kebakaran, maka pembayaran asuransi tersebut menjadi hak pihak penerima fidusia Pasal 25 ayat 2 Undang-Undang Fidusia Nomor 42 Tahun 1999.
Ada prosedur tertentu yang harus ditempuh manakala suatu jaminan fidusia hapus. Pertama, harus dicoret pencatatan jaminan fidusia di Kantor
Pendaftaran Fidusia. Selanjutnya, Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan surat keterangan yang menyatakan bahwa sertifikat jaminan fidusia yang bersangkutan
dinyatakan tidak berlaku lagi. Dalam kondisi ini, jaminan fidusia tersebut dicoret dari Buku Daftar Fidusia yang ada pada Kantor Pendaftaran Fidusia.
2. Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
72
Butir 4 Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan, antara lain menyatakan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Dalam arti, bahwa jika debitur
cidera janji, tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan
72
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, tentang “Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”, Pasal 1 angka 1.
Universitas Sumatera Utara
perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak
mengurangi prefensi utang piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.
Berdasarkan ketentuan tersebut, disimpulkan bahwa hak tanggungan merupakan salah satu bentuk jaminan kredit yang mempunyai hak preferent bagi
pemegangnyakreditur, yang mempunyai objek jaminan berupa hak atas tanah yang telah ditetapkan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan. Termasuk hak
tanggungan adalah benda-benda lain yang merupakan bagian dari tanah itu yang berada di atasnya, yang ditegaskan dalam akta pemberian hak tanggungan.
Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 12 ayat 1 meyatakan bahwa rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu
berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotek, jika tanahnya tanah hak
milik atau hak guna bangunan; dan dibebani fidusia jika tanahnya hak pakai atas tanah negara. Ketika Undnag-Undang Rumah Susun tersebut lahir, lembaga
pengikatan yang diberikan oleh undang-undang untuk rumah susun adalah hipotek atau fidusia. Namun demikian, dengan lahirnya Undang-undang Nomor 42 Tahun
1999 tentang Jaminan Fidusia dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, maka pengikatan sebagai jaminan kredit terhadap hak milik atas
satuan rumah susun menjadi berubah. Ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun tersebut
sepanjang mengenai objek jaminan kredit secara tidak langsung telah dicabut oleh
Universitas Sumatera Utara
Undang-undang Hak Tanggungan karena Undang-Undang Fidusia secara tegas menyatakan bahwa dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, hak pakai
yang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. Dalam undang-undang ini, hak pakai tersebut ditunjuk sebagai objek hak
tanggungan. Berdasarkan Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan butir 5, antara lain menyatakan bahwa sehubungan dengan itu, maka untuk
selanjutnya, hak tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi hukumtanah nasional,
yang merupakan salah satu tujuan utama undang-undang pokok agraria. Hal demikian mengandung pengertian bahwa tidak ada lagi hak atas tanah
yang merupakan objek dari jaminan kredit selain hak tanggungan. Hal ini penting untuk dikemukakan karena terdapat kenyataan bahwa sekalipun keinginan
pembentuk Undang-Undang Hak Tanggungan hendak mengunifikasikan dan mengkodifikasikan serta menuntaskan bahwa semua hak atas tanah hanya dapat
dijadikan jaminan kredit berupa hak tanggungan, sebagaimana dikemukakan dalam penjelasan umum tersebut, tetapi kenyataan bahwa terdapat hak-hak atas
tanah yang sampai saat ini belum dapat dijadikan jaminan kredit oleh karena belum terdapat ketentuan yang mengaturnya lebih lanjut.
Sebagaimana telah dikemukakan dalam pembahasan objek jaminan fidusia bahwa berdasarkan asas horizontal dalam hukum pertanahan nasional, maka
dapat dimungkinkan adanya bangunan-bangunan yang dimiliki oleh orangpihak yang berbeda dengan kepemilikan hak atas tanah di mana bangunan itu berdiri,
misalnya terdapat bangunan yang dimiliki oleh A, sedangkan tanah di mana
Universitas Sumatera Utara
bangunan itu berdiri dimiliki oleh B. sudah barang tentu terdapat hubungan hukum perjanjian antara pemilik tanah dengan pemilik bangunan. Jika atas
kepemilikan bangunan tersebut belum atau tidak terdaftar dan oleh karena itu, bukti kepemilikannya bukan merupakan sertifikat yang diterbitkan oleh kantor
pertanahan setempat, maka bangunan tersebut merupakan objek dari jaminan fidusia. Dalam hal ini, yang utama adalah bahwa bangunan tersebut belumtidak
terdaftar dalam kantor pendaftaran tanah setempat. Adapun mengenai kepemilikan tanahnya dapat berupa serifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan atau lainnya
dan bahwa belum bersertifikat sekalipun. Hal yang perlu diperhatikan dalam pemberian jaminan fidusia atas
bangunan tersebut adalah adanya izinpersetujuan dari pemilik tanah bahwa bangunan tersebut dapat dijadikan agunan atas suatu fasilitas kredit dan pemilik
agunan juga diberikan hak atau kewenangaan bahwa tanah tersebut dapat dipindahtangankan.
Namun demikian, jika bangunan tersebut telah terdaftar dan terdapat bukti kepemilikan berupa sertifikat Hak Guna Bangunan dan tanah di mana hak guna
bangunan tersebut berdiri telah bersertifikat hak milik, maka berdasarkan Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan tanah UUHT, bangunan dan tanah tersebut masing-masing merupakan objek hak tanggungan. Bangunan-
bangunan yang berdiri di atas hak pengelolaan hak pengelolaan pada dasarnya merupakan gempilan atas hak bangsa, termasuk objek jaminan fidusia. Jika
bangunan tersebut telah diikat jaminan fidusiatelah diterbitkan sertifikat jaminan
Universitas Sumatera Utara
fidusia dan tanah tersebut telah ditetapkan menjadi salah satu hak atas tanah yang merupakan objek hak tanggungan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha, Hak Pakai atas tanah Negara, maka demi hukum, jaminan fidusia tersebut menjadi hapus. Dalam hal hendak dilakukan pengikatan kembali, maka
pengikatannya wajib menggunakan hak tanggungan. Hak Pakai dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai
objek hak tanggungan karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk
dapat dijadikan jaminan utang. Dalam perkembangannya, Hak Pakai pun harus didaftarkan, yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah negara. Sebagian dari Hak
Pakai yang didaftar itu,menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan, yaitu yang diberikan kepada orang perseorangan dan badan-badan hukum perdata.
Namun, tidak semua Hak Pakai dapat dijadikan objek hak tanggungan, seperti Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat dibebani hak tanggungan karena tidak
memenuhi syarat publisitas. Tetapi, mengingat perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari, dalam undang-undang ini dibuka
kemungkinannya untuk dapat juga ditunjuk sebagai objek hak tanggungan jika telah dipenuhi persyaratan sebagaimana yang disebutkan di atas tanah tersebut
telah didaftar. Jika Hak Pakai yang lahir dari Hak Milik berdasarkan perjanjian tersebut telah dapat didaftarkan dan telah terbit sertifikat, maka Hak Pakai yang
lahir dari Hak Milik tersebut dapat dijadikan dan merupakan objek hak tanggunngan.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, hak pakai yang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia, namun
dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai objek hak tanggungan.
Masih menyangkut mengenai tanah sebagai objek hak tanggungan, berdasarkan pasal 4 ayat 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan
bahwa hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di
dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. Namun, berdasarkan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Fidusia, dalam Pasal 3 dan penjelasannya
dikemukakan bahwa bangunan-bangunan yang berada di atas Hak Pengelolaan merupakan objek jaminan fidusia, hal ini karena dianggap bahwa sekalipun
bangunan tersebut menyangkut mengenai tanah, tetapi hak atas tanah tersebut tidak ditunjuk oleh Undang-Undang Hak Tanggungan, sehingga atas bangunan
tersebut merupakan objek jaminan fidusia. Di samping itu, untuk tanah-tanah adat akan tetap dapat dijadikan sebagai
objek hak tanggungan jika hasil konversi hak atas tanah tersebut menjadi salah satu hak atas tanah yang ditunjuk sebagai objek hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Beberapa prinsip penting berkaitan dengan hak tanggungan, yaitu sebagai berikut:
73
- Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali
jika diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan. Apabila hak tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat
diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan tersebut bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara
angsuran, yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang
akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan
untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Dalam hal ini, yaitu apa yang dikenal dengan istilah roya partial, yaitu roya
terhadap sebagian dari benda yang dijadikan objek hak tanggungan.
- Utang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan dapat
berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusi
hak tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan
utang piutang yang bersangkutan.
73
Try Widiyono, Agunan Kredit Dalam Financial Engineering, Bogor: GHALIA INDONESIA, 2009, hal. 161.
Universitas Sumatera Utara
- Hak tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal
dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum.
Pengetahuan mengenai objek hak tanggungan merupakan hal yang penting dalam memahami hak tanggungan. Adapun objek hak tanggungan diatur dalam
Pasal 4 dan 27 Undang-Undang Tahun 1996 dan Penjelasan Pasal 8 Undang- undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Pasal 4 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut menyatakan objek hak tanggungan meliputi berikut ini:
74
a. Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik;
Hak Guna Usaha; serta Hak Guna Bangunan. b.
Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
c. Pembebanan hak tanggungan pada hak pakai atas tanah hak milik akan
diatur lebih lanjut dengan pearturan pemerintah. d.
Hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang
merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan
yang bersangkutan.
74
Ibid, hal. 162.
Universitas Sumatera Utara
e. Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana yang
dimaksud pada ayat 4 tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan hak tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat
dilakukan dengan penandatanganan serta pada akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa
untuk itu olehnya dengan akta otentik. Pasal 27 Undang-undang Hak Tanggungan tersebut juga menyatakan
bahwa ketentuan undang-undang ini berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun.
Penjelasan pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998, antara lain menyebutkan tanah dengan status girik dapat dijadikan jaminan kredit. Namun
demikian, untuk penerapan ketentuan yang diatur dalam penjelasan pasal 8 dimaksud, wajib tetap mengacu kepada ketentuan yang diatur dalam Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996, yakni sebelum dilakukan pendaftaran hak tanggungan atas tanah tersebut, wajib telah memenuhi syarat publisistas
pendaftaran hak atas tanah tersebut yang dapat dilakukan bersamaan dengan pendaftaran hak tanggungan. Di samping itu, dalam pendaftaran hak atas tanah
tersebut wajib terdapat adanya penegasan konversi, di mana dalam penegasan konversi tersebut telah dinyatakan hak atas tanah yang bersangkutan merupakan
salah satu hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan hak atas tanah hasil konversi tersebut ditunjuk oleh undang-undang hak
Universitas Sumatera Utara
tanggungan sebagai salah satu objek hak tanggungan. Kesimpulannya, hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:
75
- Hak Milik;
- Hak Guna Usaha;
- Hak Guna Bangunan;
- Hak Pakai;
- Hak Milik atas satuan rumah susun.
Proses eksekusi hak tanggungan merupakan proses menjual benda yang merupakan objek hak tanggungan ketika utang debitur pemberi hak tanggungan
sudah tidak dibayar pada waktu jatuh tempo. Beberapa eksekusi hak tanggungan adalah sebagai berikut:
76
a. Eksekusi dengan Jalan Mendaku
