Intensitas Pemanfaatan Lahan 13122014170840RTBL JALAN NEGARA

LAPORAN RENCANA Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RTBL Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung IV -5

4.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan

Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas tanah perpetakandaerah perencanaan yang sesuai dengan rencana kota. Intensitas Pemanfaatan Lahan erat hubungannya dengan konsep peruntukan lahan Kawasan Pembangunan terpadu, terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh peruntukan yang telah ditetapkan. Oleh karena Intensitas Pemanfaatan Lahan merupakan luas lantai maksimum yang dapat dibangun di atas sebidang lahan, maka dari hal tersebut dapat diperoleh gambaran skala pembangunan bagi Kawasan Pembangunan Terpadu Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung. Sasaran : mendapatkan intensitas pemanfaatan lahan Kawasan yang lebih merata dan seimbang sesuai dengan jenis peruntukannya. Tujuan : - mendistribusikan secara spasial ruang intensitas pemanfaatan lahan menurut jenis peruntukannya - mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan - menentukan kepadatan bangunan KDB - menerapkan Sistem Insentif Bonus Bonus Incentives Berikut beberapa ketentuan mengenai intensitas Pemanfaatan Lahan bagi Kawasan Pembangunan Terpadu Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung. Beberapa pertimbangan yang digunakan dalam menetapkan intensitas bangunan adalah: a. Karakteristik dari bangunan yang sudah ada, pertimbangan tersebut sangat penting agar kebijakan penetapan intensitas bangunan tidak bertentangan dengan realitas yang ada dimasyarakat serta agar memudahkan dalam penerapan peraturan, b. Fungsi kawasan, pertimbangan penetapan intensitas bangunan perlu memperhatikan fungsi kawasan atau blok peruntukan, untuk blok komersil umumnya intensitas bangunan lebih tinggi dibandingkan dengan blok perumahan, hal tersebut berkaitan dengan harga dan nilai lahan yang berdasarkan teorema Von Thunnen semakin kearah pusat kota dan fungsi nya sebagai komersil maka nilai dan harga lahan akan semakin tinggi, c. Fungsi Jalan, intensitas bangunan juga terkait dengan fungsi jalan dihadapannya, semakin tinggi fungsi jalan semakin rendah angka KDBBCR nya namun akan tinggi Angka KLBFAR nya, hal tersebut disebabkan karena Jalan dengan Fungsi yang tinggi seperti Jalan Arteri Primer umumnya memiliki lebar jalan yang besar serta kecepatan kendaraan yang tinggi, untuk menjaga pandangan pengemudi kendaraan dengan laju kendaraan yang tinggi membutuhkan kenyamanan visual bagi pengemudi disamping itu mengingat pengguna jalan arteri primer adalah inter regional maka suasana yang ada dijalan akan memberikan imagecitra bagi penggunan jalan. Image yang baik akan bangunan di sepanjang Jalan tersebut akan memberikan image tehadap kawasan yang bersangkutan. KDB yang rendah akan memberikan suasana lapang bagi pengguna jalan dan pengguna bangunan sedangkan KLB yang tinggi disamping untuk mengkonversi KDB yang rendah dapat pula memberikan lingkunganlinkage visual yang menarik di sepanjang jalan, d. Lingkungan hidup, penetapan intensitas bangunan berkaitan pula dengan lingkungan hidup, yakni seberapa besar permukaan bumi yang dapat menyerap air, semakin tinggi daya serap maka pengaruh terhadap lingkungan hidup akan semakin baik, KDB yang rendah akan memberikan kesempatan bagi air hujan untuk menyerap kedalam bumi dan menjadi air tanah, KDB yang rendah juga akan memberikan cukup ruang bagi penanaman pohon.

4.2.1 Koefisien Dasar Bangunan KDB

Koefisien Dasar Bangunan adalah angka prosentasi berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakandaerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kawasan. Pertimbangan rata-rata juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan Kawasan.

4.2.2 Koefisien Lantai Bangunan KLB

Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakandaerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kawasan. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat tebangun bagi masing-masing peruntukan lahan. Beberapa pertimbangan dalam penetapan ketinggian LAPORAN RENCANA Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RTBL Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung IV -6 bangunan adalah a. Daya dukung dan daya tampung lahan, b. Keserasian Lingkungan dan estetika, c. Kendala Teknis berupa keselamatan jalur penerbangan, jalur telekomunikasi dan geologi teknik d. Keselamatan bangunan itu sendiri apabila tertimpa bencana.

4.2.3 Insentif Pembangunan

Beberapa Insentif Pembangunan Development Incentives diterapkan pada Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung, yang dapat membawa keuntungan bersama bagi Pemerintah Kabupaten Agam, para developer, dan masyarakat umum. Insentif pembangunan yang diberikan berupa pengurangan dalam perhitungan KLB maupun KDB. Yang tidak diperhitungkan sebagai luas lantai dalam perhitungan KLB adalah : - Koridorjembatan antar bangunan dengan lebar minimum 4 empat meter sebagai sarana penghubung khusus untuk pejalan kaki dan terbuka untuk umum. - Lantai bangunan yang secara nyata digunakan untuk kepentingan umum secara terus menerus paling tidak 15 limabelas jam dalam sehari, dimulai pagi hari. - Ruang yang dimanfaatkan bagi terselenggaranya kontak sosial masyarakat, dengan tetap memperhatikan aspek keserasian lingkungan, maka tinggi lantai bangunan diperkenankan maksimal 10 sepuluh meter dan tidak diperhitungkan sebagai dua lantai. - Penggunaan lantai untuk ruang mekanikal, elektrikal, instalasi air dan ruang penunjang lainnya yang tidak dapat dimanfaatkan secara komersial, serta lantai untuk sektor informal kaki lima, selama tidak melebihi 15 dari luas total lantai. Yang tidak diperhitungkan sebagai luas lantai dalam perhitungan KDB adalah lantai dasar yang digunakan untuk kepentingan umum secara terus menerus paling sedikit 15 lima belas jam dalam sehari dimulai pagi hari; dengan pengertian perhitungan dimaksud maksimal 20 duapuluh persen dari batasan KDB yang ditetapkan. Dua jenis Insentif Pembangunan yang dikenal adalah Sistem Insentif Bonus Bonus Incentives serta Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan Transfer of Development Rights. Keduanya dapat dipakai secara terpisah maupun digabung agar memperbesar luas lantai bagi peruntukan dalam Sub-blok. Pada dasarnya, tujuan Insentif Pembangunan adalah untuk memberikan flexibilitas sebesar-besarnya dalam penyediaan fasilitas yang mengutamakan kepentingan umum public amenities serta panduan bagi pemanfaatan tambahan luas lantai bangunan. Dalam hubungannya dengan penggunaan lantai bangunan, yang dimaksud dengan kepentingan umum adalah fungsi lantai bangunan yang digunakan sebagai tempat pejalan-kaki dan kepentingan umum lainnya yang berkaitan pada gedung yang bersangkutan.

A. Sistem Insentif Bonus

Sistem Insentif Bonus Bonus Incentives memberikan tambahan luas di atas ambang luas lantai bangunan yang ditetapkan. Insentif Bonus terbagi atas Insentif Luas Bangunan Floor Area Incentives dan Insentif Langsung Direct Incentives. Tidak semua fasilitas umum public amenities akan mendapat bonus luas lantai dalam besaran yang sama. Sebaliknya, sistem insentif ini memungkinkan kelenturan fleksibilitas dalam peruntukan luas lantai akibat bonus. Bonus luas lantai bangunan dapat dipakai untuk fungsi apa saja, asal sesuai dengan peruntukan lahan yang diperkenankan dalam sub-blok. Insentif Luas Bangunan Insentif Luas Bangunan berhubungan erat dengan Koefisien Lantai Bangunan. Insentif ini diberikan apabila terpenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang dianjurkan, misalkan untuk fungsi retail. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi-fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan ke dalam KLB. Insentif Langsung Insentif Langsung memungkinkan tambahan luas lantai maksimum bagi yang menyediakan fasilitas umum public Amenities berupa sumbangan positif bagi konsep perancangan kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung. Termasuk diantaranya jalur pejalan kaki pedestrian paths, ruang terbuka umum public open space dan fasilitas bersama common facilities.

B. Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan

Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan dikenal juga sebagai transfer of Development Rights TDR, yaitu hak pembangun developer yang dimilikinya dan dapat dialihkan kepada pihak lain, berasal dari selisih KLB yang ditetapkan dengan KLB yang dipergunakan dalam areal yang dibangunnya. Pengalihan Nilai KLB hanya dimungkinkan bila LAPORAN RENCANA Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan RTBL Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung IV -7 terletak pada satu daerah perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan KLB-nya minimal 60 dari KLB yang ditetapkan di daerah perencanaan dimaksud. Sebagaimana halnya dengan Sistem Insentif Bonus, TDR tidak dibatasi pada satu peruntukan khusus dalam blok yang baru. Bila suatu developer memilih untuk tidak menggunakan hak TDR bagi bloknya, maka hak atas kelebihan luas lantai bangunan akan tetap berada di tangan developer tersebut.

4.3 Sistem Sirkulasi