tahun pertama penulis aktif dalam lembaga Dewan Perwakilan Mahasiswa (DPM TPB 43) komisi III yang bergerak dalam bidang komunikasi dan informasi. Tahun kedua penulis aktif dalam kegiatan Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Ekonomi dan Manajemen (BEM FEM) Departemen Sosial Lingkungan dan Masyarakat. Tingkat ketiga dan keempat penulis aktif dalam Badan Eksekutif Mahasiswa Keluarga Mahasiswa IPB (BEM KM IPB) pada Kementerian Kebijakan Pertanian. Penulis juga aktif dalam lembaga dakwah fakultas (LDF) dengan mengikuti kepengurusan LDF Fakultas Ekonomi dan Manajemen (FEM) FORMASI. Prestasi yang diperoleh penulis selama kuliah adalah lolos dan didanai dalam Program Kreativitas Mahasiswa (PKM) bidang pengabdian masyarakat tahun 2008.

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmat, petunjuk dan hidayahNya, sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi yang berjudul “ESTIεASI NIδAI RUANG TERBUKA HIJAU PADA

PERMUKIMAN DI KOTA BOGOR (Studi Kasus: Harga Rumah pada Perumahan Bogor Raya Permai. Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat,

Kotamadya Bogor)”. Skripsi ini merupakan suatu karya ilmiah sebagai salah satu

syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor.

Penulis berupaya untuk mengestimasi nilai lingkungan yang diwakili melalui keberadaan ruang terbuka hijau (RTH) dari suatu permukiman masyarakat Kota Bogor dan mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah dengan menggunakan teknik hedonic price method (HPM). Penulis juga mengidentifikasi faktor-faktor apa saja yang menyebabkan masyarakat lebih memilih bermukim di perumahan dibandingkan di perkampungan ataupun tempat lainnya.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih banyak terdapat kekurangan. Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi para pembaca dan dijadikan referensi penulisan selanjutnya. Semoga Allah SWT selalu memberikan petunjukNya pada kita semua. Amin.

Bogor, Maret 2011

UCAPAN TERIMA KASIH

Alhamdulillah, puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah berkenan melimpahkan karuniaNya, berupa kesehatan dan kesempatan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan karya kecil ini. Salawat dan salam semoga senantiasa terlimpah kepada Nabi Muhammad SAW, sosok yang menjadi pangkal dari segala bentuk keteladanan dalam Islam.

Penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari bantuan dan dukungan dari berbagai pihak, maka dari itu pada kesempatan ini izinkanlah penulis menyampaikan rasa terima kasih yang tulus dan sebesar-besarnya kepada:

1. Ayahanda (Karmawan Matalon), ibunda (Budi Wadjiati), dan adik-adik (Rahmat dan Tika) yang senantiasa mengingatkan serta memberikan limpahan doa, materi dan kasih sayang.

2. Ir. Nindyantoro, MSP sebagai dosen pembimbing yang dengan sabar memberikan arahan, bimbingan, perhatian, masukan dan nasehat serta meluangkan waktunya kepada penulis sehingga skripsi ini dapat terselesaikan dengan baik.

3. Adi Hadianto, SP, M.Si sebagai Dosen penguji utama atas kritik dan saran yang membangun dalam proses penyelesaian skripsi ini.

4. Novindra, SP, M.Si sebagai Dosen Komisi Pendidikan atas kritik dan saran yang membangun dalam proses penyelesaian skripsi ini.

5. Segenap perangkat Desa Curug dan Kecamatan Bogor Barat yang telah berkenan memberikan data-datanya kepada penulis.

6. Teman-teman ESL 43 yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Mohon maaf jika selama ini belum dapat memberikan yang terbaik.

7. Seluruh tim Agrojackers periode 2008-2009 dan 2009-2010 yang telah memberikan pengabdian yang terbaik.

8. Teman-teman DPM TPB 43 “Dewan Pemersatu”, BEε FEε “Kabinet

FEε Bersatu”, BEε Kε “Kabinet Gemilang”, dan BEε Kε “Kabinet

Generasi Inspirasi” yang telah mengajarkan arti perjuangan dan

DAFTAR ISI

Halaman

RINGKASAN ... iii

LEMBAR PENGESAHAN ... iv

PERNYATAAN ... v

RIWAYAT HIDUP ... vi

KATA PENGANTAR ... vii

UCAPAN TERIMA KASIH ... viii

DAFTAR TABEL ... xii

DAFTAR GAMBAR ... xiii

I. PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Perumusan Masalah ... 3

1.3 Tujuan Penelitian ... 6

1.4 Manfaat Penelitian ... 6

1.5 Ruang Lingkup Penelitian ... 6

II. TINJAUAN PUSTAKA ... 8

2.1 Pengertian Lingkungan ... 8

2.2 Pengertian Permukiman ... 8

2.3 Konsep Ruang Terbuka Hijau (RTH) ... 10

2.3.1 Definisi dan pengertian RTH ... 10

2.3.2 Fungsi dan manfaat RTH ... 11

2.3.3 Pola dan struktur RTH ... 12

2.3.4 Elemen pengisi RTH... 13

2.3.5 Teknis perencanaan RTH ... 14

2.4 Konsep Nilai Sumber Daya Alam dan Lingkungan ... 15

2.5 Konsep Nilai Ekonomi Total ... 16

2.6 Metode Penilaian dan Teknik Penilaian ... 20

2.6.1 Hedonic Price Model (HPM) ... 21

2.7 Estimasi Kurva Permintaan ... 23

2.8 Penelitian Terdahulu ... 24

2.8.1 Estimasi nilai ekonomi lingkungan pemukiman mahasiswa Institut Pertanian Bogor ... 24

III. KERANGKA PEMIKIRAN ... 26

IV. METODE PENELITIAN ... 29

4.1 Lokasi dan Waktu ... 29

4.2 Jenis dan Sumber Data ... 29

x

4.4 Metode Pengolahan dan Analisis Data ... 30

4.5 Deskripsi Variabel ... 32

4.6 Pengidentifikasian Faktor yang Mempengaruhi Memilih Perumahan... 34

4.7 Analisis Penilaian Ekonomi RTH di Perumahan ... 35

4.8 Asumsi dan Hipotesis Penelitian ... 37

4.9 Pengujian Parameter ... 38

4.9.1 Uji Statistik T ... 38

4.9.2 Uji Statistik F ... 39

4.9.3 Uji Multicollinearity ... 39

4.9.4 Uji Heteroskedastisitas ... 40

4.10 Pendekatan Nilai Ekonomi Ruang Terbuka Hijau di Perumahan ... 40

V. GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN ... 41

5.1 Gambaran Umum Kecamatan Bogor Barat ... 41

5.2 Gambaran Umum Kelurahan Curug ... 42

5.2.1 Batas wilayah Kelurahan Curug ... 42

5.2.2 Kondisi fisik wilayah ... 43

5.2.3 Tata guna lahan ... 43

5.2.4 Kependudukan... 44

5.2.5 Mata pencaharian penduduk ... 44

VI. HASIL DAN PEMBAHASAN ... 46

6.1 Karakteristik Responden ... 46

6.1.1 Jenis kelamin ... 46

6.1.2 Usia ... 46

6.1.3 Status pernikahan ... 47

6.1.4 Tingkat pendidikan... 47

6.1.5 Jumlah tanggungan keluarga ... 48

6.1.6 Pekerjaan ... 48

6.1.7 Tingkat Pendapatan ... 48

6.1.8 Status kependudukan ... 49

6.2 Faktor Pemilih Tempat Tinggal ... 50

6.2.1 Infrastruktur yang tersedia dan tertata dengan baik ... 50

6.2.2 Lingkungan ... 52

6.2.3 Letak strategis ... 53

6.3 Kebijakan Pengelolaan dan Perawatan RTH Di Perumahan ... 54

6.4 Estimasi Nilai Lingkungan RTH Di Perumahan ... 55

6.4.1 Uji-F dan uji-t pada model Semi-Log ... 57

6.4.2 Asumsi pada persamaan regresi berganda ... 58

6.4.3 Model Semi-Log ... 64

6.4.4 Estimasi nilai ekonomi ruang terbuka hijau ... 65

VII. SIMPULAN DAN SARAN ... 68

7.1 Simpulan ... 68

xi DAFTAR PUSTAKA ... 72 LAMPIRAN ... 74

xii DAFTAR TABEL

Nomor Halaman

1 Matriks Metode Analisis Data ... 31

2 Matriks Deskripsi Variabel ... 33

3 Matriks Fungsi Model Hedonic Price ... 37

4 Luas Wilayah Kelurahan Se-Kecamatan Bogor Barat ... 41

5 Luas dan Jenis Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Curug ... 44

6 Jumlah Penduduk Kelurahan Curug... 45

7 Estimasi Model Hedonic Price ... 57

8 Nilai Variance Inflation Factor ... 59

9 Nilai Variance Inflation Factor 2 ... 62

10 Estimasi Model Hedonic Price Fungsi Semi-log ... 62

11 Pengaruh Marginal dan Elastisitas dari Berbagai Bentuk Fungsi Model ... 65

xiii DAFTAR GAMBAR

Nomor Halaman

1 Peta Klasifikasi Ruang Terbuka Hijau ... 4

2 Komponen-Komponen Nilai Ekonomi Total ... 17

3 Bagan Nilai Ekonomi Total ... 17

4 Klasifikasi Valuasi Non-Market ... 21

5 Kurva Harga Implisit Marjinal Lingkungan ... 23

6 Skema Kerangka Pemikiran ... 28

7 Sebaran Responden Perumahan Bogor Raya Permai Menurut Usia ... 47

8 Sebaran Responden Perumahan Bogor Raya Permai Menurut Status Kependudukan ... 49

9 Probability Plot of RESI1... 59

10 Residual Plots ... 60

I. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Keberadaan ruang terbuka hijau saat ini mengalami penurunan yang disebabkan oleh konversi lahan. Menurut Budiman (2009), konversi lahan disebabkan oleh alasan ekonomi yaitu setiap orang ingin memperbaiki taraf hidup dan mempunyai akses yang mudah terhadap sumberdaya yang ada di sekitar mereka. Masyarakat lebih senang memanfaatkan lahan untuk memperoleh keuntungan yang lebih cepat, maka itu banyak sekali pemanfaatan lahan sebagai perumahan, usaha jasa maupun pabrik yang memiliki keuntungan lebih cepat dan berdampak buruk terhadap kondisi lingkungan.

Fenomena di atas menyebabkan kondisi lingkungan saat ini menjadi tidak seimbang. Dampak dari hal ini adalah terjadi berbagai kerusakan alam yang pada akhirnya mengakibatkan banyak bencana alam seperti banjir, kekeringan, kebakaran hutan, dan tanah longsor. Kerusakan alam disebabkan oleh berbagai tindakan manusia yang tidak bertanggung jawab seperti penebangan hutan secara liar tanpa disertai reboisasi, pendangkalan sungai, pembuangan sampah yang sembarangan ke aliran sungai, pembuatan saluran air yang tidak memenuhi syarat, dan pembuatan tanggul yang kurang baik. Hal tersebut menyebabkan setiap musim penghujan akan terjadi banjir dan musim kemarau terjadi kekeringan. Fenomena ini merupakan hal kontras yang selalu terjadi tiap musim akibat kerusakan lingkungan.

Kondisi lingkungan Kota Bogor juga harus menjadi perhatian yang serius. Terkait dengan letak geografis Kota Bogor yang berada di kawasan lebih tinggi dibandingkan Jakarta dan daerah sekitarnya, sehingga arus air mengalir dari Kota

2 Bogor menuju daerah yang lebih rendah. Jika arus air ini tidak terhambat maka dapat dibayangkan pada musim hujan, air akan langsung mengalir ke daerah-daerah di bawah Bogor yang dapat menyebabkan kebanjiran. Sedangkan pada musim kemarau akan terjadi kekeringan akibat di dalam tanah tidak terdapat cadangan air lagi.

Upaya pemerintah dalam mengatasi hal ini adalah dengan menerapkan kebijakan-kebijakan yang dapat mengakomodasi seluruh pihak dalam berpartisipasi menyelesaikan masalah tersebut, menurut Nuraeni (2010). Salah satunya adalah menerapkan konsep ruang terbuka hijau (RTH). Ruang terbuka hijau memiliki potensi manfaat yang banyak selain fungsi lingkungan.

Departemen Pekerjaan Umum (2005), RTH memiliki dua fungsi. Fungsi utama (intrinsik) yaitu fungsi ekologis, dan fungsi tambahan (eksterinsik) yaitu fungsi arsitektural, sosial, dan fungsi ekonomi. Status kepemilikan RTH itu sendiri diklasifikasikan menjadi dua antara lain, RTH publik, yaitu RTH yang berlokasi pada lahan-lahan publik atau lahan yang dimiliki oleh pemerintah (pusat,daerah), dan RTH privat/non publik, yaitu RTH yang berlokasi pada lahan-lahan milik privat.

Kondisi lingkungan di Kota Bogor saat ini dapat dilihat melalui keadaan ruang terbuka hijau (RTH). Saat ini ketersedian ruang terbuka hijau di Kota Bogor masih sangat kurang, menurut Nuraeni (2010). Menurut Undang-Undang No. 26 Tahun 2007, Kota Bogor membutuhkan 30 persen RTH dari total luas total wilayah yang sebesar 21,56 km². Saat ini jumlah RTH di wilayah Bogor baru sekitar 10 persen atau sekitar 2,156 km², maka diperlukan 20 persen lagi atau

3 sekitar 4,312 km² untuk mencapai kondisi yang ideal. Melihat kondisi seperti itu harus ada upaya yang besar untuk menambah luas lahan ruang terbuka hijau.

Perumahan saat ini banyak disukai masyarakat sebagai pilihan tempat tinggal, dapat dijadikan alternatif untuk menambah lahan RTH. Penyediaan taman umum dan penanaman pohon pada jalur-jalur jalan perumahan merupakan contoh penambahan luas RTH di perumahan. Namun, diperlukan estimasi nilai ekonomi terhadap RTH dalam perumahan agar pihak pengembang perumahan bersedia menyediakan akses RTH yang memadai bagi para penghuni. Penghitungan ekonomi dilakukan untuk menyinkronkan harga rumah dengan fasilitas tambahan seperti taman.

1.2 Perumusan Masalah

Kota Bogor memiliki luas lahan yang tertentu dan terbatas. Permintaan akan lahan tersebut terkait dengan perkembangan pembangunan berbagai fasilitas perkotaan, kemajuan teknologi, industri, transportasi, permukiman dan lain-lain. Kondisi ini semakin menyudutkan keberadaan ruang terbuka hijau yang sering dianggap sebagai lahan cadangan dan tidak ekonomis. Perkembangan pembangunan di atas telah menambah tingkat pencemaran dan ketidaknyamanan di lingkungan perkotaan. Bentuk ketidaknyamanan dalam masyarakat antara lain, ketersediaan air tanah yang semakin menurun, peningkatan suhu di Kota Bogor yang semakin panas, rendahnya tingkat keamanan kota, dan menurunnya kesehatan masyarakat secara fisik dan psikis.

Permukiman saat ini merupakan bagian dari faktor yang menyebabkan konversi lahan. Peta lahan hijau Kota Bogor di bawah ini menunjukan bahwa

4 bagian warna merah adalah daerah yang telah terbangun. Daerah yang terbangun ini sebagian besar digunakan untuk permukiman/perumahan. Daerah permukiman terletak di tengah dan di daerah pinggiran Kota Bogor yang banyak menggunakan lahan hijau. Faktor tersebut menyebabkan lahan fungsi untuk ruang terbuka hijau semakin berkurang.

Sumber: Dinas Pertamanan dan Tata Kota Pemerintah Kotamadya Bogor (2004)

5 Ruang terbuka hijau juga diterapkan dalam perumahan sebagai pengganti lahan hijau yang dikonversi. Contoh dengan disediakan taman umum atau penanaman pohon tiap rumah, namun banyak masyarakat yang belum memanfaatkan secara maksimal keberadaan ruang terbuka hijau di sekitar mereka. Hal tersebut terjadi karena masyarakat belum mengetahui nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau, yang secara tidak langsung mereka bayarkan melalui harga rumah (Nuraeni, 2010).

Kebijakan dalam pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau diperlukan dari pihak pengelola sehingga stakeholders yang terkait dapat bersama-sama melakukan pengelolaan dan perawatan secara bersama-sama. Masyarakat yang bertempat tinggal di perumahan juga harus mengetahui kebijakan mengenai pengelolaan RTH. Pengetahuan akan pengelolaan dan perawatan RTH bertujuan untuk menjaga kualitas RTH di sekitar perumahan sehingga manfaat RTH dapat dirasakan secara maksimal dan keberadaannya berkelanjutan. Selain itu, penelitian mengenai penghitungan ekonomi lingkungan tentang ruang terbuka hijau di kawasan perumahan yang belum pernah dilakukan sehingga sangat menarik jika dijadikan sebuah penelitian.

Berdasarkan uraian di atas, beberapa permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini diantaranya:

1) Apa saja faktor yang menyebabkan masyarakat memilih tempat tinggal di perumahan ?

2) Berapa estimasi nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau yang berada di perumahan ?

6 3) Bagaimana kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di

perumahan ?

1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah di atas, maka penelitian ini memiliki beberapa tujuan, yaitu:

1) Mengidentifikasi faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tempat tinggal di perumahan (baik secara akses dan lingkungan).

2) Mengestimasi nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau di daerah perumahan.

3) Menganalisis kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di daerah perumahan.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah:

1) Bagi peneliti, sebagai media pembelajaran dan penerapan ilmu ekonomi sumberdaya dan lingkungan.

2) Bagi pemerintah dan pengembang perumahan, sebagai bahan masukan dalam melakukan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di perumahan Kota Bogor.

1.5 Ruang Lingkup Penelitian

Melakukan estimasi penilaian ekonomi terhadap ruang terbuka hijau yang ada di daerah perumahan dengan menggunakan teknik hedonic price method

7 (HPM). Penelitian ini juga melakukan pengidentifikasian faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tempat tinggal di perumahan. Penelitian ini akan melakukan penilaian terhadap rumah yang memiliki akses terhadap ruang terbuka hijau dan rumah dengan akses ruang terbuka hijau rendah. Perbandingan ini akan dilakukan pada rumah yang memiliki kondisi tipe dan ukuran sama, sehingga dapat diperkirakan nilai ruang terbuka hijau.

II. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Lingkungan Hidup

Lingkungan hidup adalah suatu kesatuan hidup antara kondisi fisik yang mencakup keadaan sumberdaya alam seperti tanah, air, energi surya, mineral, serta flora dan fauna yang tumbuh di atas tanah maupun di dalam lautan, dengan kelembagaan yang meliputi ciptaan manusia seperti keputusan bagaimana menggunakan lingkungan fisik tersebut (Deateytomawin, 2010). Lingkungan adalah segala sesuatu yang ada di sekitar manusia yang mempengaruhi perkembangan kehidupan manusia baik langsung maupun tidak langsung. Lingkungan bisa dibedakan menjadi lingkungan biotik dan abiotik. Lingkungan hidup adalah kesatuan ruang dengan semua benda dan kesatuan makhluk hidup termasuk di dalamnya manusia dan perilakunya yang melangsungkan

perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lainnya (UU No. 23 Tahun 1997).

2.2 Pengertian Permukiman

Ada beberapa padanan kata yang menjelaskan makna dari kata tempat tinggal. Kata housing dalam bahasa Inggris berarti perumahan dalam bahasa Indonesia. Sedangkan kata human settlement berarti permukiman. Permukiman merupakan kumpulan pemukim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan. Permukiman menitik beratkan pada suatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati, yaitu manusia (Kurniasih, 2009). Lingkungan permukiman adalah suatu area yang di dalamnya terdapat susunan ketetanggaan atau kumpulan tempat tinggal dan sarana perkantoran, niaga, pendidikan, budaya, kesehatan, dan

9 fasilitas administrasi penting lainnya di sekitar area tersebut (Eckbo dalam

Rahayu, 2008). Permukiman dinyatakan sebagai kelompok-kelompok rumah yang memiliki ruang terbuka secara bersama dan merupakan kelompok yang cukup kecil untuk melibatkan semua anggota keluarga dalam suatu aktifitas, tetapi cukup besar untuk menampung fasilitas umum seperti tempat berbelanja, lapangan bermain dan daerah penyangga (Simond dalam Rahayu, 2008).

Pengertian permukiman menurut UU No. 4/1992 tentang permukiman yaitu bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Lebih lanjut dinyatakan bahwa satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. Rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasanya sangkar, sarang, atau kandang, Leonardlansyah (2010).

Adanya penataan jalur hijau dalam kawasan permukiman memungkinkan pencapaian kenyamanan dan keamanan bagi penghuninya. Sebagai contoh penanaman jalur hijau sepanjang berm dan median jalan yang bersifat sederhana dalam pelaksanaannya dengan berpedoman pada kebutuhan, kecocokan penampilan ditiap musim, penampilan ditiap tahapan pertumbuhan, kecocokan antara tanaman dan bangunan serta lingkungan sekitar dan keefisienan dalam pemeliharaan (Simond dalam Rahayu, 2008).

10 2.3 Konsep Ruang Terbuka Hijau (RTH)

2.3.1 Definisi dan Pengertian RTH

Ruang terbuka adalah ruang-ruang dalam kota atau wilayah yang lebih luas, baik dalam bentuk area/kawasan maupun dalam bentuk area memanjang/jalur dimana di dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka pada dasarnya tanpa bangunan. Ruang terbuka hijau (RTH) pemanfaatannya lebih bersifat pengisian hijau tanaman atau tumbuh-tumbuhan secara alamiah ataupun budidaya tanaman seperti lahan pertanian pertamanan, perkebunan dan sebagainya (Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1988). Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau mengelompok yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Ruang terbuka hijau sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 huruf a terdiri dari ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat. Proporsi ruang terbuka hijau pada wilayah kota paling sedikit tiga puluh persen dari luas wilayah kota. Proporsi ruang terbuka hijau publik pada wilayah kota paling sedikit dua puluh persen dari luas wilayah kota (Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007).

Ruang terbuka hijau berdasarkan bobot kealamiannya bentuk dapat diklasifikasi menjadi RTH alami, misalnya habitat liar/alam, kawasan lindung dan RTH non alami atau RTH binaan, contohnya pertanian kota, pertamanan kota, lapangan olah raga, dan pemakaman. Ruang terbuka hijau berdasarkan karakter dan sifat ekologisnya diklasifikasikan menjadi, RTH kawasan dan RTH bentuk jalur. Ruang terbuka hijau berdasarkan penggunaan lahan atau kawasan fungsionalnya diklasifikasikan menjadi, RTH kawasan perdagangan, RTH

11 kawasan perindustrian, RTH kawasan permukiman, RTH kawasan pertanian, RTH kawasan-kawasan khusus, seperti pemakaman, hankam, olag raga, alamiah. Ruang terbuka hijau berdasarkan status kepemilikannya diklasifikasikan menjadi RTH publik dan RTH privat atau non publik. Ruang terbuka hijau publik, yaitu RTH yang berlokasi pada lahan-lahan publik atau lahan yang dimiliki oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Ruang terbuka hijau privat adalah RTH yang berlokasi pada lahan-lahan milik privat (Departemen Pekerjaan Umum, 2005).

2.3.2 Fungsi dan Manfaat RTH

Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1988 Ruang terbuka hijau kota mempunyai fungsi:

a) Sebagai areal perlindungan berlangsungnya fungsi ekosistem dan penyangga kehidupan.

b)Sebagai sarana untuk menciptakan kebersihan, kesehatan, keserasian, dan kehidupan lingkungan.

c) Sebagai sarana rekreasi.

d)Sebagai pengaman lingkungan hidup perkotaan terhadap berbagai macam pencemaran baik di darat, perairan maupun udara.

e) Sebagai sarana penelitian dan pendidikan serta penyuluhan bagi masyarakat untuk membentuk kesadaran lingkungan.

f) Sebagai sarana perlindungan plasma nutfah.

g)Sebagai sarana untuk mempengaruhi dan memperbaiki iklim mikro. h)Sebagai pengatur tata air.

12 Manfaat yang dapat diperoleh dari ruang terbuka hijau kota berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1988 antara lain:

a) Memberikan kesegaran, kenyamanan dan keindahan lingkungan; b)Memberikan lingkungan yang bersih dan sehat bagi penduduk kota; c) Memberikan hasil produksi berupa kayu, daun, bunga dan buah.

Ruang terbuka hijau memiliki fungsi utama (intrinsik) meliputi fungsi ekologis, dan fungsi tambahan (ekstrinsik) meliputi fungsi arsitektural, sosial, dan fungsi ekonomi. Ruang terbuka hijau juga berfungsi ekologis seperti RTH untuk perlindungan sumberdaya penyangga kehidupan manusia dan untuk membangun jejaring habitat kehidupan liar. Ruang terbuka hijau untuk fungsi-fungsi lainnya (sosial, ekonomi, arsitektural) merupakan RTH pendukung dan penambah nilai kualitas lingkungan dan budaya kota tersebut, sehingga dapat berlokasi dan berbentuk sesuai dengan kebutuhan dan kepentingannya, seperti untuk keindahan, rekreasi, dan pendukung arsitektur kota (Departemen Pekerjaan Umum, 2005).

Ruang terbuka hijau berdasarkan manfaatnya dibagi atas dua hal. Ruang terbuka hijau yang memiliki manfaat langsung (dalam pengertian cepat dan bersifat tangible) seperti mendapatkan bahan-bahan untuk dijual (kayu, daun, bunga) dan kenyamanan fisik (teduh, segar). Ruang terbuka hijau dengan manfaat tidak langsung (berjangka panjang dan bersifat intangible) seperti perlindungan tata air dan konservasi hayati atau keanekaragaman hayati (Departemen Pekerjaan Umum, 2005).

2.3.3 Pola dan Struktur Fungsional RTH

Pola ruang terbuka hijau (RTH) kota merupakan struktur yang ditentukan oleh hubungan fungsional (ekologis, sosial, ekonomi, arsitektural) antara

13 komponen pembentuknya. Pola RTH terdiri dari, RTH struktural dan RTH non struktural. RTH struktural merupakan pola RTH yang dibangun oleh hubungan fungsional antara komponen pembentuknya yang mempunyai pola hierarki planologis yang bersifat antroposentris. RTH non struktural merupakan pola RTH yang dibangun oleh hubungan fungsional antara komponen pembentuknya yang umumnya tidak mengikuti pola hierarki planologis karena bersifat ekosentris. 2.3.4 Elemen Pengisi RTH

Departemen Pekerjaan Umum (2005), mengatakan RTH dibangun dari kumpulan tumbuhan dan tanaman atau vegetasi yang telah diseleksi dan disesuaikan dengan lokasi serta rencana dan rancangan peruntukannya. Keberhasilan rancangan, penanaman dan kelestariannya maka sifat dan ciri serta kriteria arsitektural dan hortikultura tanaman dan vegetasi penyusun RTH harus menjadi bahan pertimbangan dalam menyeleksi jenis-jenis yang akan ditanam. Persyaratan umum tanaman untuk ditanam di wilayah perkotaan:

a) Disenangi dan tidak berbahaya bagi warga kota.

b) Mampu tumbuh pada lingkungan yang marjinal (tanah tidak subur, udara dan air yang tercemar).

c) Tahan terhadap gangguan fisik (vandalism). d) Perakaran dalam sehingga tidak mudah tumbang.

e) Tidak gugur daun, cepat tumbuh, bernilai hias dan arsitektural. f) Dapat menghasilkan O2 dan meningkatkan kualitas lingkungan kota.

g) Bibit/benih mudah didapatkan dengan harga yang murah/terjangkau oleh masyarakat.

14 i) Keanekaragaman hayati.

2.3.5 Teknis Perencanaan RTH

Rencana pembangunan dan pengembangan RTH yang fungsional suatu wilayah perkotaan, ada empat hal utama yang harus diperhatikan, yaitu:

a) Luas RTH minimum yang diperlukan dalam suatu wilayah perkotaan ditentukan secara komposit oleh tiga komponen berikut ini, yaitu: i) Kapasitas atau daya dukung alami wilayah.

ii) Kebutuhan per kapita (kenyamanan, kesehatan, dan bentuk pelayanan lainnya).

iii) Arah dan tujuan pembangunan kota.

RTH berluas minimum merupakan RTH berfungsi ekologis yang berlokasi, berukuran, dan berbentuk pasti, yang melingkup RTH publik dan RTH privat. Suatu wilayah perkotaan maka RTH publik harus berukuran sama atau lebih luas dari RTH luas minimal, dan RTH privat merupakan RTH pendukung dan penambah nilai rasio terutama dalam meningkatkan nilai dan kualitas lingkungan dan kultural kota.

b) Lokasi lahan kota yang potensial dan tersedia untuk RTH.

c) Struktur dan pola RTH yang akan dikembangkan (bentuk, konfigurasi, dan distribusi).

15 2.4 Konsep Nilai Sumberdaya Alam dan Lingkungan

Menurut Fauzi (2006), sumber daya didefinisikan sebagai sesuatu yang dipandang memiliki nilai ekonomi. Sumber daya itu sendiri memiliki dua aspek yakni aspek teknis yang memungkinkan bagaimana sumber daya dimanfaatkan dan aspek kelembagaan yang menentukan siapa yang mengendalikan sumber daya dan bagaimana teknologi digunakan. Dapat juga dikatakan bahwa sumber daya adalah komponen dari ekosistem yang menyediakan barang dan jasa yang bermanfaat bagi kebutuhan manusia.

Menurut Easterlin dalam Alikodra (2006), nilai (value) adalah sebagai kerangka untuk mengidentifikasi sifat-sifat positif atau negatif dalam berbagai peristiwa, benda (objects), atau situasi. Sedangkan menurut Fauzi (2006), pengertian nilai atau value, khususnya yang menyangkut barang dan jasa yang dihasilkan oleh SDAL, memang bisa berbeda jika dipandang dari berbagai disiplin ilmu. Diperlukan suatu persepsi yang sama untuk penilaian ekosistem tersebut. Salah satu tolak ukur yang relatif mudah dan bisa dijadikan persepsi bersama berbagai disiplin ilmu tersebut adalah pemberian price tag (harga) pada barang dan jasa yang dihasilkan SDAL. Lebih lanjut menurut Fauzi (2006), penilaian barang dan jasa yang dihasilkan dari sumber daya alam dan lingkungan dapat dinilai secara moneter. Barang dan jasa yang dihasilkan tersebut seperti ikan, kayu, air bahkan pencemaran sekalipun dapat dihitung nilai rupiah atau nilai ekonominya karena diasumsikan bahwa pasar itu eksis (market based), sehingga transaksi barang dari sumber daya alam tersebut dapat dilakukan.

Selain menghasilkan barang dan jasa yang dapat dikonsumsi baik langsung maupun tidak langsung, sumber daya alam juga menghasilkan jasa

16 dalam bentuk lain, misalnya manfaat amenity seperti keindahan, ketenangan, dan sebagainya. Manfaat ini lebih terasa dalam jangka panjang. Manfaat fungsi ekologis (ecological function) tersebut sering tidak terkuantifikasi dalam perhitungan menyeluruh terhadap nilai dari sumber daya.

Demikian pula, meskipun diketahui kerusakan lingkungan akibat aktivitas ekonomi. Pengambil kebijakan sering tidak mampu mengkuantifikasikan kerusakan tersebut dengan metode ekonomi yang konvensional. Permasalahan-permasalahan di atas kemudian menjadi dasar pemikiran lahirnya konsep valuasi ekonomi, khususnya valuasi non-pasar (non-market valuation).

2.5 Konsep Nilai Ekonomi Total

Menurut Askary (2001), ilmu ekonomi lingkungan telah mengembangkan apa yang dikenal sebagai Nilai Ekonomi Total (NET/TEV: Total Economic Value) untuk memahami nilai sumberdaya alam dan fungsi lingkungan, walaupun tidak mencakup seluruh nilai yang dimliki oleh suatu lingkungan. Nilai Ekonomi Total dibentuk dari dua bagian, yaitu nilai guna dan non-guna. NET merupakan konsep yang sesuai untuk memperhitungkan manfaat dari peningkatan kualitas sumber daya alam yang merupakan barang publik/public goods (misalnya, upaya peningkatan kualitas air sungai) atau kerusakan-kerusakan yang ditimbulkan oleh proyek pembangunan sebagai dampak lingkungan (seperti, penurunan atau kerusakan ekosistem terumbu karang).

17

Sumber: The United University & The World Bank, 1995

Gambar 2.1 Komponen-komponen Nilai Ekonomi Total

Sumber: The United University & The World Bank, 1995

Gambar 2.2 Bagan Nilai Ekonomi Total Berkurangnya “sifat nyata” (tangibility) suatu nilai terhadap individu

Fungsi ekologi Pengendalian banjir Habitat Perubahan yang tidak dapat diperbaiki Keanekaragam an hayati Habitat terkonservasi Habitat Fauna/flora langka Makanan Biomassa Rekresasi Hasil yang dapat dikonsumsi langsung Nilai dari pengetahuan terhadap keberadaan yang tetap Nilai karena membiarkan Nilai Guna & non-guna untuk anak cucu Nilai Guna Langsung & tidak langsung di masa mendatang Manfaat-manfaat fungsional Nilai Guna Tidak

Langsung

Nilai Guna Langsung Nilai Pilihan Nilai Warisan Nilai Keberadaan

Nilai Guna Nilai Non-guna

Nilai Ekonomi Total

Penjelasan rinci Nilai Ekonomi Total (NET) NET= F (NGL, NGTL, NP + NW, NK) Dimana:

NGL, NGTL, NP = Nilai Guna

NW, NK = Nilai non-guna atau pasif

NET = Nilai Ekonomi Total (Total Economic Value)

NGL = Nilai Guna Langsung (Direct Use Value)

NGTL = Nilai Guna Tidak Langsung (Indirect Use Value)

NP = Nilai Pilihan (Option Value)

18 Nilai guna dari sumber daya alam dapat diperkirakan langsung dari konsumsi atau produksi, yaitu penentuan harga dalam transaksi pasar. Nilai guna ini dibayar oleh orang yang secara langsung menggunakan dan mendapatkan manfaat. Nilai guna tidak langsung adalah nilai guna fungsi pendukung terhadap nilai guna langsung dari sumber daya alam yang berkaitan, seperti fungsi plasma nutfah dan fungsi asimilasi terhadap buangan manusia.

Nilai pilihan (masa datang) adalah nilai dari barang publik sebagai manfaat potensial yang dapat diambil. Hal ini merupakan preferensi untuk melindungi barang publik dari kemungkinan pemanfaatannya untuk masa yang akan datang. Apabila terdapat ketidakpastian yang berhubungan dengan pemanfaatan yang akan datang berkaitan dengan ketersediaan akan adanya pasokan barang tersebut, maka nilai pilihan akan positif. Salah satu nilai pilihan spesifik berhubungan dengan nilai dari informasi mengenai masa yang akan datang.

Nilai warisan, diperoleh dari dorongan untuk menjaga keberadaan sumber daya alam agar dapat dimanfaatkan oleh generasi yang berikutnya. Nilai warisan diperkirakan dari kepuasan memberikan sesuatu pada orang lain, dan harapan agar generasi mendatang dapat menggunakan sumber daya alam yang diwariskan.

Nilai disini sangat berkaitan dengan konsep “penggunaan masa datang” dan/atau “pilihan agar orang lain yang menggunakan”.

Nilai keberadaan adalah bagian dari nilai guna yang sebetulnya tidak berhubungan dengan penggunaan sumber daya alam oleh manusia, baik untuk masa kini maupun mendatang. Nilai ini termasuk kepedulian akan keberadaan suatu objek sebagai makhluk. Salah satu contohnya adalah nilai yang diberikan

19 terhadap keberadaan paus biru. Pada umumnya orang tidak akan memberi nilai/harga terhadap paus ini dengan harapan akan melihat atau memanfaatkannya (walaupun mereka mengetahui keberadaannya tersebut melalui foto atau film), namun lebih karena keunikan keberadaannya.

Barton (1994) mengklasifikasi nilai sumber daya alam atas nilai kegunaannya (use value) dan nilai tanpa kegunaannya (non use value). Nilai kegunaan adalah nilai SDAL yang berasal dari manfaat yang dapat diambil dari SDAL tersebut. Nilai ini terbagi dua, yaitu manfaat langsung dan manfaat tidak langsung. Menurut Barton (1994) nilai langsung merupakan manfaat penggunaan dan pengambilan barang sumber daya alam (extractive use) seperti pemanfaatan kayu dari hutan, ikan dari laut, air dari sungai/danau dan sebagainya, maupun penggunaan barang sumber daya alam secara langsung (non-extarctive) seperti rekreasi. Manfaat tidak langsung merupakan manfaat jasa lingkungan yang tidak harus diekstraksi secara langsung namun memberikan manfaat seperti hutan sebagai pengatur iklim, danau sebagai pengendali banjir, dan sebagainya (KLH, 2007). Sedangkan manfaat pilihan adalah suatu nilai yang dapat diinterpretasikan sebagai manfaat sumber daya alam yang potensial dimasa depan, baik manfaat langsung maupun tidak langsung (Barton, 1994).

Nilai tanpa guna adalah nilai SDAL tanpa melihat ada atau tidaknya manfaat. Nilai dari SDAL ini dapat dilihat dari manfaat keberadaannya (existence value), manfaat pilihan (option value), dan manfaat pewarisannya (bequest value). Manfaat keberadaan menurut Barton (1994) adalah manfaat yang dirasakan oleh masyarakat dari keberadaan ekosistem atau spesies yang ada, terlepas dari apakah sumber daya tersebut digunakan atau tidak. Sedangkan manfaat pewarisan adalah

20 suatu manfaat yang dapat diwariskan untuk generasi yang akan datang (Barton, 1994).

2.6 Metode Penilaian dan Teknik Penilaian

Kemas (2004), kita perlu membedakan antara moteda penilaian dan teknik penilaian. Metoda penilaian atau kerangka penilaian diperlukan untuk menaksir/menilai manfaat ekonomi untuk berbagai alternatif penggunaan dari suatu ataupun daerah konservasi yang diperlukan sebagai bahan pertimbangan bagi pembuat keputusan. Suatu keputusan dibuat dengan melihat berapa besar manfaat yang didapat jika dibandingkan dengan biaya yang timbul. Teknik penilaian adalah suatu teknik yang dipakai untuk menilai berapa besar nilai ekonomi suatu daerah lahan basah atau daerah konservasi dengan menggunakan satuan moneter dengan cara membandingkan nilai guna (use value) dan tanpa nilai guna (non-use value) terhadap nilai pasar.

Menurut Fauzi (2004), secara umum teknik valuasi sumber daya yang tidak dapat dipasarkan (non market valuation) dapat digolongkan ke dalam dua kelompok. Kelompok pertama adalah teknik valuasi yang mengandalkan harga implisit dimana willingness to pay (WTP) terungkap melalui model yang dikembangkan. Teknik ini disebut teknik yang mengandalkan revealed WTP

(keinginan untuk membayar yang terungkap). Beberapa teknik yang masuk kelompok ini adalah travel cost method, hedonic pricing, dan teknik yang relatif baru disebut random utility model.

Kelompok kedua adalah teknik valuasi yang didasarkan pada survei dimana keinginan membayar atau WTP diperoleh langsung dari responden, yang

21 langsung diungkapkan secara lisan maupun tertulis. Salah satu teknik yang cukup popular adalah Contingent Valuation Method (CVM) dan Discrete Choice Model.

Secara skematis teknik valuasi non-market tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:

Sumber : Fauzi (2004)

Gambar 2.3 Klasifikasi Valuasi Non-Market 2.6.1 Hedonic Price Model (HPM)

Nauli (2007) model ekonometrika hedonic adalah model dimana variabel independen berhubungan dengan kualitas, misal kualitas dari suatu produk yang ingin dibeli. Metode hedonic price banyak diterapkan dalam studi ekonomi lingkungan, karena dalam ekonomi lingkungan banyak barang-barang yang harganya tidak nyata (implisit) namun melekat pada barang tersebut.

Hedonic adalah regresi dari pengeluaran (sewa atau nilai) karakteristik rumah. Variabel independen mempresentasikan karakteristik individual rumah, dan koefisien regresi dapat dijadikan estimasi harga implisit karakter-karakteristik tersebut (Malpezzi, 2002).

Fungsi hedonic price, dapat dijelaskan mengenai faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga sebuah rumah (Ph) dapat dipengaruhi oleh pertama

karakteristik lokasi/karateristik internal dari lahan (Si), contohnya adalah luas

taman, ketersediaan garasi kendaraan, dan jumlah kamar. Kedua, karakteristik lingkungan sekitar/karakteristik eksternal lahan (Nj), contohnya suku/etnis, tingkat

kriminalitas, dan jumlah sekolah di area tersebut. Ketiga, kualitas lingkungan

Contingent Valuation Discrete Choice Model Contingent Choice

Langsung/Survei (expressed WTP) HedonicPricing

Travel Cost

Random Utility Model

Tidak Langsung (Revealed WTP)

22 (Qk), hal ini ditunjukan pada dengan kualitas udara dan tingkat kebisingan. Fungsi

hedonic price ini dapat dihitung dengan menggunakan ordinary least squares

(OLS) atau persamaan regesi Ph = P (Si,Nj,Qk). Jika ditulis dalam bentuk

matematis Ph =β0 + β1Si + β2Nj + βQk + , β adalah intersep/koefisien, Si adalah

karakteristik rumah itu sendiri, Nj adalah karakteristik lingkungan, Qk adalah

kualitas lingkungan dan (eror) yang menunjukkan faktor lain yang turut

menentukan harga rumah.

Model yang telah ditentukan, maka dapat ditentukan nilai implisit dari karakteristik lingkungan. Pengaruh faktor lingkungan terhadap harga suatu tempat tinggal dapat ditunjukkan oleh nilai implisit tersebut. Nilai tersebut digunakan untuk menunjukkan besarnya pengaruh faktor lingkungan terhadap harga suatu tempat tinggal.

Ph/ Qk = P (Si,Nj,Qk)

Atau Ph/ Qk= (β0+ β1S1+ β2Nj+ β3Qk+ ) / Qk

Ph/ Qk biasa disebut net differential, r, dan dihitung nilai berubahan

marjinal pada kualitas lingkungan variabel Qk pada persamaan di atas.

Harga implisit marjinal dapat diturunkan dari kurva harga implisit lingkungan di atas, seperti pada gambar berikut

23

Sumber : Hanley dan Splash (1993)

Gambar 2.4 Kurva Harga Implisit Marjinal Lingkungan

Keseimbangan individu didalam housing market terjadi ketika harga implisit marjinal sama dengan biaya marjinal. Keseimbangan ini menunjukan bahwa tambahan kepuasaan yang diterima sebagai akibat peningkatan kualitas lingkungan (Marginal Value = Harga Implisit Marjinal) sama dengan tambahan biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan peningkatan kualitas lingkungan (Marginal Cost).

2.7 Estimasi Kurva Permintaan

Estimasi kurva permintaan untuk kualitas lingkungan menggunakan

informasi tambahan dari estimasi HPε. Persamaan Ph/ Qk = P (Si,Nj,Qk) akan

menjadi inverse kurva permintaan untuk Qi jika seandainya semua individu

dipengaruhi oleh polusi kebisingan yang sama. Prosedur untuk menghitung kurva permintaan untuk Q tergantung pada asumsi tentang sisi supply pada pasar. Pembeli rumah harus menawar untuk penawaran yang tetap ini pada unit yang heterogen. Jika kurva permintaan implisit untuk kurva Q dapat diperoleh dengan regresi harga implist r pada Q, variabel sosial-ekonomi diduga relevan seperti

P

3 2 1

3 2

1 0

s

Qk = kualitas lingkungan tertentu

Ph = P(Qk) = harga implisit

Harga implisit marginal lingkungan

24 pendapatan (Y) dan usia (A), dan beberapa perwakilan variabel mampu mempresentasikan pilihan. Perhitungan pada kurva permintaan untuk area kota, dengan wilayah-wilayah ini ditandai dengan “i”,

ri = P (Qi,Yi,Ai)

Jika persamaan di atas dihitung, kemudian nilai non-marginal increase pada Qi

dapat dihitung oleh perhitungan secara tepat, menggunakan rata-rata untuk Yi dan

Ai. Agregrat manfaat dan ditemukan dengan menjumlahkan penjumlahan

penguraian semua wilayah.

2.8 Penelitian Terdahulu

2.8.1 Estimasi Nilai Ekonomi Lingkungan Pemukiman Mahasiswa IPB

Avianto (2005) melakukan penelitian mengenai estimasi nilai ekonomi lingkungan pemukiman mahasiswa Institut Pertanian Bogor (IPB) dalam prespektif regresi hedonis. Dari penelitian tersebut dapat diketahui faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kesukaan mahasiswa terhadap tempat tinggal antara lain luas halaman, tingkat keamanan, dan kondisi udara. Nilai ekonomi lingkungan pemukiman mahasiswa sebesar Rp 10.065.016,31.

Hanum dalam Awwali (2010) melakukan penelitian mengenai kebisingan permukiman pinggiran rel kereta api (Kasus Desa Cilebut Timur Kabupaten Bogor Jawa Barat): analisis preferensi, persepsi dan willingness to accept.

Penelitian tersebut bertujuan untuk mengkaji kesediaan masyarakat Cilebut Timur dalam menerima kompensasi dan besar nilainya dengan menggunakan hedonic price method. Variabel yang secara nyata mempengaruhi nilai willingness to accept (WTA) responden adalah jumlah tanggungan, harga tanah, pendidikan,

25 jenis pekerjaan, luas tanah, jarak ke sumber bising, dan sumber pendapatan. Nilai WTA masyarakat adalah Rp 264.719,25 sampai dengan Rp 314.719,25 per meter persegi, sehingga bid curve yang terbentuk adalah supply curve antara nilai WTA (Rp/m2) yang diperoleh dengan luas tanah (m2) responden.

Astrini (2009) melakukan penelitian mengenai faktor-faktor yang akan mempengaruhi harga lahan permukiman di Kecamatan Bogor Utara dan Bogor Selatan Kota Bogor jawa Barat. Penelitian ini menggunakan model persamaan regresi berganda double-log. Faktor-faktor yang berpengaruh nyata berdasarkan model double log adalah luas lahan, akses terhadap angkutan kota, kepadatan penduduk, jarak pasar terdekat, status lahan, prasarana jalan, akses ke fasilitas umum, dan kebersihan lingkungan.

Awwali (2010) melakukan penelitian mengenai estimasi nilai lingkungan di permukiman pinggiran jalan tol Jagorawi (Kasus Perumahan Bumi Cimahpar Kecamatan Bogor Utara Kota Bogor Jawa Barat). Penelitian ini menggunakan

hedonic price method untuk mengestimasi nilai lingkungan melalui nilai rumah. Variabel yang mempengaruhi nilai rumah adalah umur rumah, luas tanah, luas bangunan, dan jarak antara rumah dengan jalan tol (sumber bising). Esimasi nilai rumah berdasarkan penelitian ini memiliki persamaan sebagai berikut:

Hr = -1,27  0,183 UR + 0,421 LT + 0,218 LB + 0,245 JT + e

HR = Harga Rumah (Rp) UR = Umur Rumah (Tahun) LT = Luas Tanah (m2) LB = Luas Bangunan (m2) JT = Jarak Rumah ke Taman (m)

III. KERANGKA PEMIKIRAN

Meningkatnya angka bencana alam yang terjadi saat ini tidak lepas dari kerusakan alam yang diakibatkan oleh ulah manusia. Degradasi lingkungan berdampak negatif bagi manfaat ekonomi maupun ekologi. Contoh manfaat ekonomi yang menurun diakibatkan oleh kerusakan lingkungan adalah berkurangnya jumlah produksi kayu berasal dari hutan ataupun biaya yang dikeluarkan untuk perbaikan akibat bencana banjir, sedangkan contoh manfaat ekologi yang semakin menurun dapat dirasakan melalui kondisi udara saat ini yang semakin tidak segar maupun pemandangan lingkungan yang tidak menarik.

Banjir merupakan gambaran bencana alam yang sering terjadi di daerah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek). Daerah bantaran sungai di kota-kota besar saat ini sudah menjadi kawasan pemukiman, pembuangan limbah pabrik dan lain-lain, terutama jika melihat di sepanjang bantaran sungai Ciliwung. Kondisi masyarakat saat ini belum dapat memahami dengan baik betapa besarnya nilai lingkungan alam, sehingga masih banyak orang yang memanfaatkan bantaran sungai sebagai tempat tinggal maupun tempat pembuangan sampah. Perilaku seperti inilah yang dapat mengakibatkan kerugian ekonomi maupun ekologi dalam masyarakat.

Salah satu solusi dari kondisi degradasi lingkungan saat ini adalah dengan cara memperbanyak lahan untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH). Hal ini pun harus dibarengi dengan pengelolaan dan perawatan yang baik terhadap ruang terbuka hijau. Penelitian ini akan memiliki fokus yang lebih besar terhadap estimasi penilaian ruang terbuka hijau pada perumahan masyarakat. Pelaksanaan penelitian di lapangan akan menggunakan cara perbandingan antara nilai harga rumah yang

27 memiliki akses terhadap ruang terbuka hijau dengan nilai rumah yang akses terhadap ruang terbuka hijau rendah. Estimasi penilaian ruang terbuka hijau akan menggunakan pendekatan hedonic price method (HPM). Asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah mengadaptasi faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga sebuah rumah ke dalam penilaian harga lahan. Adaptasinya antara lain karakter lokasi/karakter internal rumah (Si), contohnya adalah luas rumah. Kedua,

karakteristik lingkungan sekitar/karakter eksternal rumah (Nj), contohnya apakah

masih banyak taman yang berada di sekitar tempat tinggal. Ketiga, kualitas lingkungan (Qk), hal ini ditunjukan oleh kualitas udara dan keindahan lingkungan

di sekitar tempat tinggal. Pendekatan HPM menggunakan fungsi persamaan regresi berganda (P = 0+1X+…+nX).

Setelah melakukan penilaian terhadap faktor-faktor tersebut, maka akan diperoleh gambaran mengenai nilai harga rumah yang dapat digunakan sebagai gambaran nilai ruang terbuka hijau. Nilai rumah inilah yang akan mempengaruhi kebijakan pengelolaan lingkungan bagi pemerintah ataupun masyarakat. Nilai rumah juga akan digunakan sebagai acuan terciptanya keseimbangan antara pemanfaatan dan perlindungan lingkungan. Nilai lingkungan berasal dari selisih antara harga rumah rata-rata dengan harga rumah yang berakses ruang terbuka hijau.

28 Kerangka pemikiran operasional tersebut ditampilkan dalam skema berikut ini:

Sumber: Peneliti (2010)

Gambar 3.1 Skema Kerangka Pemikiran

Identifikasi akses RTH di perumahan

Estimasi nilai RTH di perumahan (selisih antara harga rumah) Hedonic Price Method (Harga rumah)

Persamaan regresi berganda (P = 0+1X+…+nX)

Faktor lain yang menentukan

harga tanah

Kualitas lingkungan Karakteristik

internal rumah

Karakteristik eksternal

rumah Rumah dengan

akses RTH

Rumah dengan akses RTH rendah Pengelolaan RTH di

perumahan

Peningkatan kualitas RTH di perumahan Kebijakan pengelolaan

RTH Kota Bogor

Analisis deskriptif Kuantitatif dan Kualitattif

IV. METODE PENELITIAN 4.1 Lokasi dan Waktu

Penelitian ini dilaksanakan di kawasan Perumahan Kota Bogor tepatnya di perumahan Bogor Raya Permai, Kelurahan Curug, Kecamatan Bogor Barat, Kotamadya Bogor, Provinsi Jawa Barat. Pemilihan lokasi ini ditentukan secara sengaja (purposive) karena letaknya masih dalam kawasan Kota Bogor. Kawasan ini telah mengonversi lahan hijau menjadi permukiman. Penelitian ini dilakukan selama kurang lebih tiga bulan, yaitu dari bulan September-November 2010.

4.2 Jenis dan Sumber Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini meliputi data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan cara pengamatan dan wawancara terhadap pejabat pemerintahan yang terkait dengan kebi jakan pengelolaan ruang terbuka hijau (RTH) di Kota Bogor, pakar atau ahli terkait pengelolaan SDAL dalam hal ini RTH, serta masyarakat pemilik rumah di daerah penelitian. Sedangkan data sekunder yang diperlukan meliputi data keadaan umum ruang terbuka hijau (pengertian, fungsi dan manfaat) serta data yang terkait dengan kondisi ruang terbuka hijau secara khusus di Kota Bogor. Data sekunder diperoleh dari pemerintah pusat, pemerintah daerah, Departemen Pekerjaan Umum, Kementrian Lingkungan Hidup, buku, internet, dan literatur-literatur lain yang mendukung.

30 4.3 Metode Pengambilan Sample

Pengambilan sample (responden) dilakukan berdasarkan teknik

judgement/purposive sampling. Teknik ini adalah prosedur yang biasa dilakukan peneliti berpengalaman dalam memilih contoh berdasarkan pertimbangannya tentang beberapa karakteristik yang cocok berkaitan dengan anggota contoh yang diperlukan untuk menjawab tujuan penelitian. Penelitian ini akan mengambil jumlah responden sebanyak 50 orang, yang dipilih sesuai dengan keadaaan yang dikehendaki. Pertimbangan responden yang diambil merupakan pejabat pemerintahan yang terkait mengenai kebijakan pengelolaan dan perawatan Ruang Terbuka Hijau, para pakar atau ahli yang terkait dengan pengelolaan dan penilaian ekonomi kerusakan serta masyarakat yang memiliki rumah di perumahan tempat penelitian.

4.4 Metode Pengolahan dan Analisis Data

Data yang telah dikumpulkan diolah secara kualitatif dan kuantitatif. Metode analisis data yang akan dilakukan dalam penelitian ini dapat dilihat dalam Tabel 4.1 di bawah ini :

31 Tabel 4.1 Matriks Metode Analisis Data

No Tujuan

Penelitian Sumber Data Metode Analisis Data Jenis Data 1 2 3 Identifikasi faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tempat tinggal di area perumahan.

Estimasi nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau di area perumahan Kota Bogor. Analisis kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang Wawancara dan data sekunder Data sekunder dan data primer (kuesioner) Wawancara dan data sekunder Analisis deskriptif kualitatif dan kuantitatif dengan Microsoft Office Word dan Excel

Hedonic price method dengan persamaan regresi Ph=

P(Si,Nj,Qk)

dalam persamaan matematis Ph

=β0+ β1Si +

β2Nj+ βQk+ ,

β software Microsoft Office Excel, Minitab 15 dan SPSS 17.

Analisis deskriptif kualitatif dan Komponen karakteristik lokasi, lingkungan, dan kualitas lingkungan di sekitar tempat tinggal.

Nilai karakteristik lokasi lahan itu sendiri, nilai karakteristik

lingkungan, kualitas lingkungan dan faktor lain yang menentukan harga rumah. Data diperoleh dengan cara wawancara dan data peneltian sebelumnya yang terkait dengan penilaian lahan.

Pihak dan dana dalam melakukan pengelolaan dan

32 terbuka hijau di

perumahan Kota Bogor.

kuantitatif dengan

Microsoft Office Word dan Excel

perawatan ruang terbuka hijau, kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di perumahan Kota Bogor.

Sumber: Peneliti (2010)

4.5 Deskripsi Variabel

Menurut Hanley dan Spash dalam Awwali (2010), variabel dapat digolongkan menjadi tiga, yaitu site characteristics/karakteristik rumah (contoh: luas tanah, luas bangunan, umur rumah, jumlah kamar, kepemilikan taman/pekarangan); neighbourhood characteristics/karakteristik lingkungan (contoh: jarak rumah dengan sekolah, jarak rumah dengan kantor, jarak rumah dengan pasar, jarak rumah dengan taman umum dan lain-lain); dan environmental quality/kualitas lingkungan (contoh: kualitas udara, kualitas air, kebisingan).

Jaliani dalam Awwali (2010), penelitiannya mengenai faktor-faktor penentu harga rumah menggunakan metode hedonic price, memasukan variabel bebas yakni jarak tempuh dari pusat kota ke rumah, luas bangunan, jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, kapasitas garasi pada rumah dan luas ruang keluarga. Penelitian Astrini (2009), menggunakan harga lahan sebagai variabel tak bebas (dependent variable). Varibel lain yang dimasukan ke dalam model persamaan regresi adalah variabel bebas (independent variable) seperti: luas lahan, akses ke sarana angkutan umum terdekat, kepadatan penduduk, jarak pasar terdekat,

33 fasilitas air yang utama, status lahan, keamanan lingkungan, prasarana jalan, akses ke fasilitas umum dan kebersihan lingkungan.

Penelitian Awwali (2010), menggunakan harga rumah sebagai variabel tak bebas; sedangkan umur rumah, luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, jumlah lantai, jarak menuju tempat kerja, jarak menuju tempat sekolah, jarak menuju pintu tol terdekat, jarak menuju pasar swalayan terdekat, jarak antara rumah dengan jalan tol, dan tingkat kebisingan sebagai variabel bebas. Berdasarkan berbagai macam literatur yang ada, dalam penelitian ini menggunakan harga rumah sebagai variabel tak bebas (dependent variable); sedangkan kepemilikan pekarangan, jumlah jenis tanaman, jarak rumah ke taman umum, kepemilikan rumah, persepsi kualitas udara di rumah, dan persepsi kualitas air yang digunakan di rumah sebagai variabel bebas (independent variable).

Tabel 4.2 Matriks Deskripsi Variabel

Variabel Definisi Parameter

Variabel Tak Bebas

Harga Rumah (HR) Harga setiap rumah

Harga rumah pada tempat penelitian

(Perumahan Bogor Raya Permai)

Variabel Bebas Karakteristik Rumah Kepemilikan Rumah (KR)

Kepemilikan Pekarangan (KP)

Jumlah Jenis Tanaman (JJT)

Status kepemilikan rumah (pribadi/sewa) Ada/tidaknya

pekarangan di rumah Macam-macam jenis tanaman yang berada di rumah

Ya= 1; Tidak= 0 (dummy)

Ya= 1; Tidak= 0 (dummy)

Terbagi menjadi empat jenis (tanaman hias, tanaman buah, tanaman/pohon keras dan tanaman obat) Karakteristik Lingkungan

Jarak rumah ke taman umum (JRT)

Jarak antara rumah dengan taman umum terdekat

Meter

34 Lingkungan

Tingkat kualitas udara

Tingkat kualitas air

Kualitas udara yang ada di rumah

berdasarkan persepsi penghuni rumah.

Kualitas air yang ada di rumah berdasarkan persepsi penghuni rumah.

Sangat Buruk = 1; Buruk = 2; Cukup = 3; Baik = 4; Sangat Baik = 5. Sangat Buruk = 1; Buruk = 2; Cukup = 3; Baik = 4; Sangat Baik = 5.

Sumber: Peneliti (2010)

4.6 Pengidentifikasian Faktor yang Mempengaruhi Memilih Perumahan Proses pengidentifikasian faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat memilih tempat tinggal di perumahan menggunakan analisis deskriptif. Menurut Nazir (1999), Analisis deskriptif adalah suatu metode dalam meneliti status kelompok manusia, suatu objek, suatu set kondisi, suatu sistem pemikiran ataupun suatu kelas peristiwa pada masa sekarang. Tujuannya adalah untuk membuat deskripsi, gambaran atau lukisan secara sistematis, aktual dan akurat, mengenai fakta-fakta, sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki.

Analisis deskriptif digunakan dalam penelitian ini untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi masyarakat dalam memilih tempat tinggal di perumahan Kota Bogor. Hal ini terkait dengan kondisi lapangan yang ada di Kota Bogor. Beberapa karakteristik yang dapat mempengaruhi pemilihan tempat tinggal seperti, karakteristik lokasi, karakteristik lingkungan, dan kualitas lingkungan. Melalui analisis deskriptif ini peneliti ingin melihat apakah ruang terbuka hijau juga menjadi pertimbangan masyarakat dalam memilih tempat tinggal di perumahan.

35 Analisis ini juga digunakan untuk menjawab tujuan penelitian nomor tiga, yaitu untuk menyusun kebijakan pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di Kota Bogor. Analisis ini bermaksud untuk mengetahui kondisi pengelolaan ruang terbuka hijau sebelum diadakan perbaikan. Sehingga dapat memberikan masukan yang efisien dalam standarisasi pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau perumahan.

4.7 Analisis Penilaian Ekonomi RTH di Perumahan

Penilaian ekonomi terhadap ruang terbuka hijau di daerah perumahan dapat menggunakan pendekatan harga rumah. Penelitian ini akan membandingkan harga rumah yang memiliki akses ruang terbuka hijau besar dengan harga rumah yang akses ruang terbuka rendah atau tidak ada sama sekali. Perbandingan ini akan dilakukan pada tipe dan ukuran rumah yang sama.

Berdasarkan hal tersebut maka analisis penilaian penelitian ini menggunakan pendekatan hedonic price method (HPM). Alasan digunakannya teknik ini karena dapat memasukan unsur-unsur karakteristik rumah dalam penilaian ekonomi pada lahan. Misalnya memasukan karakteristik lokasi, karakteristik lingkungan sekitar, ataupun kualitas lingkungan tempat tinggal. Perlu adanya pemetaan dalam penilaian ekonomi ruang terbuka hijau, hal ini disebabkan jenis rumah antar tipe berbeda-beda.

36 Model fungsi hedonic price yang digunakan adalah model regresi berganda. Model regresi berganda adalah persamaan regresi dengan satu peubah tak bebas/dependent variable (P) dengan lebih satu peubah bebas/independent variable (X1,X2,…,Xn), Mattjik et al (2002). Fungsi persamaannya dapat

dituliskan:

P = f(KR,KA,KL)

Keteraangan:

KR = Karakteristik Rumah

KA = Karakteristik Lingkungan

KL = Kualitas Lingkungan

Terdapat sifat-sifat dalam model hedonic price seperti linear, semi-log, inverse semi-log, dan double-log (Kim et aldalam Awwali, 2010). Kemudian dari masing-masing model tersebut dilakukan estimasi dan memilih satu model yang paling tepat berdasarkan uji ekonometrika: R-squared, adjusted R-squared uji F, uji t, dan variance inflation factors (VIP) untuk melihat ada tidaknya

multicollinearity. Uji tersebut dapat dilakukan melalui sebaran plot pada SPSS 17. a) Linear

Model linear adalah persamaan regresi yang menggambarkan hubungan antara variabel tak bebas dengan variabel bebas dimana hubungan keduanya dapat digambarkan sebagai garis lurus (Mattjik et al, 2002). Koefisien () yang diperoleh dari fungsi linear menunjukan gradien atau kemiringan kurva dari fungsi tersebut yang berarti bahwa setiap perubahan 1 (satu) satuan variabel bebas (X) akan merubah 1 (satu) satuan variabel tak bebas (P).

37 Persamaan linear dapat dituliskan sebagai berikut:

P = 0 + 1X Keterangan:

P= Variabel tak bebas

X= Variabel bebas

= Koefisien b) Semi-log

Model semi-log adalah model yang variabel tak bebasnya dalam bentuk log. Koefisien menunjukan kemiringan yang mengukur perubahan relatif atau proporsional dalam variabel tak bebas untuk perubahan mutlak tertentu dalam variabel bebas (Gujarati, 1978). Berikut ini adalah persamaan semi-log:

ln P=0+1X Keterangan:

P = Variabel tak bebas

X = Varibael bebas

 = koefisien

Tabel 4.3 Matriks Fungsi Model Hedonic Price

Linear Semi-log

P = 0 + 1X

1= dP/dX

ln P=0+1X

1 =dlnP/dX

38 4.8 Asumsi dan Hipotesis Penelitian

Asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah:

1) Lingkungan Perumahan Bogor Raya Permai bersifat tetap. Sehingga lingkungan yang digunakan berdasarkan kondisi lingkungan yang ada saat penelitian dilakukan.

2) Faktor-faktor yang terdapat pada model hedonic price method adalah harga rumah, kepemilikan pekarangan, jumlah jenis tanaman, jarak rumah ke taman umum, kepemilikan rumah, persepsi kualitas udara di rumah, dan persepsi kualitas air yang digunakan di rumah. Keberadaan faktor lain dianggap tetap (cateris paribus).

3) Persepsi masyarakat dalam kualitas lingkungan tempat tinggal yang nyaman dianggap sama, yaitu nyaman dan berudara segar.

Adapun hipotesis dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1) Kepemilikan pekarangan dengan harga suatu rumah berkorelasi secara positif, sehingga akan meningkatkan nilai harga dari suatu rumah.

2) Jumlah jenis tanaman memiliki korelasi positif dengan harga rumah. Semakin beragam jumlah jenis tanaman yang terdapat dalam suatu rumah maka akan meningkatkan nilai dari harga rumah.

3) Hubungan antara jarak taman umum dengan nilai harga rumah adalah berbanding terbalik. Semakin besar jarak antara rumah dengan taman umum maka harga rumah akan semakin turun. Sehingga masyarakat yang tinggal dekat dengan taman umum akan menilai harga rumah lebih tinggi karena mendapatkan pemandangan dan kualitas udara yang lebih baik.

39 4) Persepsi masyarakat terhadap kualitas udara dan air mempengaruhi perilaku

masyarakat dalam memilih tempat tinggal dan harga rumah.

4.9 Pengujian Parameter 4.9.1 Uji Statistik t

Penggunaan uji statistik t adalah untuk mengetahui pengaruh dari masing-masing peubah bebas (Xi) kepada peubah tak bebas (Pi) dalam persamaan regresi.

t

hit = 



H0 : 1 = 0 artinya (Xi) tidak berpengaruh nyata terhadap (Pi)

H1 : 1 ≠ 0 artinya (Xi) berpengaruh nyata terhadap (Pi)

Jika thitung(n-k) < ttabel, maka H0 diterima, artinya (Xi) tidak berpengaruh

nyata terhadap (Pi). Uji t dapat dilakukan dengan cara melihat output perhitungan

komputer dengan melihat P-value dari uji t, pada masing-masing variabel independen. Apabila P-value dari uji t pada masing-masing variabel < maka tolak H0. Tolak H0 memiliki arti bahwa variabel-variabel independen dalam fungsi

persamaan tidak berpengaruh nyata terhadap variabel dependen.

4.9.2 Uji Statistik F

Uji statistik F dilakukan untuk mengetahui pengaruh variabel (Xi) secara

bersama-sama terhadap varibel tidak bebasnya (Pi) yaitu harga rumah.

H0 : 1 = 2 = .. = n = 0

H1 : minimal ada salah satu nilai n yang tidak sama dengan nol

40 KTR = Kuadrat Tengah Regresi

KTG = Kuadrat Tengah Galat

Jika Fhit < Ftabel maka H0 diterima, artinya (Xi) secara serentak tidak

berpengaruh nyata terhadap (Pi). Uji F dapat dilakukan dengan cara melihat output

perhitungan komputer dengan melihat P-value dari statistic F < . Apabila

P-value < maka tolak H0. Tolak H0 memiliki arti bahwa gabungan variabel

independen dalam fungsi persamaan tidak berpengaruh nyata terhadap variabel dependen.

4.9.3 Uji Multicollinearity

Uji multicollinearity digunakan ketika model banyak melibatkan peubah bebas, yang biasanya terdapat korelasi yang kuat antar variabel bebas. Pencarian informasi tentang adanya multicollinearity pada sebuah model dapat dilakukan dengan membandingkan nilai koefisien determinansi (R2) dengan koefisien determinasi parsial antar dua peubah bebas. Multicollinearity dapat dianggap tidak masalah apabila koefisien determinasi parsial antara dua peubah bebas tidak melebihi nilai koefisien determinasi atau koefisien korelasi berganda antar semua peubah secara simultan.

4.9.4 Uji Heteroskedastisitas

Heteroskedastisitas terjadi bila varian Y berubah, karena variabel X berubah sehingga timbul perbedaan karena adanya gangguan (ei) yang timbul dalam fungsi regresi mempunyai varian yang berbeda. Heteroskedastisitas akan mengakibatkan penaksiran koefisien-koefisien regresi menjadi tidak efisien. Hasil penaksiran akan menjadi kurang dari semestinya. Heteroskedastisitas bertentangan dengan salah satu asumsi dasar regresi linear, yaitu bahwa variasi

41 residual sama untuk semua pengamatan atau disebut homoskedastisitas (Gujarati, 2003).

Untuk mendeteksi ada tidaknya heteroskedastisitas dapat digunakan uji

rank corelation spearman, yaitu dengan mengkorelasikan antara variabel bebas dengan absolute residual. Bila signifikansi hasil korelasi lebih besar dari 0,05 (lima persen), maka tidak terjadi heteroskedastisitas (Gujarati, 2003).

4.10 Pendekatan Nilai Ekonomi RTH di Perumahan

Setelah dilakukan penghitungan harga rumah yang dengan akses RTH dengan menggunakan persamaan regresi tersebut. Tahapan selanjutnya adalah melakukan perbandingan harga kedua rumah. Nilai lingkungan dari ruang terbuka hijau ditunjukan melalui perbandingan harga kedua rumah tersebut.

V. GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN 5.1 Gambaran Umum Kecamatan Bogor Barat

Wilayah administrasi Kecamatan Bogor Barat hingga akhir Desember 2008 yaitu terdiri dari 16 kelurahan dengan luas wilayah 3.174,00 Ha. Saat ini Kecamatan Bogor Barat memiliki 765 RT (Rukun Tetangga) dan 190 RW (Rukun Warga). Luas wilayah terbesar terdapat pada Kelurahan Sindangbarang yakni seluas 370 Ha dan luas terkecil terletak pada Kelurahan Semplak dengan luas wilayah 90,00 Ha.

TABEL 5.1 LUAS WILAYAH KELURAHAN SE-KECAMATAN BOGOR BARAT

KELURAHAN LUAS (Ha)

Menteng Pasirkuda Pasirjaya Pasirmulya Gunungbatu Sindangbarang Bubulak Situgede Margajaya Balumbangjaya Semplak Cilendek Timur Cilendek Barat Curugmekar Curug Loji

JUMLAH

209,00 225,00 290,00 100,00 220,00 370,00 157,00 273,00 255,00 145,00 90,00 105,00 174,00 104,00 195,00 253,00

3.174,00 Sumber : Arsip Kecamatan Bogor Barat

Kondisi fisik Kecamatan Bogor Barat secara topografi mempunyai kemiringan/slove 0-2 persen dan 3-15 persen yang merupakan lahan yang baik untuk mendukung kegiatan perkotaan seperti permukiman, perdagangan, industri, pariwisata, pertanian dan lain-lain.

43 Adapun batas-batas wilayah dari Kecamatan Bogor Barat adalah sebagai berikut:

Sebelah utara : Berbatasan dengan Kecamatan Kemang Kabupaten Bogor;

Sebelah Timur : Berbatasan dengan Kecamatan Bogor Tengah dan Kecamatan Tanah Sareal Kota Bogor;

Sebelah Selatan : Berbatasan dengan Kecamatan Bogor Selatan dan Kecamatan Ciomas Kabupaten Bogor;

Sebelah Barat : Berbatasan dengan Kecamatan Dramaga Kabupaten Bogor.

5.2 Gambaran Umum Kelurahan Curug

Kelurahan Curug adalah salah satu wilayah administrasi yang berada di daerah Kecamatan Bogor Barat. Luas wilayah Kelurahan Curug sampai dengan bulan Desember 2010 terbagi menjadi 14 RW dan 49 RT dengan luas wilayah 195 Ha. Adapun jarak antara Kelurahan Curug dengan letak pusat-pusat pemerintahan, yaitu:

Jarak dari pusat pemerintahan kecamatan : 2 km; Jarak dari pusat pemerintahan kota : 10 km; Jarak dari pusat pemerintahan provinsi : 130 km; Jarak dari Ibu Kota Negara : 60 km. 5.2.1 Batas Wilayah Kelurahan Curug

Batas wilayah Kelurahan Curug adalah: Utara : Kelurahan Pasirjaya;

44 Selatan : Kelurahan Curugmekar;

Barat : Kelurahan Semplak; Timur : Kelurahan Cibadak. 5.2.2 Kondisi Fisik Wilayah

Kelurahan Curug memiliki ketinggian wilayah 550 m di atas permukaan air laut. Rata-rata curah hujan yang berada di wilayah Kelurahan Curug berkisar antara 4000-4500 mm per tahun. Kelurahan Curug memiliki suhu rata-rata 25-32C, dengan kondisi topografi termasuk kedalam kelompok dataran rendah. Melihat kondisi Kelurahan Curug yang termasuk dalam wilayah dataran rendah maka lahan di Kelurahan Curug sangat mendukung kegiatan perkotaan seperti permukiman, perdagangan, industri, pariwisata, pertanian dan lain-lain.

5.2.3 Tata Guna Lahan

Lahan yang berada di Kelurahan Curug berdasarkan peruntukannya dapat dikategorikan menjadi lahan untuk jalan, sawah, ladang, bangunan umum, empang, permukiman atau perumahan, jalur hijau, pekuburan dan lain-lain. Penggunaan lahan terbesar dimanfaatkan untuk permukiman, yaitu sebesar 83,7436 persen atau seluas 163,3 Ha. Penggunaan lahan untuk jalur hijau menempati posisi terkecil, yaitu sebesar 0.067 persen atau seluas 0,13 Ha dari total wilayah Kelurahan Curug. Berdasarkan kondisi jalur hijau yang terdapat pada Kelurahan Curug maka luas lahan yang diperuntukan untuk lingkungan harus ditingkatkan. Hal tersebut dilakukan agar terjadi keseimbangan antara fungsi lingkungan dan kerusakannya. Tata guna lahan Kelurahan Curug dapat dilihat pada tabel 5.2.

45 Tabel 5.2 Luas dan Jenis Pemanfaatan Lahan di Kelurahan Curug

Tahun 2010

Pemaanfaatan Lahan Luas (Ha) Persentase (%) a Jalan

b Sawah c Ladang

d Bangunan umum e Empang

f Permukiman/perumahan g Jalur hijau

h Pekuburan i Lain-lain Jumlah 2 1 20 3.62 1.3 163.3 0.13 2.65 1 195 1.02 0.51 10.26 1.86 0.67 83.74 0.07 1.36 0.51 100

Sumber : Monografi Kelurahan Curug 2010

5.2.4 Kependudukan

Jumlah penduduk Kelurahan Curug hingga Desember 2010 menurut tabel monografi Kelurahan Curug adalah 9613 jiwa. Spesifikasinya adalah jumlah laki-laki sebanyak 4888 jiwa dan perempuan sebanyak 4725 jiwa. Melalui data monografi Kelurahan Curug maka kita dapat mengetahui bahwa kepadatan penduduk di Kelurahan Curug adalah 48,97 jiwa per Ha. Jumlah kepala keluarga di Kelurahan Curug sebanyak 2700 kepala keluarga. Keluraan Curug memiliki 14 RW dan 49 RT.

5.2.5 Mata Pencaharian Penduduk

Sebagian besar penduduk Kelurahan Curug bekerja sebagai pegawai. Baik pegawai negeri, TNI, Polri, maupun swasta. Jumlah penduduk yang bekerja sebagai pegawai negeri adalah 513 orang, TNI sebanyak 342 orang, Polri sebanyak 30 orang. Adapun dari pegawai swasta sebanyak 245 orang. Sehingga jika ditotal jumlah penduduk yang bermata pencaharian sebagai pegawai adalah 1130 jiwa. Sedangkan tingkat mata pencaharian terendah adalah para petani dan

46 buruh tani, yaitu sebanyak 28 orang. Keterangan lebih lengkap dapat dilihat pada tabel 5.3.

Tabel 5.3 Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Curug Tahun 2010

Mata Pencaharian Jumlah Penduduk (jiwa) PNS

TNI POLRI Swasta Wiraswasta Tani

Pertukangan Buruh tani Pensiunan Jasa/lain-lain

513 342 30 245 740 3 210

25 421 171

81

Coefficientsa Model Unstandardized

Coefficients

Standardized Coefficients

B Std. Error Beta t Sig.

(Constant) Pekarangan Tanaman Milik Taman_rumah K_udara K_air 18.213 -.056 .133 -.147 -.001 .085 .142 .334 .120 .039 .191 .001 .074 .059 -.076 .526 -.084 -.183 .186 .255 54.556 -.468 3.435 -.774 -1.583 1.145 2.382 .000 .642 .001 .443 .121 .259 .022 a. Dependent Variable: H_RMH

3. Output pengolahan persamaan regresi berganda model semi-log menggunakan software SPSS 17 dan Minitab 15 (setelah data pencilan dikeluarkan).

Descriptives

N Minimum Maximum Mean Std. Deviation H_Rumah

Tanaman Taman_rumah K_udara K_air

Valid N (listwise)

49 49 49 49 49 18.6830 .00 1.00 3.00 2.00 20.7233 4.00 400.00 5.00 5.00 19.1588 1.94 48.900 4.3300 3.8800 0.3522 1.391 62.392 .774 .634

Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 18.3193 0.2328 78.68 0.000

pkrangan -0.02224 0.08791 -0.25 0.801 2.874 tnaman 0.08734 0.02829 3.09 0.004 2.476 milik -0.0866 0.1361 -0.64 0.528 1.227 tman_rmh -0.001192 0.001074 -1.11 0.273 1.415 kualitas Udara 0.13321 0.04613 2.89 0.006 2.086 kualitas air 0.05400 0.04411 1.22 0.228 1.208 S = 0.170232 R-Sq = 64.8% R-Sq(adj) = 59.8%

Analysis of Variance

Source DF SS MS F P Regression 6 2.23993 0.37332 12.88 0.000 Residual Error 42 1.21712 0.02898

Total 48 3.45705 Source DF Seq SS pkrangan 1 1.38291 tnaman 1 0.52277 milik 1 0.00001 tman_rmh 1 0.04779 kualitas Udara 1 0.24302 kualitas air 1 0.04343

82

Unusual Observations Perkiraan harga_rmh

Obs pkrangan Saat ini Fit SE Fit Residual St Resid 8 1.00 19.8070 19.3426 0.0385 0.4643 2.80R 9 1.00 19.0625 18.9341 0.1322 0.1284 1.20 X 38 1.00 19.8070 19.4026 0.0575 0.4044 2.52R 39 0.00 18.8261 18.9546 0.1322 -0.1284 -1.20 X 47 1.00 19.8070 19.4601 0.0666 0.3468 2.21R

Test for Equal Variances: RESI1 versus Perkiraan harga_rmh Saat ini

Bartlett's Test (Normal Distribution) Test statistic = 13.05, p-value = 0.160 Levene's Test (Any Continuous Distribution) Test statistic = 1.66, p-value = 0.135

0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 99 90 50 10 1 Residual P er ce nt 19.4 19.2 19.0 18.8 0.4 0.2 0.0 -0.2 Fitted Value R es id ua l 0.48 0.32 0.16 0.00 -0.16 10.0 7.5 5.0 2.5 0.0 Residual Fr eq ue nc y 45 40 35 30 25 20 15 10 5 1 0.4 0.2 0.0 -0.2 Observation Order R es id ua l

Normal Probabilit y Plot Versus Fit s

Hist ogram Versus Order

Residual Plots for Perkiraan harga_rmh Saat ini

0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 -0.1 -0.2 -0.3 -0.4 99 95 90 80 70 60 50 40 30 20 10 5 1 RESI1 P e rc e n t Mean 1.015061E-15 StDev 0.1592 N 49 KS 0.087 P-Value >0.150

Probability Plot of RESI1

83

19.8070 19.5193 19.4503 19.3370 19.2091 19.1138 19.0625 19.0085 18.9803 18.9513 18.8907 18.8261 18.6830

60 50

40 30

20 10

0

P

e

rk

ir

a

a

n

h

a

rg

a

_

rm

h

S

a

a

t

in

i

95% Bonferroni Confidence Intervals for StDevs

Test Statistic 13.05

P-Value 0.160

Test Statistic 1.66

P-Value 0.135

Bartlett's Test

Lev ene's Test

84 Lampiran 4

Kumpulan data-data yang diolah dalam penelitian. Perkiraan

harga_rmh Saat ini Pekarangan tanaman

Kemilikan rumah

Jarak Taman ke

rumah

kualitas Udara kualitas air

170000000 1 3 1 50 4 4

150000000 0 2 1 52 3 2

200000000 0 3 1 50 4 4

200000000 0 3 1 8 4 4

1000000000 1 4 1 1 5 5

175000000 1 1 1 10 4 4

180000000 0 0 1 55 3 4

250000000 1 3 1 15 4 4

400000000 1 3 1 10 5 4

190000000 1 1 0 3 3 3

160000000 1 3 1 400 3 4

150000000 0 0 1 200 3 5

200000000 1 3 1 20 5 5

200000000 1 3 1 20 5 3

160000000 0 0 1 20 3 4

200000000 1 1 1 10 5 4

250000000 1 3 1 30 5 4

250000000 1 3 1 30 5 4

300000000 1 4 1 20 5 4

200000000 1 3 1 30 5 4

160000000 0 0 1 100 3 4

150000000 0 0 1 100 3 4

190000000 1 3 1 50 5 4

250000000 1 3 1 40 5 4

200000000 1 3 1 20 4 4

170000000 1 0 1 50 4 4

200000000 1 2 1 50 5 4

160000000 0 0 1 20 4 3

200000000 1 3 1 55 5 4

160000000 0 0 1 100 4 3

220000000 1 3 1 50 5 4

150000000 0 0 1 100 4 3

250000000 1 3 1 50 5 4

200000000 1 2 1 10 5 5

150000000 0 0 1 25 4 3

250000000 1 2 1 20 5 4

160000000 0 0 1 55 4 4

85

400000000 1 3 1 5 5 5

150000000 0 0 0 50 4 3

150000000 0 0 1 60 4 4

300000000 1 3 1 5 5 3

280000000 1 3 1 50 5 3

180000000 1 2 1 50 4 3

190000000 1 3 1 10 4 4

200000000 1 2 1 20 5 4

220000000 1 2 1 20 5 4

400000000 1 4 1 30 5 5

130000000 0 0 1 100 3 4

250000000 1 3 1 55 5 4

Lampiran 5

Ln HR=18,32-0,022Pk+0,087JJT0,087SR–0,001JRT+0,133PKU+0,054PKA

Estimasi nilai ekonomi RTH = Membandingkan nilai harga rumah yang berasal dari fungsi persamaan regresi berganda semi-log, setelah dikalikan dengan mean masing-masing variabel dengan nilai harga rumah rata-rata.

Estimasi nilai ekonomi RTH = {[19,16][(18,32)+(-0,022X1)+(0,087X1,94)+ (-0,087X1)+(-0,001X48,9)+(0.133X4,33)+(0,054X3,88)]}

Estimasi nilai ekonomi RTH = {(19,159)(19,116} (Dalam Ln)

Untuk mengubahnya ke dalam rupiah maka diperlukan proses eksponensial, berikut ini prosesnya:

eestimasi nilai ekonomi RTH = e19.159 e19.116

Estimasi nilai ekonomi RTH =209241574 – 200434887 = 8806687

Jadi nilai estimasi RTH yang berada pada Perumahan Bogor Raya Permai sebesar = Rp 8.806.687. Nilai tersebut memiliki arti bahwa keinginan dan kemampuan masyarakat untuk berkorban mendapatkan manfaat ruang terbuka hijau yang terwakili dalam harga rumah adalah sebesar Rp 8.806.687.

86 Lampiran 6

Foto Dokumentasi lokasi penelitian.

Masjid Perumahan Bogor Raya Permai Lapangan Olah Raga