Tinjauan Khusus Rusunawa Seruwei (Arsitektur Hijau)

24

2.3 Tinjauan Khusus

Tinjauan khusus akan membahas tentang rusun secara keseluruhan.

2.3.1 Pengertian Rusun Secara Umum

Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan yang masing-masing dapat dimiliki atau disewa secara terpisah terutama tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

2.3.2 Fungsi-Fungsi Rumah Susun

Fungsi-fungsi Rumah Susun meliputi fungsi hunian, bukan hunian, dan campuran. ∗ Rumah Susun fungsi hunian adalah Rumah Susun yang satu-satunya berfungsi utama untuk tempat tinggal. ∗ Rumah Susun fungsi bukan hunian adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk bukan tempat tinggal. ∗ Rumah Susun penggunaan campuran adalah Rumah Susun yang satuan-satuannya berfungsi untuk tempat tinggal dan penggunaan lainnya.

2.3.3 Klasifikasi Rumah Susun

Ada beberapa klasifikasi Rumah Susun berdasarkan sifat dan kepemilikannya. ∗ Klasifikasi Rumah Susun berdasarkan sifatnya terdiri dari : a. Rumah Susun Sederhana b. Rumah Susun Menengah c. Rumah Susun Mewah ∗ Klasifikasi Rumah Susun berdasrkan kepemilikannya terdiri dari : a. Rumah Susun Milik Rusunami b. Rumah Susun Sewa Rusunawa 25

2.3.4 Persyaratan Teknis Dan Administratif Pembangunan Rumah Susun.

Sesuai dengan Peraturan pemerintah republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus direncanakan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku. Struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan rumah susun sebagaimana dimaksud, harus diperhitungkan kuat dan tahan terhadap : ∗ Beban mati; ∗ Beban bergerak; ∗ Gempa, hujan, angin, banjir; ∗ Kebakaran dalam jangka waktu yang diperhitungkan cukup un tuk usaha pengamanan dan penyelamatan; ∗ Daya dukung tanah; ∗ Kemungkinan adanya beban tambahan, baik dari arah vertikal maupun horizontal; ∗ Gangguan perusak lainnya, sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Selain persyaratan teknis dan administratif pembangunan Rumah Susun, Rumah Susun juga memiliki standart perencanaan yaitu : ∗ Kepadatan Bangunan Dalam mengatur kepadatan intensitas bangunan diperlukan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan KDB dan Koefisien Lingkunga Bangunan KLB. a. Koefisien Dasar Bangunan KDB adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahan persil, tidak melebihi dari 0,4. b. Koefisien Lantai Bangunan KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah tidak kurang dari 1,5. c. Koefisien Bagian Bersama KBB adlah perbandingan Bagian Bersama dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2. ∗ Lokasi Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya. 26 ∗ Tata Letak Tata letak Rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan, kawasan dan ruang, serta dengan mempertimbangkan faktor-faktor kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan. ∗ Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan, dan pertukaran secara alami, kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota. ∗ Jenis Fungsi Rumah Susun Jenis fungsi peruntukan Rusun adalah untuk hunian dimungkinkan dalam satu Rumah Susunkawasn Rumah Susun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha. ∗ Luasan Satuan Rumah Susun Luas satu Rumah Susun minimum 21m 2 , dengan fungsi utama sebagai ruang tidurruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur. ∗ Kelengkapan Rumah Susun Rumah Susun harus dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran, dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari. ∗ Transportasi Vertikal Rumah Susun dengan jumlah lantai dibawah 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal. Sedangkan Rumah Susun lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai tranportasi vertikal.

2.3.5 Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun

Prinsip dasar pembangunan Rumah Susun meliputi : ∗ Keterpaduan Pembangunan Rumah Susun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan, sector, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem perkotaan. ∗ Efisiensi dan Efektivitas Memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melalui peningkatan intensitas penggunaan lahan dan sumber daya lainnya. ∗ Penegakan Hukum 27 Mewujudkan adanya kepastian hokum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menunjang tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah masyarakat. ∗ Keseimbangan dan Keberlanjutan Mengindahkan keseimbangan ekosistem dan kelestarian sumber daya yang ada. ∗ Partisipasi Mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan badan usaha dan masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses perencanaan, pembangunan, pengawasan, osperasi dan pemeliharaan, serta pengelolaan Rumah Susun. ∗ Kesetaraan Menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah untuk dapat menghuni Rumah Susun yang layak bagi peningkatan kesejahteraannya. ∗ Transparansi dan Akuntabilitas Menciptakan kepercayaan timbal-balik antara pemerintah, badan usaha, dan masyarakat melalui penyediaan informasi yang memadai serat dapat mempertanggung jawabkan kinerja pembangunan kepada seluruh pemangku kepentingan.

2.3.6 Kelengkapan Rumah Susun

Sesuai dengan Peraturan pemerintah republik Indonesia nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun presiden Republik Indonesia. Rumah susun harus dilengkapi dengan: ∗ Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai perpipaan dan perlengkapannya termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam bangunan; ∗ Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; ∗ Jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya meter gas, pengatur arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; ∗ Saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan; 28 ∗ Saluran pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas dan pemasangan; ∗ Saluran dan atau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan, dan kemudahan; ∗ Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; ∗ Alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; ∗ Pintu dan tangga darurat kebakaran; ∗ Tempat jemuran; ∗ Alat pemadam kebakaran; ∗ Penangkal petir; ∗ Alat sistem alarm; ∗ Pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu; ∗ Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift.

2.3.7 Satuan Rumah Susun

Satuan rumah susun harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam maupun ke luar. Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau dibawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di ataspermukaan tanah, merupakan dimensi dan volume ruang tertentu sesuai dengan yang telah direncanakan.

2.3.8 Bagian Bersama dan Benda Bersama

Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift, selasar, harus mempunyai ukuran yang mempunyai persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari- hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keserasian, keseimbangan, dan keterpaduan. 29 Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan dan diatur serta dikoordinasikan untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni maupun pihak-pihak lain, dengan memperhatikan keselarasan,keseimbangan, dan keterpaduan.

2.3.9 Prasarana Lingkungan

Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir. Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan utilitas umum yang sifatnya menunjang fungsi lainnya dalam rumah susun yang bersangkutan, meliputi : ∗ Jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya termasuk kemungkinan diperlukannya tangki-tangki air, pompa air, tangki gas, dan gardu-gardu listrik; ∗ Saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan pembuangan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota; ∗ Saluran pembuangan air limbah dan atau tangki septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota, atau penampungan air limbah tersebut ke dalam tangki septik dalam lingkungan. ∗ tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpulan sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan memperhatikan faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan; ∗ kran-kran air untuk pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran; ∗ tempat parkir kendaraan danatau penyimpanan barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan penghuni dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya sesuai dengan fungsinya; ∗ jaringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai dengan tingkat keperluannya. 30

2.3.10 Fasilitas Lingkungan

Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan danatau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya, sesuai dengan standar yang berlaku. Dalam lingkungan rumah susun yang sebagian atau seluruhnya digunakan sebagai hunian untuk jumlah satuan hunian tertentu, selain penyediaan ruang atau bangunan harus disediakan pula ruangan atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sehari-hari sesuai dengan standar yang berlaku. Tabel 2.3 Jumlah Rusunawa terbangun tiap propinsi tahun 2004-2007. No Lokasi Jumlah Twin Blok Jumlah Unit 1 NAD 1 98 2 Sumatera Utara 11 1.065 3 Sumatera Barat 3 290 4 Sumatera Selatan 3 288 5 Jambi 1 98 6 Lampung 1 98 7 Kepulauan Riau 5 432 8 Banten 1 98 9 DKI Jakarta 41 3.916 10 Jawa Barat 26,5 2.504 11 DIY 11 1.022 12 Jawa Tengah 18 1.718 13 Jawa Timur 24 2.208 14 NTT 1 98 15 Bali 1 98 16 Sulawasi Selatan 10 933 17 Sulawasi Tengah 1 98 18 Sulawasi Tenggara 1 98 19 Sulawasi Utara 2 180 20 Kalimantan Barat 1 96 21 Kalimantan Tengah 1 98 31 22 Kalimantan Timur 3 290 23 Papua 2 192 Total 169,5 16.006 Sumber : Kementrian Negara Perumahan Rakyat, 2007.

2.4 Lokasi Proyek