108
tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang Hak Tanggungan bila cidera janji, sebenarnya beralasan dari asas yang tercantum dalam Hipotek
sesuai dengan ketentuan Pasal 1178 KUH Perdata. Janji demikian disebut vervalbeding. Pengaturan asas Hak Tanggungan yang tidak memperbolehkan
objek jaminan Hak Tanggungan menjadi milik kreditur sendiri apabila debitur cidera janji diatur dalam Pasal 12 UUHT yang menyatakan bahwa:
”janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji, batal demi hukum.”
Dalam penjelasan Pasal 12 UUHT dinyatakan bahwa, ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitur dan pemberi Hak Tanggungan
lainnya, terutama jika nilai objek Hak tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang secara serta merta menjadi pemilik
objek jaminan Hak Tanggungan karena debitur cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli objek
Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UUHT.
2. Objek Hak Tanggungan
Hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, antara lain:
75
a. Hak atas tanah Hak Milik;
b. Hak atas tanah Hak Guna Bangunan;
c. Hak atas tanah Hak Guna Usaha;
d. Hak atas tanah Hak Pakai atas tanah negara yang diberikan kepada perorangan
atau badan hukum perdata;
75
Elsi KartikaSari, Hukum Dalam Ekonomi, Grasindo, Jakarta, 2007, hlm. 21.
Universitas Sumatera Utara
109
e. Tanah Hak Girik;
76
f. Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah; g.
Hak Milik Atas Satuan Ruman Susun.
3. Hapusnya Hak Tanggungan
Hapusnya Hak Tanggungan menurut Pasal 18 UUHT disebabkan karena peristiwa-peristiwa antara lain :
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri. Hapusnya Hak Tanggungan dengan sebab ini terjadi berkenaan dengan permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya hak atas tanah disebabkan karena jangka waktu berlakunya hak atas tanah telah berakhir. Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
tanah merupakan hak atas tanah yang memiliki jangka waktu berlakunya.
Dalam perjanjian kredit secara cross collateral lembaga jaminan yang digunakan adalah lembaga jaminan Hak Tanggungan sebagaimana telah dijelaskan di atas.
Hak Tanggungan dipilih sebagai lembaga jaminan karena Hak Tanggungan memberikan kemungkinan 1 satu objek jaminan dibebankan lebih dari 1 satu
hutang kepada lebih dari 1 satu kreditur. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat 2 UUHT yang dapat dijabarkan
sebagai berikut:
76
Diatur dalam Penjelasan Pasal 8 ayat 1 UU Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, juncto Penjelasan Pasal 10 ayat 3 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, dengan
ketentuan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut.
Universitas Sumatera Utara
110
“Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum.”
Dari ketentuan Pasal 3 ayat 2 UUHT tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa dimungkinkan pemberian 1 satu Hak tanggungan untuk :
a. Beberapa kreditur yang memberikan utang kepada 1 satu debitur berdasarkan
satu perjanjian utang piutang; Ketentuan di atas merupakan suatu perkembangan secara normatif yang memberikan tempat bagi joint financing danatau kredit
sindikasi, yang dalam hal ini seorang debitur memperoleh kredit lebih dari satu bank beberapa kreditur, tetapi berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan yang sama yang dituangkan hanya dalam satu perjanjian kredit saja. b.
Beberapa kreditur yang memberikan utang kepada satu debitur berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara masing-masing kreditur
dengan debitur yang bersangkutan atau dikenal dengan cross collateral.
77
Didalam pelaksanaan pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan ini, ada beberapa hal yang harus diperhatikan oleh para kreditur, antara lain:
78
a. Hak Tanggungan diadakan untuk menjamin pelunasan utang-utang debitur,
karena dengan diadakannya Hak Tanggungan tersebut, bank mendapatkan hak untuk didahulukan pelunasan piutangnya daripada kreditur-kreditur lainnya
apabila barang yang dibebani dengan Hak Tanggungan tersebut dijual. Hak
77
Hubungan hukum dari satu kreditur dengan beberapa atau satu debitur yang menikmati beberapa fasilitas kredit dengan perjanjian hutang piutang bilateral dalam praktik perbankan,
dinamakan cross collateral. Cross Collateral dimaksudkan bahwa jaminan yang diserahkan oleh debitur yang telah diikat sesuai dengan sifat jaminannya akan mengkait ke beberapa perjanjian kredit,
baik atas nama satu atau beberapa debitur pada bank atau kreditur yang sama.
78
Basril, Wawancara, Senior Legal, Bank Mandiri Medan, di Medan, tanggal 20 Maret 2012.
Universitas Sumatera Utara
111
Tanggungan ini diadakan atas persetujuan antara bank dengan debitur pemberi Hak Tanggungan.
b. Tanah yang dijadikan jaminan dengan Hak Tanggungan itu harus memenuhi asas
spesialitas dan asas publisitas. Sebagaimana telah dijelaskan di atas, asas spesialitas ini maksudnya adalah Hak Tanggungan tersebut hanya dapat
dibebankan atas benda tidak bergerak berupa tanah hak atas tanah tanpa atau dengan benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut, yang dengan tegas
disebutkan nama, letak dan sifat dari benda tersebut di dalam akta pemberian. Disamping itu, Hak Tanggungan ini juga harus memenuhi asas publisitas yang
artinya pemberian Hak Tanggungan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang daftarnya dapat dilihat dan diketahui oleh pihak ketiga yang
berkepentingan maupun oleh umum. debitur yang telah diikat sesuai dengan sifat jaminannya akan mengkait ke beberapa perjanjian kredit, baik atas nama satu
atau beberapa debitur pada bank atau kreditur yang sama. c.
Bank perlu selalu mengadakan kunjungan ke lokasi atau pemeriksaan secara fisik on the spot terhadap barang jaminan tersebut untuk meneliti apakah jumlah,
jenis dan nilai barang yang dicantumkan oleh debitur dalam daftar barang jaminan itu benar dan wajar adanya. Di dalam penilaian harga, bank dapat
meminta bantuan dari pihak ketiga rekanan bank untuk mengadakan suatu penilaian harga dari barang jaminan tersebut.
d. Pelaksanaan pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan harus dilakukan
secara materiil otentik. Hal ini berarti bahwa pelaksanaan pengikatan jaminan
Universitas Sumatera Utara
112
kredit dengan Hak Tanggungan itu dilakukan di hadapan PPAT dan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
e. Di dalam pelaksanaan pengikatan jaminan kredit dengan Hak Tanggungan, bank
harus menguasai surat-surat: 1 Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersifat otentik dari PPAT maupun
sertifikat Hak Tanggungan dari Kantor Pertanahan; 2 Sertifikat hak atas tanah sebagai bukti pemilikan hak yang asli;
3 Selain itu, apabila di atas tanah yang dijadikan jaminan kredit tersebut terdapat bangunan, perlu juga dilampirkan surat Ijin Mendirikan Bangunan
IMB dari pihak yang berwenang. f.
Perlunya asuransi terhadap benda yang dijadikan jaminan dengan Hak g.
Tanggungan. Barang-barang yang dijadikan jaminan kredit itu tidak terlepas dari resiko-resiko
yang akan
dihadapi oleh
pihak kreditur
bank. Untuk
mengantisipasi terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan dan menjaga agar kreditur bank tidak menderita kerugian apabila benda yang dijadikan jaminan
tersebut mengalami kebakaran atau bencana alam lainnya, agar lebih terjamin keamanannya perlu dipersyaratkan terhadap barang jaminan tersebut untuk
diasuransikan pada perusahaan asuransi kerugian yang ditunjukan oleh bank dengan banker’s clause.
79
79
Banker’s clause tersebut merupakan suatu klausula yang menyatakan bahwa apabila barang jaminan menjadi musnah karena terbakar atau karena bencana alam, maka yang berhak menerima uang
ganti rugi dari pihak asuransi tersebut adalah bank yang bersangkutan guna pelunasan hutang.
Universitas Sumatera Utara
113
B. Pemberian Kredit dengan Jaminan Kredit 1.
Jaminan Kredit
Jaminan adalah sarana perlindungan bagi keamanan kreditur, yaitu kepastian atas pelunasan hutang debitur atau pelaksanaan suatu prestasi oleh debitur atau oleh
penjamin debitur. Keberadaan jaminan merupakan persyaratan untuk memperkecil risiko bank dalam menyalurkan kredit. Walaupun demikian secara prinsip jaminan
bukan persyaratan utama, bank memprioritaskan dari kelayakan usaha yang dibiayainya sebagai jaminan utama bagi pengembalian kredit sesuai dengan jadwal
disepakati bersama.
80
Jaminan merupakan alternatif terakhir, jika kelayakan usaha atas prospek bisnis debitur tidak mendukung lagi untuk pengembalian kredit dalam langkah
menarik kembali dana yang telah disalurkan. Sebagai langkah antisipatif dalam menarik kembali dana yang telah disalurkan kepada debitur, jaminan hendaknya
dipertimbangkan 2 dua faktor, yaitu : a.
Secured, artinya jaminan kredit dapat diadakan pengikatan secara yuridis formal, sesuai dengan ketentuan hukum dan perundang-undangan. Jika di kemudian hari
terjadi wanprestasi dari debitur maka bank memiliki kekuatan yuridis untuk melakukan tindakan eksekusi
80
Indrawati, Soewarso, Aspek Hukum Jaminan Kredit, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 2002, hlm. 39
Universitas Sumatera Utara
114
b. Marketable, artinya jaminan tersebut bila hendak dieksekusi dapat segera dijual
atau diuangkan untuk melunasi seluruh kewajiban debitur. Dengan mempertimbangkan kedua faktor di atas, jaminan yang diterima oleh
pihak bank dapat meminimalisasi risiko dalam penyaluran kredit sesuai dengan prinsip kehati-hatian prudential banking. Secara normatif saran perlindungan bagi
kreditur tercantum dalam berbagai ketentuan perundang-undangan. KUH Perdata merumuskan hal tersebut dalam:
1 Pasal 1131 KUH Perdata
Pasal ini menyatakan bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di
kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. Dengan demikian secara umum jaminan kredit diartikan sebagai penyerahan
kekayaan, atau
pernyataan kesanggupan
seseorang untuk
menanggunng pembayaran kembali suatu utang. Jadi pada dasarnya seluruh harta kekayaan
debitur menjadi jaminan dan diperuntukkan bagi pemenuhan kewajiban, kepada semua kreditur secara bersama-sama. Di sini Undang-undang memberikan
perlindungan bagi semua kreditur dalam kedudukan yang sama atau berlaku asas paritas creditorium, di mana pembayaran atau pelunasan hutang kepada kreditur
dilakukan secara berimbang ponds-ponds gewijs. Dengan demikian para kreditur hanya berkedudukan sebagai kreditur konkuren yang bersaing dalam
pemenuhan piutangnya, kecuali apabila ada yang memberikan kedudukan preferen droit de preference kepada para kreditur tersebut.
Universitas Sumatera Utara
115
2 Pasal 1132 KUH Perdata
Pasal ini menyatakan bahwa kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama
bagi semua benda yang mengutangkan padanya, pendapatan penjualan benda-
benda itu dibagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecil piutang masing-masing, kecuali di antara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah
untuk didahulukan. Dengan demikian, dapat ditafsirkan bahwa di dalam pasal ini diletakkan prinsip persamaan kedudukan dari para kreditur paritas creditorium.
Pada asasnya para kreditur sama tinggi, baik tagihannya yang sudah lama maupun yang masih baru. Perwujudan persamaan itu dirumuskan dalam bentuk
pembagian hasil penjualan harta kekayaan debitur secara pond’spond’s, yaitu menurut perimbangan besar kecil masing-masing tagihan, yang akan tampak
nyata dalam hal hasil penjualan seluruh harta kekayaan debitur tidak mencukupi untuk membayar lunas semua hutang-hutang debitur.
81
Perkecualian atas prinsip persamaan kedudukan dari semua kreditur hanya bisa, kalau terdapat ”alasan yang sah” untuk mendahulukan kreditur tertentu.
Mendahulukan di sini
maksudnya adalah mendahulukan
kreditur yang
bersangkutan dalam mengambil pelunasan atas hasil eksekusi harta kekayaan debitur. Hak untuk didahulukan bagi seorang kreditur terhadap kreditur-kreditur
81
J.Satrio, Hukum Jaminan Hak-hak Jaminan Kebendaan, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005, hlm. 26.
Universitas Sumatera Utara
116
lainnya timbul dari hak istimewa, dari gadai dan dari hipotik, hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1133 KUH Perdata
82
.
2. Jenis-jenis Perjanjian Jaminan
