3 Produk Jasa
Produk layanan jasa kemudahan yang diberikan bank berupa: a
Layanan SKN Sistem Kliring Nasional Layanan kiriman uang rupiah, untuk memudahkan transaksi
Pengiriman uang jangka waktu penerimaan dalam 1 hari. b
Layanan RTGS Real Time Gross Settlement Sistem transfer uang on-line dengan waktu pengiriman yang cepat
ke nomor rekening tujuan dengan jangka waktu penerimaan uang pada hari yang sama.
B. Prosedur Umum Pembiayaan Murabahah
Dalam dunia perbankan biasanya melakukan kegiatan untuk mengelola dana nasabah guna memperoleh keuntungan. Dari keuntungan tersebut, bank akan
membagikannya kepada nasabah. Baik dalam bentuk bunga di bank konvensional maupun bagi hasil pada perbankan syariah. Dan masyarakat pun membutuhkan
bank untuk memenuhi kebutuhan akan dana. Karena pada dasarnya, bank merupakan lembaga penghubung antara pihak yang kelebihan dana dengan pihak
yang kekurangan dana. Nasabah yang mengajukan pembiayaan ke bank syariah akan mengalami
proses. Di Bank ”X” Syariah proses tersebut dapat digambarkan dalam alur pembiayaan berikut :
103
Gambar 4.4 Flowchart Mekanisme Pembiayaan
Murabahah
104
Keterangan:
No. Keterangan Dokumentasi
1 Surat Permohonan Murabahah SPM, data perusahaannasabah,
spesifikasi barang 2 Data
Supplier 3
Surat Persetujuan Murabahah SPM 4
Surat Pernyataan Sanggup dari supplier SPSS 5
Tanda Terima Uang Muka Murabahah TTUMM 6
Surat Pemesanan Barang Pada Supplier SPBPS 7
Akad Murabahah antara Bank dengan Nasabah 8
Akad Murabahah antara Bank dengan Supplier 9
Surat Permohonan Realisasi Murabahah SPRM 10
Tanda Terima Uang Muka Oleh Supplier TTUMOS 11
Surat Pengiriman Barang Pada Nasabah SPBPN 12
Tanda Terima Barang Oleh Nasabah TTBON
Gambaran dari mekanisme pembiayaan murabahah sebagai contoh pembiayaan KPR dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Tahap permohonan pengajuan pembiayaan murabahah oleh nasabah.
Nasabah mengajukan pembiayaan murabahah kepada bank. Nasabah
membawa SPM Surat Permohonan Murabahah, yang berisikan tujuannya
meminta bantuan bank untuk pembiayaan murabahah, menyebutkan spesifikasi barang, sumber dana dan cara untuk melunasi pembelian barang
tersebut. Setelah pengisian aplikasi permohonan maka nasabah melakukan pemenuhan kelengkapan data persyaratan pembiayaan murabahah yang
dimiliki oleh perusahaannasabah antara lain: a.
Akta pendirian perusahaan dan pengesahan dan berita negara 105
b. Fotocopy KTP SIM Passport pengurus dan pemegang saham
c. Surat-surat izin yang diperlukan seperti SIUP, TDP, NPWP
d. Neracalaporan keuangan 3 tahun terakhir.
2. Data Supplier
Data supplier berisikan informasi data lengkap dari supplier. Kemudian bahwa tersedianya barang atau rumah dari supplier ke pihak bank
3. Account Officer marketing menganalisis kelayakan bisnis dan usaha, pihak
nasabah maupun supplier. Tahap analisa yang dilakukan oleh Account Officer AO pada Bank
”X” KCS Jakarta Pasar Minggu disebut Financing Service Officer. Analisa yang dilakukan adalah 3 pilar analisa, yaitu:
a. Analisa Kemampuan, dapat dilihat melalui fotocopy rekening tabungan
mutasi tabungan perbulan, slip gaji, dll. b.
Analisa Kemauan, dapat diketahui melalui hasil wawancara dengan nasabah.
c. Analisa Agunan, dilihat dari nilai appraiser perusahaan rekanan Bank
yang bertugas menilai harga pasar wajar sesungguhnya atas rumah, yang terdiri dari nilai appraiser atas tanah dan nilai appraiser atas
bangunannya, yang hasil akumulasinya itu menjadi patokan pemberian pembiayaan yang diajukan oleh nasabah.
106
Bila nilai appraiser atas rumah tersebut lebih rendah dari harga rumah sesungguhnya original seller maka yang dijadikan patokan pemberian
maksimal pembiayaan adalah nilai appraiser. Namun bila nilai appraiser lebih tinggi dari harga rumah maka yang dijadikan patokan adalah harga
rumah tersebut. Dari hasil appraiser atas bangunan rumah tersebut itu pulalah yang dijadikan patokan dalam perhitungan besarnya premi asuransi
kebakaran. Selain itu, nasabah juga dilindungi oleh asuransi jiwa yang besarnya premi ditentukan dari hasil perhitungan by system; kerjasama
dengan perusahaan asuransi syari’ah rekanan Bank berdasarkan biodata nasabah dan jangka waktu pembiayaan.
4. Bagian Administrasi pembiayaan unit support menganalisis nasabah dan
supplier dari segi yuridis, kelengkapan dokumentasi perusahaan dalam bidang hukum, kelayakan jaminan yang diajukan nasabah bila ada.
Pihak bank juga melakukan bank checking atas nasabah dan supplier. Hasil checking ini kemudian disampaikan pada account officer bersamaan
dengan analiis kulitatif dan kuantitatif untuk dipresentasikan pada komite pembiayaan.
5. Komite Pembiayaan memberikan persetujuan dengan memperhatikan hasil
analisis account officer. Pada tahap persetujuan setelah dilakukan analisis minimal 1-3 hari,
AO akan merekomendasinya dalam rapat bersama komite pembiayaan terdiri
107
dari AO: Bapak Bayu Dwi Hananto, Kepala Seksi Retail: Bapak Judi Aidul Djaffar, Analis : Appraiser dan Kepala KCS Jakarta Pasar Minggu: Bapak
Tri Mulyono. Bila permintaan nasabah dianggap tak layak dan tidak memenuhi criteria untuk dibiayai maka seluruh dokumen harus dikembalikan
pada nasabah, dan marketing menyampaikan penolakan tersebut pada nasabah. Komite juga menilai kelayakan supplier. Bila permintaan nasabah
dan supplier dianggap layak serta memenuhi criteria maka komite akan memberikan persetujuan.
6. Persetujuan komite khususnya menyangkut aspek berikut:
a. Harga beli barang dari supplier
b. Harga jual pada nasabah,
c. Jangka waktu pelunasan barang
d. Besarnya uang muka yang harus diserahkan oleh nasabah
e. Penunjukan supplierpenjual barang
f. Jaminan bila diperlukan dan
g. Persyaratan- persyaratan yang harus dipenuhi supplier.
7. Setelah mendapat persetujuan dari komite maka account officer akan
mengirimkan Surat Persetujuan Murabahah kepada nasabah. SPM ini pada bank konvensional disebut Offer Letter atau surat
persetujuan bank terhadap permintan nasabah untuk membelikan barang.
108
bank konvensional setuju memberikan kredit. Dalam Surat Persetujuan Murabahah ini dinyatakan:
a. Spesifikasi barang yang disetujui
b. Jumlah barang yang akan dibeli
c. Harga beli bank pada supplier
d. Harga jual bank pada nasabah
e. Jangka waktu pembayaranpelunasan
f. Cara pembayaranpelunasan, dan
g. Besarnya uang muka dari nasabah. Uang muka ini untuk menandakan
keseriusan nasabah untuk membeli barang tersebut dari bank. Setelah mendapat persetujuan komite pembiayaan maka selanjutnya
dilakukan pemanggilan nasabah pembeli yaitu suami-istri, penjual developer rumah dan notaris yang menjabat di wilayah lokasi rumah tersebut
berada untuk penandatanganan akad, sedangkan dari pihak bank cukup diwakili oleh AO. Bila pembiayaan yang disetujui adalah
≤ Rp. 50.000.000,00 maka nasabah dikenakan biaya APHT Akta Pengikatan Hak
Tangguhan dan bila Rp. 50.000.000,00 maka nasabah dikenakan biaya SKMHT Surat Kuasa Membebankan Hak Tangguhan. Di mana yang
dijadikan jaminan adalah rumah, objek dari pembiayaan KPR ini. 8.
Account officer menghubungi supplier dan meminta Surat Pernyataan
Sanggup dari Supplier SPSS.
109
Maksud dari SPSS adalah untuk memastikan kesanggupan supplier dalam menyediakan barang sesuai dengan spesifikasi pemesanan dari
nasabah. Setelah menerima Surat Persetujuan Murabahah dari bank, nasabah menyatakan persetujuannya atas seluruh persyaratan yang diajukan bank dan
melengkapi seluruh dokumen yang diminta. 9.
Nasabah setuju untuk membayar uang muka urbun bukti keseriusan membeli barang.
Plafon pembiayaan dari bank adalah maksimal 80 dari nilai appraiser
harga original seller rumah yang dijadikan patokan pemberian pembiayaan. Sisa pembayaran sebesar 20 sebagai uang muka daari nasabah
yang langsung disetorkan kepada si penjual yang ditanggung oleh nasabah itu sendiri yang di luar dari pembiayaan KPR. Hal tersebut ditunjukkan dalam
bentuk bukti tanda terima uang muka pembelian atas rumah tersebut. 10.
Bank mengeluarkan Tanda terima Uang Muka Murabahah TTUM. 11.
Bagian administrasi pembiayaan mengeluarkan Surat Pemesanan Barang Pada Supplier SPBPS atau Purchase Order PO.
12. Supplier menerima PO atau SPBPS dan menyatakan barang telah tersedia
dan siap dikirim kepada nasabah. 13.
Bagian administrasi pembiayaan mempersiapkan akad murabahah antara bank dan supplier.
110
14. Akad murabahah antara bank dan nasabah setelah barang dimiliki oleh bank
diiringi dengan pengikatan jaminan bila perlu di mana jaminan tersebut dapat berupa barang yang diperjualbelikan ataupun jaminan lainnya seperti
tanah, rumah, deposito, dll. Penandatanganan akad pertama adalah penandatangan akad penunjang
berupa akad wakalah antara Bank kepada nasabah untuk mewakili bank dalam membeli rumah kepada pihak penjual. Akad wakalah berisikan nomor
akad, biodata pihak ke 1, muwakkil yakni bank oleh Kepala KCS, biodata pihak ke 2, wakil yakni nasabah, perihal hal yang diwakilkan yakni pembelian
rumah berdasarkan pesanan nasabah. Di dalam akad tersebut berisikan sebagai berikut:
a. pasal 1 tentang definisi.
b. pasal 2 tentang objek wakalah.
c. pasal 3 tentang ketentuan bagi bank.
d. pasal 4 tentang ketentuan bagi nasabah.
e. pasal 5 penutup.
Kemudian tahap akhir berupa penandatanganan akta jual-beli antara nasabah sebagai wakil bank dengan penjual yaitu akad murabahah pertama
dengan sistem pembayaran naqdan tunai. Maka secara prinsip rumah menjadi milik bank, yang selanjutnya bank akan menjual kembali rumah
tersebut secara cicilan kepada nasabah sebesar harga pokok bank ditambah
111
dengan margin yang diinginkan oleh bank sesuai kesepakatan yakni akad murabahah
, murabahah dengan sistem pembayaran cicilan ba’i bi-tsaman ajjal.
Di dalam akad tersebut berisikan sebagai berikut: a.
pasal 1 tentang ketentuan pokok akad. b.
pasal 2 tentang definisi. c.
pasal 3 tentang pelaksanaan prinsip murabahah. d.
pasal 4 tentang syarat realisasi pembiayaan. e.
pasal 5 tentang jatuh tempo pembiayaan. f.
pasal 6 tentang pembayaran kembali pembiayaan. g.
pasal 7 tentang denda tunggakan. h.
pasal 8 tentang uang muka. i.
pasal 9 tentang pembayaran ekstra, pembayaran di muka dan pelunasan dipercepat.
j. pasal 10 tentang jaminan dan pengikatannya.
k. pasal 11 tentang asuransi.
l. pasal 12 tentang penghunian dan pemeliharaan rumah.
m. pasal 13 tentang nasabah wanprestasi.
n. pasal 14 tentang pengawasan, pemeriksaan dan tindakan terhadap rumah
jaminan. o.
pasal 15 tentang tanggung jawab para pihak.
112
p. pasal 16 penagihan seketika seluruh utang murabahah dan pengosongan
rumah. q.
pasal 17 tentang penguasaan dan penjualan eksekusi rumah jaminan. r.
pasal 18 tentang pengalihan piutang murabahah kepada pihak lain. s.
pasal 19 tentang timbul dan berakhirnya hak-hak dan kewajiban. t.
pasal 20 tentang kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. u.
pasal 21 tentang alamat pihak-pihak yang terkait. v.
pasal 22 tentang hukum yang berlaku, pasal 23 tentang lain-lain dan pasal 24 tentang penutup
Akad tersebut ditandatangani oleh nasabah suami-istri di atas materai dan pihak bank oleh Kepala Kantor Cabang Syariah. Semua penandatanganan
akad dilakukan secara bertahap dalam waktu 1-3 jam pada 1 hari sehingga dapat mengefisiensikan waktu tanpa melanggar ketentuan berakad sesuai
syari’ah , tanpa paksaan, berdasarkan kesepakatan bersama tanpa harus
merugikan satu sama lain. Akad ini disertai dengan bea materai yang dilakukan di hadapan notaris yang pada nantinya juga akan dilegarisir oleh
notaris sehingga bersifat mengikat dan berkekuatan hukum yang kuat. Akad tersebut dibuat rangkap 3 yaitu untuk bank, nasabah dan notaris.
15. Setelah akad-akad terpenuhi, supplier mengeluarkan Surat Permohonan
Realisasi Murabahah SPRM.
113
Dalam SPRM ini dirinci harga jual, uang muka, sisa yang belum dilunasi dan nomor rekening supplier atau cara pembayaran lain yang diminta
oleh supplier. Setelah selesai penandatanganan akad, maka selambat- lambatnya keesokan harinya, nasabah dapat mencairkan plafon
pembiayaannya yang sebelumnya nasabah telah melunasi biaya-biaya pra akad berupa biaya prarealisasi dengan bank dan biaya administrasi jual beli
dari Developer Penjual non bank. 16.
Bagian Administrasi Pembiayaan dapat melakukan instruksi pembayaran harga beli barang langsung pada rekening supplier, melalui cek atau
instrumen lainnya. 17.
Tanda Terima Uang Oleh Supplier TTUOS kepada bank dan mengirmkan barang pada nasabah dengan melampirkan.
18. Surat Pengiriman Barang Pada Nasabah SPPBN, SPPBN Rangkap 3
Suplier, Nasabah Dan Bank. 19.
Tanda Terima Barang Oleh Nasabah TTBON, Rangkap 2 Supplier dan Bank.
20. Pelunasan, dapat dilakukan dengan metode pembayaran secara tunai atau
angsuran. Nasabah dapat melakukan angsuran pembayaran pertamanya sebulan
setelah ditandanganinya akad dengan cara menyetorkan sejumlah angsuran perbulannya ke rekening Tabungan Batara Mudharabah yang dapat pula
114
disetorkan ditransfer ke rekening Bank ”X” Syari’ah di Bank-bank ”X” terdekat.
Transaksi pembiayaan yang paling sering terjadi pada Bank “X” Syariah adalah Pembiayaan KPR, pembiayaan KPR ”X” Syariah diberikan untuk
pembelian rumah berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang disepakati kedua belah pihak. Adapun keuntungan dari pembiayaan
KPR Bank ”X” Syari’ah adalah: 1.
Aman karena sesuai prinsip syari’ah. 2.
Lebih pasti, jumlah cicilan tetap sesuai yang telah disepakati. 3.
Proses cepat dan transparan. 4.
Lokasi rumah bebas. 5.
Persyaratan mudah. 6.
Jangka waktu lebih leluasa, hingga 10 tahun. 7.
Lebih aman, otomatis dilindungi Asuransi Jiwa Pembiayaan dan Asuransi Kebakaran.
Secara umum persyaratan pembiayaan KPR Bank ”X” Syari’ah adalah sebagai berikut:
1. WNI, usia minimal 21 tahun atau telah menikah.
2. Usia pada saat pembiayaan lunas maksimal 65 tahun.
3. Karyawan atau wiraswastawan dengan masa kerja usaha minimal 1 tahun.
4. NPWP untuk pembiayaan
≥ Rp. 100.000.000,00.
115
Adapun kelengkapan data yang harus dipenuhi dalam pembiayaan KPR Bank “X” Syari’ah adalah:
1. Persyaratan Pemohon:
a. Secara Umum:
1 Aplikasi permohonan pembiayaan KPR Bank “X” Syari’ah.
2 Surat kuasa pemotongan gaji.
3 Surat kepada pimpinan instansi.
4 Surat keterangan bekerja dari perusahaan asli atau copy SK Pegawai.
5 Slip gaji pemohon dan pasangan asli.
6 Copy KTP suami dan istri yang masih berlaku asli ditunjukkan.
7 Pas photo 3x4 yang terbaru suami istri.
8 Fotokopi surat nikah asli ditunjukkan.
9 Kartu keluarga asli ditunjukkan.
10 Fotokopi rekening tabungan bank lain 3-6 bulan asli ditunjukkan.
11 SPT pasal 21 form A1 untuk pembiayaan == Rp. 50.000.000,00.
12 NPWP pribadi untuk pembiayaan == Rp. 100.000.000,00.
b.Secara Khusus: Pemohon Berpenghasilan Tetap Karyawan: 1
Aplikasi permohonan. 2
Fotokopi KTP, KK, Surat Nikah, Pasfoto. 3
Fotokopi Slip Gaji.
116
4 Fotokopi Rekening Giro Batara Syari’ah, Tabungan Batara Wadi’ah
Mudharabah .
c. Secara Khusus: Pemohon Berpenghasilan Tidak Tetap Wiraswastawan:
1 Aplikasi Permohonan,
2 Fotokopi KTP, KK, Surat Nikah, PasFoto,
3 Fotokopi Rekening Tabungan Giro,
4 Fotokopi Akte Perusahaan, Izin Usaha, Izin Praktik, Surat izin Usaha
Perdagangan SIUP, Tanda Daftar Perusahaan TDP, Nomor pokok Wajib Pajak NPWP.
5 Laporan Keuangan Perusahaan, minimal 3 tahun terakhir. Bila
perusahaan belum dikenal atau tidak termasuk perusahaan bonafid go public.
2. Persyaratan Rumah:
a. Sertifikat Rumah.
b. IMB Izin mendirikan Bangunan.
c. PBB.Pajak Bumi dan Bangunan
117
C. Analisis Sistem Akuntansi Pembiayaan Murabahah pada Bank ”X” Kantor
